落札後の明渡し交渉のスタートは、いつ始めたらよいのでしょう。

開始時期は、業者でも色々だと思います。

その会社、あるいは担当者でそれぞれのスタイルがあるようです。


落札しましたら、その日のうちに訪問して交渉開始、

というところもあります。

債務者の中には、どんな人がいくらで落札したのか早く知りたい、という方がいます。

そういう債務者にとってこの訪問は、次の行動をとる為のいち早い情報となるでしょう。


正攻法というか、法的な根拠でいえば、

所有権を取得した後、所有権に基づいて交渉開始、

これが正論でしょう。


代金納付手続き終了まで、債務者には一切接触しない買受人もいます。

債務者は次第に不安になります。

納付手続き終了後、一気呵成に退去を迫ります。

債務者は不法占有者となっています。

そうい状況の中、ある奥さんが「怖い」と裁判所に相談したそうです。

相手にしてもらえなかったようですが・・。

買受人は所有権に基づき、当然の権利を主張しただけですから。


私の経験ですが、

所有者が破産して、破産管財人の弁護士先生が交渉相手の場合、

落札した旨の連絡をしますと、、

【登記簿で所有権移転が確認できてから】

或いは、

【代金納付手続きが終わったら】

「お話をお伺いしましょう。」

などと言われる事が多かったです。

その場合は、弁護士先生の言葉に従います。

そして所有権を取得してから交渉開始です。

交渉というよりは、打合せ、の感じです。

無茶をいう先生は、いませんでした。


私個人では、最近の交渉開始時期は、それよりは多少早いです。

売却許可決定が確定して数日後、「代金納付期限通知書」が送られてきます。

送られて来る時期は、開札期日からは、2週間ちょっと経過しています。
(執行抗告が出ていない場合です。)


「代金納付期限通知書」とは、

代金納付手続きを裁判所で行う期日が記載されている通知書です。

その日を確認して、案内の手紙をだします。

これが交渉開始のスタートです。

予備交渉、という感じです。


この時期が良いか悪いか、分りません。

支払義務のない立退料を払うのだから、これ位は許されるだろう、という勝手な解釈です。

強制執行は回避できれば回避したいので、話合いに応じる姿勢の有無の確認、という意味もあります。


どんな手紙か、文面の後半部分をはしょって、次回に公開させて頂きます。

全文を書きますと、

管理人へのコンサル依頼者が、
これから交渉するかも知れない債務者の方に手の内を見られてしまうかもしれません。

折角うまくいく交渉がスムーズに運ばないのでは困ります。

但し、掲載した文でも、結構通じるとは思います。


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10月20日の記事は、「 落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型」を予定しています。

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