問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。



 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。



。。。。。。。。。。



今日は、イ砲弔い董△修里話させて頂きます。

一般の方で、競売物件を嫌う大きな理由は、明渡交渉を自分でやらなければならない、という点です。

そんな 難しいことはとてもできないよ、と思い込んでいる方が多いです。

経験からいいますと、

所有者が常識的な人でしたら、

一般の方が初めて明渡交渉をしましても、

交渉はまとまると思います。


でも、常識的なひとかどうか、どこで分るのだろう。

このブログで以前お話しておりますので、重なるところがありますことはご容赦ください。


一般の方は、入札前に、住んでいる所有者がどんな人かの情報を集めましょう。

そして、ある程度の判断をします。


三点セットでは、現況調査報告書を読んで下さい。

「関係人の陳述等」「執行官の意見」の内容で、ある程度、常識人かどうか読み取れるケースがあります。

「調査の経過」では、執行官と占有者との折衝経過が記載されています。

執行官に対して協力的かどうか、読み取れる場合があります。

協力的な人は、常識人でしょうね。

ただ、三点セットを見ての判断は、慣れないと難しいかも知れません。


誰でもチェックできる方法は?

まず、104で、所有者の電話番号を調べましょう。

登録していれば、まあ、普通の人かな、と判断しています。

最近、登録していない方が増えています。

特に首都圏にその傾向は顕著です。

無いからといって、普通じゃあない、とはきめつけないで下さい。


次の方法は。

インターネットで、所有者の名前を検索しましょう。

情報を得られる場合があります。

もし、謄本で所有者以外の個人名がありましたら、同様の方法でチェックです。

法人名がありましたら、法人名を検索します。

更に、法人の謄本をとり、役員名をネットで検索。

この方法は、所有者及びその関係人が問題があるかどうか、の調査を兼ねています。

これらの事前調査で、新聞にものった詐欺師、

強烈な反社会的勢力が係わっていたことが分かった例があります。

こういう類の連中とはあまりかかわりたくないものです。
(とにかく非常に非常に疲れます。)


謄本では、どこから借りているのか、もチェックしましょう。

ただ、最近は、都市銀行が反社会的勢力とも取引があるようですので、ちょっと困ってしまいます。


一戸建ての現場では、玄関扉をチェック。

シールが貼ってあれば、それをチェック。

N○Kなどのシールがあれば、私は明渡交渉はまあうまくいく、と思ってしまいます。

築年数が比較的新しい建物にはなんのシールも貼っていない玄関も結構ありますが・・。


表札に、家族全員の氏名が載っている、これも問題なしかな。

ご近所を訪問して、どんな人か聞くのもいいです。

ご近所が留守、という場合は結構あります。

名前を控えて帰り、夜、電話で聞く方法もあります。

その家が競売にかかっているのは知ってる方も多いです。

オロオロしながら、

「入札を考えているのですが、どんな人か心配なのです。

ヤクザなんかではないでしょうね。」

大抵笑いだして、教えてくれる場合が多いです。

教えてくれなくとも、笑いだせば、それが回答です。


マンションの場合ですと、やはり管理人にきくのが手っ取り早い方法です。

「個人情報」を持ち出され、回答が拒否される場合があります。

三点セットの現況調査報告書には、滞納管理費についての記載があります。

滞納が少ない程、話せば分る人かな、そして室内も荒れていないのでは、なんて思っております。


以上は、時間とお金のかかる強制執行はできるだけ避け、

反社会的勢力とは接触したくない、という希望をもつ私が、

予め所有者情報を集めておく為の独りよがりの方法です。

他にも調査方法はあると思います。

ご自身で考え、自分に合ったスタイル・方法でやってみましょう。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!