裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年10月

競売物件の謄本で見た根抵当権設定仮登記って?・・その

根抵当権設定仮登記の法的な専門的知識は、ネットでお調べ下さい。

競売物件の謄本で、この仮登記を見たときの私の反応は?

私なりの感想をお話させて頂きます。


根抵当権設定仮登記の権利者が個人名の時は、

この仮登記はマチ金からの借入の場合が多いです。

私などは、根抵当権仮登記で権利者が個人名ですと、

それだけで、あれれ、マチ金だあ。

所有者が、資金繰りで追い詰められ、マチ金に手を出してしまったんだ、

だいぶんいじめられたんだろうなあ!

なんて思ってしまいます。

所有者は、勤め人より自営業者の方が多いでしょうね。

本業が苦しいから、

手軽な高利に手をだしてしまったんだ・・。

気持ちはわかるよ、でもなあ・・・・

そういう物件の所有者と明渡交渉で話がついても、

100%信用するのはどうかなあ、

支払うと約束した立退き料の前渡しは、

懇願されても、絶対にできないな。

そういう考えになります。


競売は、換価目的です。

落札され、買受人が代金納付手続きをしますと、

その売却代金は、債権者に支払われます。

具体的な手続きとしまして、

登記された担保権が複数ある時は、

その登記の時期のはやいものから順次、

規定にそって、その債権者(=担保権者)の配当金に充当されていきます。


現在の不動産市況では、

根抵当権仮登記まで配当がまわる事例はあまりないようです。

尤も、仮登記に配当される分があっても、

仮登記の悲しさ、仮登記権利者に配当はされず、供託されます。

(その仮登記が本登記となっているか、

本登記するための書類がそろっている場合、

配当は実施されます。・・・・この点は裁判所に確認の要あり。。。)


配当があろうとなかろうと、買受人代金納付手続きをすれば、

裁判所は担保権を抹消してくれます。

担保仮登記の大部分は、殆ど配当もなく抹消されています。



では、どうしてそんな仮登記をするのでしょう。



まず、抵当権等の仮登記は、

登録免許税が、不動産ひとつにつき、¥1000円です。

(本登記の登録免許税は債権額の4/1000です。

建物につきましては、条件により軽減措置あり。)

自分で登記申請をしますと、¥1000円で済みます。

専門家に頼んだところで安上がりです。

とりあえず、つけておくのでしょう。


この物件を任意売却するときは、

例え仮登記でも、抹消しなければいけません。

仮登記権利者は、自分の権利を堂々と主張できます。

抹消したいのなら協力しますよ、お金さえ貰えれば!

そこが狙い目なのでしょう。


おっと、

競売で落札されても、万に一つ、

配当にありつける奇跡が絶対に起こらないとは限らない・・・ウーン、ね。


競売物件の謄本で、この種の仮登記を見つけても、

普通、買受人にどうという事はまずありません。

但し、私は、そういう個人名は必ず調べてみますが・・。



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事件番号の年より2年後れた差押登記にビックリ!!

こんな事例は初めてでした。


東日本のある裁判所の競売事件です。

仮に、事件番号が平成25年(ケ)第1007号とします。

私の認識では、

平成25年に裁判所に競売の申立をした物件であり、

差押え登記も、原則その受付年は25年、というのが基本線です。

(例外的に、年末ギリギリの申立の場合、
ひょっとして翌年初めの差押の受付はあるかも。)

これは、競売の基本的な事務手続きであり、

申立の年と、差押の年の間が2年もある、

などという事例は全くありませんでした。

いつものように、上記事件番号の物件の謄本をチェックしました。

ビックリ仰天です。

上記事件番号、平成25年(ケ)第1007号の差押え登記の受付年は平成27年でした。

最初、なにかの間違いだろうと思いました。

ひょっとしたら、裁判所の受付が間違ったのかな。

それが、担当部署のだれもが看過して手続きが進んだのかな。

勝手な想像をしました。

3点セットをみました。

現況調査報告書の最初のページの右上をみました。

現地調査日や、報告書の提出日が記載されています。

間違いなく、平成27年です。

指摘すれば、事件番号の訂正があるのかな。

今は入札期間中。

余計な事を裁判所にいって、

「変更」なんてされたら、折角入札しようとしているお客様の熱が冷めるかな。

でも、あとあとゴタゴタするよりはいいか。


裁判所にききました。

電話の先で、数十秒の沈黙。

折り返し連絡をします、

私の携帯番号を伝え、電話がきられました。

そして、10分くらい後に連絡がはいりました。


結論は、裁判所のミスではなく、

債務者・所有者側に相続が発生しており、

その手続きをして、差押登記をするのに、時間がかかった、ということでした。

そんなこともあるのですねえ。

細かい事情はわかりませんが、

ひとつ、勉強しました。





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chiba30

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小心と言う人がいます。
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今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
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姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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