裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2013年08月

一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー




一般の方が入札に参加、その後の処理も自力でやってみよう、というご希望の場合、

自分が背負える物件の選択が大切です。

少なくとも半分以上の物件は、初めての方でも背負えます。

事件性が少ないのです。

気にいった物件がでた場合、三点セットを見て、単純な内容かどうか、みてみます。

複雑でない内容を選びましょう。

そういう物件を探す方法ですか?

絶対とは言えませんが、一つの目安です。


三点セットの中の現況調査報告書に、「関係人の陳述等」というタイトルのページがあります。

そこが簡単に、数行の文章で終わっていれば、表面上は、まあ、事件性はないかな、という気がします。


三点セットの中の評価書で、「特記事項」という欄があります。

そこの欄にあまり多数の記載事項がありますと、それを理解するのは、一般のかたには難しいかも知れません。

なんの記載も無い方が、問題は少ないように思えます。


あとは、現地と謄本でチェックです。

三点セットの記載事項の確認、記載されていないマイナス点の発見・・。

そうして、評価書についての疑問、特に「特記事項」の記載事項は、役所役場等で調べます。


大きな買い物です。

わけあり物件でも結構の金額です。

業者以外の方は、見送る事も立派な勇気、と認識されて下さい。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー



新会員様からの三点セット等資料の精査ご依頼です。

競売の落札は以前経験済みです。

その時の処理は、専門業者さんにお願いしました。

今度は、できればご自身で処理にあたってみたいそうです。

業者への報酬をコストダウンしたい、というご希望もありますが、

何より、ご自身で経験をしてみたい、という欲求が強いようです。


まず、ご依頼物件の三点セットをチェックしました。

まともではありません。

所有者は、占有関係で、色々細工をしています。

但し、急ごしらえの印象です。

誰かの入知恵で動いているかんじです。

細工の結果は、現在の民事執行法では認められない状況を演出しています。


裁判所の、占有関係の調査結果の最終判断を示した「物件明細書」の

【3 買受人が負担することとなる他人の権利】

【4 物件の占有状況に関する特記事項】 

欄では、それらの細工はあっさり否定されています。


業者の感覚では、これらの細工からみますと、執行抗告は充分考えられます。

その分、明渡の時期が多少遅れそうだ、位の印象です。

ただ、一般の、慣れない方が明渡交渉をするには骨がおれそうです。

相手の主張に振り回される可能性大です。

業者だったら聞き流す相手の言い分でも、

一般のかたには、なにか尤もらしい事実に聞こえてくるかも知れません。

思わず耳を傾けるかも知れません。

その結果、ズルズル明渡を引き伸ばされるかも知れません。

というより、確実に引き伸ばされます。

買受人の、明渡が終るまでの精神的な負担は相当なものになるでしょう。


私の作成した精査報告書には、細工の具体的な説明をし、

なぜ、裁判所がその細工を否定したかの詳細を記述しました。

もし、やるのでしたら、

入札後の処理は、専門家に依頼されたほうが良いでしょう、という結論を示しました。


数日して、メールがきました。

今回は見送る、という内容です。

それを見、この結論が正解、と思いました。


物件を落札し、明るい未来を想像していたのに、

その物件に含まれた事件性が首をもたげて噛みつかれ、振り回されて、

その後の楽しい筈の人生が、重くて暗い、休息の出来ない時間の経過となってしまい、

その時点でご相談を受けた事が何回かあります。


とにかく金額が金額です。

野菜を買って、ここ腐っているから捨てよう、という訳にはいきません。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

倒産会社の残置物の処理方法

≪前回の(形式的競売と明渡についてーーー 砲梁海を書く予定でしたが、どうも、まとまりません。
まとまり次第、お話させて頂きます。≫




法人所有の建物があります。

その法人は破産しており、会社登記簿は、閉鎖しています。

建物には、残置物があります。

破産管財人の手ははなれています。

この場合、残置物はどう処理すれば良いでしょう。


過去に私がとった方法です。

正式な手続きではありません。

文句が出なければ良いだろう、という現実的な発想。

法人の代表者を探しました。

見つけました。

物件前で会いました。

時間がたっていますが、肩を沈め、寂しさオーラがでています。

分るよなあ、私だっていつそうなるか。


彼、

「ちょっと待ってて下さい。」

建物内に入り、なにか物色していました。

何を探していたのか、分りません。

私は、見て見ぬふり、です。

玄関にいた私が室内に呼ばれました。

若干の金銭を提供して、一筆貰いました。

特別代理人選任にかかる費用と時間を節約したのです。

あれから8年以上経ちました。

なにも起こっておりません。

これは、代表者が見付かりましたので取った方法です。


もし、見つからない場合は、特別代理人を相手方として、引渡命令の申立を行います。

特別代理人がいなければ、引渡命令の申立時、選任の申立も併せて行います。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

形式的競売と明渡についてーーー


(先月、形式的競売の物件の処理が終りました。)


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


Sコース会員様からの資料精査のご依頼です。

三点セットをみました。

物件目録では、多数の共有者(所有者)の氏名と持分の記載があります。

現況調査報告書で、「債権者」、「債務者」という字句がありません。

「関係人の陳述等」のページでは、

競売の申立人を「債権者」と言わず「申立人」

物件の「所有者」という字句を使わず、「相手方」と言っています。

この表現方法は、確か「形式的競売」の一種かな。

(「債権者」、「債務者」の呼び方の形式的競売もありますので、念のため)


。。。。。。。。


・・・・「形式的競売」・・・・

耳慣れない方も多いと思います。

私も専門的な知識は知りません、

・・・実務ではあまり必要とはしませんので・・・。


担保物件の売却を裁判所に依頼して債権回収をはかる普通の競売(ケ)とは内容を異にします。

相続財産でもめた結果や、共有物分割請求に対応しての売却方法。

その換価手続きは、普通の競売手続きと同じ。

その程度の知識しかありません。

明渡交渉の予備知識としては、それで充分と思っています。

多数の共有者(所有者)がいる場合は争いがあるんだ、という程度の認識。

(専門書では、私の上記の認識をはるかに超える色んなケースが記載されていましたが、実務では殆どお目にかかったことはありません。)

。。。。。。。。


現況調査報告書によれば空家です。

普通に人が生活していた家が、突然、人だけが消えて何年も経過。

家財等はそっくりそのまま。

そんな印象の室内写真です。

物件明細書【4 物件の占有状況に関する特記事項】で、

建物は、「本件共有者らが占有している」という文言です。


登記簿謄本をチェックしました。

多数の共有者の住所は関東一円に散らばっています。

差押登記をしているのは、その中の一人です。

事件番号は(ケ)ですが、乙区に抵当権等の担保権はついていません。

相続人の意思統一ができないための「形式的競売」です。


この場合、

抗告屋による手続き時間の引延しや、

郵便物の受領先送り

などの妨害行為の心配はまず無いでしょう。


共有者間の意思が対立している中で、

明渡をスムーズに行うには、段取りが大切、さて・・・。

その為には、引渡命令の申立は必要不可欠でしょう。

各共有者を単独に相手方として、共有者の数だけ申立をおこなうか、

共有者をまとめて表示して1通の申立にしたほうが良いのか、

交渉に効果的なのは、どっちだろう。

そんな疑問がわいていました。

まッ、それは、その時まで考えよう。


会員様から、落札できた、という連絡です。

入札者は10名以上でしたが、無事落札。


さあ、これから、明渡交渉のスタートです。

事件記録を閲覧して、相手方の概要を把握する作業から始めます。

以下、次の機会に。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

古い友人競売業者の死、思い出。



仮に、徳をしのんで「徳さん」(仮名)とよびます。


徳さんとは40年近い昔からの友人です。

共に、競売専門会社で学んだ仲です。

当時から、徳さんは本(競売の専門書とか判例集)は全く読みません。

ひたすら当事者に体当たりの真っ向勝負。


徳さんからのお中元が来ないなあ。

いつもならとっくに来ているのに、どうしたんだろう。

2週間以上前ですが、

そんな事を思っていたら、

奥さんからの連絡。

4月24日、死亡したとのこと。


ゲっ。

まだ75才前後のはず。


実は3年前からガンで、入退院の繰り返し。

但し、家族以外には絶対極秘。

昨年も一昨年も、徳さんとの会話は明るい笑い声。

そんな素振りは一切なし。

・・・・・・・・・・。


葬式は身内だけですましました。

(私に)連絡したかったのですが、

連絡先が全く分からず、

遅れてしまいました、という。


彼は、珍しい経験を何度かしています。

その一例です。


一戸建てを落札。

占有者は、債務者兼所有者の男性の独り住いです。

明渡交渉に出向いたら、

その男性は首つり自殺をしており、

その第一発見者となりました。

「いやあ、参ったよ」

それを聞いた、私を含めた友人は皆、

徳さんならなんとかするだろうが、

どんなまとめ方をするのだろう。

その物件は、

結局、隣地の方に買ってもらっていました。


彼、ユニークでした。


落札したのは借地物件。

地主は、前所有者の借地権を認めず、訴訟準備中。

その状態で競売にでていました。

入札者は徳さん一人.

落札。

たまたま開札期日、彼は裁判所にいました。

徳さんとは肌があわない知合いの業者が、

「さすが徳さん、良い物件を落としたねえ」

その言い方がどうも嫌らしいので、

問題があるのかな?


三点セットを持って相談にきました。

「地主は借地権は認めないとして訴訟をする予定だよ」

最低売却価額(今の売却基準価額と同義)も、

借地権がない場合の評価額が選択されています。


徳さん、

「それで安かったんだ!」


今まで、どの落札物件も、

三点セットなど真剣には見たことはない、と言います。


地主と直接交渉。

脅かしたりは絶対にしないし、できない性格。

ごちゃごちゃ話している内に、

何となく地主が折れて来、徳さんとの借地契約を承諾。

更に転売の条件についての承諾もしてくれました。


徳さんと話すと、明るい人柄に取り込まれてしまう人が多かった。

私もそのひとりです。

不思議な魅力を持っていました。
(本人は全く気付いていませんでしたが。)


私ら凡人の常識では絶対に拒絶する物件を何故か自然に選び、

転売に障害となる部分の(民間)当事者との交渉では、

いつの間にか相手に安堵感を与え、

別れ際は笑顔の握手。


とにかく、「落ち込む」という心理状態になったことがない人。

逆境でも、どんなに小さなプラス材料でも探し出して、

徳さん曰く 必ず見つかる ので、

それをたよりに前進、と言います。

(すべて成功している筈はないだろう、とは私ら凡人の観測ですが、失敗例は話しません。)


今、閻魔さま相手の交渉ではしっかり閻魔さまを煙にまいて、

徳さんの提示条件をすべてのんでもらって笑顔の握手。

きっと、あの世の「田園調布」に住んでいるのかな・・・・。

でも徳さんに田園調布はちょっと似合わないかなあ・・・ゴメンヨ。 

                                 
                                      合 掌
 


競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!
ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ