当初想定利回りよりも、大幅アップの利回りになったお話

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収益用物件(3F建マンション)の落札者が、残務処理依頼のため、会員様になられました。


資料をもって、来社。

謄本(全部事項証明書)は、競売としては綺麗な内容。

2,3Fは、ワンルームマンションです。

現在満室。

1Fは、倉庫、事務所、作業所で、債務者が使用。

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なにはともあれ、現場を見なければ。

物件周囲をグルグル見てまわりました。

資料の地図とは大分変化しており、住宅が増えていましたが、アパート、マンションはあまりありません。

少し先は、工場群。

2,3Fのワンルームの借り手は、これからも心配なし、です。
部屋が空けば、借り手はすぐに付くでしょう。

問題は1Fです。

1Fは、立退いてもらうとしても、この立地では、テナント探しは時間がかかりそうです。

強制執行での立退費用は結構かかりそうです。

(業者のくせで、いつも最悪を想定してしまいます。)


1F全体、見た感じ全体が清潔です。

普通は、汚れた感じが多いのですが、珍しいです。

落札しましたが、「売却許可決定」はまだですので、債務者訪問は控えます。

(事前調査の場合は必ず訪問しますが・・。)


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明渡交渉は、売却許可決定が確定してから、いつもの方法の手紙作戦を選択。

とにかく、喧嘩したり、脅かしたり、という方法は、最低です。

何の得にもなりません。

好んで「恨み」を造る必要はありません。

私の手紙に、債務者は来社して話をしたいという。

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債務者は、いつも相談しているという不動産業者と一緒に来ました。

引続きここで営業したいので、何とか賃貸契約をして欲しい、という提案です。

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落札者の意向次第ですが、債務者の立場の方との賃貸契約は、将来において如何なものでしょう。

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分かっています。

ダメなら出ます。

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いろいろ話をしました。

金融機関の理不尽さに抵抗した結果の競売でした。

私は債務者に好感を持ちました。

潔さ,爽やかさを感じました。

債務者の資産(自宅)状況などの調査もした上で検討します、という事で帰ってもらいました。

落札者に面談結果を伝え、債務者の自宅(所有権)の謄本取得。

全く綺麗なものです。

債務者が金融機関の後任の担当者の言うとおり、自宅を共同担保としておけば、競売にはならなかったでしょう。

金融機関として、何らかの事情があったのかもしれません。

債務者は、職人気質で純粋な人。

最初の話と違う、と臍を曲げたようです。

落札者に、しっかりした連帯保証人をつけての賃貸契約締結を進言。

その後、賃料、保証金の相場を確認して、こちらの提示した条件で契約締結。

当分、表面利回り10数%ちょっと、と思っていたのに、

なんと、




一挙に利回り20数%、年間¥1000万以上の賃料収入です。


非常に珍しい例です。


その後、暫くして、落札者の方からメールがありました。

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家賃は順調に入っていること。

宅地建物取引主任の勉強をしていること。

そして、

数年したら、又購入したいので、その時は宜しく。

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はいはい、喜んで、お受け致します。


出来ましたら、今度は、落札前の手続きは全部私(会員様)がやったので、手数料をまけて、という交渉は止めて欲しいのですが、

・・・・・ダメ?

ンッ?



最後にお願いです。


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