競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合

についてお話させて頂きます。

。。。。。。

競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。

確かに良い点があります。

賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。

空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。


土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、

黙って1年はかかります。

その間、無収入で、出費ばかりです。

マンションの1戸(専有部分)の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。

普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。

ただ、注意点があります。


賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金(以下「敷金等」といいます。)です。


買受人(=落札者)が敷金等を引き継ぐ場合があります。

賃借人が、物件から退去する際、

買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。


また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。


その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。

そこに、賃借権としての記載があれば、

基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。

その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、

買受人は応じる法的な義務はありません。


ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、

従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。

賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。

もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。

そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。

その間、収入はなく、出費のみ。

費用の面で、

今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。

そこは、見極めたほうが良いでしょう。


あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。

普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。

その場合の事務手数料が発生します。


競売は、所有者が困窮を極めての結果です。

まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。

諸設備は、再点検する必要があります。