エンドユーザーの方、初めて競売に興味を持ち、

裁判所の決めた額の安さに驚きます。

そして、皆様、その価額で買えるのかな、と思ってしまいます。

当然ですね。

開札結果のイメージがないのですから。



地域、物件にもよりますが、

例えば、一都三県の場合、

その価格(買受可能価額)での落札は99,999・・・%、無理です。

買受可能価額は、相場の半分、或は3分の1以下です。

落札価格はドンとアップします。

(主催者の裁判所も、それを期待しています。)


一体、どんな人が入札に参加するのでしょう。

知っておいても良いかも・・。

落札できなくとも、諦めのつく場合もあります。

入札者は、大まかですが、私なりに4つに分けてみました。



1、 普通の、転売目的の業者

2、 一般のエンドユーザーや、長期所有を目的とする投資家(含業者)

3、 登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人




エンドユーザーの方が入札する時のライバルは、

まず、転売目的の業者です。

業者がどのように入札価格をきめるか、

これは知っておけば多少は便利。


業者は、まず、販売価額を想定、

次に、諸経費を検討していきます。

諸経費の項目につきましては、前回お話しています。



具体的な数値につきましては、物件、地域のレベルで違ってきます。

知人の神奈川県内の業者さんは、

諸経費総額の目安を300万としています。

300万の内訳には、リフォーム代もバッチリ計上。

最後に、どの位儲けようかと利益額を考慮。

難しいのは、

販売価額、諸経費、利益の額が、業者によってマチマチ。

販売価額は、業者の、市場を見通す先見性に相当左右されます。

販売を手がける仲介業者の意気込みにも影響されます。



落札業者は、売主として、仲介業者にチラシを配ります。

当然、手数料を払います。

買手をもっている仲介業者が、それを決めれば、

売主、買主双方から手数料をもらえます。

若干高くても、

ノルマに追われた大手の社員は、売ってしまいます。

両手間(=売主、買主から手数料を貰える物件)以外は案内しない、

これ、販売会社では結構常識になっているようです。

そこで、高めの販売価額設定、という事もあり得ます。



諸経費は、やり方で、同じ物件でも相当の格差がでます。

利益の額も同様です。


じゃあ、一般の方は、どうやればいいの?

物件の相場は、日ごろから、いろいろ情報収集を心がけること。

折込チラシ、ネット、情報誌、その他諸々。

注意点は、街の業者さんの意見です。

売りたい、買いたい、と思った人は、

今は、殆ど大手業者に行きます。

取引実績のない店の意見は、単なる過去の一般的な相場。

参考にしますと、とんだ結果になるかも、です。(例外あり)


大手業者が相談を受けますと、

売りたい、と言えば、安く、

買いたい、と言えば、高く、

言う傾向にあります。

(顧客獲得の為の初期段階のテクニックは考慮外とします。)

結局、手前味噌で恐縮ですが、

その地域の代行業者に相談、これが良いかも・・。




3、登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

の場合、代行業者は、謄本(全部事項証明書)精査で、

入札前に、なんとなく、もしや、と感じることもあります。

(差押)債権者が入札する場合は、

入札価額算出の際、相場を考慮する前に、

もっと重要視するポイントがあるようです。

その物件担保で融資した分で、未回収の貸し金の残高です。

買受可能価額が¥1000万(仮に相場¥3000万とします)の物件に、

¥1億円(残高)の抵当権を有する差押債権者の場合、

その債権者は、相場に関係なく、

¥1億で入札してくるかも知れません。

(その理由の詳細は略します。)


とてつもない高額落札の場合、

こういうケースか、

或は、

入札書の単純記入ミスでしょう。

{入札書の金額記載ミス(=一桁余計に記載)ってあるんですよ。}


債務者関連の場合、及び、


4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人

この区分の入札価額は色々です。

特に、4の方は、似たような特長、共通点があります。

入札価額をきめる時、

物件のマイナス点を指摘、

だから、入札価額はこの位が妥当ではないか、

自身の安く購入したい、という希望の金額を正当化、最優先して、

私の説得を試みます。

(これ、全く無意味なんですけどね〜〜。)


開札結果、ダメだった時、当選者の金額を聞いて、

「それ位だったら出せました。

プロのあなたの説明が悪いッ。」

私をなじります。

これ、女性に多いんです。

受話器の向うから伝わる、怨念の波長の凄いこと・・・・・コワッ


私が「キムタク」の容姿でしたら、ありえないのですが、

「ケムタク」なるような、ハゲ、チビ、短足、

おまけにメガネと来たもんだ

いじめ易いのかもしれません。



こんな事がありました。

品の良いご夫妻が来社、入札価額の打合せ。

婦人曰く、

「¥5550万で入札します。

ゴーゴーゴーで、良いでしょ。

これでダメならスッキリ諦めますわ。」

買受可能価額の約2倍半の入札価額を、

明るく宣言しました。

やっぱり、知性と教養のあふれる女性は、素晴しい。

爽やかなものだなあ。

私が口を差し挟む余地が全くない雰囲気です。

開札期日。

落札価額は¥5600万、¥50万差で落選。

電話で報告しました。

ご主人は、仕方がない、と苦笑い。

ところが奥さん、

「エー〜〜〜〜〜。冗談じゃあないわよ、

人をなんだと思っているの。」

(お客様と思っています。)

大声で、何か喚きました。

私に対する罵詈雑言が、速射砲。

ビックリしました。

あの上品なご婦人が、こんな発言!!!

受話器をもったまま、只々私はうなだれます。


・・・・・・こっちだって、生活かかってるんだ。
     
     本当にガックリしているのは私なのに!


絶対言えません、そんなこと。

お客様と女房は、神様です。

逆らえば、・・・・・・

考えただけでも身の毛がよだつ恐ろしさ。

熟年離婚絶対ハンタ〜〜〜〜イ。



本日の結末が横道にそれましたこと、

日ごろの必死の想いを吐露したとはいえ、

謹んでお詫び申しあげます。






その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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