裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年06月

今日は余談です(その9)・・競売専門誌から・・・。



年1回発行される「新民事執行実務」という本は、

競売不動産の手続きに従事する方々の専門誌です。

編集は、日本執行官連盟、発行は、民事法研究会です。

今年はNOー13で、価格は¥2900円。

たまにパラパラ見ます。

お客様との会話、或いは明渡交渉の時、

役にたつかなあ、という好奇心で知識吸収を図っています。

以下数値は、同誌からの抜粋です。


「引渡命令」という手続きがあります。

立退かなければいけない物件の占有者が立退かない場合、

強制的に立退かせる強制執行という手続きを行う基本となる判決が、

「引渡命令」です。

「引渡命令」の申立件数は、

東京地裁では、

平成18年1330件でしたが、平成26年は602件です。

昨年は、過去10年間で、最も少ない件数でした。


「執行抗告」という手続きがあります。

民事執行法という競売の法律のなかで認めらている異議申立の一種です。

一時は、手続きの引延しに悪用されたこともあります。

もっともらしい屁理屈で文句をつけて手続きの遅延を図り、

その分だけ占有者が物件を利用する期間を増やそうとする悪だくみです。

一時は、落札された物件の占有者に甘言を弄して、

あたかも長期間利用できるような錯覚を与えて金銭を詐取する、

「抗告屋」とよばれる輩が跋扈していました。

(「抗告屋」グループは逮捕されています。)

東京地裁では、

最も抗告が多かった平成17年は273件であり、

それまで毎年100件を超えていましたが、

平成26年は86件と大幅な減少です。


これらの数値の変化は、どのような背景からの反映なのでしょう。


民事執行法ができた時、

これぞ画期的な新システム!と注目された、

「内覧制度」というのがあります。

入札前に一定の条件のもと、

「物件に立入り室内が見られる」というシステムです。

私なんか、これを知った時、

これで競売は変わる!

なんて驚きました。

ところがですよ、

東京地裁では、

平成26年は、申立ゼロ。

過去10年を見ましても、4件だけ、という結果。

もうちょっと敷居を低くしないと、利用はねえ・・・。

まッ、みんな忙しいのもあるでしょうが・・・。



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今日は余談です(その8)・・競売物件の印象昨今


競売物件に対する、昔からのイメージは色々です。

競売業界に踏み入った者としましての感想は、

ヤッカミ(嫉妬)や過去の幻影からくる印象もあるようです。


(1)、扱っているのはヤクザだ。

(2)、素人は手をだすな・・出せば大損。

(3)、占有者が居座ったら、立退きが困難だ。

(4)、変な輩がつきまとってくる。

(5)、縁起がわるい・・購入者に悪い事が起きる。

(6)、市場価格より相当に安く買える。

    その他いろいろ・・・・。


実情に合わない、死語に近い風評文言もあります。


日本は法治国家ですが、法的に未整備な分野があります。

何十年も未整備のまま、放置されている分野もあります。

法整備の遅れている領域は、

合法・非合法の基準があいまいであり、

一攫千金の夢も埋まっている???


私が競売を学ばせてもらった会社社長の口癖は、

「アウトローの集まるところに金脈あり!」

社長自身は、

六大学のなかの某私立大学出身、

日頃は超々強気の強面ですが、

年寄りにはからっきし弱い江戸っ子インテリ。

私は好きな人柄でした。

≪落札物件の高齢債務者が背中を丸めてトボトボ来社、

「社長さん!」と悲痛な声で涙を流し、

ぶるぶるふるえる手で社長の手を力いっぱい握り。

頭を下げました。

いつもV字形の眉が一瞬にしての字形に変わり、

立退料の額がビイーーンと跳ね上がったのを見ています。

その差額穴埋めのため?

担当社員の歩合が大幅に削られてしまったのです、アーッ!≫


裁判所の競売という領域は、明治以来100年以上、未整備でした。

競売という、資本主義競争社会の最終整理(処分)施設の整備までは、

手が回らなかったのでしょう。

競売物件の手続きなどを明確にする法律、

民事執行法(昭和54年3月30日法律第4号)により、

裁判所の競売システムが大急ぎで整備されていきました。

並行して、落札者に宅建免許業者が目立ち始め、

何の資格もなくたくましく活き、

裁判所職員よりも実務に詳しいブローカー等の影が薄くなっていきました。


現在の競売システムも問題はあります。

ですが、正攻法で処理できるケースが多いです。

いくら勉強してもコネでもない限り、

競売市場を覗き見する事すらできなかった昔の環境は殆ど姿を消しています。

同時に、「うま味」も姿を消したのかなあ・・・。

どっちにしろ、リスクを嫌う私には見えない舞台裏ですが・・・。




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chiba30

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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
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この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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