都心部の物件の調査依頼がありました。

実際の現地調査の記録です。

多少、参考になるかも知れません。


雨が止んだ曇り空の昨日、調査のため、都心部にでました。

地下鉄最寄駅で下車。

ネットで取得した地図を頼りに、トコトコ歩きます。



物件は、収益用の一棟マンションです。

とにかく、買受可能価額が安いので、相当の購入希望者はあるはず・・。


途中、既存の賃貸用マンションがあると、玄関から訪問。

管理人にギラリと睨まれますと、ニッコリ。

私は怪しい者ではありません、というPR作戦。

管理人がいなければ、ポストチェック。

入居状況を確認します。

都心部でも結構空室がありました。

家賃設定が悪いのかな。

今は、貸主が強気の時代ではありませんよ〜〜。

ただ、弱気になる地域ではありません。

相場だったら、心配のない地域です。

勿論、ワンルーム、1K、1DKの単身者用の間取りに限ります。

何件かマンションを見て、

まッ、退去者が出た場合、

長期間空き室となる心配はない地域と確信。


不動産屋の貼紙もチェック。

売物件、賃貸マンションの内容から、情報を得ます。

以前は、訪問していました。

今は、地域によっては、していません。

そこの業者がライバル、というケースがあります。

何回か、自分のお人好し、を実感させられました。




物件到着。

静かな住環境です。

これは、OK.

将来、更地にしても強気で売れる土地です。


全体的には汚れた印象です。

これは仕方に無いところ。

手をかければ、見違えるようにリフレッシュ可能です。


マンション内に立ち入ります。

三点セットでは、満室です。

1件1件、ドアの上の電気メーターの回転を確認。

1件、停止の部屋あり。

水道の使用開始の場合のパンフレットがドアノブに下がっていました。

退去しています。

競売になって、退去者1名は上出来。

普通は、もっといます。


近隣の奥さんに話を聞きます。

「(入居者は)若い方が多いですよ。

おじいさんも一人いますけど、いい人です。

とにかく、毎日すごいですねえ、見にくる人が。」

「オーナーは、どこの人ですか。」

な〜に、知っていますが、聞いてみます。

なにか情報があるかも知れません。

「さあ、時々きますが、お嫁さんかなあ、上品な人ですよ。」

これは、良い情報です。

品の良い人は、自らトラブルをあまり創りません。


奥さんと話している間も、見に来た人あり。

奥さんに丁重にお礼を言い、退去。


物件近辺を再度ウロウロ。

なにか、マイナス点はあるかな・・。

ありません。


物件から少し離れたところの所有者宅訪問。

インターホン越しの会話。

弁護士に一切任せています、という。

弁護士の名前確認。


これは、落札した後、

三点セットの問題点をつくのかな、という疑問。


この物件、実は三点セットに問題がありました。

少なくとも、私が債務者なら、

イチャモンをつける箇所発見。

(場合によっては、売却許可決定がひっくりかえる?
まあ、これは無いでしょうが、・・・。)

ズーッと、それを心配した物件です。


弁護士に電話。

「落札されたら、落札者に全面協力。

ゴタゴタ言いませんよ。

ただね、任意売却してくれ、という話が多いですよ。

こっち(債務者)はOK。

債権者との話がつけばね。交渉はそっちでやってよ。」



「実は、三点セットの記載事項と○さん(債務者)の主張が違うんです。

落札したあと、

そこをつつかれて文句をつけられては困るものですから。」

「えッ、そうか。

まだ、資料は見てないんだよ。

でもね、そんなことはしないよ。

綺麗に引き渡すから。」

ほッ。

今までの、ズーと感じていたモヤモヤが雲散霧消。


事務所に戻ります。

こういう、トラブルのない報告書作成は気分さわやかです。

相場、落札価格の予想は、報告書に記載。


あとは実際の入札価格の検討。

これは、依頼者の方の分野です。







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