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競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
今日は、
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
についてお話させて頂きます。
。。。。。。
競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。
確かに良い点があります。
賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。
空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。
土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、
黙って１年はかかります。
その間、無収入で、出費ばかりです。
マンションの１戸（専有部分）の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。
普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。
ただ、注意点があります。
賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金（以下「敷金等」といいます。）です。
買受人（＝落札者）が敷金等を引き継ぐ場合があります。
賃借人が、物件から退去する際、
買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。
また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。
その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。
物件明細書の「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。
そこに、賃借権としての記載があれば、
基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。
その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、
買受人は応じる法的な義務はありません。
ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、
従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。
賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。
もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。
そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。
その間、収入はなく、出費のみ。
費用の面で、
今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。
そこは、見極めたほうが良いでしょう。
あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。
普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。
その場合の事務手数料が発生します。
競売は、所有者が困窮を極めての結果です。
まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。
諸設備は、再点検する必要があります。
