明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？



裁判所は、落札結果を債務者兼所有者（以下「債務者」と言います）に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。


そして面談時。


希望や質問をぶつけてきます。


。。。。。。。。

１年位住めないかなあ？

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏（春）休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか？

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。


立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。


実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。




（ア）、立ち退いて貰う時期

（イ）、立退き料の額と支払時期

（ウ）、建築確認書、測量図などあれば貰う事

（エ）、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

（オ）、約束が履行されない場合のペナルティ





こんなところでしょう。


（ア）の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から２ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。


（イ）の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。


支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

（そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。）


（ウ）は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。


（エ）は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。


（オ）は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。


書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。


ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。










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