最近の明渡交渉の流れについての感想です。

落札できましたら、その日から、代金納付の手続きを終えるまでの間に、落札者の考えで、交渉開始時期を選び、任意の明渡交渉を行う場合が多いのでは、と思います。

落札者の期待に反して、

交渉に応じる姿勢を見せない占有者がいます。


首都圏では、最近結構多いようです。


仕方がない、強制執行で解決するか。

この場合の強制執行とは、国家権力で占有者を退去させることです。

具体的には、当該物件から家財等動産類一切を搬出します。

これは、待ったなしに行われます。


代金納付時、「引渡命令」の申立をします。

引渡命令とは、強制執行をする為の判決です。

書式は、裁判所競売係に雛型を置いている所が多いです。

ここ(※)にもあります。

判決が占有者に届いた頃を見計らって連絡をします。

この段階で、任意の交渉成立、となるケースがあります。


これで埒があかなければ、強制執行の申立をします。

申立書は執行官室にあります。

書き方は、訊けば教えてくれます。

そう難しくはありません。


強制執行は、「催告」と「断行」の2段階があります。

「催告」は、執行官が現場に行き、占有者に退去を促します。

占有者が留守でも、開錠して室内に立ち入ります。

約1ケ月後の日時を決めて、それまでに退去しない場合は、強制執行する(=断行・・家財等を戸外に搬出する)旨を告げます。

それらの事項を記載した公示書を壁等に貼付します。


この時、普通は、家財等を戸外に搬出する作業を行う執行補助者が同行します。

室内を見、強制執行(=断行)に要する費用を見積もります。

見積書は、数日で、買受人(=落札者)宛て、送られてきます。


注意するのは、キャンセルについての記載事項です。

ここはよく読んでおいて下さい。

キャンセル料が発生しない時期を念頭において、再度、或いは再々度、明渡交渉をします。

ここまでくれば、大抵の占有者は、退去に同意します。

引越してもらう時期は、キャンセル料の発生しない時期です。


占有者が転居する時、室内に残置家財等が有っても無くても「放棄書兼廃棄依頼書」は貰います。

その時、できれば、執行補助者にも来てもらい、現況での断行の費用を再見積して貰えればよいですね。


その後、強制執行の申立を取下げる場合と、

そのまま強制執行の手続きを続行、

「断行」により、執行官から引渡を受ける場合とがあります。


これは、占有者の質によります。


後日トラブルが発生するかも、と危惧する時は、執行官から引渡を受けておきます。

こうしておけば、占有者等が、大切なものが無くなった、などと、損害賠償を請求する場合の相手方は「国」です。

買受人は関係ありません。


強制執行での最終処理は、買受人に難癖をつけて金銭をむしりとろうと企画する占有者等が一番嫌うスタイルです。


任意の明渡交渉が成立しての明渡当日、「これ、ちょっと置いておいて。あとで運ぶから。」
などと、気軽に頼まれて応じたりしたら、大変な事になるかも、です。

そんな依頼には絶対に応じない事です。

こんな事を言ってくるのは、大抵、所有者の親戚、などと名乗ってくる輩が多いです。


こういう状況は、事前にある程度分ります。

強制執行で処理します、と言って、手続きをすすめておく事が大切です。


とにかく、交渉の主導権は買受人が握っている事です。

(引渡命令の申立、強制執行の申立、催告当日、それぞれ費用はかかります。)







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