裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2013年10月

書類作成上のちょっとした注意


このブロクで訪問者が多い記事は、以下です。



放棄書兼廃棄依頼書


占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



共に、占有者との立退交渉が成立したあとの書面について,

私なりに作成した書面を掲載しています。


普通、買受人や買受希望者の大半がトラブルを嫌います。

しっかりした書類を交わしておき、トラブルが起こらないようにしたい、

或いは、トラブっても、こちらが不利にならないよう保全しておきたい、

という考えでしょう。

ある弁護士先生曰く、

。。。。。。。。。。

契約書など書類をかわすのは、

将来発生するかもしれないトラブルを有利に展開する為、

勝つ為の準備、喧嘩の準備ですよ。

法廷は、ある意味、嘘のつきあいの場、という側面があるのは否定できません。

その時、しっかりした書面があれば、有利に闘えます。

。。。。。。。。。。

改めて「そうか」と認識させられました。

予防医学と一緒、病気(トラブル)発生を防止する為の書類作成。

大切ですね。


競売物件を扱う業者として、任意の交渉での処理が結構あります。

書類を作成します。

うっかり忘れるのが、最後の条文にいれる次の文言です。



「上記記載事項以外、債権債務の存しない事を特に確認する。」


というような内容の文言をいれる事です。


法律プロの弁護士・司法書士の先生方には常識でしょうが、

我々素人は、うっかり忘れてしまいがちです。

気をつけたいものです。

上記「放棄書兼廃棄依頼書」には入っていませんが、

文言をかえて記入することは出来るでしょう。













競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

競売物件の良いところ−−−


競売物件で、よく言われる代表的な良いところは次の3点です。

これらは、エンドユーザー、業者という立場を超えた共通のものでしょう。


。。。。。。。。。。


 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。



。。。。。。。。。。


今日は、について、お話させて頂きます。

その物件が、占有面や諸条件などで、特に問題のない場合を前提とします。

普通の不動産市場では、中々売り物がでない地域があります。

人気があり、沢山の買い手希望者が殺到するだろう、と思われる地域です。

競売ですと、そういう地域でも、たまに売物がでます。


えッ、こんな所に出た!値段も安い!ようし、安く買えれば、ふふふ!

喜んで意気込みます。

でも大抵は無理。

そういう物件を安く買おう、と思うこと自体、どうでしょう。。

水を差すような言い方ですみません。

でも、現実をお伝えしなければいけませんので。


結果は、

販売力のある業者が、相場又は相場にちかい価格でさらっていく・・・、

或いは、

その場所を賢明に欲しがるエンドユーザーが相場以上の価額で落札・・・。


辛うじて、収益用物件の場合の落札価額は、利回りに若干拘束されるかも知れません。

こういう地域の物件を探していたのでしたら、

落札するにいは、思い切った価額を設定する他はないでしょう。


最近は少なくなりました活発な商業地、

伝統的な高級住宅地などで、この傾向が見られます。


相場を調べようにも、取引事例がありません。

相場は、業者の漠然とした勘?


一体幾らで入札すればいいのかな?

エンドユーザーの方は考えます。

ご自身の予算内で、精一杯の金額を提示することです。

精一杯の金額とは、

もし落札できなくても、後悔の残らない金額です。

勿論、諸経費を含めた予算の範囲内です。


繰り返します。

滅多に売物の出ない人気のある地域の競売物件を検討する時、

安く買えれば、と思った瞬間、

その物件は貴方様からは遠ざかっていく可能性が高いでしょう。



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競売物件の良いところーーー



競売物件で、よく言われる代表的な良いところは次の3点です。

これらは、エンドユーザー、業者という立場を超えた共通のものでしょう。


。。。。。。。。。。


 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。



。。。。。。。。。。



今日は、△砲弔い討話させて頂きます。

一般の契約でたま〜〜におこる、

手付金を持ち逃げされた、

残金を払ったのに、所有権移転登記をしてくれない、

というような事態は

裁判所を通じて競売物件を購入した場合、

取引先が国ですので、起こりません。

相手が逃げない、という事です。

入札保証金を納付後、日本国が崩壊、なんて状況になれば別でしょうが・・・。

代金を払えば、100%確実に所有権移転登記はしてくれます。

競売物件につきものの、

(根)抵当権や差押、仮差押登記など、余分な登記は、基本的には抹消してくれます。

抹消されない登記は、物件明細書に記載記載されるのが普通です。

代金納付手続きをして早ければ数日後、

裁判所から「特別送達」という配達方法で書類が来ます。

「登記識別情報通知」つまり「権利証」が送られてきます。

「登記識別情報通知」については、(※1)(※2)を参考にされて下さい。

※裁判所は、重要な書類は「特別送達」という配達方法をします。※

取引先が国、という事で安心なのは、この手続きに関してのみ、と思って下さい。


入札を検討する時、三点セットという資料をみます。

裁判所が作成した資料だから100%大丈夫だろう、と思いがちです。

でもね、三点セットの最初に登場する「物件明細書」という資料の末尾の≪注意書≫に、

ここの記載事項は絶対ではありません、間違いもあるかもしれませんよ、

というような意味が丁寧な言い回しで書いています。

競売物件は、トラブル含みのものもあります。

そういうトラブルが発生した場合も、裁判所が解決してくれるだろう、なんて気楽に構えている方がたまにいます。

裁判所は、通常の不動産市場における物件の仲介業者でも売主でもありません。(難しい学説はこの際考慮外とします。)

物件にトラブルがあろうとなかろうと、

あくまで、買受人の自己責任で購入する事になります。

要注意です。

決して安心はしないで下さい。

勿論救済方法はありますが、一般不動産市場においての同様な状況に比して、非常に狭き門、被害を認めてくれない、と思って下さい。


現段階では、競売物件の購入は、慎重の上にも慎重にして下さい。

そうして、用心して物件を選択した場合、

結局殆ど何も起こらないのが競売です。

そう思って油断しますと、不思議になにか起こるのも競売です



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競売物件の良いところ−ーー

よく言われる、或いは、一般的にそう思われている

競売物件の良いところは、

当り前のことですが、普通のの不動産取引に比べての比較です。

これから数回にわたり、お話させて頂きます。

まず、良いところと思われている事項は以下です。

。。。。。。。。。。

 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。


。。。。。。。。。。


について、本当かどうか、一般住宅を前提に、最近の競売状況をお話したいと思います。

あくまで神奈川県の競売に携わっている一業者の感想です。

以下の私見にあわない地域、或いは業者さんもあるでしょう。

異論のある方は、一業者の戯言ですので、ご容赦ください。


。。。。。。。。。。

競売物件の特長は、相当に安く買える、と思っている一般の方が多いです。

確かに、昔、法が未整備だった頃は相当に安く買えた時代もありました。

誰でも買えた、という訳ではありません。

ある組織の強烈な管理下のもと、殆ど絶対的とも言える談合にしばられ、

落札できたのは、極々限られた一部の常連業者等限定でした。


現在、一般の購入希望者が漠然と思っているほど、

相場の3割4割安位の金額で、

本当に買えるのでしょうか。

残念ながら「否」と言わざるを得ません。

確かに、裁判所が提示する(買受可能)価額は非常に安いです。

これに惑わされてしまいます。

その価額はあくまで「たたき台」です。


入札者は業者が多いです。

業者は何度もチャレンジしていますが、

落札できない時の方が圧倒的に多いのです。

だから、良い物件は何としても取りたい。

入札価額をアップしよう。

参加している業者は、資金繰りの心配は殆どありません。

競売市場は、そういう業者のバトルの場です。

そういう状況を生み出すには、当然、不動産市場が沸騰している場合と思いがちです。

ところが、不動産市場がいまいちなのに

競売市場だけ沸騰している、という地域もあるようです。

一般の方が思うほどには安く買えない、というのが実感です。


競売物件を落札しているのは、不動産会社が圧倒的に多いです。

転売目的が大半です。

住宅需要のある地域の物件に殺到します。

諸経費、利益をギリギリに抑えた、目いっぱいの金額で入札した業者が落札しています。

とにかく薄利で勝負しています。

諸経費コストが、予定した金額よりうっかりオーバー、なんて事になれば、殆ど利益が出なかったり、

極端な場合は赤字になったり、という話も聞いています。


住宅需要の多い地域で、相場の3割4割安く落札、なんてのは夢の又夢。

あれ、あの金額なら相場だよ、という落札価格もあります。

2割安位で落札できれば上出来でしょう。


通常の不動産市場で、需要の多い地域の物件で、

物件に瑕疵がなければ、値引きなど期待できません。

そこで、一般の方が2割引で購入できれば相当お得です。


以上が、

安く購入出来る。

というイメージに対する実感と私見です。
                          
。。。。。。。。。。




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管理人 千葉 重雄



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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
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無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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