裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年09月

今日は余談です(その13)・・競売とネット利用について。



平成24年10月、

全国の裁判所の競売情報のインターネット導入がおわりました。

ホームページアドレスは、

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/です。

タイトルはBITですので、

「ビット」と言っています。

BITのアクセス数は、平成25年で、月75万件を超え、

三点セットのダウンロード数は、

平成25年、月92万件を超えています。

たいへんな件数です。

おかげで、裁判所は、どこの閲覧室もガラガラ。


ただ、ネットでの三点セット閲覧は、

資料の中に出てくる個人名は、黒線で消され、

代わりにアルフアベットでの表記です。

黒線部分の具体名が、謄本で分る場合もありますが、

破産管財人、相続財産管理人などの記載があれば、

また、沢山のアルフアベットが出てくる場合などの時、

神奈川県内でしたら、私は裁判所に出向くことにしています。

裁判所備え付けの三点セットは、個人名が消されていません。

具体名が確認できます。

そのうえで、ネットで、その名前を検索、

何らかの情報があれば、得るようにしています。

債務者が法人の場合は、

或いは、債権者が法人の場合で見慣れない名前の時、

まず、会社名を検索して、そこの情報をえるようにしています。

どうも、自分なりに納得のいかないときは、

法人の登記簿をネットで取得してチェック、

役員は検索してみます。


業者専用のホームページで、取引事例などは必ず検索。


過日、大学関係者と話す機会がありました。

今の学生の傾向は、研究課題をネットで調べる方が多いようです。

そこまでの情報で、課題をまとめてしまうレポートが多いとか。

なにか物足りません。

ネットで得た情報が必ずしも正しいものばかりとは限りません。

その辺の突っ込み不足が、教える側としては不満、

そこをどうやって更に深い研究を自分からするようになるか、

その指導方法を模索中とか。


そうか、ネット検索結果で足れり、としてはまずいんだ。

やっぱり現地での聞き込み調査は必要だなあ。

そういえば、テレビドラマでの記憶、

「伝説の刑事の情報収集」も足だった。

原始的な方法でも、

人に頼らず、自分の足で集めた情報が貴重なんだ。

ふと、そんな事を感じたひとときでした。




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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・評価書・・超初心者向


普通の不動産売買の取引では、契約締結の前に、その物件の概要が説明されます。

その説明書は,「重要事項説明書」というタイトルの一式書類です。

その「重要事項説明書」にあたるのが、

競売物件の場合、「三点セット」とよばれる資料でしょう。

これまで、物件明細書と、現況調査報告書につきましての基礎知識の一部は、

お話させていただきました。

もう一つ、「評価書」という資料があります。

これは,普通は不動産鑑定士が作成します。

その物件の、競売市場における価額({売却基準価額})が記載されていますが、算出過程も記載されています。


ただ、専門の用単語が非常に多い資料です。

一般の方には、どこをどう見ればいいのか、チンプンカンフンかもしれません。

絶対に見ておくべき、理解しておくべき箇所があります。


評価書の構成は、


1、評価額

2、評価の条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5.評価額算出の過程


となっています。


ここで、{4、目的物件の位置、環境等}という項目を見て下さい。

物件ごとの特性が記載されています。

最後に「特記事項」という欄があります。

ここは必ず目を通しておいて下さい。

通常は、作成者の不動産鑑定士が、購入希望者に注意を促す内容が記載されています。

ここの欄に、あまりたくさんの行数で記載があれば、

内容にもよるでしょうが、ちょっと問題物件かもしれません。

怠け者の管理人は、行数を見て、内容も確かめずにパスしています。

注意事項が多かったり、

ややこしい為に多行数の説明をしている物件は、

「問題あり」で、一般の市場性のうすい物件のため、

不動産の特性である換金性に乏しい、と判断しています。

あまり行数がなければ、

そこに何がかいてあるのか、チェックしおておくことです。

「建築違反」という文言があれば、

その建物を利用する目的で、

しかもローン利用なしの現金購入でなら、検討を続ける余地はあります。

ただ、その建物を解体して建て直す場合に問題があれば、

そこでパスしておいたほうが無難です。

また、「さらに専門家の調査を要する」などという文言があれば、

まあ、やめておいたほうが良いケースが多いかも、です。

また、道路についての記載があれば、必ず内容をチェックしてください。

裁判所の係の人に訊いてもいいでしょう。

道路は、日当たり、敷地形状とともにとても大切です。

私道に接面した敷地で、私道の持分ななかったため、

意地悪をされた、などという話は、たまに聞く話です。


不動産訴訟で一番多いのは、道路関係だと聞いたことがあります。

住宅ローンも、道路に問題があれば、

まともな金融機関で、組むことは殆ど難しいでしょう。

前面道路が公道4M以上を選んでおけばまず無難です。

私道の場合は、位置指定道路を選ぶことです。

道路位置指定があるかどうかは、普通は評価書に記載されています。

位置指定道路の所有者は、個人、複数の個人、或いは法人です。

位置指定を受けている道路でも、

所有者のなかには、

滅多にありませんが、偏屈者がいて、通常の使用が難しかった、なんてケースもあります

役所にいけば、当事者同士で話し合って下さい、と、突き放されます。

現地での調査(=聞込みと現状確認)もしっかりする事です。

「道路位置指定」につきましては、ネットにてお調べください。

http://shido.iinaa.net/itisitei.html
↑これなんかは、よく説明しているホームページですよ。







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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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