賃借人がいる場合で、物件明細書には、「代金納付日から6ケ月間明渡しが猶予される」という文言記載がよくあります。

これは、民法395条に基づいた記載です。

条文は以下です。

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(抵当建物使用者の引渡しの猶予)

第395条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。

一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者

二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

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業者さんには馴染みの条文でしょう。

素人解釈ですが、大まかな意味はこのようです。

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建物に設定された抵当権の登記日より遅れてその建物を借りた賃借人は、

その建物を落札した買受人に対して、建物を明渡さなければいけません。

ただ、直ちに明渡させるのは酷、ということで、

代金納付日から6ケ月間、明渡が猶予されます。

勿論、その間、建物を使用した対価の支払いはしなければいけません。
(対価は、賃料ではなく、使用損害金です。)

抵当建物使用者が、

買受人から、1ケ月分以上の支払の催告を受けても、

相当期間内に支払をしない場合、

買受人は、引渡命令の申立ができます。

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ここで、「建物を使用した対価」とは何を基準にすればよいのでしょう。

今までの賃料に相当する額なのか、

それとも、買受人が希望する金額でもよいのでしょうか。


例えば、賃料¥10万円で借りていた賃借人に、

まあ、極端な金額でしょうが、

例えば¥50万円を支払え、と請求して払わない場合、

強制執行の為の引渡命令の申立をして通るのでしょうか。

判例集をみてみました。

上記ほど極端ではありませんが、似たような事例がありました。


物件は銀座です。

今までの賃料は、¥125、000円です。

買受人は、「建物を使用した対価」として¥163、000円を請求しました。

抵当建物使用者は、従来の賃料の¥125,000円しか払いません。

そこで、買受人は引渡命令の申立をしました。

引渡命令を得て、強制執行を行い、

早々に立退いて貰おうと思ったのでしょう。

が、引渡命令の申立は認められませんでした。

それはないよ、と、高裁に文句をつけました(執行抗告)。

¥163,000円の根拠として、

不動産鑑定士に調査依頼した報告書、周辺の賃貸条件一覧表をつけ、

請求金額の正当性を主張しました。

添付書類等に対する裁判所の詳細な見解は省きますが、

結果、やはり認めてはもらえませんでした。

結論はこうです。

≪明渡猶予の催告にかかる建物の適正な使用の対価の額は、占有者の従前からの使用収益の継続を前提とした継続賃料の額をも考慮して算定するのが相当である。≫
(東京高裁決定平成22、9,3)


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今年最後の記事となりました。

お立寄り頂きました皆様には、心から感謝致します。

どうぞ、良いお年を!!!


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