裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年03月

裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向



「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項



以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。

ここも、重要です。

非常に、凝縮された文言が記載されます。

その詳しい内容は、

現況調査報告書、或は評価書に記載されています。


でも、慣れない方には、凝縮された文言の詳細を、

現況調査報告書、或は評価書から探し出し、

理解することはなかなか大変です。

分り易い文言としては、マンションの場合、


・ 管理費等滞納あり


≪この文言は、このマンションには、滞納している管理費等がありますよ。

それは、買った人が負担する事になります。

予めお知らせしておきます。≫


という意味です。


競売物件では、滞納管理費等は、落札者(=買受人)が負担します。

その為、売却基準価額算出時、滞納管理費等を差し引きます。

ただ、基準価額算出時までの滞納額であり、

それ以降の滞納額は反映されていないのが普通です。

滞納管理費等は、現況調査報告書等に記載の額に、

8〜10ケ月位の管理費等を加算して見ておいたほうが良いでしょう。


滞納管理費等に、損害金が加算されている場合もあります。

この場合は、マンション管理規約に基づいての請求です。

払わなければいけません。


よく、管理費の交渉はできないか、という質問があります。

交渉の余地あるとすれば、

滞納が5年以上に及ぶ場合です。

最高裁判例で、滞納管理費等の時効を5年としています。
(平成16年4月23日 最高裁第二小法廷判決)

でも、そこに居住する場合でしたら、

よく考えたほうが良いでしょう。

近隣のお付き合いにプラスにならない事もあるかも知れません。


買受人が、旧所有者分を負担して支払った滞納管理費等は、当然、買受人が旧所有者に請求はできます。

が、実際請求したところで、返済される可能性は実に低いでしょう。


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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向

今日のお話は、競売物件からマイホームを探す場合、参考にされて下さい。

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

物件明細書は、以下の項目順で記載されています。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項


5 その他買受の参考となる事項

以上の欄に、

いろんな文言が記載されています。

今日は、上記のうち、3,4についての大雑把な見方をお話させて頂きます。

慣れない方の一番の心配は、

住んでいる人がスムーズに退去してくれるかなあ、

これで頭を悩ませます。

。。。。。。。。。。

ここでいう「スムーズに」の意味は、一般の方と業者では違うイメージのようです。

一般の方のイメージは、占有者が、買受人に対して、

「よくぞ落札してくれました。数日以内に引越ますので、あとは宜しく」

そんなことを言って引越ししてくれればスムーズなのだが・・。

そういう占有者は、少なくとも首都圏では、まず9割以上の確率で居ないと思います。
(過疎地域などではその限りではないかも知れません。)

業者の「スムーズな退去」のイメージは、一般の方とは違うようです。

業者の感覚では、強制執行で退去させられれば、スムーズ、というのが大半でしょう。

。。。。。。。。。。。


強制執行で退去させられるかどうかの判断基準は、物件明細書に記載されています。

物件明細書の3,4の欄の記載文言から推測できます。

まず、

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄は、

「なし」と記載されている物件を選んでおくと無難です


まず、この文章の意味をお話します。

「買受人」とは、物件を落札して、代金を納めて所有権を取得した所有者の事です。


「負担することとなる他人の権利」とは、

本日の前提である「マイホーム探し」に沿ってひらたく言えば、

「その物件を使用する時の障害(=他人の権利)の有無、あればその内容」

ということです。

ここに何らかの、他人の権利内容が記載されている場合、

買受人が自由にその物件を使用しようとしても、ちょっと無理かも!

という注意です。

障害は排除しなければいけません。

排除する為には、それなりの手続きが必要です。

任意手続き、法的手続き、それらを併合した手続きを、相手の出方に応じて使い分ける必要があります。

時間的な余裕があれば,自力で出来る場合もあります。

専門家に依頼しても排除できないかもしれない占有者も9ます(最先の賃借権など)。

この物件を落札して競売の勉強をしてみたい、という方以外は、そんな面倒はさけましょう。

とにかく大金です。

どうしてもその物件でなければダメ!という特別な事情がある場合以外は、

さっさとその物件の入札は諦めましょう。

こういう物件は、超初心者向けではありません。

疲れるだけです。

(今は、マイホーム探しの方へのお話、という事を思い出して下さい。)

この欄が「なし」で、更に、次の

4 物件の占有状況等に関する特記事項

欄の記載事項が、


≪本件所有者が占有している。≫

≪本件共有者らが占有している。≫


という類の文言のものを選び、

上記文言以外の文言は記載されていないものが良いです。


一般の買受人が専門家を頼らず自力で占有者の立退交渉をせざるをえない場合、

書類上は一番容易な範疇にはいります。

所有者(共有者)は、競売手続きが始まる前から、ローン不払いで金融機関と折衝、その過程で序々に心構えを固めています。

明渡の話を持っていっても、青天のへきれきではありません。

余程の変人でも無い限り、

ローンを借りた覚えはない、などと突っぱねるっことおはせず、

まあ、交渉の席にはつくでしょう。

過去に例外はありました。

その場合は、強制執行で解決しいましたが。



空家の場合でも、上記2例の文言だけが記載されているのもを選んでおくことです。

家財が残置していても、

家財が全くなくガランとしていても、

空家だから、だれも住んでいないのに、≪占有≫ってどういう意味?

占有とは、

居住の有無にかかわらず、その物件を支配下に置いている事です。

空家は、所有者の支配下にあります。

仮に所有者が行方不明でも、です。

こういう場合、

どうせ空家だから構うものか、建物内の家財なんか片付けてしまえ!

なんて勝手に対処はしないことです。

きちんと手続き(=強制執行)を踏んでおくことが大切です。

一般の方にとっては、強制執行というと、イメージは悪いのですが、

「後日トラブル防止対策」と言いなおしても良いでしょう。

ただ、時間と費用が馬鹿にならないというマイナスはあります。

法的な手続き、手順は、

たいていの裁判所は、競売係がきちんと教えてくれる筈です。



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本当にありがとう!!

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無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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