今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意
物件明細書の最後の欄に
「５ その他買受けの参考となる事項」があります。
ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。
でも、大切な文言です。
中には、ギュッと絞ったトラブルの塊のような文言もあります。
慣れない方は、勝手に判断せず、専門家に確認されてから、入札の準備に入ったほうが良いでしょう。
良くみられるのは、マンションで、「滞納管理費あり」という文言です。
初めて競売物件に接する人には、この文言を読んで、単に「管理費の滞納がある。」という認識しか浮かばないでしょう。
この滞納分は、結局は落札した人が払うようになります。
借地権の物件で、
「地代代払いの許可あり」という文言が記載されている事があります。
ちょっと勉強された方は、この文言で安心されるかも知れません。
この文言には、結構深い意味が隠されています。
以下、この文言の意味をお話します。
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借地の建物が競売になりました。
建物所有者は、地代の支払をせず、大分たまっています。
このまま、地代の不払いが続けば、地主が借地権の解除をするかも知れません。
そうしますと、物件の担保価値は大幅に減少、債権回収が難しくなります。
競売を申し立てた金融機関等の債権者は、そのような事態を避けるため、建物所有者にかわって、地代を代払いする許可を裁判所からもらって、代払いします。
ここで、安心しないでください。
まず、債権者が、きっちり地代を払い続けているかどうかは分りません。
数ケ月分だけ払って、あとは未払い、なんてこともありました。
次、地主が地代を受領するかどうか、分りません。
受領拒否しているかも知れません。
（その場合、債権者は供託するでしょう。）
スムーズに、借地権が買受人に承継されるかどうか、？です。
場合によっては、裁判になるかも知れません。
この位の状態が「地代代払いの許可あり」の背景に考えられます。
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ここに記載される文言は、必ず、チェックされて下さい。
ただ、困ることがあります。
裁判所によって、同じ現象なのに、記載されたりされなかったり、ということがあります。
私の知る限り、東京地裁は丁寧に記載されている印象があります。
競売件数も多く、それだけトラブル件数も多いから、かも知れません。
結構大雑把だなあ、という裁判所支部も時折見かけます。
しっかり、三点セットを精査することが大切です。
競売物件勉強検討中です。
鎌倉で材木座で海の目の前の物件来月に競売物件でるとの情報が知り合いから入ってきました。
7500万円位の価値のある物件です。4700万円からです。
鎌倉で購入を考えている方は要チェックです。
私は東京で考えていますので。事前に情報がわかる方法はありますか？