不動産は現場確認が絶対大切、と実感した例。

三点セットでは、農道と第三者所有の狭い私道に沿った物件です。

私道所有者は、現所有者(債務者)以外の第三者の使用は認めないと、執行官に宣言。

その旨が現況調査報告書に記載されています。

この一文で、皆、この物件はパスです。

資料でみますと、建物は、一目で、お金がかかっている、と実感できるのですが・・。

最初の期間入札では、入札者ナシです。

建物は立派でも、道路が決定的な欠陥で、入札者がいません。

2回目の入札期間です。

私の主催する会の会員様が欲しいと言って来ました。

私は、思いとどまる様説得。

道路の件は承知しているので、やはり欲しいと言います。

物件を見に行った会員様は、敷地前面の通路が、5M位の幅で、整備工事中なので、調べて欲しいといいます。

確かに、道が造られて、工事中です。

建物は、資料で見るよりも何倍も素晴しくみえます。

調べました。

あくまで遊歩道或は緑道(明確な区分は忘れました)であり、建築基準法上に定められた道路では無い事が判明。

しかし、遊歩道は歩行できますので、建物への出入りは、出来ます。

会員様に報告しましたが、建物を気に入っているので、どうしても欲しいといいます。

それでは、様子を見ましょう。

今回の入札期間で、入札者がいなければ、特別売却で購入してはどうでしょう、と提案。

その案で了承してもらいました。

その間、私は物件訪問。

所有者は、建築会社の社長でした。

友人の連帯保証人となり、今回の事態です。

建物は、建築費だけで、平成7年頃、4000万位かかったといいます。

それも、建築会社社長ですから、殆ど原価です。

土地は約80坪。

最低売却価額は、約¥1600万円です。

開札期日。

入札者はいませんでした。

会員様に連絡。

特売で、最低売却価額の約\1600万円で購入。

金融機関からは、道路の件で、融資は断られていました。

残代金は、会員様の親戚から借り入れ決定。

私は明渡交渉で、退去日と、立退料とを決めました。


一切の手続きと明渡し完了。


会員様は、自分で使用するつもりでしたが、貸したら家賃を幾らもらえるか、調べてみました。

その結果、・・・





その過程で、¥25万なら、借り手があるという。

会員様は予定変更。

¥1600万で購入して、年間¥300万の賃料収入では、高利回りです。

貸してしまいました。

問題の道路につきまして、私道所有者(地主さん)からのクレームはありませんでした。

逆に、協力体制です。

地主さんは、債務者から、円満退去する事するので、道路の件は、買受人に協力して欲しい、と要請されていました。

(明渡交渉は、只出せば良い、というものではありません。次に物件を使用する方に出切るだけ支障がないようにしなければいけません。特に、地方にいけば、とても大切です。)

後日、この物件についての、金融機関の査定は、¥2000万円以上でした。

不動産は現場確認が絶対大切です。


最後にお願いです。


読後感の印象はどうですか?

blogランキングに参加しています。

現場確認したつもりで、→ここをクリック←して頂くと、大変に嬉しいです。

皆様の一押しで、支えられて頂いております。

宜しくお願い致します。


姉妹編HP