裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2013年07月

民事執行の事件記録を閲覧しよう―ーぁ頁禺人の立場でー2)



落札物件が収益用物件の場合、

債務者(所有者)と賃借人との賃貸借契約書(写)が綴じ込まれている場合があります。

首都圏の裁判所では結構多いです。

これからも賃貸したい、という場合に参考になります。

でも、無い場合もありますので、要注意。


所有者(個人)の住民票は綴じ込まれています。

住民票に本籍の記載がある場合は見ておきましょう。

勿論、買受人は、落札後、所有者の住民票を取ることはできると思います。

ただ、本籍まで記載されている住民票を取得するのは、

自治体によっては?かも知れません。


空家物件の場合、

所有者の「本籍」が分りますと、

行方不明の所有者を探す手掛かりがつかめる場合があります。

所有者宛の手紙を本籍に出したら、その後、連絡がとれた事が数回あります。

とにかく、手紙を出したり、行ってみたり、

ダメ元と思ってやってみるのも一法です。

近隣の聞込みで、所有者の色んな情報が得られる事もあります。


ただ、人探しはあくまで素人の域。

プロにはかないません。


今は昔、東京渋谷です。

金貸しからまとまったお金を借りたまま、姿を消した男がいました。

金貸しは、必死に探すも全く手掛かりすらつかめません。

仕方なくプロの興信所に依頼して7日目。

興信所は、彼が大阪のドヤ街に潜んでいる事をつきとめてきました。

凄い!!!






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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー(買受人の立場でー1)

事件記録には、

三点セットでは見られない資料が綴じ込まれています。

買受人としましては、一応、チェックしておいたほうが良いですね。


空家の場合。

所有者の転居先が分るかもしれない資料が綴じこまれている事があります。

債権者からの「上申書」というスタイルで、

債権者が債務者の居所や勤務先を調べて、

その内容が記載されている事があります。


「郵便送達報告書」はまず綴じ込まれています。、

これは、債務者(所有者)が、

裁判所からの郵便物(不動産競売開始決定)をどこで受け取ったかの、

郵便局作成の資料です。




そっくり家財をおいたままの空家の場合、

所有者の行方が分からず、

強制執行で引渡を求めますと、費用と時間が馬鹿になりません。

私は、とにかく、まず所有者を探します。

所有者を見つけて話合で解決できれば、

費用と時間のコストダウンを図れるかも知れません。

事件記録は、所有者探しで、結構な手掛かりとなる場合があります。


一部業者の、

空家の残置物は勝手に処分するよ、という話を聞いても、

一般の方は絶対にしないほうが良いでしょう。

滅多にありませんが、

旧所有者からの損害賠償請求なんて起こされては面倒です。

へんな連中から、

「俺の大切なものを勝手に処分して、どうしてくれる!」

こんなトラブルは嫌ですね。


知合いで、勝手に処分している業者がいます。

彼は、後日の為、建物内外の写真をしっかり撮っておきます。

何度か、文句をつけられました。

結局、お金で決着。

額は¥10万位で済んじゃう、との事でした。

これは業者だからできることです。

また、偶々、それで済んだから良いようなものの・・・・。


競売申立され、差押登記後、所有者が破産した場合、

三点セットに記載されていない時があります。

この場合は、明渡の交渉相手が違ってきます。


私の経験です。

残置物を放置した空工場が競売、お客様が落札。

お客様曰く、

無人の工場だし、マッ、勝手に処理してしまおうよ。


私、


それはまずいですよ。

それに、ちょっと待って下さい。

一応、事件記録を見てみましょう。


事件記録を閲覧。

所有者の法人は、差押登記後、破産。

破産管財人(弁護士)がいました。

三点セットには一切記載されていませんでしたが、

明渡交渉の相手が分かりました。

明渡がされなければ、

管財人相手に、引渡命令の申立を行えます。







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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

以前、

民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

で、「民事執行の事件記録」(以下単に「事件記録」と言います。)を閲覧する場合に準備する書類等についてお話させていただきました。

「事件記録」って、一体なに?

三点セットが「事件記録」って言うんじゃあないの?

こんなふうに思っている方もいるようです

もうちょっと、ぶあつい資料の束です。

三点セットを含む、その競売事件の一連の手続き等の関係書類が綴じ込まれている記録を「事件記録」といいます。

三点セットにあらわれない事実が分ったりします。


「事件記録」の外形を目にする事ができるのは、開札期日です。

執行官が、

入札書を事件(物件)毎に分けて、分厚く綴じられた一冊の書類に挟み込んでいます。

あの分厚い書類が「事件記録」です。


事件記録の中身は、入札者なら誰でも見ることができます。

ただ、何時でもみられる、というわけではありません。

開札期日の翌日から売却許可決定が確定するまでの間、

或いは、

売却許可決定の日から確定までの期間

この相違は、裁判所の都合です。

閲覧する場合は、事前に確認してください。


利害関係人と閲覧可能時期につきましては、

東京地裁民事執行センターの

「執行事件記録の閲覧謄写申請に際してのご注意」

が参考になります。


入札者が事件記録を閲覧する場合の効果は、

例えば入札価額が2番手の入札者の場合、

万に一つですが、

仮に、最高価買受申出人(開札期日のトップ当選者)の入札書記載事項や保証金の提出方法でミスがあったりした場合、

異議申立や執行抗告でそのミスを指摘、

あわよくば主張が通り、自分が最高価買受申出人になれるかも・・・。


どんな場合かといいますと、

開札期日の開札風景から推測、なんて方法も。


執行官が、入札者・入札価額等読み上げる段階で、

執行官・書記官が、

重ねられた入札書の一番上や次をめくって見ながらヒソヒソ話合ったり、

或いは、専門書をめくったりして、

スムーズに最高価買受申出人の読み上げをせず、

暫くしてやっと読み上げたような時、

ひょッとしたら、

最高価買受申出人の入札書記載事項や保証金提出方法に問題が発生したかも、と疑ってみるのも良いかも、です。

でも、こんな例は、1000件に1件もあるかどうか、の低い確率ですけれども。


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今は昔、ある債務者が好んだ唄


今は昔のお話です。


家を失った。

仕事はない、

友達は去った、

家庭は崩壊して、

家族はもういない、

会話する相手がいない


田舎から出てきて

情熱を注いで造り上げたものが、

ぜ〜〜んぶ消えてしまった、

千葉さん、こんな時の気持ち、分る?


徹底的に暗く落ち込んでいる時に、

明るい歌、前向きな歌、力強い歌、

一見、やる気がでるような歌詞を聞いて、

元気をだせって?

励まされるって?

嘘だ!絶対嘘!

第一そんな唄は聞きたくないし、

・・・・・・・ ・・・・・・・  ・・・・・・・

・・・・・・・・だから聞かなかった。


もっともっと暗い唄を聞いて、

何日も何日もじっと聞いているうちに、

なにかが動くんだ。

生きる為のかすかなかすかな力?

みたいなものが一滴の何百分の一以下、

見えない位のシミ?芽?

心に沁み出るのかな。


今。


彼、私の事務所に、たま〜〜に遊びに来ます。

お茶菓子持参が多いです。

私が、

「おッ、これ高級だ」

彼は、上体をそらして、

力を込めて得意げに言います。

そうよ

まるで、安い菓子は口にあわない、

とでもいうような雰囲気で、ニヤっとします。



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管理人 千葉 重雄 

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無事故をめざしつつ、
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でも、
多少のトラブルを経験しました。
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