裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年07月

裁判所作成資料(三点セット)の見方・・現況調査報告書・・超初心者向


裁判所作成資料(三点セット)のなかで、「現況調査報告書」があります。

これは、「執行官」という肩書の人が、競売物件の現場に行って、

誰が、どんな権原で、その不動産を利用しているか、などを調べ、

その内容をまとめて作成した報告書です。

あくまで、調査日時点での状況等報告、と思って下さい。


ネットでの資料閲覧は、個人名が黒く塗ってあり、具体的な名前が判りません。

実際に裁判所に行って、資料は見てください。

個人名が消されていないので、見ることができます。


流れとしましては、現況調査報告書の表紙の次には、「物件目録」があります。

これは、住居表示とは異なる表示がされています。

謄本は、ここに記載されている地番、家屋番号で取得します。

住居表示は、次のページの上段に記載されています。


次、「関係人の陳述等」「執行官の意見」「調査の経過」と続きます。

良く読んで下さい。

判らなくてもいいです。

あまり長い記述のは、パスしたほうがよいです。

問題がある物件は、どうしても長い記述になり勝ちです。

初心者は避けたほうがよいかもしれません。


判らない箇所は、「判らない」とほっておかないで、裁判所に聞くことが大切です。

その説明が理解できない場合、できれば専門家に依頼されたほうがよいかも、です。


私の場合、「調査の経過」は何度もよみます。

占有者の人間性が沁み出ている場合があります。

明渡で、できれば強制執行での方法は避けたいのです。

お金と時間がかかり、特別の場合を除いて、あまりメリットがないのです。

話合で退去してくれるかどうか、判断の尺度が読み取れる場合がありますので。

そのほかの尺度としましては、

登記簿謄本チェック、

実際に訪問しての面談、

近隣の聞込み、

ネット検索での情報収集なんかもありますが・・。



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今日は余談です(その10)・・付加価値で中古マンション価格に大変化?


数日前、都心で20年以上店舗営業している友人業者が話してました。


「いやあ、俺の感覚、ずれ始めたのかな、真剣に悩んでるよ」


最近です。

依頼された都心の中古マンションを、相場上限付近に値付けして売りに出しました。

この価額なら、多少時間がかかるのはしかたのない事。

同規模のマンションと比して、決して安くはないのです。

まァ、指値もはいるだろうな。

依頼者にも良く説明して納得してもらいました。


ところが・・・・

なんと買手はすぐにつきました。

しかも、買取り業者。

友人は素直に疑問をもちました。

高値の販売価格をそっくりそのままで仕入して、

どうやったら黒字転売なんかできるの?


数か月して、そのマンションが売りにでました。

すっかりリフォーム済というか、

リノベーションされています。

価額は約3割アップでした。

うわぁ〜〜〜、なにこの値段!

売れるわけないよ!


暫くして確認しました。

すでに、買手がついていました。


平成初めのバブルは、物件に手を加えず、転がすだけで価格上昇でした。

国策が強烈な追風となって、それを許していました。

今は、付加価値をつけて価格アップ。

付加価値は、買取業者さんのセンスが大きく影響するようです。

じゃあ、そのセンスはどこで習得できるのかな。

その業界に永く生き残ったから身に着くもの、でもないようです。

全く関係のない業界からの転身人が新しい血(=発想)となって、

この業界の古い血を凌駕しているのかもしれません。

ま、「マンション価額高騰」などとテレビなどであおっているのも一因かもしれませんが・・。


そのうち、リノベーション業者に格付けができ、

高級ブランドものが高値でも売れるように、

中古マンション市場が大転換、なんてなるのかなあ!






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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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