裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年05月

一般の方が単独での明渡交渉実践とその結果



3ケ月前、一般の方からのメールがありました。

落札した物件の明渡交渉は自分でやるつもりですが、

そのコンサルを依頼したい、という内容です。


依頼者は、都下在住。


物件は、私の居住する神奈川からは相当に遠方です。

なんとかギリギリ日帰りできる距離ですが・・・。


まず、三点セットを見たいとお返しメール。

状況によっては、コンサルをお断りする場合もあります。

私の交渉アドバイスによる実践が、慣れない方には、難しい場合があるからです。

即日、メールで、三点セットが添付されてきました。


物件は、居宅兼店舗事務所です。

現況「空家」。

今から1年前くらい早々と転居、差押えされる前です。

ただ、現況調査報告書に添付された写真では、残置物の量が相当あります。

不動産を落札しても、建物内の動産まで落札したわけではありません。

残置物は、その所有者のものです。

勝手に処分できません。

任意の話合か、強制執行での処理となります。


実際、空家の残置物を勝手に処分して、損害賠償を請求された業者さんがいました。

残置物の中に、容易に金銭に換算できない「思い出の品」があり、

第三者にはガラクタと映っても、これが債務者には貴重品!

判決文記載の賠償額に、驚いたことがあります。


強制執行となりますと、費用が心配です。

執行費用は、地域によって相当に差があるようです。

任意の話合での処理ができれば、総体的に安くあがります。


話合の結果、残置物の所有権が買受人に移転すれば、

或いは、所有権を放棄してもらえば、

あとは買受人のペースで、手持ち現金、暇な時間と相談しながら、

のんびり片付ければよいのです。


差押え前に転居を選択した債務者です、話のわかる人物でしょう。

さらに、三点セットのうちの「現況調査報告書」を入念にチェック、

競売初心者でも大丈夫、

交渉できる債務者兼所有者の物件と判断しました。

依頼者は、落札後「事件記録」を閲覧、

綴じ込まれた債務者の住民票から転居先を把握していました。

えらい、お見事!!!

コンサルを引き受けることにしました。


まず、代金納付期限通知書が届いていることを確認。

債務者とコンタクトをとらなければいけません。

債務者あて「案内状」を簡易書留で送ってもらいました。

届いてから10日位経過。

返事がありませんので、再度手紙をだしました。

手紙の内容は、当然違います。

2回目は一見やわらかい雰囲気です。


債務者が落札者に連絡し、手紙の内容を実践すれば、

債務者が金銭的に得となる内容です。

それでも、やはり連絡がありません。


こういう場合の債務者は、

相当頑固か、

プライドが高いか

投げやりな人間か、

びびっているか、

誰かの入れ知恵で、無視を決め込み、駆引きをしているか、

あるいは病気か、です。


差押え前に転居し、住民票もキチンとしています。

頑固か、プライドが高いか、病気か、と判断しました。

今回の依頼者、電話で数回話ましたが、とても人柄の良い方です。

3度目は、債務者宅を訪問してほしい、というコンサルをしました。

訪問時のちょっとした心構えなども伝えました。

面談すれば、債務者は、落札者の人柄に安心し、

快く話合に応じるだろうと判断しました。


1週間くらい経過して、メールがきていました。

放棄書兼廃棄依頼書と鍵を貰うことができた、という内容です。

行間が嬉しさで溢れていました。

メデタシ、メデタシ!






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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向



「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項


以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、3月28日に引き続き、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。


この欄は、裁判所が、買受希望者に、注意を促す事柄が記載されています。

前回の滞納管理費等のほかに、問題点があれば、ギュッと凝縮した短い文章で、サラリと表現しています。

例えば、道路関係に問題がある場合、占有者の内装費支出の主張その他色々です。

その詳しい内容は、現況調査報告書、評価書に記載されていますので、調べて下さい。

どうも分らない、という場合は、裁判所の競売係できくのが良いです。

又、物件が借地権の場合は、その旨が記載されます。

例えば

≪・本件建物のために、その敷地(地番、地積、所有者)につき、借地権が存する。買受人は地主の承諾又は裁判等を要する。≫

借地権の物件は総額が安いので、手持ち金でもなんとかなるか、などと、ついつい目をむけます。

でも、初心者の方が独力で扱うには荷が重いでしょう。

それと、地域にもよりますが、転売を企画する時、スムーズに買手がみつかるかどうか、危惧してしまいます。

できましたら、戸建の場合は、この欄が空白の物件を選択しておいた方が無難です。

ただ、物件そのものの瑕疵等の問題点が必ずこの欄に記載されるとは限りませんので、要注意です。

三点セットのうち、評価書の「特記事項」欄のチェックも忘れずにしておいて下さい。






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を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
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是非、又お越し下さい。
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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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