裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2013年03月

引渡命令について◆宗修世譴申立をすることができますか。



引渡命令の申立は、どんな立場の人ができるのでしょう。

代金納付手続を終えた買受人は、当然、有資格者です。


買受人が死亡すれば、相続人。

その物件が複数の人に相続された場合は、各相続人が単独でも申立をすることができます。

(共同買受人の一人が単独で申請できるのと同じです。)

買受人が法人で、その法人が合併等した場合は、合併後の法人。

勿論、それを証明する公文書は必要です。

。。。。。。。。。。



引渡命令の申立権について、こんな場合はどうでしょう。

申立権は誰にあると思われますか。

Q:

不動産業者のAは、債務者兼所有者Xが居住している物件を落札しました。

買受人となったAは、当該物件をBに転売し、手付金を受領しました。

そして、Aは代金納付手続きをし、所有権を取得しました。

その1ケ月後、Bとの決済を終え、Bに所有権移転登記がなされました。

Bは、それをCに転売し、Cに所有権移転登記がなされました。

Cに所有権移転登記がなされた時期は、

Aが代金納付手続きをしてから、3ケ月後でした。

Xは当該物件にまだ居住しており、立退きません。

そこで、この時点で、Xに対する引渡命令の申立をしたいのですが、

引渡命令の申立権があるのは次の誰でしょう?



 買受人のAだけです。

◆買受人Aから所有権を取得したBだけです。

   但し、Bが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

、現在の所有者であるCだけです。

   但し、Cが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

ぁ∈膿靴療亠簿謄本を添付すれば、A、B、Cは全員申立権があります。



。。。。。。。。。。


次回のブログに正解を掲載させて頂きます。

気楽にお考え下さい。





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引渡命令について ΑΧ伴圓両鐚嬰感覚。



エンドユーザーの方が、競売物件を心配する理由は、

「占有者に居座られたらどうしよう。」

この不安で、競売物件を敬遠される方が結構いらっしゃいます。


転売目的で参加している常連業者にその不安はありません。

話合いで決着が付かなければ、

強制執行で立退かせるからいいさ。

業者は、三点セットの内、物件明細書を見て、

強制執行ができるかどうかを確認。

それで安心しています。

幾らで落札できるのか、のほうが気懸りでしょう。


落札物件から占有者を退去させる強制執行を行うには、

確定した判決が必要です。

判決を貰う為には、裁判が必要です。


裁判・・・ウワァーお金と時間がかかる・・

・・いやいや、競売物件は近道が用意されています。

時間もお金も本訴ほどかからないケースが大半です。


裁判所の競売は、民事執行法、という法律で運用されています。

その法律のなかに、強制執行を行う為の判決が簡単に貰える規定の条文があります。

83条です。

専門書によれば、

買受人(落札者)に対するサービス、という側面があるそうです。

その判決は、「不動産引渡命令」といいます。


買受人は、

代金納付手続が終了してから、

「不動産引渡命令の申立」という簡単な書類を作成して、裁判所に申請すればよいのです。

強制執行をする為の判決である、不動産引渡命令が欲しいから作って!、とお願いする訳です。

書式のサンプルは、

弊社ホームページ にあります。

記入式の申立書類を用意しており、必要事項を書き込むようにしている裁判所もあります。

但し、引渡命令の申立の相手方とならない占有者もいますので、簡単な事前チェックは必要です。


強制執行は、される側にとって、、

一度体験しますと、二度とはしたくない苦〜〜〜い経験のようです。


Aは、欠陥不動産を販売して、集団訴訟で損害賠償を求められました。

新聞でも大きく扱われた事件です。

暫くしてAの所有する不動産が、数件競売になり、落札されました。

Aは、落札された最初の物件で、明渡を断固拒否。

「強制執行?、フン、やれるもんならやってみな。」

どうも、国家権力を甘くみていたようです。

結果、強制執行。

2件目の物件(確か7〜8階建のビルでした。)の時は、

「強制執行だけは避けたい。」

立退料を提示して話合いを提案してきました。


強制執行は、法治国家の威信をかけて、法秩序を守る為の行為です。

峻烈です。

・・・・・・・・

代金納付手続きが終わった時点で、

「不動産引渡命令の申立」は、しておくと良いでしょう。

私は、話合いでの約束ができていても、これだけはしておきます。

保険です。

こちらの決意を暗に知らせておきます。

約束を履行させる間接的な強制力ともなります。


実際に、引渡命令が相手方に送達されてから、

その時点で任意の明渡交渉が成立していなければ、

再度、交渉を試みるのも一法です。

但し、あくまで引渡命令に基づく手続きの流れに支障をきたさない範囲での話合いとします。


北海道のある小さな裁判所。

書記官曰く、「引渡命令の申立なんて私は(この部署に来てから)初めてだ。」

引渡命令を受け取った債務者兼所有者は、

それから3日も経たぬうち、立退き料も貰わず、老母とともに慌ただしく引越して行きました。

鍵は隣家に預けていました。

首都圏で、このような債務者は滅多に見かけませんが・・。


。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)



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少子化と高齢化、人口減少を実感しました。



1週間前、学生時代の部活仲間5人が集合、新橋で飲みました。

早い時間ですが、居酒屋はどこも混んでいました。

人口減少なんてどこの国の話?


とりあえず入店、ビールで乾杯。

話題の中心はいつも病気。

今回は、他に、新たに盛り上がった話題がありました。


一人が

「うちの町内はここ2年間赤ちゃんが生まれていない。」

彼の住いは、東京駅まで30数分の駅から歩いて20分はかかりません。

雰囲気の良い、落着いた住宅地。

ところが、

空家、或いはジイサンバアサンばっかりの家が増えています。

これじゃあ、赤チャンはムリムリ。


別のひとりは、遠く新潟市から来てくれました。

彼も、結構良い住宅地に住んでいます。

最近、空家や更地が目立ってきています。

若い人は、気候のきびしい地域を飛び立ちます。

彼の故郷、福島県白河市も同様の状態とか。


そういえば、昨年暮、神奈川県境の物件調査に行きました。

交通の便がよくありません。

車がなければ生活は困難地域の感じです。

家はパラパラ建っていますが、なんとも空家が多いのです。

地主の分家系、どっしり瓦の大きな玄関の空家にはビックリ。



今まで遠いところの話と思っていた少子化と人口減少・高齢化社会が、

実に身近な所まで迫って来ていました。


友人業者のAさんがひさしぶりに遊びに来ました。

Aさんは賃貸専門です。

管理しているアパート、マンションは500室位。

それ以上は管理しきれないと言います。

Aさんが管理する物件、2〜3年前まで、殆ど、空家はありませんでした。

彼なりに相当に相当に工夫していました。

ある回答を期待しつつ聞きました。

「相変わらず、空き室は殆どない?」

「とんでもない、ひどいもんだよ。

第一、この時期に、お宅に遊びに来るんだからあきれるでしょ。」

期待はずれの回答でした。


こちらから振ったのではなく、Aさんから言いだしました。

彼の住まいは、小田急線の急行停車駅から20分位の閑静な住宅地です。

一時、とても人気のあった地域です。

今、空家と更地が増えています。

庭が荒れ放題で、周囲に迷惑をかけています。

中には、勝手に空家に入り込む奴がいて、

誰も住んでいないのに電気がついていたり物騒です。


懇意にしている警察官に、

「勝手に空家に入り込む奴らを逮捕してくれ。」

「そんなことしたら、留置場がすぐいっぱいになってしまう。」

と言ったとか言わなかったとか・・・。

気のきいた人は、家を壊して更地にしています。


不動産のリストラ現象が、首都圏の通勤圏内まで来ているようです。

というか、勝手に通勤圏内と決めている考え方の方向転換をしないといけないのかな。

とにかく、不動産業の中身が大転換を迫られているのだけは確かです。

今頃気がついても遅すぎるって?

でもね、凡人なんてそんなものですよ

競売市場も、どうかわることやら・・・・。

。。。。。。。。。。

次回から、数回、引渡命令についてお話させて頂きます。





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平成24年の全国裁判所の落札件数のデータです。



平成24年の全国裁判所の物件種別毎落札件数です。

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/rakusatude-ta.html




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珍しい事例を発見・・抵当権の目的となっていた地上権のみ(単独)の競売・落札。


競売物件情報で、裁判所が作成しているのがBITです。

http://bit.sikkou.jp/

そこの「競売物件情報サイト」を開きます。

地域を選んで、目的の裁判所をクリックします。

条件検索のページがでます。

左上に、「条件探索」という文字があります。

その下が「種別」という文字で、以下の4個が区分されています。


□ 土地

□ 戸建て

□ マンション

□ その他


「□ その他」はどのような物件があるのだろう?


以前、ある裁判所の競売係で、

「どんな物件が該当するのですか?」

答えは、真面目な顔で、

「さあ、何でしょうねえ?」

私、

「だったら、こんな項目いらないですようねえ。」

「いやあ、なにかあるんでしょう。」

彼は何も分っちゃあいなかった。


数十年前、横浜地裁で、小型船舶の競売がありました。

それなんかは、「□ その他」に分類されるのかなあ。

昨年(平成24年)の全国裁判所の「過去データ」(落札物件の詳細)を見ていました。

なんと「□ その他」に1件、見つけました。

全国の裁判所の「過去データ」で、平成22年、23年には無かったです。


種別「地上権」です。


那覇地裁沖縄支部。

売却基準価額419万が、1606万で落札されていました。

「地上権」は抵当権の目的になります。

過去に何回か謄本で見ています。

マンションの敷地が「地上権」という記憶です。

現実に、「地上権」のみ単独で競売になり、落札された事例をみるのはこれが初めて。
(因みに、やはり抵当権の目的となる永小作権は、謄本でも見たことがありません。)

つくづく思いました。

何年に1回しか起こらないことでも、ちゃんと受け皿を作っている、

BITを作った人って、頭が良い人たちなんですねえ〜〜〜、

凄いもんだ!!









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債務者のその後ぁΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなったシリーズ最終回。


競売専門会社の社員だった頃の同僚のお話です。

彼は、親から引き継いだ会社を倒産させました。

浅草で、長年続いた老舗の問屋さんでした。

あっという間の短期間に、色んな出来事がありました。

家も何もかも失いました。

離婚もしました。

その後、債権者の追及をかわす為、逃げちゃったのです。

蒸発です。


そして何年かが経過。

その間、

面接時、人の過去をイチイチほじくらない、

真剣に履歴書をチェックしない職場を転々。

長かったのは、「ちり紙交換」。

新聞の束を、持っただけでピタリ重さが分ります。


ある日、渋谷のスクランブル交差点の端にいました。

店のチラシを配っていました。

最初、こんなに人が多い場所はヤバイなあ、まずいよ。

でも、債権者は浅草界隈。

まあ渋谷なら大丈夫か、とにかく仕事だし。。


チラシを差し出した腕を、突然掴まれました。

ギクっとして相手をみました。

倒産時、借金していた取引先の中国人でした。

とっさに、体は逃げようと反応、つかまれた腕を強く引きました。

流暢な日本語で、

「逃げなくてもいいですよ。ちょっとお茶でも飲みましょう。」


話の流れのなかで、

「お宅の借金、銀行ではね、恐らく貸倒引当金とか、

損金とかの名目で処理していると思いますよ。

うちもお宅の処理は終わっていますから。」

そして、

「ずいぶん苦労しているのですね。頑張りなさいよ。」

別れ際、何枚かの札をそっとポケットにすべりこませてくれました。


彼、

「終わってたんだ!」

腹の底から、明るさと力強さが噴き上げてくるのを実感しました。

そうして、自分の経験が幾らかでも活かせるかな、と思って、

競売専門会社に面接・入社しました。

勿論、面接時、持参した履歴書は、都合のよい事実だけを抜き書きしたものです。


現地調査に行って、債務者からの、どうしたらいいの相談件数は彼が断トツ。

彼、自分でも気付かぬ?うちに、魅力的な人間になっていたようです。






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