「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項



以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。

ここも、重要です。

非常に、凝縮された文言が記載されます。

その詳しい内容は、

現況調査報告書、或は評価書に記載されています。


でも、慣れない方には、凝縮された文言の詳細を、

現況調査報告書、或は評価書から探し出し、

理解することはなかなか大変です。

分り易い文言としては、マンションの場合、


・ 管理費等滞納あり


≪この文言は、このマンションには、滞納している管理費等がありますよ。

それは、買った人が負担する事になります。

予めお知らせしておきます。≫


という意味です。


競売物件では、滞納管理費等は、落札者(=買受人)が負担します。

その為、売却基準価額算出時、滞納管理費等を差し引きます。

ただ、基準価額算出時までの滞納額であり、

それ以降の滞納額は反映されていないのが普通です。

滞納管理費等は、現況調査報告書等に記載の額に、

8〜10ケ月位の管理費等を加算して見ておいたほうが良いでしょう。


滞納管理費等に、損害金が加算されている場合もあります。

この場合は、マンション管理規約に基づいての請求です。

払わなければいけません。


よく、管理費の交渉はできないか、という質問があります。

交渉の余地あるとすれば、

滞納が5年以上に及ぶ場合です。

最高裁判例で、滞納管理費等の時効を5年としています。
(平成16年4月23日 最高裁第二小法廷判決)

でも、そこに居住する場合でしたら、

よく考えたほうが良いでしょう。

近隣のお付き合いにプラスにならない事もあるかも知れません。


買受人が、旧所有者分を負担して支払った滞納管理費等は、当然、買受人が旧所有者に請求はできます。

が、実際請求したところで、返済される可能性は実に低いでしょう。


競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!