裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2014年08月

債務者兼所有者の選択


差押えされた物件が市場受けのするよい物件ですと、

裁判所が物件の概要(=物件目録)を

配当要求終期の公告として公開した時点から

業者がワンサカ債務者兼所有者のもとに押し寄せます。
(以下、「債務者兼所有者」を「所有者」と短くまとめて、お話させて頂きます。)

DMでの勧誘であったり、社員が直接訪問したり。

そうして、いろんな提案をして、気をひきます。

それは、いろいろな知識・情報を所有者が吸収することにもなります。

それらの情報を基に、

所有者が耳学問でつくった頭の中の参考書は、ページ数が相当に分厚い量です。

でも、この参考書、どうもあまり所有者の為にならないこともあるようです。

情報提供者の宣伝用知識であり、

所有者の為を考慮した内容とは言い難いのもあります。

当然といえば当然ですが・・。


落札後、明渡の交渉を開始しようとしますと、

所有者の中には、駆引きをしてきたりする人がいます。

あきらかに、先の参考書か、誰かの入知恵が、所有者の言動を操っています。

こう言ったら落札者が困るだろう、あわてるだろう、そんな状況を仕掛けてきます。


そういう場合、私は、交渉を静かに打ち切ります。

そうして、粛々と強制執行の手続きをすすめます。

その途中で話合が成立する場合があります。

立退き料の金額は、当初より少ない額です。

これはペナルティというより、

余分にかかっってしまった費用は負担してもらう、という発想です。


そのくせ、駆引きなしにドーーーンとぶつかってこられて懇願されますと、

その正直さに負けて、

想定以上の金銭を提供してしまう事もあります。

こんなことしてたらダメですけどね、

まだまだ未熟!!

でも、この癖をなおすつもりは全くありません。



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今日は余談です(その1)


久々に、「竜馬がゆく」(司馬遼太郎著)を読み返し始めました。

数十年前の時とは、また違った感じです。

ああ、ここは作者の創作らしい?

どうやってこんな愉快な場面を考えたのだろう。

・・・・、

そんな独り楽しみのなか、完全に引きこまれています。

なかで、ある一文に、わたしの眼がそこでストップ。

しばらく、その文の上下を往ったり来たり、または途中で小休止!

立志篇の最後のほうで、「京日記」の最初の方。


≪本職というのは、素人とちがってひどく慎重なものだ。≫(原文のまま)


ただの慎重ではなく、「ひどく」、という形容詞つきに、

思わず「そうですねえ」と、心。

さすが司馬遼、我が意を得たり!!


この姿勢は、なんの職業にもいえることでしょう。

もちろん、競売物件をあつかう仕事にも、です。

事前調査でうっかり手抜き(=油断)をした物件に限って、

自分が納得していない部分を明らかにしないままでの落札物件に限って、

不思議とトラブルが起るようです。

トラブルとはいかないまでも、

スムーズな進展の支障をきたす事が起きたりします。

まるで神さまが見ていて、お仕置きをされてるようです。


これからも慎重にことにあたらなければ・・・・。



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テレビからの教え!



過日、テレビの特集で、競売にかかった老夫婦のドキュメント番組を見ました。

記憶はうろ覚えになっていますが、

確か、収益目的で落札した不動産会社が、

居住する債務者兼所有者の老夫婦に賃貸する、という話でした。

賃貸契約の内容については、不明です。


私が落札者で、

債務者兼所有者から貸して欲しいと相談されましたら、

昔の感覚で判断してしまう常で、

それはできません、と一蹴するでしょう。


でも、現在では、必ずしもそうとばかりは言えないかも・・・、

と、テレビを見ながら思いました。


賃貸市場は借手市場です。

賃借人が、年金生活者、あるいは生活保護者であれば、収入は確実です。

物件の規模と、賃借人の払える賃料が同じような水準であれば、

賃貸契約をして、引き続き住んで貰うのも良いのかも知れません。

それどころか、

普通に部屋さがしをして貸した人の家賃の滞納は増えるいっぽうとか。


そういえば、うちの会員様でも、

債務者兼所有者に貸している方がいます。

誰にでも、という訳ではないでしょうが、

競売になった経過を見、分析すれば、

将来の安心を把握できる賃借人かも知れません。


いつまでも、古い考えに拘束されていますと、

知らぬ間に、時代の流れに置いてけぼりを食わされている!

それを「安定」と勘違いして!!!





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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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