裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2014年12月

今日は余談です(その5)・・・強制執行について


過日、↓↓こんな相談がありました。


落札物件の所有者が、なかなか退去しません。

立退き料を提示しても、額に不満そうな表情をして、

グズグズしています。

どうも、誰か入知恵する人間がいる模様。

次のようなことを囁かれているのかも・・・・。



―――

強制執行をするぞ、と言って来ても、

費用が結構かかるから、落札者の本心は強制執行での明渡は嫌がるんだよ。

立退き料を吹っかけても、そこそこ出してくれる筈だよ。

――――



強制執行した場合の費用を念頭において、

(強制執行を)やれるものならやってみなよ。

という態度です。

こういう場合、どうしたらいいのですか、という質問です。


下心見え見えの所有者、私も何人か会っています。

どうしたかっていいますと、

最初にあった時、こちらの方針を説明します。

その時の反応で、所有者の性格や考え方がある程度分ります。

1、その場で結論(退去日を明示)をだす人。

2、結論を先延ばしする人は、

 (1)、具体的理由が明確、

 (2)、単に時間とお金を稼ごうと意図する人。


(2)が問題だなあと、立退交渉に慣れない方は思うでしょう。

でもね、落札者は悩むことはないのです。

一次方程式です。

答えはひとつ。

占有者は、落札者が負担する(?)執行費用を盾にしているようです。

占有者は、強制執行の実態がピンと来ていません。


他人には見られても触られても嫌な肌着や貴重品などを含めて、

小物は、第三者の手でダンボールに詰め込まれ、搬出、保管されます。

もちろん、家具、家電なども搬出、保管されます。

建物内部も庭もきれいさっぱり、

動産類は全て撤去され、未入居新築物件のようになり、

人の生活の匂いは、あらかた消えてしまいます。

これが強制執行の「断行」です。

もちろん、旧所有者は敷地内部、建物内部に勝手に立ち入る事はできません。

「俺が住んでいたのだ」などと吠えてもダメです。


保管場所は、色々ですが、落札者が選択します。

大抵は、執行補助業者(※)が用意しています。


≪執行補助業者(※)=実際の強制執行において、

家財等の梱包、搬出、保管などの作業を行う業者≫



約1ケ月保管されます。

その間に、所有者は、必要があれば、保管物を取りにいきます。

結構面倒な対応を強いられます。

取りにいかなければ、落札者に二束三文で買取られ、

そのあとの処分方法は落札者の意向です。

大抵は棄てられてしまうでしょう。



本来、自ら転居しなければいけない所有者なのに、

落札者が費用を立て替えて、家財等を搬出・保管したのです。

こちらの足元をみている所有者とは、

一度面談して話し合ったら、以後は相手次第。

こちらからは、わざわざ機会を持ちません。


強制執行着手の第一段階「催告」が済みますと、

それから約1ケ月後の、

最終の強制執行である「断行」をする間には大抵はケリがつきます。

実際に執行官が臨場したあとでは、債務者も観念するケースがおおいです。


ここまできたら立退き料は払わない、という選択もできます。

そうしている業者さんも結構います。

気持ちはよっく判ります。


私は支払ってやるほうを選択しています。

但し、初めに提示した金額からそれまでに支出した費用はきっちり控除した額です。

これ、債務者には損です。

変な入れ知恵を選択しなければもらえた金額が減ってしまいました。

「ごね得」は絶対に排除します。


催告でケリがつかない場合、サッサッと強制執行の断行でケリをつけます。

気持ちをそう持っていきます。

迷いません。

この雰囲気、相手は敏感に感じ取るようです。


これから競売物件を扱っていきたい、という業者さんは、

強制執行の経験はしておいたほうが絶対に良いと思います。

その経験は、明渡交渉の際、強烈な迫力となって、相手方に伝わるでしょう。

(但し、以上は普通のマイホームを前提としてのお話ですので、念の為)




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明渡のコンサル完了

直近落札物件の明渡が終りました。

代金納付手続きが終わってから約1ケ月経過していましたが、

私の最終期限は2ケ月位をメドにしていますので、

まッ、いッか!

明渡当日の約束時間は夕方5時です。


落札会社の社員さんと現地到着。

高齢者男性の独り住まいです。

10分くらい早かったのですが、

インターフォンをおすと、「どうぞ」。

室内に入ります。

壁際に並んだ古いタンスは、動かした形跡なし。

その前に、ダンボールや衣類が、散らばり重なっています。


≪約3週間くらい前の面談にて≫


・・・・・・今度借りるのは、恐らく1ルームか1DK。

この家(4LDK)の家具を置くスペースはないと思います。

持っていくのは必要最小限にしたいのです。

殆ど置いていきたいのですが、良いですか?・・・・・・・


明渡は、とにかく、占有者の退去が最優先。

あとの残置物の処理はなんとでもなります。

「車は持っていきますね?」

「ええ」

大型冷蔵庫がありました。

「あれは?」

「あッ、持っていきますよ。」

それなら、良いかな。

残置物については、

「放棄書兼廃棄依頼書」で、

所有権について明確にしておけばよい、という判断です。


仏壇がなかったので、恐らく奥さんとは生き別れ。

でも、詳しい事は立入りません。


こういう状況でも、

多少なり金銭の支払いをするのが私のやり方です。

最近は、立退き料は払わない、という業者さんが増えています。

法的には、それでなんら問題はありません。

色々な考え方、やり方のあるところ。

自分の心情(=或いは会社の方針)に沿った方法で、

対処していくだけでしょう。

小心の私は、とにかく恨みを残さないようにと、こだわっているだけです。


放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵や建築確認書、検査済み証を受領。

約束のお金を渡しました。

1枚1枚、ゆっくりと数えていましたが、

「はい、確かに」

こちらで用意した領収書に、サインを貰いましいた。


それから私たちは内部点検です。

10分くらいあと、玄関からの声。

「それじゃあどうもォ〜〜」

債務者が長年暮らした家を去る時のあいさつ言葉でした。

私たちに云ったのか?あるいはこの家にも云ったのかな!



あとが大変でした。

残置物が、当初の予想をはるかにうわまわる量だった!

よく確認しなかった屋根裏部屋が広く高く、

そこにびっしり放り込まれていた物、物、物。

ハンパじゃあない量です。

でも、不確かな点をいくつもかかえながらの見切り発車は、

競売物件の宿命です。

こんな状況は、現在の競売の法律では避けられません。


三点セットの現況調査報告書には、物件写真が添付されています。

みると、室内は結構整頓されていますし、家財もそこそこ。

うっかりこんな写真を信用したら大変、という事態も何回かありました。


ここのところ、廃棄費用が大幅アップ。

まあ、強制執行での処理費用に比べれば安いのですが・・。

今回の物件も、

とにかく早く仕上げて再販体制のベルトコンベヤーにのっけなくては。


次の物件の検討には入っていますが、

以前より競売物件の件数が減っています。

そのなかから、売れる物件を選択することになりますが、

こんな時期に、あせってババ的物件を掴んでは最悪です。

ひとつ物件が塩漬けになりますと、

相当数物件の転売利益がまとまって吹っ飛んでしまいます。

気をつけて・・・気をつけて・・・・。



追記:

空家に残された位牌は、

所有者がつかまらず、強制執行の場合、

近所のお寺さんを探してお願いするようになるでしょう。





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管理人 千葉 重雄 

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たいてい
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無事故をめざしつつ、
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でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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