裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2016年01月

怪我をしない為の基礎知識

(前回記事と一部被りますがご容赦下さい)

競売物件を検討する時、

購入後、しまった、と唇を噛む事のないようにしたいものです。

もっとも、

落札者の意志、体格、体力等の強靭さの違いで、

同じ怪我でも、軽傷だったり重傷だったりします。



エンドユーザーの方は、

まず、予算面からはいるようです。

買受可能価額の金額がしっかり頭に刻まれ、

手持金でカバーできれば、GO!

・・・・そこまでは、現実的な思考作業ですが、

それからあとは、足が地から離れてしまう方もいます。

たからくじを買って、発表日までの、

わくわく気分と似ています。

その時、皆さま、必要経費をあまり考えていません。

落札後、想定外の出費を突きつけられ、

バタバタしないとも限りません。

結構金額が伸びますので、

しっかり予定しておいて下さい。
(経費につきましての参考
http://www.keibai.co.jp/kiso/shokeihi.htm)



件の所有者債務者やその家族環境、占有者の調査。

謄本チェックして、借入先、取引先の調査。

アウトローが絡んでいないかどうか。

これ、大切です。

尤も、最近はその確率は少ないですが、

地方物件に時折見られます。

冒頭記載の、強靭な意志等があれば、

なんとか乗り切れるでしょうが、

まあ、かかわりにはならないほうが良いです。

私の経験で言えば、

そういう物件はとに角疲れました。

転売を予定した物件ですと、

採算は、まず、あいません・・・赤字。
(ただ、時代背景がバブル上昇の時は別。でも、これ、例外)

何のための落札?

落札後処理の心境は、「砂を噛む」虚しさです。

嫌というほど味わわせてくれます。



不動産の特性に「換金性」があります。

生きていて、なにがおこるか分かりません。

お金が解決手段となる事態もおこります。

その時のセキュリテイ対策として、

手持金のほか、

換金性の強い不動産も充分に保険の役目を果たせます。

換金性の弱い物件は回避したいです。

一般受けしない物件は、パスしましょう。

例えば、一戸建てでしたら、

日当たりや敷地の地形、道路巾、駅からの距離・・。

常識的な、一般受けする物件の選択が大事です。

価格にばかり目を盗られ、

常識的判断を忘れないようにされて下さい。



事前調査をして、

?が湧きましたら、危険には近づかない、

サッサとパスして次の物件に切り替える、

軽快なフットワークでいく、という考え方、

私は好きです。

理由ですか、最初のころ、私には出来なかったから・・。




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競売物件に対する心構えと私の感想です。

昨年末、2件の相談がありました。

明暗を分けた内容でした。


競売物件は安い、その安い価格のまま購入したい。

これは誰でも思う事。

でも、安い物件を安い価格のまま取得できる物件は、まず問題あり、です。

競売のプロの業者が参加して落札価格をアップさせなかった物件です。

プロが手をこまねいた欠点を有している物件です。

特別売却物件には、その傾向があります。


競売物件を検討する時は、事前調査が絶対に必要です。

裁判所の事前調査の集約が、「3点セット」です。

3点セットは、専門家(執行官・不動産鑑定士)の調査結果です。

実によく調べています。


ただ、私は今一つ、不満なんです。

購入後、使用するのに、不都合はないかな、あれば、その可能性も記載してほしいですね。

それを調査するのは、例えば興信所(探偵)のベテラン所員。


自殺を含めた殺人事件の有無・・・

落札者が住んだら、村八分にされかねない閉鎖性・排他性の濃い地域・・・

関係者に、アウトロウやそれに近い近い連中がいないか・・・


その調査報告があれば、

なにも知らない一般人が参加して、

怪我をすることも少ないのに・・・。


一般人が参加して怪我をし、

それ見た事かと嘲笑される・・。

この現象、なんか変。

販売元の、顧客サービス不足の感じ。


めちゃめちゃ安い大衆食堂で注文したカレー、

ルーに小さな釘がはいっていた、

知らずにうっかり食べてしまった、

値段が安いんだもの、

しっかり調べてから食べなさいよ!

釘に気付かなかった客が悪いのさ。

そんな感覚が許されていいのかなあ。


最初にもどります。


相談が明暗とわかれた原因は、事前調査です。

とにかく、入札する前の事前調査は徹底してほしいのです。


最近は、競売物件でのトラブルは滅多に起りません。

では、どんな時に起るのでしょう?

以下は、私の実体験。

自分なりの調査ができないにもかかわらず、

まあ、大丈夫だろう、

という安易な気持ちで入札した物件に限って、

本当に不思議なのですが、

見過ごした箇所に関連して、トラブルが起きました。

なんでかなあ?




競売に参加された一般の方が怪我をしませんよう、

心からお祈りして、この内容を、今年最初の記事としました。

今年も宜しくお願い申し上げます。




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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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