◎ご相談内容

店舗が地主様の対銀行債務不履行によって競売にかかり、新たな不動産会社J様によって落札されました。

J様は将来的に隣接地との合体売却を目論んでの購入だったようです。

当店の賃借権は、建物の抵当権設定前の賃貸契約で「買受人に対抗できる」となっていますが、実際に売却の際は金額によっては立ち退いて、別の場所で商売をしてもよいと思っています。

現在、新たな賃貸契約を交渉中で、敷金と10月までの原契約の継承は了承してもらいましたが、高い賃料と安い立退き料(今のうちに決めておきたいようです)に納得できない場合は最終的には当店にどんな権利があってどんな方法があるのでしょうか。


◎管理人の回答です。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄において、
賃借権として、あなた様と前所有者との賃貸契約の内容が記載されており、
「対抗できる」、という文言があれば、
落札者(買受人)は、原契約の貸主の地位を承継する、という事です。

賃借人からみれば、原契約で、大家さんが代わっただけ、という事です。

契約更新時、買受人が、契約を更新しない、と主張しても、基本的には、認められません。

それが、「対抗できる。」という意味です。

勿論、落札者が新たな契約の申出をするのは自由ですし、賃借人がその申出に応じる、応じないも自由です。


現在の交渉が不成立ならば、原契約内容を主張して、従来の賃料を供託して対抗する、という方法が考えられます。

できれば、早い段階で、弁護士に相談しておくのが良いと思います。

そうすれば、買受人もあまり無理な要求はしないのでは、と思いますが・・。


◎窪田 徹郎氏の回答です。

それは「現在、新たな賃貸契約を交渉中で・・・」と云う点に問題があるのではないでしようか。

即ち、どんな内容の契約であっても旧契約は破棄しますので、新契約に拘束されます。


旧契約を維持していた方が好条件ならば、わざわざ好条件を破棄してまで新契約の必要はないと思います。

もっとも、立ち退き料とのかねあいですが。