裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2014年11月

今日は余談です(その4)

昨今の空家の急増が問題となっています。

マイホーム候補予備軍の空家が、

相当数、市場への出番をまって?います。



自治体や一部の業者が有効利用を工夫し、

それなりの成果もあるようですが、

割合からすれば、ほんのびびたる%でしょう。

ただ、大いに参考にはなりますが。


神奈川県の、観光都市で名高いA市の一郭の住宅地図。

全面うすいカラー仕立ですが、

空家は建物の部分だけが白抜けされています。

なんと白色の目立つこと!

これは、3,11の津波災害の影響で、

ずいぶん転居したという意見もありますが、

住人のいなくなった相続物件も多いようです。

個人が複数の不動産を所有して維持していくのは結構大変です。

特に高齢になりますと、所有しているだけでも面倒に思うかたも多いです。

宙にういているような感じのこれらの白色物件が仲介市場になだれこんだら、

地価が影響を受けることはまず必至。


いろんな面で不安材料を内包している競売物件はどうなるのかなあ。

入札者減少で落札し易くなるのかな・・・。

なんて手前勝手な思考がグルグル。

競売物件の売却基準価額が著しく下がれば、

担保としての信頼感は減少。

金融機関のローン制度もゆらぐかな。





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一般の方からの相談・・競売物件購入転売を繰返して利益を上げたい。



たまに、業者さん以外の方から、上記タイトルのようなご相談を持ち込まれます。

お金が遊んでいるので、競売で活用したいのだが・・・。

競売物件を何度か転がして儲けたい、と言います。


――さあ、連続してやれば、宅地建物取引業法違反になるかもしれませんよ。

1年に1回くらいならよいかも知れませんが・・・。


――でも、裁判所は、落札者に売却の許可をしていますよね。

もし、落札者に不都合があれば、不許可となるのでしょう。

裁判所が競売の法律に則って許可しているものを、他の法律で否定できるのですか?

裁判所の許可をえて購入したものをどう処分しようが、所有者の勝手と思いますが・・。

その行為を制限するなんて財産権の侵害じゃあないですか?

おかしいでしょう。

それに、千葉さんだって、いい筈。

仕入れと販売でWで稼げるんですよ。


こちらの心を、「ソラソラ、どうだどうだ」とばかりに巧妙にくすぐってきます。


ここで、20年近く前の某裁判所競売係の書記官との会話が思い出されました。


落札物件の評価書に、重要な見落としがありました。

見た目では分からない土地の欠陥の不記載です。

この土地は、建築確認をとるためには、改めて工事する必要がありました。

工事費用は、落札価額の倍以上です。

裁判所に行き、競売係で状況を説明しました。


「これは、普通の取引でしたら、契約解除で、最悪でも白紙でしょう。」

と主張する私に対して、

書記官曰く、

「競売はね、民事執行法という法律でやってますッ。宅建業法は関係ないのですよッ!」

冗談じゃあないよッ。

これはたまらない、白紙にもどしてもらわないと、と思い、自信をもって、執行抗告という形で異議申立をしました。

普通の不動産取引では、まず、こちらの言い分が認められるケースです。

ところが、執行抗告は却下されました。

特別抗告もダメでした。


競売物件が宅建業法に関係ないのなら、

相談を持ち込んだお客様の言う通り、反復継続の転売は自由にできるのかな・・・。

ふと思ってしまいました。


一応、判例を調べてみるか?

ありました・・・・・・ありましたが・・・・。

こちらに都合の悪い判例です。

最高裁決定平成16年12月10日。


詳細は長くなりますのでさけて、結論のみ記載致します。

。。。。。。。。

民事執行法上の競売手続きにより、宅地または建物を買受ける行為は、宅地建物取引業法2条2項にいう宅地又は建物の「売買」にあたります。

よって、複数回、競売物件を購入して販売する行為には、不動産免許が必要です。

無免許の場合、3年以下の懲役若しくは300万以下の罰金又は併科です。

。。。。。。。。


最高裁決定の詳細は以下↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓です。

http://www.retio.or.jp/info/pdf/63/63_01.pdf#search='http%3A%2F%2Fwww.retio.or.jp%2Finfo%2Fpdf%2F63%2F63_01.pdf'


参考条文:::宅地建物取引業法のうち、

(用語の定義)
第二条  この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

二  宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

(無免許事業等の禁止)
第十二条  第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。

第七十九条  次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

二  第十二条第一項の規定に違反した者


無免許営業についての参考資料は以下↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓です。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/70-052.pdf




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chiba30

慎重にして慎重。
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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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