裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年02月

裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向

競売物件については、裁判所が資料を作成しています。

それを「三点セット」とよんでいます。


裁判所のホームページ(不動産競売情報サイト・http://bit.sikkou.jp/)で、だれでも見ることができます。

ただ、ネットでの閲覧は、「個人情報の保護に関する法律」により、資料にでてくる個人名は黒く隠されています。

裁判所に行き、直接三点セットを閲覧すれば、個人名に黒塗りはなく、具体名が分ります。


三点セットとは、次の3点から構成されます。

(件明細書

現況調査報告書

I床曾


まあ、とにかくホームページで見て下さい。

慣れない方には、チンプンカンプンです。

なんかやたらに専門用語があって分り難い、というのが恐らく第一印象でしょう。

そうしたら、お金はかかりますが、仕方ありません、

専門業者に依頼してすすめるほうが安全です。


◎余談です

。。。。。。専門業者は、競売物件の背後にあるかも知れないリスクの説明をしてくれるかどうか、これで、その業者さんの信頼度がある程度測れます。

リスク説明は、徒に不安をつのらせるばかりだから、という理由で、

「100%大丈夫、うちに任せてくれれば心配はありません。」

その割には、委任契約の条文には、ちゃっかり、トラブった時の費用は負担してください、などと、しっかり明記していたり・・。

しっかりした業者が物件をチェックすれば、恐らく9割以上の確率で心配は起らないでしょう。。。。。余談終了。。。。


現在の競売物件では、法整備のおかげで、妙な占有屋の介入は減っています。

が、絶対にないとは言えません。

そういう状況は回避したいものです。

超初心者の方は、トラブルような、或いは明渡に時間がかかるような物件には、最初から接触しないようにすればよいですね。

面倒なものかどうか、とりあえず、物件明細書の記載事項から予想していきます。


ただ、物件明細書を含む三点セットの記載事項が100%正しいという訳ではありません。

その事は、物件明細書の最下段の≪注意書≫で、裁判所も注意を促しています。

≪注意書≫の抜粋です。。。。。。。

1、本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実等を記載したものであり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。(訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります。)

2、記録上表れた事実等がすべて本書面に記載されている訳ではありませんし、記載されている事実や判断も要点のみを簡潔に記載されていますので、必ず、現況調査報告書及び評価書並びに「物件明細書の詳細説明」を御覧下さい。以下略。。。


これは、

。。。。。記載事項にはミスがあるかもしれません。

自己責任でしっかり調査して下さい。

記載事項が裁判でひっくり返ることもあるかもしれません。

その辺は注意してくださ〜〜〜い。。。。。。

という意味です。


次回から、物件明細書の見方について、超初心者向けの非常に大胆に、大雑把にお話させて頂きます。

あくまでも一民間人の感想です。

異議のある方はご容赦下さい。



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今日は余談です(その6)・・慣れない依頼

久しぶりの電話は、依頼者が遊ばせている土地の隣家買収でした。

もちろん居住中。

10年以上前、隣家は競売になり、任意処理。

現在は新しい所有者が住んでいます。

処理した業者は私ではありません。

残念ながら乗り遅れました。


謄本では、購入時組んだローンは、相当の金額にもかかわらず、数年で完済。

有効な登記は、所有権登記だけです。

ヘエー、これはすごいや!

もし、市町村の差押えでもついていれば、

何とかそれを突破口に、交渉の糸口でもつかめるかもしれないのですが、ありません。

依頼者からは総予算を聞いています。

まあ、通常の売買なら、相場かな。

現所有者が身を乗り出すような金額ではありません。


私は謄本を見て、ある面、ほっとしていました。

もし、差押登記などがあったら、・・・・。


今の若い人には少ないでしょうが、

年配の方には、

「競売物件」といいますと、

縁起がわるい、所有者に良くないことが起るかも、

などと競売物件に対する偏見に侵された?人がいます。


私の経験では、

実際、三多摩の物件で、10年ごとに不祥事が起っていた事例がありました。

競売物件全体との割合は、千件に一件より低い確率、というのが私の感覚。

それも、神主さんのお祓いを受けてから以後約40年、

なんのトラブルも起こっておりません。

考えようでしょう。

何十万という人々が無抵抗に焼き殺された広島は?長崎は?

大空襲で焦土と化した都内、その他主要都市は?

3,11(東北地方太平洋沖地震)で、

大波に容赦なくえぐられ、

超巨大な波力で海中に引きずりこまれた街の残骸。

それに比べれば、競売物件のなんとスケールの小さい事!

私も、迷信?にとらわれていたようです。

とにかく訪問しよう。

数回訪問するも留守。

土曜日、やっと在宅していました。


その日の午後、

依頼者に、なぜかほっとしながら、全く可能性の無いことを報告していました。


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chiba30

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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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