裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2013年02月

債務者のその後・・競売で自宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。


自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半でしょう。

私が関わった案件です。


Cさん、中年のしっとり美人。

自営業のご主人が、突然家出して行方不明。

蒸発です。

おかげで、心痛で倒れてしまいました。

滞っていた住宅ローンが原因で自宅は競売。

バブル最盛期に3000万近くで購入したマンションの落札価格は1000万以下もいいところ。

自分も連帯債務者となっていました。


私と面談した頃は、実家に戻り、パートに出ていました。

病気なんて言っていられません。

1000万以上の借金が残っています。

ある日、落札された自宅の残置物について、私と打ち合せ。

と、そこに電話。

債権者の金融機関、AB信用組合からです。

残債務について、以前そこの担当者から提案がありました。

電話は、その回答を求めてきたのです。


提案は、残っている借金のおよそ1割の100万都合つけてくれれば、

残債務はチャラにするので、なんとかならないか。

私は、「そんなのは断ったら。だって無理でしょう。」

Cさん、100万ならギリギリなんとかなる、と言います。

この際、それでケリがつくのなら、あとくされなくていいかなあ。

とにかく「債務者」という立場は、これだけだから。



Cさんのパート時間は、真夜中から明方にかけての時間帯です。

時給が良いのです。

職場は、たくさんの中年女性が働いています。

休憩時間にお話します。

「私なんかいいほうよ。もっともっと気の毒な人がたくさん来てますよ。」

パートに出て、そんな職場で同じような境遇の人に出会って、気が楽になりました。

主人が逃げて行方不明、病気になって家を失い、実家にいそうろう?

それでも私はまだまだ恵まれているほうよ、といいます。


女性は、どんな環境でも考え方ひとつで前向きに活きていくんですねえ。

強い!

これじゃあ、男はかなわない。

サラリーマン川柳がうける訳だあ!!


Cさん、100万を支払いました。

AB信用組合から、100万円と引換に貰った書類は、

司法書士の先生に見てもらい、OKを貰いました。






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債務者のその後◆ΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。


自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半です。


Bさん、リストラで収入が激減、というより、ある期間ほとんどゼロに近い状態もありました。

ローン会社の競売申立で自宅を失いました。

それでも、500万近くの借金が残りました。


Bさんが立ち退いた日のひとこまです。

家財が搬出され、ガランとした居間に向かい合って座りました。

片側の柱の低い位置に、横線が何本か引かれていました。

子供の身長を測ったのかな、年月日入りです。

Bさんの眼、一瞬、チラッとそこを見ました。

すぐ顔をふせ、私が差し出した放棄書兼廃棄依頼書を読み始めました。

・・・・・・・・・・・

奥さんは子供をつれて1年以上前に家をでています。

・・・・・・・・・・。

競売が済み、数ヵ月後、債権者会社から連絡がありました。

残った借金の返済についての相談です。

Bさん、

誰かに聞いたのでしょう、自分で裁判所に行き、破産の申立をしました。

専門家に依頼すれば30万位はかかるようです。

そんなお金はないので、自分でしました。
(勿論、ある団体の無料相談でしっかりレクチャーはうけたそうです。)

一念岩をも通す、です。

申立をして、その受理票をコピーしてローン会社におくりました。

それでローン会社からの連絡はとまりました。

申立から破産決定⇒免責決定。

費用は数万円で済みました。


今はパートです。

でも、苦しみぬいたローン地獄から解放され、毎日気持ちよくお腹がすいています。





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債務者のその後 ΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。



自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半でしょう。

その後、私の知人の債務者に起こった事例です。

偶々の、例外的な事例かも知れません。


高齢のAさんの自宅、一戸建ですが、長年の不況で差押。

長期に組んだ住宅ローンの返済が滞ったのです。

マチ金、サラ金からの借入はありません。

この時点で任意売却の話がありました。

私にも相談にきました。

「競売だとメチャメチャ安い値段で売られるって本当?」

「いや、物件によりますよ。

良い物件は、ほぼ相場に近い金額での落札もあります。

競売はとにかく安く落札される、という風に思い込んでいる一般の方が結構います。

実際は、業者がびっくりするほどの高値での落札もあります。」

これは、私がここ何年も実際に感じている、東京、神奈川での落札価格の印象です。

場合によったら、任意売却の成約価格よりも高い落札かな・・・。

ただ、これは証明のしようがありません。

「まッ、とにかくその(任意売却の話をすすめた)業者さんの話も良く聞いてから決めたら?」

どちらが良いか、というアドバイスは一切しません。

どちらの方法がよいかは、正直の処、全くわからないからです。

それぞれ、良い点も欠点もあります。

どの点を重要視するかは、競売にかかった人の考え方につきます。

人には言えない本音もあるはず。

借金地獄から出来るだけ遠くに脱出できる方法はどちらが良いのか。


勿論、私が任意売却専門会社の社員でしたら、

絶対、任意売却で処理すべき、と一方的に断言し説得します。


Aさんの住まいは、業者から見れば、多少高値でもすぐ買手がつく良い物件です。

Aさんは、悩んだ末、任意売却はやめて、競売で処理することにしました。

任意売却をすすめた業者さんの説明に、ちょっと不安をおぼえたようです。


落札価格は、予想通りの高額。

任意売却での提示価格よりも高額でした。

それでも約1000万位借金が残りました。

債権者の弁護士から通知がありました。

残債1000万の返済について、どうするか、という内容です。

当時、Aさんは市の郊外、古い古い2DKの借家に転居していました。

本業は開店休業状態なので、ハローワークに行ってます。

高齢者にはなかなか仕事がありません。

収入は国民年金と、奥さんのパートです。

返済までの余裕はありません。

それでも、生活保護は絶対うけない、と突っ張っています。


プライドじゃあないのです。

自分より困っている人がたくさんいるのに、・・・という理由です。


送られてきた書類に、その経済状態を記述して送りました。

先の弁護士から電話がありました。

書いた通りの事を話しました。

その後約4年経ちますが、請求等一切の連絡はありません。

(但し、残債務につきまして、債権者側が完全に放棄したという訳ではありません。債権譲渡を受けた会社から改めて返済を求められる事例はよくあります。念の為、付言致します。)



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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売され、その後の処理について



先週、断行で搬出された家財等が保管され、競売に付される時の評価額についてのお話をしました。

今日は、その後についてのお話です。


普通の一戸建の残置家財等(遺留品)の評価額の合計は、多くても1〜2万程度のようです。

それでも、競売日に、わざわざ買いに来る人は、殆どいません。

周知されていない、と言うよりも、コストが高くつく、からでしょう。

結局、物件の買受人(落札者=強制執行の債権者)が買うようです。

購入して、所有権に基づき、処分します。

家財等の売却代金は執行官が法務局に供託、と教科書には記述されているそうです。

実務では違います。

債権者(競売物件の買受人)は、執行官に、家財等(遺留品)を倉庫等に保管していた費用を請求します。

請求書を執行官に提出します。

請求金額は、遺留品の売却代金よりは相当に高い金額です。


私が関係した事例で、強制執行の催告の段階での見積書に記載されている保管費用がどの位かを見てみました。

二例とも、所有者が居住しており、家財等はそっくり置いてある状態での見積です。


1、床面積70坪弱の建物(東京都杉並区)の家財等の保管料は、1ケ月50万円

2、床面積40強坪の建物(神奈川県相模原市)の家財等の保管料は、1ケ月20万円


遺留品の売却代金(1〜2万?)をそっくり債権者に支払っても、保管料の請求代金にはとても足りません。

供託する金額など全くありません。

実際は、請求書と領収書のやりとりで終わります。

。。。。。。。。。。

以上の記事は、私のホームページの質問コーナーで、不動産競売の超ベテラン、窪田氏が回答した内容に、私なりに事例を追加してまとめました。http://8247.teacup.com/224/bbs

。。。。。。。。。

そうして、買取った家財等は、倉庫等から搬出して処分します。

通常は、搬出・放棄の処分作業は、執行補助者に依頼している場合が多いでしょう。


上記1の杉並区の中古住宅の場合の強制執行の見積金額は、催告から最終処分費用まで含めて、300万円を超していました。
(但し、費用は、地域によって相当に格差があるようです。)

上記中古住宅の占有者は、催告後に、殆どの家財を搬出して退去しました。

占有者に問題があった為、後日のトラブルを考慮して、強制執行を取り下げず、物件の引渡は執行官からうけました。

この時は、占有者が、室内動産の所有権放棄書にサインをしていったので、搬出後即廃棄処分し、保管料はかかりませんでした。



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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

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無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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