裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年08月

今日は余談です(その12)・・昔の競売屋の苦渋の準備



半世紀近くの以前、前回同様、化石的なお話です。

馬鹿馬鹿しい、と思う方、そうでしょうねえ。

ジジイの昔の話なんか聞くだけ時間の無駄。

でもね、これからの数分間、無駄遣いかどうか・・。


当時、競売業者の間で、「甕(カメ)に埋めた」という言葉をたまにききました。

「甕にうめたよ」といったら、それについての会話の進展はストップ。

私は意味が判らなかったので、

勤務先の社長に聞きました。

「お金を隠すことだよ。」

その一言だけ。

(あれ、ひょっとして脱税? そりゃあまずいじゃん)


そのころの、裁判所の競売の世界は、

住宅ローンの破綻での競売は比較的少なかったように記憶しています。

ギリギリでの住宅ローンなんてのはあまりなかった。

また、会社員は時代に保護されていましたので、

年収は毎年アップして当り前、

収入源のリスクなんて考えもしませんでした。

大半は、事業での失敗からくる換価処分としての競売です。

競売業務に携わる人も、かって事業家だったが失敗、

全財産を失って?

実体験で身につけた強烈な知識の鎧で、

この世界に流れ込んだという元社長も結構いました。

とにかく、全てを失っています。

物的財産、家族、親戚、友人知人、

自分の体以外は突然、一瞬にして消えました。

マジシャンだって、こう見事には消せないかんじ。


私が勤めていた会社の社長もそうだったようです。

よく言っていました。

会社を潰すと、債権者以外の人はきれいに去っていく。

カーレース、

一団が、眼の前の場景を一瞬上下に切り裂き移動するようなはやさで。

無理を聞いてくれていたそれまでのとりまきが、

それこそ冷酷な、おっとこれは個人の印象ですが、

スパッと他人に、

それも全身から発する拒絶オーラが服を着たような他人に変わる。

彼はいつから耳が聞こえなくなったのかな、それほど無視されまくるんだよ。

道を歩いている全くの見ず知らずの他人のほうがまだまし。

いくらあいつには散々おごってやった、なんて言っても、

そんな奴等ほどさっさといなくなる。

去っていかないのは、

つきまとっているのは、

(負けず嫌いの人ほど)

自意識過剰と背中あわせの虚栄心!

それと借金取り・・当り前ですが・・。


それまでの日常は突然みごとに暗転。

今までの色彩カラーの世間が一瞬無彩色に変わる。

透明じゃあない、透明だったら先が透けて見えるけど、

先の見えない泥一色。

暖かい思いやりなんてどこにもない!

周囲が全て、突然変わってしまうんだ。

いやいや、それは俺の勝手な言い分だろうなあ。

俺の失敗が周囲を変わらせてしまったんだよ!

周囲が変わる原因は、

倒産する前の俺にあったんだろうなあ。

まあ、そう思い込むのが、楽だな。


そうなると、信じられるのは、「金」だけ。

「金」で裏切られたと思ったけれど、

結局裏切らないのが「金」だった、と気付かされるんだよ。


当時の競売業界で、

地獄の中でのたうち回った者どうしの、最低限の思いやり。

お金を甕に隠せたら、

・・・・「良かったなあ」

舌打ちしながらの9割以上の嫉妬心と1割以下の祝福心で。

それ以上の詮索はなし。

訊くだけ自分がみじめだよ、

ということのようでした。


社長が言ってました。

おれも甕にうめたよ、三つばかり。

私が会社を辞めて独立しようという時

初めて聞く台詞でした。


そういえば、1週間に数回は裁判所の競売場に行き、

殆ど毎回、

相当額のチリ銭(当時の業界隠語、談合金で裏金のこと)のやり取りをしていたようです。

(当時の競売は入札ではなく、買受希望者が直接顔を見ながらのセりです。

セリが始まる前の事前交渉=談合金で解決=は、よくありました。)


お前、俺についていれば、生活の安定は保障するぞ、

辞めるな、手伝えよ。

会話の流れが、社長の眼が、そう言っていました。


三つとはいくらなんだろう?

私の勘では?????????

まあ幾らでも、所詮は他人のもの。

それから数十年。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・アァ〜アッ。


やっぱり時間の無駄遣いでしたか、

あなたさまの数分間と、私の数十年と・・・・。


・・・・・・・すみません!!!!!

あなたさまに対して、わたしの妻に対して!






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今日は余談です(その11)・・先(未来)を見ることの難しさ

以前から、私が感じていたことを少々。


私など特に、過去の幻影に拘束されて考え、

行動を決める傾向にあります。

過去にとらわれず、

ちょっと先・未来の新しい映像・展開図の見える人は、

いわゆる成功する「先駆者」。

そんな人には滅多にお目にかかりません。

というより、お目にかかってはいるのでしょうが、

・・・・こちらが理解できていません。。


私の過去において、

自分が凡庸のため、認識できなかった事があります。

見えない、分らないのです。

乏しい経験を満点と錯覚して、その人の主張を否定、

或いは否定をしないまでも肯定はぜず、

それによって、現在の自分の立場を確実に肯定していました。


半世紀近い、化石のような昔。


賃貸業は、不動産屋の奥さんの仕事でした。

社長の旦那は、店の奥でふんぞり返り、

賃貸なんぞやれるかい、賃貸は女の仕事。

「俺は売買で儲けるのさ!」

一発契約で、賃貸の何百倍も儲けてみせるさ。

こう考える社長さん、結構多かったように思います。


私は、改札口をでればすぐ見える、都内・小田急線の某駅前店舗で、不動産業に従事していました。

或る時、ビッとした背広で、女性社員を従えた業者の訪問をうけました。

賃貸業のネットワ−クを造るので利用しませんか、という内容です。

私は、彼の構想を全く理解できませんでした。

だからといって、理解しようとする努力もしませんでした。

鼻であしらったような記憶しかありません。


そんなこと必要ないさ。

場所柄、大家さんも借りたい人も、

ボンボン飛び込んでくるんだ。

これ以上忙しくなるのはゴメンだなあ。


それから何年かが経過。

賃貸部門が確固とした分野として、認識され始めました。

ところが、私はまあだ、理解できません。

はっきり言って、馬鹿にしていたと思います。


今思えば、なんと、馬鹿なのは私のほうでした。

でも、その頃、立地条件の良い場所の業者の大半は、

私と同じような感覚ではなかったかなあ。

「立地条件」が「積極的営業努力」や「時代の流れ」を軽んじていました。

というよりも、そんなことへの発想すら全くありません。

私の努力は、日々の忙しさを順当にこなしていくことで満足。、

「先をみる」などという難しい思考作業は、

思いもつかない別世界でした。


そういえば、20年くらい前?の業者講習会。

講師の先生曰く

これからは空家が増えますので、

それをどのようにビジネスにつなげるか、ひとつの課題です。

それを聞いて真剣に受け止めた業者が何人いたかなあ。

「空家が増えるって?」

「じゃあ、中古物件の仲介が増えるのかな?」

当時は、こんな程度の認識度合い。


まあ、未来を読み取れ、などと言う文言は、

ノウハウ本では気軽に見かけますが、

実践するのは、凡人には至難のわざです!

というよりも、そういう凡人が大半だから、

時代を先読みできた数少ない先駆者が成功道を疾駆疾走できるのでしょう。

つまり、

先駆者の成功をささえているのは、たくさんいる我々凡人だ。

・・・・やっとそこに、自分の存在価値を見出してホッとしました・・・情けない!!!




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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・現況調査報告書・・超初心者向


裁判所作成資料(三点セット)のなかで、「現況調査報告書」があります。

これは、「執行官」という肩書の人が、競売物件の現場に行って、

誰が、どんな権原で、その不動産を利用しているか、などを調べ、

その内容をまとめて作成した報告書です。


マンションの場合は、管理費等の滞納が殆どあります。

それは、落札者負担となり、所有者となれば、管理会社に納付しなければいけません。

その為、売却基準価額算出過程で、凡その滞納額は控除されています。

物件明細書には、「管理費等の滞納あり」とだけの記載ですが、凡その金額はここに書かれています。

現況調査報告書の次が物件目録、そして次のページの中ほどに、「管理費等の状況」という項目があります。

その金額は、調査時点での金額ですから、実際はもっと増えています。

別紙で、管理会社からの回答がある場合もあります。

その下の項目に、「管理費等の照会先」というのがあります。

管理会社名と電話番号がありますが、電話番号は、ネットでの閲覧では消されています。

具体的な番号は、裁判所に出向くか、管理会社のホームページから調べます。

電話して、凡その金額を言い、一応確認しておきます。

その時、落札したら、「払わなければいけませんので」という文言を会話のなかにいれますと、電話口の応対は、まあ、親切になるのが普通です。

ついでに、「この問合せは結構ありますか」と聞いておきます。

あれば、入札を検討している人がほかにもいるかも知れません。


建物が競売になっていれば、普通、間取図が綴じ込まれています。

間取図には、番号と矢印が一緒になって、書きこまれています。

番号は、後ろのページに添付された写真の番号で、矢印は、撮影方向を示しています。

全ての部屋が撮影されているわけではありません。

撮影されない部屋等もあります。

写真の部屋がキレイでも、他の部屋に結構大きな損傷があったりしている場合もあります。

添付写真の印象で、全体を想像はしないほうが良いです。







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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
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小心と言う人がいます。
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今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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