裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2015年11月

法定地上権付建物って、なあに?


競売物件の中に、

たまに、"法定地上権"付の建物があります。

法定地上権って、なんだろう。

慣れない言葉です。

競売不動産限定の専門用語です。

その物件の売却基準価額は、相場よりかなり安いです。

飛びつきたくなるような価格です。


実は、私の主催する会員様からの相談がありました。

「法定地上権付の建物を入札したいのですが・・」

私の返事は、即、

「止めて下さい。いくら安くても、

そんな物件を落札したら、それからが大変です」

会員様、諦めきれないようです。

なんだかんだと、「欲しい」「欲しい」という激しい欲望を、

携帯の向うから強~〜くぶっつけてきます。

お前ならなんとかなるだろう、

金を払うんだ、何とかしろ!

心の声がビンビン、私の頭をこづきます。


でも、だめなものはダメ。


不動産の特性である、「換金性」がまるで低いのです。

市場性がほとんどゼロ。


だいぶ昔の実経験です。

小田急線の世田谷代田駅数分にある、

法定地上権付のお屋敷の販売を言いつけられました。

まあ、・・・・・・・・苦労しました。

結局、売れませんでした。

食付きはいいのです。

安いですから。

法定地上権の説明をします、

その時点で、買主或いは仲介業者は引いてしまいます。

話を進展させようとしますが、まったくダメ。

そこでストップでした。


私の営業センスのなさもあるでしょが、

どうも、それ以前の問題のようでした。


法定地上権の法的意味(その1その2)は、ネットでお調べ下さい。

このブログの管理人としましていえるのは、

とにかく、お止め下さい。


その法定地上権付建物の謄本をじっくり御覧下さい。


時間とお金に余裕がある方には、

落札した法定地上権付き建物を、

市場性のある、まともな不動産にする方法が以下です。

(ただし、運が良ければ、の話・・・
つまり底地の土地を取得できるかどうか、という事です)


複数の担保がついており、

最先の担保権者が競売申立者だったら、

後位の担保権者が、土地の競売申立をするかも知れません。

その時、それを購入して、

通常の市場性のある不動産にする、という方法。

又は、

配当等がある程度期待できる後位の担保権の譲渡を受けて、

自ら競売申立をして、自ら入札して落札する、

という手段もあります。
(これは、不動産の相場とか、競売手続きに明るい人でないとちょっと難しいかも)

どちらも、底地ですから、

入札の競争相手は少ないでしょうが、

まあ、1年以上はかかるでしょうね。


◎以上の記事に対して、ところが・・ところが、いやあ、まいりました。

この記事の公開予定日の1週間前です。

ある方が、私の事務所に訪問されました。

その方は、以前、法定地上権付の建物を落札しておりました。

そして、確実に収益用として、賃料を稼いでいます。

その方法がビックリ。

とてもここでは公開できない秘中の秘の裏技でした。

こんな方法もあるんだと、ただただ感心のひとときでした。

いやあ、凄い人がいるものです!!!!






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滞納管理費等を負担した買受人は、元所有者に返還請求できるのかなぁ?。

三点セットの最初に、物件明細書があります。

ほとんどのマンションでは、物件明細書の下段

「5 その他買受けの参考となる事項」欄にて、

「管理費(等)の滞納あり」と記載されています。

そうして、評価書では、売却基準価額算出過程で、

滞納管理費等が一定割合で控除されています。

その分、売却基準価額は安くなっています。

滞納分は、買受人負担です。

買受人が、前所有者の滞納分を管理組合に支払います。

買受人が払った滞納管理費は、前の所有者に請求できるのでしょうか?


これについては、ひとつの裁判例があります。


滞納管理費の額(¥200万以上)が凄かったので、

買受人Aは、所有者Yに対して、

「滞納管理費等は、立替えたのだから、返してよ!」

と、裁判を起こしました。


所有者Yは、

「冗談じゃあない!物件明細書に滞納あり、とかかれているでしょう。

アンタ、それを承知で買ったんでしょ。

しかも、評価書では、

売却基準価額算出の時は、控除措置がされているんだから、

その分、売却基準価額は低かったじゃあないか、

冗談じゃあない、

俺に返還義務はないよ」



でも、結果、東京地裁でYさんの負け。



「おかしいよ、こんな判決」

Aに滞納管理費の求償権なんかあるものか!

Yさん、控訴しました。

あれえ、Yさん、訴訟資金を持っていたんだ!

結果は、



やっぱりYさんの負け(東京高判平17年3,30)。



現実面では、Aさんのように、滞納分を請求する買受人は少ないです。

私の周辺では、聞いたことがありません。

請求しても、元債務者兼所有者は、無一文の状態が多いです。

請求する時間と費用が無駄になる可能性大。


すると、あれかッ、

Aさん、実はYさんは現金を持っている、という情報でも掴んだのかな。

それとも、額が大きかったので、判決をとっておき、

じっくりチクチク返済をもとめるつもり?、

あるいは、裁判前のYさんとの話合いで、感情的になったのな!

どっちにしろ、Yさん、食っていくためにはどっかに勤めるのだろうから、

勤めたら給料をおさえて、回収作業でもするつもりかな。

でもね、小さな会社だったら、

そんな社員はいませんが・・・。

なんてとぼけられることもあるかも、です。


※上記、東京高判平成17・3・30におきましては、
「最低売却価格」の文言が用いられていますが、
ここでは、それを「売却基準価額」と読み換えました。



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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
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この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

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無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
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