競売物件で、自分の所有権ではない不動産を使用している形態は、大まかですが、次の3つに区分されます。


1、 賃貸借

2、 使用貸借

3、 不法占有


。。。。。。

今日は、「使用貸借」についてお話させて頂きます。

「使用貸借」の意味は、業者にとっては普通ですが、

一般の方は、なにか難しい権利かな、と悩んでしまう方もおられます。

メールでのお問い合わせも結構あります。

「使用貸借」とは、

お金のやりとりをしない、

只での貸し借りです。

借りてる方の権利は、極めて弱いです。




まず、建物の占有者について、お話します。

具体的には、「物件明細書」の

「物件の占有状況等に関する特記事項」欄には、

「○○が占有している。同人の占有権原は使用貸借と認められる。」

というような記載になります。

よくある事例では、


。。。。。。

離婚して、所有者の夫が転居、元妻が(子供と一緒に)居住。

所有者の親、或は子供が居住。

。。。。。。


建物が個人名義、

その個人が代表者をする法人が占有。


或は、建物が法人名義、

その法人の代表者個人が占有。

法人と個人間に賃料の授受はなし、という使用貸借。

。。。。。。


こんな例もあります。

当初は賃料を払っていたが、最近数年は未払い状態で、

使用貸借、と判断されている場合もあります。

いずれも、基本的には、立退きを拒めば、強制執行の対象となります。



次、建物とその敷地で、たまに見られる事例のお話をします。

親の所有する土地に、子供が建物を建てている場合など、です。

親子ですから、借地契約などせず、気軽にスタート。

権利金も地代もありません。

金銭など、払う気も貰う気もありません。

そして、建物が競売となりました。

この場合、建物の敷地利用権は、使用貸借です。

借地権ではありません。

売却基準価額は、建物の現在の価値に、若干の土地使用権利を加算したものになります。

とても、安い価格です。

値段に惹かれて、うっかり買ったら大変です。

土地所有者から、建物を取り壊して土地を明け渡せ、

と要求されましたら、裁判でもまず敗訴。

事前に土地所有者に会って、意向を確認しておきましょう。



ただ、経験上、大化けする物件は、必ず何らかの瑕疵ある物件です。

綺麗な物件は、誰がみても綺麗です。

入札者が殺到します。

儲けは、私の頭髪と一緒で、非常に薄いです。

(おっと、見栄をはりました。私は皆無でした。)







会員制について


姉妹編HP