開札期日。

私が代行入札件数6件、

内訳は、転売目的が4件、収益用が2件。

転売目的物件の入札価格は、

超強気でいけると判断した物件に強気の入札価格、1件。

超弱気、相当に低価格なら何とかいけるかも、の物件に買受可能価額+\1000円で1件。

あと2件は、通常の計算方法での入札価格。

収益用物件は、表面利回りから、それぞれ、依頼者が計算した入札価格。

次の2件が当選。

 超強気物件が次順位と約¥50万差で落札。

入札者は20名以上。

¥3000万以上ですので、まあまあ、ホッとした感じ。

◆超弱気物件が、入札者1名で落札。


普通の計算方法での4件は、残念ながらダメ。

今、転売目的の物件を落札しようとすれば、

物件特徴の大胆な分析が絶対

と思っています。


仲介業者から聞いた相場を逆利用します。

。。。。。。。。

私が東京・渋谷の競売専門会社に勤務していたころのお話です。

その頃も、今と同じで、落札は狭き門。

「取下げ」は、今ほど多くはありませんでしたが・・・。

これという物件の入札価格を検討する時、

社長は、友人(競売会社の社長)から聞いた方法でやっていました。

仲介専門業者に、その物件の相場を聞きます。

そして、その相場価格で入札します。

再販価格は、入札価格+諸経費+利益ですから、

それで、転売できるの? という疑問は当然でしょう。

。。。。。。。。


仲介業者は、販売前提で相場を聞かれますから、

自分の売りやすい、相場の下限をいう傾向にあります。

(購入前提で聞きますと、相場の上限を言う傾向?)

相場の下限から逆算したら、まず100%落札は出来ません。


。。。。。。


勿論、会社としては、大前提があります。

強気で販売できる物件です。

買い手が絶対に気に入るポイントがある物件です。

相場はあくまで相場として、

相場+アルフアが付くかどうか、よく特徴を見ます。

相場には縛られない再販価格を設定します。

当然、販売手数料は正規を支払います。

物件の選択を間違わなければ、結構それで売れてしまいました。


。。。。。。

あるベテランの仲介業者が言ってました。

「仲介業者のプロは、

物件価格の高い、安い、良い、悪い、は言いません。

それはお客様が判断すること。

聞かれれば、参考意見は言いますが。

業者は、仲介手数料がより多く得られる物件の中から、

案内する物件を選択するだけです。」

これ、正論かも。。。


。。。。。。。


かって、こんな実例がありました。

 ∧菽藁拈椶琉豸遊を気に入ったお客様。

 ・・・落ち着きますねえ。なんせ実家は寺ですから。

◆⇔找箸離灰鵐リートよう壁が南側にあり、面した部屋の日当たりなし。

 ・・・こういう家を探していました。落ち着いて仕事ができます。

 ・・・お客様は、原稿用紙にむかうお仕事でした。


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