今、収益物件が売れています。

余計な事を、というお叱り覚悟で、探している方にひと言、ちょっとご注意を。



過日、賃貸ビル(住居用)を所有し、収益を得ている会社の社員さんに話を聞きました。

建築時、設備には相当に配慮しています。

一番新しいビルの建築費は、分譲仕様の設備で、坪単価は¥90万とのことでした。

この会社は、将来の賃貸市場を厳しく把握しているようです。


「素晴らしい。」


私が漠然と感じている賃貸市場のリスクを見事に見通して、対応しています。


物件は供給過剰で、住宅は余っています。

少子化で、人口は減っています。

これからは、厳選された地域の厳選された物件だけが、継続的に(上質の)テナントを確保していくでしょう。

上質とは、賃料不払いなどを発生させる可能性の非常に低いテナントのことです。

従来の賃貸物件の理論のなかに説明される「空室率」は、今までは、それなりに意味のあった数値です。

これから、一定の数値を「空室率」で計上することで収益物件の見通しを予想するのは、私は危険と思っています。

「率」ではなく、{ゼロ%」か「100%」か・・。

(極端な結論ですが、いずれそうなると思います。)

オーナーは、「100%」となるための努力を求められます。


賃貸物件の絶対的な需要はあります。

オーナーとして物件を提供する場合の最強のライバルは、分譲マンション(仕様)の賃貸物件でしょう。

単にオーナー側の効率重視の賃貸物件は、テナントからは敬遠される可能性が高いと思います。

(勿論、物件設備の劣性は我慢しても立地条件が最優先、という地域はありますので、全てではありません。)


例えば、




。。。。。。。。。。

セキリュテイの配慮がない。

バストイレが一緒。

キッチンはミニキッチン。

洗濯機置場がない。

。。。。。。。。。。


遠い昔、バブルのころの常識は、今、通じる(テナントが選ぶ)かどうか疑問です。

(これも、地域、賃料の設定によっては充分に通じますので、あくまで一般論ですが。)


不動産屋さんに部屋探しに行った方に、或はネットで、図面を見た段階でパスされる可能性の高い物件だけは避けたほうがよいと思います。

来年、さ来年、・・・と時間が過ぎる程、設備の劣る物件は敬遠されるでしょう。


◎◎◎◎

収益用物件を購入すれば、それだけで100%(満室)の継続的な収益を得られると錯覚しないで下さい。

中古物件を購入するというのは、古い設備を購入する事です。

場所(地域)によっては、相当にリフォームしなければいけないかもしれません。

リフォームしてテナントが期待できる地域であれば、良いのですが・・。

場所にもよりますが、一度空いたら、なかなか埋まらない地域、物件が結構増えています。

目先の利回りは、あくまで目先ですよ。

利回りが高い、というよりも、継続的な収益を得られることがポイント、ではないでしょうか。

◎◎◎◎

収益物件を所有すれば、何の努力もなしで、(満室時の)賃料が入る、なんていう「過去の幻影」で、未来を見ないで下さい。

「(満室時の)賃料が入る」イメージは、住宅供給が少ない時の発想です。

「・・れば」「・・たら」で判断しないほうが良いと思います。

冷静に、物件とその周辺を見て下さい。


◎◎◎◎


物件の質がかわりつつあるように、テナントの質もかわりつつあります。

「部屋(住む所)がないから探す」から、「もっと設備、条件の良い物件を探す」に移りつつある傾向も否定できません。。

良い物件なら、賃料相場が多少高くても、テナントはいます。


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