ここでお話した友人との会話。



彼は、

小田急線の各駅停車駅、

徒歩10数分の住宅街に、

築15年位のワンルーム4所帯のアパートを所有。

普通なら人気のない物件です。

私の基準では、お客様に購入のお奨めはできない物件です。

ところが、常時満室です。

物件周辺のアパートは空室が目立ちます。

彼は、敷金、礼金、更新料などは一切なし。

普通、礼金敷金ナシの場合は、

家賃は相場よりも「高め」の設定。

彼は、更に家賃をさげます。

業者への報酬は、持ち出しで支払っています。

空室になりますと、リフォームします。

賃料10ケ月分位はかけて、ピカピカにします。

「儲けは、2年目からだよ。」

家賃を下げたら、

それまでの賃借人の家賃はどうします?

「勿論、皆、安い家賃に改定するよ。」

黙っていれば分らないのに、何故そんなことをするのですか。

「そういうことをすると、結局破綻するんだよ。

 今入居している賃借人を守ることが、

 最終的には自分を守ることだよ。」

へえ、そんなものですか。

半信半疑の私。  

「この辺は空室が沢山あるよ。

 でも、僕のアパートはお陰さまで入ってもらっている。

 今のお客様(賃借人)を大切にしていくこと、

 それが次のお客様を呼ぶんだよ。」

あれれ、それって、船井幸雄氏、斉藤一人氏の言う「波動」のこと?

でも、彼は、あの世とか波動とかは全く信じない超現実派。

「僕は宇宙について徹底的に勉強した。

 結局、あの世は存在しない、という結論に達したよ。」

私は、全くの反対。

「あの世」も「波動」も、

船井氏、斉藤氏という有名人が言いますので、

私は、無条件に信じる信じる!単細胞です。

でも、目先の「欲望の芽」を摘みきれません。

それどころか、しっかり水をやって

大きくな〜〜れ、大きくな〜〜れ、・・・

「欲の芽」を育んでいます。



◎アパートを持って、空室で困っているオーナー様の方に提案です。

空室をかかえて収入ゼロを脱出する方法は、

この友人の方法はどうでしょう。


【友人が、この土地を購入したのは、バブル崩壊寸前。

 しかも、銀行借り入れです。

 当時、それなりの利回り計算はしたと言います。

 でも、超巨大台風の前には、あとかたもなし。

 土地の坪単価は、4分の1位に下落。

  借金が4倍になったと同じこと。】



発想の転換を図りませんか。

地域によりますが、思い切って家賃を下げて募集しませんか。

そして、賃借人が決まったら、

その家賃で、他の賃借人の賃料を改定しませんか。

これは、非常に難しい判断です。

でも、はっきり申し上げます。

近い将来、一定地域のオーナーは、そうせざるを得ない状況になるのでは?

(とっくになっている、という声もきこえます。)

それは嫌だ、というオーナーの物件は、

更地にしての売却が一番の有効活用かな、という感じです。

アパート購入時(建築時)と時代背景が全く違っていますので、

当初の計画は、忘れたほうが良いかも知れません。








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