不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。



今日は、{1、競売は、調査に始まって調査に終わる。}について、お話させて頂きます。


現在の裁判所の調査(所謂3点セット)程しっかりした調査機能が発揮できなかった頃の教訓です。

然し、現在でも充分に通じますね。


裁判所には、競売物件の資料が備えてあります。

通称「三点セット」と呼ばれ、


 ∧件明細書(書記官作成)
◆現況調査報告書(執行官作成)
、評価書(不動産鑑定士作成)


の三点をさします。


ネット上でも、殆どの裁判所の資料が見られます。

但し、ネット上では、個人名が隠され、アルファベットで表記されています。

入札する、と決まりましたら、裁判所に出向いて、個人名を確認しておいたほうが良いでしょう。



各資料につきましての詳細は、他で述べていますので、ここでは省きます。

これらの資料に対して、どのように対応していけばよいのか?

三点セットの作成は、入札期間の始る数ヶ月前に作成されています。

△慮酋慶敢妻鷙霆颪蓮∧件に誰が住んでいるかなどの調査結果を記載しています。

ただ、数ヶ月前の調査結果です。

現在までの数ヶ月間に、状況が変わっているかもしれません。

特に収益物件の場合、テナントが退去している場合もあります。

引続き賃貸契約をして即賃料を貰おう、として落札した処、

空家となっており、リフォームで、余分の出費がでた、という例は結構あります。


の、評価書は、主に役所関係で記載事項をチェックしましょう。

記載されている事項が誤り、という事はあまりありません。

記載されていない事柄をチェックしましょう。

これは、多少知識がありませんと、難しいかもしれません。

例えば、道路計画の有無、再建築の際の確認申請の附帯条件など、

最近は記載されていますが、まだまだ御用心。


,諒件明細書は、上記△鉢5擇啝温融駑租から判断して作成されます。

その物件に対する裁判所の最終判断と注意事項が記載されています。

注意事項につきましては、特に必ず確認して下さい。


収益用物件の場合で問題が多いのは、敷金保証金の額です。

「短期賃貸借の廃止」という民法の改正で事例は減ってきましたが、まだ、改正前の賃貸契約はあります。

物件明細書記載の敷金等は、裁判所が「適正」と判断した額です。

実際の授受された金額と違う場合があります。

争いのもととなるかもしれません。


「但し、買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」


このような文言が記載されている場合、民法改正後の賃貸借契約です。

賃借人の敷金保証金について、買受人は、引き継ぐ義務はありません。


ただ、三点セットは裁判所が作成したのだから「正しい」とは思わないで下さい。

その点につきましては、物件明細書の注意書にも記載されています。


結構、三点セットを見ない方が多いです。

或は見ても、初めての単語や文言が多いので、理解できないから、読むのはや〜めた、

物件が良いので何とかしたい、と落札します。

その後、トラブルにあってから、慌てて三点セットをみてもなかなか良い解決方法は?????です。


私道が第三者名義とは知らず、私道の奥の物件を落札したら、私道部分を閉鎖されて通行できなくなった、という真剣なご相談もありました。

エンドユーザーの方は、入札前に、できれば専門家に相談されて下さい。

相談料は、保険と思ったら如何でしょうか?


購入後、どのようなトラブルの発生も、予定外の時間と費用がかかりますので困ります。

業者は、トラブル発生を折込済で、購入していますが、

「裁判、どんと来い」というエンドユーザーの方以外は、

トラブル含みの物件は避けたほうが良いと思います。」



調査によって、最新のより確実な情報把握を心掛けてください。

競売物件は、調査、調査、調査です。



他に、転売を目論む業者は、幾らで売れるか、という調査もあります。

これは、何十年やっても難しい作業です。

コンピューターとカンピューターとをフル回転しても、・・・、難題です。