競売物件を検討する時、裁判所作成の資料をチェックする事は、

絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。

「評価書」の見方についての注意事項を、

これから数回お話させて頂きます。

「一戸建」の場合の選択基準、大切なポイントは沢山あります。

駅からの距離、交通の便、周囲の環境、道路関係、地形、日当り、排水状況、設備関係、・・・。

ちょっと思いつくままでも、色々あります。

どれも大切なポイントです。

日当りなんかは、晴れた日にみれば、誰が見たって分かります。

通常の物件でしたら、

仲介業者、或は売主の業者が、「重要事項説明書」で説明してくれます。

競売物件で、「重要事項説明書」に変るものが「評価書」です。

不動産鑑定士が作成します。

競売物件の売却基準価額を算出する過程が記載されています。

エンドユーザーの方が、独力で、評価書を理解するのは、少し困難でしょう。

できれば、不動産業者に「評価書」をみせて、解説してもらう事をお勧めします。


競売物件を扱ったことがない業者でも、都市計画法や、建築基準法は知っています。

全く、業者に知り合いが無い、という方の場合、最低限、チェックしておく事は、

まず、道路です。

公道か、私道か、の確認をしましょう。

私道の場合は、特に気をつけましょう。

競売物件として売却される土地の中に、私道が含まれていますか。

これは、とても重要です。

含まれていない場合は、

例え法的にはその私道を使用できても、問題がおこる場合があります。

何かの事情で、道路掘削の必要がある場合に、

私道所有者に承諾を貰うのに苦労する場合も考えられます。

銀行ローンが難しい場合も結構あります。

「自分は現金で買うからいいや。」・・でも、転売の時困るかも・・。

ローンがきかない、という事で、安く買い叩かれる可能性もあります。

道路問題で、裁判まで発展した事例も多いです。

折角落札したのに、途中の私道を閉鎖されてしまい、

物件まで行けなくなった、という相談が実際ありました。

又、再建築ができない、という場合もあります。

必ず、裁判所の資料をもって、

役所・役場の道路課や建築指導課で、

購入後、使用するのに問題があるかどうかを聞いて下さい。

民間でのトラブル可能性も聞いて下さい。

「あとは民々の問題です。」

こんな回答がされれたら、トラブル要因があるかも、

そう思っても良いでしょう。


一団の開発分譲地で、道路が開発者所有の場合があります。

必ず、聞いて下さい。

使用料のような名目の金銭を要求される場合があります。

拒否しても、法的な問題の無い場合もあります。

そういう場合の一番の敵は、私道所有者ではありません。


隣近所なんです。


私たちは払ったのに、あそこは払わないんですって。

お付き合いが気まずくなる場合があります。

開発業者も、そこは心得ていて、

金銭の額は、(払う気になれば払えるような)微妙な線を設定しています。


道路につきましてのチェックは、必ず、やりましょう。





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