裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2013年09月

売却許可決定の取消の申立―――◆ΑΑΠ豢伴圓隆響

前回の続きです。


明渡交渉を始める時期についてのお話です。

明渡交渉の窓口が弁護士さんの場合、殆どの先生は、

所有権を取得(代金納付手続終了)してから話合いましょう、

或いは、

貴社に所有権移転登記されてから話合いましょう、という回答です。

これは正論です。


では、買受人としまして、それまで何もしないでいいものでしょうか。

考えさせられました。

欠陥住宅の超ひどい、今回のような状況が、代金納付後判明したらどうでしょう。

競売の法律の枠内での(本訴に比べての)スピード対応はできません。

時間とお金を費消する訴訟を提起して対処するか、

何もしないで(=出来ないで)泣き寝入りするか、です。

訴訟提起にかかる費用と時間、精神的負担は相当です。

やはり、代金納付手続き終了前に、

買受人として、

何らかの形で物件に接触しておくべき、と思いました。


例えば落札土地を測量するなど、所有者でもないのにとんでもない、という意見があります。

でもですよ、

測量した結果、仮に面積が半分だったら、その時期が売却許可決定が確定したあとでも

代金納付前でしたら、「売却許可決定の取消の申立」で主張ができます。

落札を白紙に戻して、保証金を返還して欲しい、という申立です。

可能性ですが、多分、この場合の主張は通るような気がします。

勿論、測量代の出費は痛いですが、代金納付したあとで分るよりは少ない損失ですみます。

以前お話しましたが、事故物件の場合なども困ります。

私がコンサルさせて頂いた物件で、「売却許可決定の取消の申立」は今回が初めての経験でした。

今回の落札者のAさんが書記官にこの事実を訴えた時も、

書式の雛形をやっと探して「なんせ滅多に無い事だから」と言ったそうです。


今回のまとめ:

弁護士さんは法律を順守することからスタート(当然です)しますが、

我々は、所有権取得前に、可能な範囲で、まず自分の財産を守る為の予備行動をスタートさせるべきだなあ。

これ、実感!!!です。



明渡交渉につきましての私見はここをクリックして下さい。


以下、このブログの参考記事です。


落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項

落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合






競売の基本が学べるホームページ。

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売却許可決定の取消の申立―――



過日、私がコンサルタントをさせて頂いている業者のAさんから連絡。


落札した物件があまりに欠陥がひどいので、代金納付はしません。

保証金(約200万円)は没収されますが、仕方ない。

諦めます。

代金全額を納付して大損するよりも良いです、という内容。


物件は3階建てのマンションの1階部分で、空家です。

残置物はありません。

Aさん、売却許可決定が確定したので、所有者に接触。

鍵を借り、室内点検。

室内に入った瞬間、なんだこれは?

床がブヨブヨです。

根太と床が乖離している為のブヨブヨ感ではありません。

Aさん、長年建築に携わっていましたので、その感触の違いはすぐ分ります。

地下収納庫があったので、籠を取り外して地下内部を覗きました。

ビックリしました。

専門的な解説はひかえますが、

土台部分は、今まで見たこともないような、全くひどい欠陥、欠陥、欠陥の集合体。

よくテレビが呆れつつ写す欠陥住宅の土台部分をはるかにしのぎます。

ところが、評価書、現況調査報告書には、その欠陥についての記載が全くありません。

評価書で、壁、床の張替えが必要、という記載だけです。

業者の良心として、このまま、こんな欠陥住宅を販売はできません。

マンションの土台を全面修復する必要があります。

欠陥部分には共用部分が含まれています。

共用部分は単独で手を加えることはできません。

他の共有者の同意を要します。

そんな工事が簡単に可能かどうか。

技術的な面のほか、他の共有者の経済的状況もかかわってきます。

仮に、長い時間をかけて同意を得たとしても、費用は莫大です。

そういう面に詳しい工務店に見積をして貰って、その金額に兎に角ビックリ。

それで、代金不納付=保証金の放棄、という結論になったわけです。


私、

ダメ元で、「売却許可決定の取消の申立」をしてみたら、と提案しました。

物件に形容できない程の欠陥が見つかりましたので、

入札を白紙に戻して保証金を返還して欲しい、と訴えるのです。

但し、申立てても、認められる可能性は非常に低いので、

「ダメ元」位の気持ちでやらないと、あとでガックリですよ。

競売物件は、瑕疵は買受人負担、というのが原則ですから。


まず、地下部分の写真をもって、裁判所で相談したら如何。

そうして、書記官の反応を見、意見を聞きながら、

必要な資料など揃えて、正式に取消の申立をしませんか。


結果、Aさんの懸命の努力で、この申立は、裁判所が認めてくれました。

保証金は返還されました。

「売却許可決定の取消の申立」を提案した私が驚きました。

非常に珍しい事例ですが、それだけ欠陥が例を見ないひどい状況だったとも言えます。


この事例に接して、つくづく感じたことがあります。

次回、お話させて頂きます。



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形式的競売と明渡についてーーー



形式的競売と明渡についてーーー,砲弔い討蓮△海海鬚翰下さい。


形式的競売物件の明渡交渉です。

この形式的競売の明渡交渉については慎重にしました。

厳密には、交渉、というより、打合せです。

明渡してくれる事は明白ですが、

ゴタゴタしないような段取りをとらなければ・・。


各共有者(所有者)同士で争いがある為、結果的に競売になった物件です。

争いですから、

敵対する共有者がそれぞれ依頼した弁護士さんが二人(二組)以上はいるはずです。

売却許可決定した段階で、「事件記録」を閲覧。

≪「事件記録」につきましては、ここ(  )をご覧ください。≫

形式的競売の概要を把握。

弁護士さんは二組で、その氏名・住所を把握。


郵便送達報告書によれば、

各共有者は、

当然ですが、不動産競売開始の決定正本は、スムーズに受け取っています。

代金納付期限通知書がきたら債務者に出す「明渡のご案内」は、

この時点での発送はしませんでした。

先送りとしました。


代金納付期限通知書が来た段階で、

いつ納付するか、その期日だけを弁護士事務所に連絡。

明渡については、一切触れません。


弁護士さんの場合、

明渡の話合は、買受人が所有権を取得してからやりましょう、

という先生が大半です。

至極尤もな言い分です。


約1ケ月後、代金納付手続きを終了。

同時に各共有者相手に引渡命令の申立。

共有者全員を相手方として、申立書は1通としました。

弁護士事務所に、納付手続きを終えた事をFAX連絡し、

残代金の領収書(保管金受領証書)を添付。


同日夕方、各共有者宛、「明渡のご案内」の手紙を簡易書留でだしました。

各共有者は、引渡命令の判決と、「明渡のご案内」をほぼ同時に受け取るはずです。

その心理的効果を狙いました。

それぞれ依頼している弁護士さんに連絡を入れるでしょう。


「明渡のご案内」の文中には、明渡方法についての選択肢は入れてあります。

遠回しの言い方ですが、若干の「ペナルティー」的文言も。

文面は、弁護士さんが各共有者の意見をまとめやすいよう、工夫しました。

落とし所の設定です。

まあ、それで、明渡についての、ある程度のアウトラインはまとまる筈、という私の読みです。

そして、引渡命令が確定するのを待ちます。

その間、強制執行の申立をする為の書類準備はしっかり作成しておきます。


話の流れによっては、即、強制執行で処理、という姿勢をみせるつもりです。

その場合の執行費用は当然請求します、というこちら側の意思は、先の「明渡のご案内」に明記しています。(←これが「ペナルティー」的文言です。)


今までの経験です。

強制執行の書類準備をしっかりしていますと、

任意でスピード解決のケースが多いのです。

何とかなるだろう、

なんて気楽に構えて、何の準備もしないでいると、何故かごたつきます。

これは私だけのジンクスかも知れませんが・・・。


約10日後、

各共有者が引渡命令を受領した日を裁判所で確認。

同時に、「明渡のご案内」の受領日もネットで確認。


それから約10日後、

引渡命令が確定したのを裁判所で確認。

強制執行の申立は、いつでもゴーです。

この状態になり初めて、明渡についての打合せをしたい旨の連絡を、各弁護士事務所にいれました。

既に、明渡について、各共有者の意思統一はできていました。

2週間後、現地で、先生立会の上、書類と鍵を貰う事になりました。



約2週間後の明渡日はとにかく猛暑。

待ち合せの午前11時、

弁護士先生、暑い中、汗を拭きふき現地到着。

現場で、放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵を貰いました。

無事終了です。


ここまでのお話は、退屈な流れだなあ、と思いつつ読まれた方が多いと思います。

でもね、結構色んな、まだ起きないマイナス状況を想定しつつ、

そうして、そんな状況が起きないように、

私なりに「先読み」をしつつ?

先手をうってるつもり?の経過の流れでした。



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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準――


エンドユーザーの方が競売物件に魅力を感じる最大のポイントは、「価格の安さ」です。

当然ですね。

ただ、安さに隠れて、うっかり物件の欠点を軽く見過ごしてしまうと大変です。

幾ら安いといっても「不動産」です。

かなりまとまった金額が凍結したり、利用する為には更なる大出費を必要としたり、というケースもあります。

専門業者の手なれた交渉力と実践知識を持たない一般の方がなるべくかかわらないほうが良いと思われる物件の特徴を列挙します。
(これら以外の特徴もあるとは思いますが、とりあえず、思いつくままです。)


  売却対象外物件(件外物件)の存在。

◆ 無道路地。

   接面道路がいわゆる道路ではなかった。

   道路と公道の間に第三者の土地が介在。

   接面道路は私道ですが持分が無い。

、 違反建築の建物。

   再建築不可、建築不可の土地。

ぁ 借地権の無い建物。

ァ 共有持分のみの売却。

Α 事故物件

これらは、業者以外の方は、避けておくほうが賢明です。

三点セットの内、物件明細書の最下段「5 その他買受けの参考となる事項」欄に普通は記載されています。

ここの記載事項とは関係なく、評価書で、「目的物件の位置、環境等」欄の末尾「特記事項」欄で、問題点が記載されています。

但し、問題点が記載されていない事もあります。

調査をした人のうっかりミス、としか思えないような場合です。

売主側に説明不足があり、

あとでその事実が分り、購入するのを止めた、と言っても中々認めてくれないのが競売です。

そこはしっかり認識されて下さい。


そして、上記 銑Δ量簑蠹世鬚かえた物件に対しては、

普通の金融機関は、まず融資をしませんので、ローンは組めません。

仮に、貴方様が現金で購入されたとしまして、

何らかの事情で売却する場合、

購入希望者はローン利用が難しい、という事になります。




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でも、
多少のトラブルを経験しました。
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