裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2014年07月

管理人、叱られて大いに反省する。



今年早々、形式(的)競売にたずさわりました。

昨年に続き、2回目です。


形式(的)競売とは、

裁判所の競売手続きを利用しますが、

通常の競売のように、

貸したお金の返済を求める債権者や

借りたお金の返済が滞っている債務者はいません。

換価した金額を当事者間で分配します。

この手続きは、遺産分割や共有物分割などに利用されます。



今回は、遺産分割です。

物件は、一戸建の空家。

駅からは相当距離がありました。

海を見下ろす高台で、冷たい風に吹かれて建っていました。


この競売の落札後のコンサルです。


共有者は13人。

数人は、物件とは遠くはなれた住所です。

九州宮崎や宮城県の方もいます。


売却許可決定か確定して、代金納付期限通知書が送られてきました。

裁判所で、依頼者とともに事件記録を閲覧。


競売の申立人が物件を管理しています。

現況調査報告書添付の写真では、残置物が若干あります。


競売申立人宛、立退きの案内状を出しました。

このなかの文言で、一行、問題発言がありました。

普通の競売物件の債務者兼所有者にだす感覚で、

何気なく作ってしまった文章です。

形式競売とはそぐわない言い方をしてしまったのです。

配慮に欠けていました。

管理人のうっかりミス。

今回のこの競売は、上述しましたように、

お金を貸した債権者や、

お金を借りた債務者はいない事をすっかり忘れていました。


数日後、案内状を受け取った申立人から連絡がありました。

代理人の先生が窓口となってくれますので、そちらと話をしてほしい。


早速、依頼者と、先生の事務所にいきました。

先生は大変なご高齢のようです。

今まで清廉潔白な生き方を貫いてきた、と感じさせるオーラが

体全体から発しています。

曰く、このお手紙はあなたがつくられたのですか?

私が「はい」

先生、

「私は、これを見まして、書いたのは30才前後のお若い方かとおもっておりました。」

そして、手紙のなかの文言を指でなぞりながら、

「思慮をわきまえた年配の方が、このような、人を脅かすようなことを書くとは・・。

申立人のAさんがビックリして連絡してきましたよ。」

やわらかい口調はここまで。

それから数分は、きつく説教です。


形式(的)競売に債務者はいません。

「普通のお話合いで、落札者の意向にそった協力はします。

こんな脅し文句は、2、3回話合っても結論が出ない時のセリフでしょう。

最初から脅かして何のつもりですか」

静かな口調ですが怒っています。

先生の清廉な生き方をまともにぶつけられたようで、

丁度、水戸の黄門さまの印籠を突きつけられたようで、

一言も言い返せず、ひたすら平身低頭。
(もし言い返したら、そんな自分がきっとみじめになったでしょう。)

私なりにはやわらかい文言を使用したつもりでしたが・・。、


それでも、こういうお叱りをうけるのは、私の思慮不足です。

大反省です。


もちろん、引き上げるころには、

こちらの意図を理解してもらいましたが。


尊敬する故舩井幸雄氏(経営コンサルタント)が、

「人に恨みをかってはいけない。

かえば、その恨みが見えないシミとなって体に付着。

恨みをばらまいた人は、その付着したたくさんのシミで汚れながら、

不思議に不幸になっていく。」

たしかこんな意味だったかな、・・・・言ってます。


競売物件をあつかっているからこそ、

そういう点には注意していたのですが・・。

。。。。。反省しきりです。。。。。

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現地調査での気付き。


現地調査に行き、一戸建を訪問。

物件の前に立った業者は、

留守かどうか何となくわかる場合が多いです。

ムッ、留守のように見えるけれど、誰かいるな。

玄関わきのインターホーンのボタンをおします。

・・・・・・あれ・・・・・・またおします。

・・・・・・うんとも反応しません。

電源が切れてるようです。


今度は、◎◇さ〜〜ん、と呼びます。

シンとしています。

返事がありません。

でも、

たしかに居ます!


謄本の内容とあわせてですが、

こんな場合は、任意売却がすすんでいるかも・・・。
(一応、近隣で聞き込みはしてから帰ります。)

そうして、

任意売却が成功すれば、その物件は「取下げ」となります。

入札した物件の「取下げ」は、残念ですが、仕方のない所です。


大半は、業者が、

何カ月も前から、所有者・債権者に接触して、

任意売却をすすめての結果でしょう。

とにかく、良い物件が競売にかかりますと、

任意売却をすすめる案内状が数十通以上、

営業マンの訪問も、時間を問わず何十です。

所有者はたまりません。

でも、夜討朝がけで所有者と接触を持ち、

やっと商談のチャンスをつかんだ業者も心配でしょう。

折角すすめた商談が、

他社に、いつひっくり返されるか?

セールストークの中で、

いろいろと防御策をたてている筈です。


昔から取られている、わかりやすい防御策の一つ。

その第一歩は、所有者宛の情報ルートの遮断、

他社との面談はカット。

これが、今日の現場での状況、

インターホーンは不通にしておき、

とにかく他社との面談は一切させないようにしておきます。


ただ、こういう物件が「取下げ」になっていず、

残っている場合もありました。

何か支障がおこり、うまく運ばなかったのでしょう。

「取下げ」かな、と思っても、

札締切日に残っていれば、入札だけはしておきたいものです。



なかには、

うるさいなあ、次から次と、余計なお世話だ、

と、単に面倒がって、なるようになれ、

不貞腐れて、インターホーンは切ってしまい、

誰が来ても居留守、

面談を拒む所有者もいます。

そういえば、こんな所有者がいました。

落札者の提案にも一切回答せず、完全無視。

仕方ありません、強制執行の、まず催告。

これも全く無視。

いよいよ断行という日の前日夕方、初めて連絡してきました。

主人の非礼を詫びた奥さんは泣きながら、

あと1週間位待てないか、でしたが、もう遅かった。

余計な出費と後味の悪さは、

誰だってなんですけど!!!!




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chiba30

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小心と言う人がいます。
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今は、
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下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
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無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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