裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2014年09月

アー、勿体ない!!!入札書提出方法の選択で!!!



開札結果をBIT(裁判所の競売のHP )でみます。


あれ、うちより低い入札価額が当選してる?

うちの入札はどうなったんだろう。

おかしいなあ。


たまに、こんな状況を経験された入札者がいるかもしれません。


入札書の記載方法に問題があったか、

振込金額が違っていたか、

或いは、

入札書の提出方法がちょっと問題、

それで、最高額での入札が無効になったのかもしれません。


入札書は、持参するのが一番確実。

次、郵送は書留か簡易書留。

普通郵便でもいいのですが、

私は、入札を普通郵便でする方の神経にはウ〜〜〜ン・・・・?????

まして、信託が認められているからといって、

民間の郵送手段を利用するなんて、

熟年ジジイの私などには、信じられない方法です。
(そういう方法に全く慣れていない、無知、というのが本当の理由です。)

実際、過日、その方法で入札したつもりが、

提出方法で入札者にちょっとした手違いがあったようで、

入札が無効になった事例がありました。

折角、最高額での入札で、

入札方法さえ間違っていなければ、らくらく当選できたのに、

もったいないなあ。


入札するまでのいろんな手続きや検討など、

費やした時間とエネルギーの集積を考慮すれば、

提出方法には充分に注意したいものです。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その2)。

テレビです。

「中居正広のミになる図書館2時間SP」で、

不動産業界の特集をしていました。

安く買える手段として、裁判所の競売も組まれていました。


相場¥5000万位の一戸建が、

最低入札価格(「買受可能価格」のことでしょう。)という表示で、

¥3000万を少し切る位の価格が表示されています。


見ていましたら、

あたかもその価格で買えるような言い回しです。

(これを一概に打ち消す事はできません。
地域によっては、このような状況もありますので・・・。)


でも首都圏の競売では、

人気のある地域のマイホームを、

相場の4割減くらいの買受可能価格で落札!やったあ!!

なんて夢のまた夢。
(よほど問題な物件は別ですよ)


よい物件は、

一般市場の物件価格と同じような落札価格も結構あります。

横浜地裁管轄地域で見ますと、

田園都市沿線の更地なんかは、ほぼ相場での落札傾向です。

湘南地区の一戸建なども、同傾向。


番組では、競売物件のデメリットとして、

瑕疵物件でも、裁判所は補償してくれませんし、

居住者のいる場合の明渡は落札者がしなければいけない、

という説明です。


ちょっとちょっと、

一番大切な資金調達が不便、という事の説明がないですよ。

エンドユーザーが競売物件に住宅ローンを組むのが結構難しいこと、

居住者の明渡交渉に臨む一般人の精神的負担の重さ、

居住者が明渡を拒む場合、

落札者自らで行う強制執行手続きの面倒さ、

執行費用の高さ・・・など、

それらの説明はありません。


ただ、こういう番組がながされますと、その日、

私の拙い手作りの、このブログでも、

アクセス数がアップするのが嬉しいですね。


裁判所の競売のホームページ「BIT」のトップページが紹介されていました。





※私見です。

家屋の明渡を落札者にやらせるなんて土台おかしな話。

いわば落札者はお客さま。

法律素人のお客様に故障修理させて、

どうせ安いのだから、それくらいはおやんなさいな、という態度。

でも、相場近い落札価格で、更に負担がかぶさるなんて!

喜ぶのは債権者だけ。

だから、入札価格の上限を設けて、

上限価格が複数いれば、そこでクジビキ。

そんなら納得。

(そんなこと、あるわけないか!)



以下、管理人の願望です。


落札者が望めば、

この売却で債権回収できる金融機関等(申立債権者)か、

競売手続きをすすめた裁判所が、

明渡の作業をして空家にして、

費用は債権者側が負担して、

お金を出した落札者に引き渡すようにしたら・・・。


そうすれば、

一般参加は圧倒的に増えるでしょう。

落札価格もアップするかも。

仲介業者も、最高裁の判例など気にせず、

安心して競売物件を扱えます。

欧米各国の競売市場で、

日本のように、落札者にリスクを押しつけておいて、

涼しい顔をしている国があるのかなあ。

そのへんは、「子供だからわかりませ〜〜〜〜ん。」
(このセリフ、子供番組「ピタゴラスイッチ」からの引用でした)






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chiba30

慎重にして慎重。
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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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