普通の不動産売買の取引では、契約締結の前に、その物件の概要が説明されます。

その説明書は,「重要事項説明書」というタイトルの一式書類です。

その「重要事項説明書」にあたるのが、

競売物件の場合、「三点セット」とよばれる資料でしょう。

これまで、物件明細書と、現況調査報告書につきましての基礎知識の一部は、

お話させていただきました。

もう一つ、「評価書」という資料があります。

これは,普通は不動産鑑定士が作成します。

その物件の、競売市場における価額({売却基準価額})が記載されていますが、算出過程も記載されています。


ただ、専門の用単語が非常に多い資料です。

一般の方には、どこをどう見ればいいのか、チンプンカンフンかもしれません。

絶対に見ておくべき、理解しておくべき箇所があります。


評価書の構成は、


1、評価額

2、評価の条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5.評価額算出の過程


となっています。


ここで、{4、目的物件の位置、環境等}という項目を見て下さい。

物件ごとの特性が記載されています。

最後に「特記事項」という欄があります。

ここは必ず目を通しておいて下さい。

通常は、作成者の不動産鑑定士が、購入希望者に注意を促す内容が記載されています。

ここの欄に、あまりたくさんの行数で記載があれば、

内容にもよるでしょうが、ちょっと問題物件かもしれません。

怠け者の管理人は、行数を見て、内容も確かめずにパスしています。

注意事項が多かったり、

ややこしい為に多行数の説明をしている物件は、

「問題あり」で、一般の市場性のうすい物件のため、

不動産の特性である換金性に乏しい、と判断しています。

あまり行数がなければ、

そこに何がかいてあるのか、チェックしおておくことです。

「建築違反」という文言があれば、

その建物を利用する目的で、

しかもローン利用なしの現金購入でなら、検討を続ける余地はあります。

ただ、その建物を解体して建て直す場合に問題があれば、

そこでパスしておいたほうが無難です。

また、「さらに専門家の調査を要する」などという文言があれば、

まあ、やめておいたほうが良いケースが多いかも、です。

また、道路についての記載があれば、必ず内容をチェックしてください。

裁判所の係の人に訊いてもいいでしょう。

道路は、日当たり、敷地形状とともにとても大切です。

私道に接面した敷地で、私道の持分ななかったため、

意地悪をされた、などという話は、たまに聞く話です。


不動産訴訟で一番多いのは、道路関係だと聞いたことがあります。

住宅ローンも、道路に問題があれば、

まともな金融機関で、組むことは殆ど難しいでしょう。

前面道路が公道4M以上を選んでおけばまず無難です。

私道の場合は、位置指定道路を選ぶことです。

道路位置指定があるかどうかは、普通は評価書に記載されています。

位置指定道路の所有者は、個人、複数の個人、或いは法人です。

位置指定を受けている道路でも、

所有者のなかには、

滅多にありませんが、偏屈者がいて、通常の使用が難しかった、なんてケースもあります

役所にいけば、当事者同士で話し合って下さい、と、突き放されます。

現地での調査(=聞込みと現状確認)もしっかりする事です。

「道路位置指定」につきましては、ネットにてお調べください。

http://shido.iinaa.net/itisitei.html
↑これなんかは、よく説明しているホームページですよ。







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