裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

競売情報含む日記や感想

怪我をしない為の基礎知識

(前回記事と一部被りますがご容赦下さい)

競売物件を検討する時、

購入後、しまった、と唇を噛む事のないようにしたいものです。

もっとも、

落札者の意志、体格、体力等の強靭さの違いで、

同じ怪我でも、軽傷だったり重傷だったりします。



エンドユーザーの方は、

まず、予算面からはいるようです。

買受可能価額の金額がしっかり頭に刻まれ、

手持金でカバーできれば、GO!

・・・・そこまでは、現実的な思考作業ですが、

それからあとは、足が地から離れてしまう方もいます。

たからくじを買って、発表日までの、

わくわく気分と似ています。

その時、皆さま、必要経費をあまり考えていません。

落札後、想定外の出費を突きつけられ、

バタバタしないとも限りません。

結構金額が伸びますので、

しっかり予定しておいて下さい。
(経費につきましての参考
http://www.keibai.co.jp/kiso/shokeihi.htm)



件の所有者債務者やその家族環境、占有者の調査。

謄本チェックして、借入先、取引先の調査。

アウトローが絡んでいないかどうか。

これ、大切です。

尤も、最近はその確率は少ないですが、

地方物件に時折見られます。

冒頭記載の、強靭な意志等があれば、

なんとか乗り切れるでしょうが、

まあ、かかわりにはならないほうが良いです。

私の経験で言えば、

そういう物件はとに角疲れました。

転売を予定した物件ですと、

採算は、まず、あいません・・・赤字。
(ただ、時代背景がバブル上昇の時は別。でも、これ、例外)

何のための落札?

落札後処理の心境は、「砂を噛む」虚しさです。

嫌というほど味わわせてくれます。



不動産の特性に「換金性」があります。

生きていて、なにがおこるか分かりません。

お金が解決手段となる事態もおこります。

その時のセキュリテイ対策として、

手持金のほか、

換金性の強い不動産も充分に保険の役目を果たせます。

換金性の弱い物件は回避したいです。

一般受けしない物件は、パスしましょう。

例えば、一戸建てでしたら、

日当たりや敷地の地形、道路巾、駅からの距離・・。

常識的な、一般受けする物件の選択が大事です。

価格にばかり目を盗られ、

常識的判断を忘れないようにされて下さい。



事前調査をして、

?が湧きましたら、危険には近づかない、

サッサとパスして次の物件に切り替える、

軽快なフットワークでいく、という考え方、

私は好きです。

理由ですか、最初のころ、私には出来なかったから・・。




競売の基本が学べるホームページ。

今日は余談です(その12)・・昔の競売屋の苦渋の準備



半世紀近くの以前、前回同様、化石的なお話です。

馬鹿馬鹿しい、と思う方、そうでしょうねえ。

ジジイの昔の話なんか聞くだけ時間の無駄。

でもね、これからの数分間、無駄遣いかどうか・・。


当時、競売業者の間で、「甕(カメ)に埋めた」という言葉をたまにききました。

「甕にうめたよ」といったら、それについての会話の進展はストップ。

私は意味が判らなかったので、

勤務先の社長に聞きました。

「お金を隠すことだよ。」

その一言だけ。

(あれ、ひょっとして脱税? そりゃあまずいじゃん)


そのころの、裁判所の競売の世界は、

住宅ローンの破綻での競売は比較的少なかったように記憶しています。

ギリギリでの住宅ローンなんてのはあまりなかった。

また、会社員は時代に保護されていましたので、

年収は毎年アップして当り前、

収入源のリスクなんて考えもしませんでした。

大半は、事業での失敗からくる換価処分としての競売です。

競売業務に携わる人も、かって事業家だったが失敗、

全財産を失って?

実体験で身につけた強烈な知識の鎧で、

この世界に流れ込んだという元社長も結構いました。

とにかく、全てを失っています。

物的財産、家族、親戚、友人知人、

自分の体以外は突然、一瞬にして消えました。

マジシャンだって、こう見事には消せないかんじ。


私が勤めていた会社の社長もそうだったようです。

よく言っていました。

会社を潰すと、債権者以外の人はきれいに去っていく。

カーレース、

一団が、眼の前の場景を一瞬上下に切り裂き移動するようなはやさで。

無理を聞いてくれていたそれまでのとりまきが、

それこそ冷酷な、おっとこれは個人の印象ですが、

スパッと他人に、

それも全身から発する拒絶オーラが服を着たような他人に変わる。

彼はいつから耳が聞こえなくなったのかな、それほど無視されまくるんだよ。

道を歩いている全くの見ず知らずの他人のほうがまだまし。

いくらあいつには散々おごってやった、なんて言っても、

そんな奴等ほどさっさといなくなる。

去っていかないのは、

つきまとっているのは、

(負けず嫌いの人ほど)

自意識過剰と背中あわせの虚栄心!

それと借金取り・・当り前ですが・・。


それまでの日常は突然みごとに暗転。

今までの色彩カラーの世間が一瞬無彩色に変わる。

透明じゃあない、透明だったら先が透けて見えるけど、

先の見えない泥一色。

暖かい思いやりなんてどこにもない!

周囲が全て、突然変わってしまうんだ。

いやいや、それは俺の勝手な言い分だろうなあ。

俺の失敗が周囲を変わらせてしまったんだよ!

周囲が変わる原因は、

倒産する前の俺にあったんだろうなあ。

まあ、そう思い込むのが、楽だな。


そうなると、信じられるのは、「金」だけ。

「金」で裏切られたと思ったけれど、

結局裏切らないのが「金」だった、と気付かされるんだよ。


当時の競売業界で、

地獄の中でのたうち回った者どうしの、最低限の思いやり。

お金を甕に隠せたら、

・・・・「良かったなあ」

舌打ちしながらの9割以上の嫉妬心と1割以下の祝福心で。

それ以上の詮索はなし。

訊くだけ自分がみじめだよ、

ということのようでした。


社長が言ってました。

おれも甕にうめたよ、三つばかり。

私が会社を辞めて独立しようという時

初めて聞く台詞でした。


そういえば、1週間に数回は裁判所の競売場に行き、

殆ど毎回、

相当額のチリ銭(当時の業界隠語、談合金で裏金のこと)のやり取りをしていたようです。

(当時の競売は入札ではなく、買受希望者が直接顔を見ながらのセりです。

セリが始まる前の事前交渉=談合金で解決=は、よくありました。)


お前、俺についていれば、生活の安定は保障するぞ、

辞めるな、手伝えよ。

会話の流れが、社長の眼が、そう言っていました。


三つとはいくらなんだろう?

私の勘では?????????

まあ幾らでも、所詮は他人のもの。

それから数十年。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・アァ〜アッ。


やっぱり時間の無駄遣いでしたか、

あなたさまの数分間と、私の数十年と・・・・。


・・・・・・・すみません!!!!!

あなたさまに対して、わたしの妻に対して!






競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その11)・・先(未来)を見ることの難しさ

以前から、私が感じていたことを少々。


私など特に、過去の幻影に拘束されて考え、

行動を決める傾向にあります。

過去にとらわれず、

ちょっと先・未来の新しい映像・展開図の見える人は、

いわゆる成功する「先駆者」。

そんな人には滅多にお目にかかりません。

というより、お目にかかってはいるのでしょうが、

・・・・こちらが理解できていません。。


私の過去において、

自分が凡庸のため、認識できなかった事があります。

見えない、分らないのです。

乏しい経験を満点と錯覚して、その人の主張を否定、

或いは否定をしないまでも肯定はぜず、

それによって、現在の自分の立場を確実に肯定していました。


半世紀近い、化石のような昔。


賃貸業は、不動産屋の奥さんの仕事でした。

社長の旦那は、店の奥でふんぞり返り、

賃貸なんぞやれるかい、賃貸は女の仕事。

「俺は売買で儲けるのさ!」

一発契約で、賃貸の何百倍も儲けてみせるさ。

こう考える社長さん、結構多かったように思います。


私は、改札口をでればすぐ見える、都内・小田急線の某駅前店舗で、不動産業に従事していました。

或る時、ビッとした背広で、女性社員を従えた業者の訪問をうけました。

賃貸業のネットワ−クを造るので利用しませんか、という内容です。

私は、彼の構想を全く理解できませんでした。

だからといって、理解しようとする努力もしませんでした。

鼻であしらったような記憶しかありません。


そんなこと必要ないさ。

場所柄、大家さんも借りたい人も、

ボンボン飛び込んでくるんだ。

これ以上忙しくなるのはゴメンだなあ。


それから何年かが経過。

賃貸部門が確固とした分野として、認識され始めました。

ところが、私はまあだ、理解できません。

はっきり言って、馬鹿にしていたと思います。


今思えば、なんと、馬鹿なのは私のほうでした。

でも、その頃、立地条件の良い場所の業者の大半は、

私と同じような感覚ではなかったかなあ。

「立地条件」が「積極的営業努力」や「時代の流れ」を軽んじていました。

というよりも、そんなことへの発想すら全くありません。

私の努力は、日々の忙しさを順当にこなしていくことで満足。、

「先をみる」などという難しい思考作業は、

思いもつかない別世界でした。


そういえば、20年くらい前?の業者講習会。

講師の先生曰く

これからは空家が増えますので、

それをどのようにビジネスにつなげるか、ひとつの課題です。

それを聞いて真剣に受け止めた業者が何人いたかなあ。

「空家が増えるって?」

「じゃあ、中古物件の仲介が増えるのかな?」

当時は、こんな程度の認識度合い。


まあ、未来を読み取れ、などと言う文言は、

ノウハウ本では気軽に見かけますが、

実践するのは、凡人には至難のわざです!

というよりも、そういう凡人が大半だから、

時代を先読みできた数少ない先駆者が成功道を疾駆疾走できるのでしょう。

つまり、

先駆者の成功をささえているのは、たくさんいる我々凡人だ。

・・・・やっとそこに、自分の存在価値を見出してホッとしました・・・情けない!!!




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その10)・・付加価値で中古マンション価格に大変化?


数日前、都心で20年以上店舗営業している友人業者が話してました。


「いやあ、俺の感覚、ずれ始めたのかな、真剣に悩んでるよ」


最近です。

依頼された都心の中古マンションを、相場上限付近に値付けして売りに出しました。

この価額なら、多少時間がかかるのはしかたのない事。

同規模のマンションと比して、決して安くはないのです。

まァ、指値もはいるだろうな。

依頼者にも良く説明して納得してもらいました。


ところが・・・・

なんと買手はすぐにつきました。

しかも、買取り業者。

友人は素直に疑問をもちました。

高値の販売価格をそっくりそのままで仕入して、

どうやったら黒字転売なんかできるの?


数か月して、そのマンションが売りにでました。

すっかりリフォーム済というか、

リノベーションされています。

価額は約3割アップでした。

うわぁ〜〜〜、なにこの値段!

売れるわけないよ!


暫くして確認しました。

すでに、買手がついていました。


平成初めのバブルは、物件に手を加えず、転がすだけで価格上昇でした。

国策が強烈な追風となって、それを許していました。

今は、付加価値をつけて価格アップ。

付加価値は、買取業者さんのセンスが大きく影響するようです。

じゃあ、そのセンスはどこで習得できるのかな。

その業界に永く生き残ったから身に着くもの、でもないようです。

全く関係のない業界からの転身人が新しい血(=発想)となって、

この業界の古い血を凌駕しているのかもしれません。

ま、「マンション価額高騰」などとテレビなどであおっているのも一因かもしれませんが・・。


そのうち、リノベーション業者に格付けができ、

高級ブランドものが高値でも売れるように、

中古マンション市場が大転換、なんてなるのかなあ!






競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その9)・・競売専門誌から・・・。



年1回発行される「新民事執行実務」という本は、

競売不動産の手続きに従事する方々の専門誌です。

編集は、日本執行官連盟、発行は、民事法研究会です。

今年はNOー13で、価格は¥2900円。

たまにパラパラ見ます。

お客様との会話、或いは明渡交渉の時、

役にたつかなあ、という好奇心で知識吸収を図っています。

以下数値は、同誌からの抜粋です。


「引渡命令」という手続きがあります。

立退かなければいけない物件の占有者が立退かない場合、

強制的に立退かせる強制執行という手続きを行う基本となる判決が、

「引渡命令」です。

「引渡命令」の申立件数は、

東京地裁では、

平成18年1330件でしたが、平成26年は602件です。

昨年は、過去10年間で、最も少ない件数でした。


「執行抗告」という手続きがあります。

民事執行法という競売の法律のなかで認めらている異議申立の一種です。

一時は、手続きの引延しに悪用されたこともあります。

もっともらしい屁理屈で文句をつけて手続きの遅延を図り、

その分だけ占有者が物件を利用する期間を増やそうとする悪だくみです。

一時は、落札された物件の占有者に甘言を弄して、

あたかも長期間利用できるような錯覚を与えて金銭を詐取する、

「抗告屋」とよばれる輩が跋扈していました。

(「抗告屋」グループは逮捕されています。)

東京地裁では、

最も抗告が多かった平成17年は273件であり、

それまで毎年100件を超えていましたが、

平成26年は86件と大幅な減少です。


これらの数値の変化は、どのような背景からの反映なのでしょう。


民事執行法ができた時、

これぞ画期的な新システム!と注目された、

「内覧制度」というのがあります。

入札前に一定の条件のもと、

「物件に立入り室内が見られる」というシステムです。

私なんか、これを知った時、

これで競売は変わる!

なんて驚きました。

ところがですよ、

東京地裁では、

平成26年は、申立ゼロ。

過去10年を見ましても、4件だけ、という結果。

もうちょっと敷居を低くしないと、利用はねえ・・・。

まッ、みんな忙しいのもあるでしょうが・・・。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その8)・・競売物件の印象昨今


競売物件に対する、昔からのイメージは色々です。

競売業界に踏み入った者としましての感想は、

ヤッカミ(嫉妬)や過去の幻影からくる印象もあるようです。


(1)、扱っているのはヤクザだ。

(2)、素人は手をだすな・・出せば大損。

(3)、占有者が居座ったら、立退きが困難だ。

(4)、変な輩がつきまとってくる。

(5)、縁起がわるい・・購入者に悪い事が起きる。

(6)、市場価格より相当に安く買える。

    その他いろいろ・・・・。


実情に合わない、死語に近い風評文言もあります。


日本は法治国家ですが、法的に未整備な分野があります。

何十年も未整備のまま、放置されている分野もあります。

法整備の遅れている領域は、

合法・非合法の基準があいまいであり、

一攫千金の夢も埋まっている???


私が競売を学ばせてもらった会社社長の口癖は、

「アウトローの集まるところに金脈あり!」

社長自身は、

六大学のなかの某私立大学出身、

日頃は超々強気の強面ですが、

年寄りにはからっきし弱い江戸っ子インテリ。

私は好きな人柄でした。

≪落札物件の高齢債務者が背中を丸めてトボトボ来社、

「社長さん!」と悲痛な声で涙を流し、

ぶるぶるふるえる手で社長の手を力いっぱい握り。

頭を下げました。

いつもV字形の眉が一瞬にしての字形に変わり、

立退料の額がビイーーンと跳ね上がったのを見ています。

その差額穴埋めのため?

担当社員の歩合が大幅に削られてしまったのです、アーッ!≫


裁判所の競売という領域は、明治以来100年以上、未整備でした。

競売という、資本主義競争社会の最終整理(処分)施設の整備までは、

手が回らなかったのでしょう。

競売物件の手続きなどを明確にする法律、

民事執行法(昭和54年3月30日法律第4号)により、

裁判所の競売システムが大急ぎで整備されていきました。

並行して、落札者に宅建免許業者が目立ち始め、

何の資格もなくたくましく活き、

裁判所職員よりも実務に詳しいブローカー等の影が薄くなっていきました。


現在の競売システムも問題はあります。

ですが、正攻法で処理できるケースが多いです。

いくら勉強してもコネでもない限り、

競売市場を覗き見する事すらできなかった昔の環境は殆ど姿を消しています。

同時に、「うま味」も姿を消したのかなあ・・・。

どっちにしろ、リスクを嫌う私には見えない舞台裏ですが・・・。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その6)・・慣れない依頼

久しぶりの電話は、依頼者が遊ばせている土地の隣家買収でした。

もちろん居住中。

10年以上前、隣家は競売になり、任意処理。

現在は新しい所有者が住んでいます。

処理した業者は私ではありません。

残念ながら乗り遅れました。


謄本では、購入時組んだローンは、相当の金額にもかかわらず、数年で完済。

有効な登記は、所有権登記だけです。

ヘエー、これはすごいや!

もし、市町村の差押えでもついていれば、

何とかそれを突破口に、交渉の糸口でもつかめるかもしれないのですが、ありません。

依頼者からは総予算を聞いています。

まあ、通常の売買なら、相場かな。

現所有者が身を乗り出すような金額ではありません。


私は謄本を見て、ある面、ほっとしていました。

もし、差押登記などがあったら、・・・・。


今の若い人には少ないでしょうが、

年配の方には、

「競売物件」といいますと、

縁起がわるい、所有者に良くないことが起るかも、

などと競売物件に対する偏見に侵された?人がいます。


私の経験では、

実際、三多摩の物件で、10年ごとに不祥事が起っていた事例がありました。

競売物件全体との割合は、千件に一件より低い確率、というのが私の感覚。

それも、神主さんのお祓いを受けてから以後約40年、

なんのトラブルも起こっておりません。

考えようでしょう。

何十万という人々が無抵抗に焼き殺された広島は?長崎は?

大空襲で焦土と化した都内、その他主要都市は?

3,11(東北地方太平洋沖地震)で、

大波に容赦なくえぐられ、

超巨大な波力で海中に引きずりこまれた街の残骸。

それに比べれば、競売物件のなんとスケールの小さい事!

私も、迷信?にとらわれていたようです。

とにかく訪問しよう。

数回訪問するも留守。

土曜日、やっと在宅していました。


その日の午後、

依頼者に、なぜかほっとしながら、全く可能性の無いことを報告していました。


競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その4)

昨今の空家の急増が問題となっています。

マイホーム候補予備軍の空家が、

相当数、市場への出番をまって?います。



自治体や一部の業者が有効利用を工夫し、

それなりの成果もあるようですが、

割合からすれば、ほんのびびたる%でしょう。

ただ、大いに参考にはなりますが。


神奈川県の、観光都市で名高いA市の一郭の住宅地図。

全面うすいカラー仕立ですが、

空家は建物の部分だけが白抜けされています。

なんと白色の目立つこと!

これは、3,11の津波災害の影響で、

ずいぶん転居したという意見もありますが、

住人のいなくなった相続物件も多いようです。

個人が複数の不動産を所有して維持していくのは結構大変です。

特に高齢になりますと、所有しているだけでも面倒に思うかたも多いです。

宙にういているような感じのこれらの白色物件が仲介市場になだれこんだら、

地価が影響を受けることはまず必至。


いろんな面で不安材料を内包している競売物件はどうなるのかなあ。

入札者減少で落札し易くなるのかな・・・。

なんて手前勝手な思考がグルグル。

競売物件の売却基準価額が著しく下がれば、

担保としての信頼感は減少。

金融機関のローン制度もゆらぐかな。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その3)



当社のお客様が、久しぶりに落札。

なんせ約2年ぶりです。

以前は結構落札していたのですが、ここのところ、不調。

常識的な再販価格を上回る強気の再販価格を設定。

そこから入札価格を算出。

私なんか、それちょっと高いんじゃあないですか?

でも、それでも、10数回連続落選。

めげることなく入札を続けて、ついに当選。

次順位との差、数万円。

ダメでもダメでも、諦めず入札した結果です。

長い間、ご苦労様でした。

但し、そのお客様、

安定収入のあるビルを所有していますので、

できたのかな、と思っています。


昔、先輩の競売業者がいっていました。

落札できなくとも、

自分のペースを崩さないで自分の感覚で入札するんだよ。

ダメなら次の物件にねらい定めてゴー。

落ちこまないこと。

そうすれば、必ず落札できるから。


でも、これ、今では通じない助言、という感じ。

絶対に限度がありますよ。

競売市場が沸騰している地域では通じません。

ただ、最近は、空家問題が深刻化。

沸騰する熱気が落ち着いてきた地域もチラホラ、という感じですが・・。


入札希望者がエネルギーを費消する対象は、

単に転がす物件の取り合いから、

その競争の場を離れ、

気付きにくい付加価値を見いだせる物件探し、

或いは、

2回入札を実施しても入札者無し、

3回目の期間入札の問題物件、

その問題をじっくり自力解決(訴訟も自力で)すべく、

それにエネルギーを費やす業者さんも、大先輩で、います。

その大先輩、とにかく美味しいよ、と電話の向こうで笑ってました。

因みに、扱う物件は首都圏ではありません。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その2)。

テレビです。

「中居正広のミになる図書館2時間SP」で、

不動産業界の特集をしていました。

安く買える手段として、裁判所の競売も組まれていました。


相場¥5000万位の一戸建が、

最低入札価格(「買受可能価格」のことでしょう。)という表示で、

¥3000万を少し切る位の価格が表示されています。


見ていましたら、

あたかもその価格で買えるような言い回しです。

(これを一概に打ち消す事はできません。
地域によっては、このような状況もありますので・・・。)


でも首都圏の競売では、

人気のある地域のマイホームを、

相場の4割減くらいの買受可能価格で落札!やったあ!!

なんて夢のまた夢。
(よほど問題な物件は別ですよ)


よい物件は、

一般市場の物件価格と同じような落札価格も結構あります。

横浜地裁管轄地域で見ますと、

田園都市沿線の更地なんかは、ほぼ相場での落札傾向です。

湘南地区の一戸建なども、同傾向。


番組では、競売物件のデメリットとして、

瑕疵物件でも、裁判所は補償してくれませんし、

居住者のいる場合の明渡は落札者がしなければいけない、

という説明です。


ちょっとちょっと、

一番大切な資金調達が不便、という事の説明がないですよ。

エンドユーザーが競売物件に住宅ローンを組むのが結構難しいこと、

居住者の明渡交渉に臨む一般人の精神的負担の重さ、

居住者が明渡を拒む場合、

落札者自らで行う強制執行手続きの面倒さ、

執行費用の高さ・・・など、

それらの説明はありません。


ただ、こういう番組がながされますと、その日、

私の拙い手作りの、このブログでも、

アクセス数がアップするのが嬉しいですね。


裁判所の競売のホームページ「BIT」のトップページが紹介されていました。





※私見です。

家屋の明渡を落札者にやらせるなんて土台おかしな話。

いわば落札者はお客さま。

法律素人のお客様に故障修理させて、

どうせ安いのだから、それくらいはおやんなさいな、という態度。

でも、相場近い落札価格で、更に負担がかぶさるなんて!

喜ぶのは債権者だけ。

だから、入札価格の上限を設けて、

上限価格が複数いれば、そこでクジビキ。

そんなら納得。

(そんなこと、あるわけないか!)



以下、管理人の願望です。


落札者が望めば、

この売却で債権回収できる金融機関等(申立債権者)か、

競売手続きをすすめた裁判所が、

明渡の作業をして空家にして、

費用は債権者側が負担して、

お金を出した落札者に引き渡すようにしたら・・・。


そうすれば、

一般参加は圧倒的に増えるでしょう。

落札価格もアップするかも。

仲介業者も、最高裁の判例など気にせず、

安心して競売物件を扱えます。

欧米各国の競売市場で、

日本のように、落札者にリスクを押しつけておいて、

涼しい顔をしている国があるのかなあ。

そのへんは、「子供だからわかりませ〜〜〜〜ん。」
(このセリフ、子供番組「ピタゴラスイッチ」からの引用でした)






競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今日は余談です(その1)


久々に、「竜馬がゆく」(司馬遼太郎著)を読み返し始めました。

数十年前の時とは、また違った感じです。

ああ、ここは作者の創作らしい?

どうやってこんな愉快な場面を考えたのだろう。

・・・・、

そんな独り楽しみのなか、完全に引きこまれています。

なかで、ある一文に、わたしの眼がそこでストップ。

しばらく、その文の上下を往ったり来たり、または途中で小休止!

立志篇の最後のほうで、「京日記」の最初の方。


≪本職というのは、素人とちがってひどく慎重なものだ。≫(原文のまま)


ただの慎重ではなく、「ひどく」、という形容詞つきに、

思わず「そうですねえ」と、心。

さすが司馬遼、我が意を得たり!!


この姿勢は、なんの職業にもいえることでしょう。

もちろん、競売物件をあつかう仕事にも、です。

事前調査でうっかり手抜き(=油断)をした物件に限って、

自分が納得していない部分を明らかにしないままでの落札物件に限って、

不思議とトラブルが起るようです。

トラブルとはいかないまでも、

スムーズな進展の支障をきたす事が起きたりします。

まるで神さまが見ていて、お仕置きをされてるようです。


これからも慎重にことにあたらなければ・・・・。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今は昔のお話・・競売専門会社に入社・・新入社員の最終実地試験は裁判所の競売場

40年近い昔、私は競売専門会社に入社しました。

東京都知事免許業者です。

社長は、某有名私立大学出身。

社員は10人未満、家族的な雰囲気です。

当時の競売専門業者としては、東京ではトップクラスだったと思います。


今と違い、競売の参考書はありません。
(あったとしても、学生時代スポーツにのみ没頭していた私には理解不能だったでしょう。)

テキストと言えば、唯一、判例集でしょうが、

私は、そんな難しい本は見たことも触ったこともありません。

入社後何回かに分けて、土曜日、社長が 競売の実践知識と調査の仕方をレクチャアしてくれます。

宅地建物取引主任の資格はもっていた私ですが、とても新鮮な知識に、ワクワクしながら講義をうけました。


社長は、社員が勤務時間中でも、外出しないで専門書を読んでいますと、

その光景に文句を言わないという不思議な癖(ヘキ)がありました。

勤務時間は、会社に利益をもたらす為の社員の労働提供時間ですが、

私は時々、

自分の知識吸収の為にだけ使っていました、給料を貰いながら!

それが会社の将来の利益につながるのだ、

などというカッコいい屁理屈の認識はまるでゼロ。

独立する為の知識の吸収!


「うちは退職金はないよ。

ただ、身につけた知識は、君たちのものだ。

うちを辞める時、うちで得た知識をおいていけ、と言っても無理な話さ。」


当時、裁判所が提供する競売資料は殆ど無いと同じ。

「三点セット」などはありません。

「三点セット」的情報は、我々営業兼調査マンが自分で集めます。

平日は、登記所と市区役所チェック兼現地調査兼客付けでワンセット。

客付けとは、買手探しです。

都内近郊ですが、1日2セットが目標。

謄本チェックは、現地調査と同じくらい重要な作業と教えられました。
(今、三点セットに謄本を添付していないのが不思議です。)

忘れもしません、調査第一日目。

調査物件は板橋区の1件だけ。

登記簿謄本を、そっくり書き写して来い、という指示です。

それまで仲介業で謄本はなんども見ていましたが、

書き写すという作業は、

それまで私がわかっていると思っていた謄本記載の用語の意味、

謄本全体からにじみでる所有者の一面の把握など、

それまで大雑把だった謄本から得られる情報をより深く教えてくれました。

新入社員にそのことを気付かせることが目的のようでした。


当時、「競売はヤクザがバッチシ絡んでいる」という噂は聞いたことがあります。

私は、まさか、裁判所内で行われる競売に、そんな事がある筈はないだろう。

田舎育ちの私は、ヤクザという職業の人たちを全く知りません。

映画やテレビで見たことがあるだけです。

社長に聞いてみました。

「競売はヤクザがいるって本当ですか。」

社長、首をちょっと傾けて、

「紳士はいるけどなあ・・。」

考える仕草です。

ちょっとホッとしました。


一通り慣れてきますと、折を見て東京地裁の競売場に連れて行かれます。

当時の競売は、今の入札制度ではなく、セリです。

その場でセリをして、そこで競落人(=最高価買受申出人)が決まります。

初めて競売場に連れて行かれた時はビックリ。

大ショックのビビりまくり。

話が違うよ

会社を辞めようか

競売場に、噂通り、本当にいたのです。

すぐに本物と分りました。

黙って立っているだけで、迫力が物凄い。

ウヒャア、こりゃあ映画以上のド迫力!


そういえば、社長は、紳士はいる、と言いましたが、

ヤクザがいない、とは一言も言っていませんでした。

「ヤラレタ!」


以前、連れてこられたある社員は顔面蒼白、

「トイレに行ってきます。」

そう叫ぶと、駆け足で競売場から走り去り、そのまま戻って来なかったとか。

そんなことはよくあるようでした。

ああ、自分ちのトイレに駆け込む奴が多いよ、地震でもないのに。

そのまま翌日になっても出社してきません。

最終実地試験は自ら棄権、という社員が結構いたようです。


社長は良く見ています。

私を裁判所に連れていったのは、最初の1回だけ。

入社そうそう何度も連れていかれたら、私も自宅トイレに駆け込んで戻らなかったでしょう。

謄本の見方や現地調査、客付けの方法を叩きこまれました。

それらの作業はとにかく楽しく、充実感に満たされながらノウハウを吸収しました。


その頃、競売の新しい法律が検討されている、という話を顧問の弁護士先生から聞きました。

「アメリカ(州名は不明)の競売制度を参考にしている。

今までと全く違う環境になるよ。」

その先生も、法律作成に意見具申する一員でした。


社長がポロッともらしました。

「これからは、競売も儲からなくなるなあ。

今まで以上にジックリコツコツの地味な作業をする努力の出来る奴が残るよ。」

その社長も数年前に他界。

葬儀は極々の身内だけで営んだようです。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

古い友人競売業者の死、思い出。



仮に、徳をしのんで「徳さん」(仮名)とよびます。


徳さんとは40年近い昔からの友人です。

共に、競売専門会社で学んだ仲です。

当時から、徳さんは本(競売の専門書とか判例集)は全く読みません。

ひたすら当事者に体当たりの真っ向勝負。


徳さんからのお中元が来ないなあ。

いつもならとっくに来ているのに、どうしたんだろう。

2週間以上前ですが、

そんな事を思っていたら、

奥さんからの連絡。

4月24日、死亡したとのこと。


ゲっ。

まだ75才前後のはず。


実は3年前からガンで、入退院の繰り返し。

但し、家族以外には絶対極秘。

昨年も一昨年も、徳さんとの会話は明るい笑い声。

そんな素振りは一切なし。

・・・・・・・・・・。


葬式は身内だけですましました。

(私に)連絡したかったのですが、

連絡先が全く分からず、

遅れてしまいました、という。


彼は、珍しい経験を何度かしています。

その一例です。


一戸建てを落札。

占有者は、債務者兼所有者の男性の独り住いです。

明渡交渉に出向いたら、

その男性は首つり自殺をしており、

その第一発見者となりました。

「いやあ、参ったよ」

それを聞いた、私を含めた友人は皆、

徳さんならなんとかするだろうが、

どんなまとめ方をするのだろう。

その物件は、

結局、隣地の方に買ってもらっていました。


彼、ユニークでした。


落札したのは借地物件。

地主は、前所有者の借地権を認めず、訴訟準備中。

その状態で競売にでていました。

入札者は徳さん一人.

落札。

たまたま開札期日、彼は裁判所にいました。

徳さんとは肌があわない知合いの業者が、

「さすが徳さん、良い物件を落としたねえ」

その言い方がどうも嫌らしいので、

問題があるのかな?


三点セットを持って相談にきました。

「地主は借地権は認めないとして訴訟をする予定だよ」

最低売却価額(今の売却基準価額と同義)も、

借地権がない場合の評価額が選択されています。


徳さん、

「それで安かったんだ!」


今まで、どの落札物件も、

三点セットなど真剣には見たことはない、と言います。


地主と直接交渉。

脅かしたりは絶対にしないし、できない性格。

ごちゃごちゃ話している内に、

何となく地主が折れて来、徳さんとの借地契約を承諾。

更に転売の条件についての承諾もしてくれました。


徳さんと話すと、明るい人柄に取り込まれてしまう人が多かった。

私もそのひとりです。

不思議な魅力を持っていました。
(本人は全く気付いていませんでしたが。)


私ら凡人の常識では絶対に拒絶する物件を何故か自然に選び、

転売に障害となる部分の(民間)当事者との交渉では、

いつの間にか相手に安堵感を与え、

別れ際は笑顔の握手。


とにかく、「落ち込む」という心理状態になったことがない人。

逆境でも、どんなに小さなプラス材料でも探し出して、

徳さん曰く 必ず見つかる ので、

それをたよりに前進、と言います。

(すべて成功している筈はないだろう、とは私ら凡人の観測ですが、失敗例は話しません。)


今、閻魔さま相手の交渉ではしっかり閻魔さまを煙にまいて、

徳さんの提示条件をすべてのんでもらって笑顔の握手。

きっと、あの世の「田園調布」に住んでいるのかな・・・・。

でも徳さんに田園調布はちょっと似合わないかなあ・・・ゴメンヨ。 

                                 
                                      合 掌
 


競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

少子化と高齢化、人口減少を実感しました。



1週間前、学生時代の部活仲間5人が集合、新橋で飲みました。

早い時間ですが、居酒屋はどこも混んでいました。

人口減少なんてどこの国の話?


とりあえず入店、ビールで乾杯。

話題の中心はいつも病気。

今回は、他に、新たに盛り上がった話題がありました。


一人が

「うちの町内はここ2年間赤ちゃんが生まれていない。」

彼の住いは、東京駅まで30数分の駅から歩いて20分はかかりません。

雰囲気の良い、落着いた住宅地。

ところが、

空家、或いはジイサンバアサンばっかりの家が増えています。

これじゃあ、赤チャンはムリムリ。


別のひとりは、遠く新潟市から来てくれました。

彼も、結構良い住宅地に住んでいます。

最近、空家や更地が目立ってきています。

若い人は、気候のきびしい地域を飛び立ちます。

彼の故郷、福島県白河市も同様の状態とか。


そういえば、昨年暮、神奈川県境の物件調査に行きました。

交通の便がよくありません。

車がなければ生活は困難地域の感じです。

家はパラパラ建っていますが、なんとも空家が多いのです。

地主の分家系、どっしり瓦の大きな玄関の空家にはビックリ。



今まで遠いところの話と思っていた少子化と人口減少・高齢化社会が、

実に身近な所まで迫って来ていました。


友人業者のAさんがひさしぶりに遊びに来ました。

Aさんは賃貸専門です。

管理しているアパート、マンションは500室位。

それ以上は管理しきれないと言います。

Aさんが管理する物件、2〜3年前まで、殆ど、空家はありませんでした。

彼なりに相当に相当に工夫していました。

ある回答を期待しつつ聞きました。

「相変わらず、空き室は殆どない?」

「とんでもない、ひどいもんだよ。

第一、この時期に、お宅に遊びに来るんだからあきれるでしょ。」

期待はずれの回答でした。


こちらから振ったのではなく、Aさんから言いだしました。

彼の住まいは、小田急線の急行停車駅から20分位の閑静な住宅地です。

一時、とても人気のあった地域です。

今、空家と更地が増えています。

庭が荒れ放題で、周囲に迷惑をかけています。

中には、勝手に空家に入り込む奴がいて、

誰も住んでいないのに電気がついていたり物騒です。


懇意にしている警察官に、

「勝手に空家に入り込む奴らを逮捕してくれ。」

「そんなことしたら、留置場がすぐいっぱいになってしまう。」

と言ったとか言わなかったとか・・・。

気のきいた人は、家を壊して更地にしています。


不動産のリストラ現象が、首都圏の通勤圏内まで来ているようです。

というか、勝手に通勤圏内と決めている考え方の方向転換をしないといけないのかな。

とにかく、不動産業の中身が大転換を迫られているのだけは確かです。

今頃気がついても遅すぎるって?

でもね、凡人なんてそんなものですよ

競売市場も、どうかわることやら・・・・。

。。。。。。。。。。

次回から、数回、引渡命令についてお話させて頂きます。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

平成24年の全国裁判所の落札件数のデータです。



平成24年の全国裁判所の物件種別毎落札件数です。

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/rakusatude-ta.html




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!





債務者のその後ぁΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなったシリーズ最終回。


競売専門会社の社員だった頃の同僚のお話です。

彼は、親から引き継いだ会社を倒産させました。

浅草で、長年続いた老舗の問屋さんでした。

あっという間の短期間に、色んな出来事がありました。

家も何もかも失いました。

離婚もしました。

その後、債権者の追及をかわす為、逃げちゃったのです。

蒸発です。


そして何年かが経過。

その間、

面接時、人の過去をイチイチほじくらない、

真剣に履歴書をチェックしない職場を転々。

長かったのは、「ちり紙交換」。

新聞の束を、持っただけでピタリ重さが分ります。


ある日、渋谷のスクランブル交差点の端にいました。

店のチラシを配っていました。

最初、こんなに人が多い場所はヤバイなあ、まずいよ。

でも、債権者は浅草界隈。

まあ渋谷なら大丈夫か、とにかく仕事だし。。


チラシを差し出した腕を、突然掴まれました。

ギクっとして相手をみました。

倒産時、借金していた取引先の中国人でした。

とっさに、体は逃げようと反応、つかまれた腕を強く引きました。

流暢な日本語で、

「逃げなくてもいいですよ。ちょっとお茶でも飲みましょう。」


話の流れのなかで、

「お宅の借金、銀行ではね、恐らく貸倒引当金とか、

損金とかの名目で処理していると思いますよ。

うちもお宅の処理は終わっていますから。」

そして、

「ずいぶん苦労しているのですね。頑張りなさいよ。」

別れ際、何枚かの札をそっとポケットにすべりこませてくれました。


彼、

「終わってたんだ!」

腹の底から、明るさと力強さが噴き上げてくるのを実感しました。

そうして、自分の経験が幾らかでも活かせるかな、と思って、

競売専門会社に面接・入社しました。

勿論、面接時、持参した履歴書は、都合のよい事実だけを抜き書きしたものです。


現地調査に行って、債務者からの、どうしたらいいの相談件数は彼が断トツ。

彼、自分でも気付かぬ?うちに、魅力的な人間になっていたようです。






競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

債務者のその後・・競売で自宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。


自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半でしょう。

私が関わった案件です。


Cさん、中年のしっとり美人。

自営業のご主人が、突然家出して行方不明。

蒸発です。

おかげで、心痛で倒れてしまいました。

滞っていた住宅ローンが原因で自宅は競売。

バブル最盛期に3000万近くで購入したマンションの落札価格は1000万以下もいいところ。

自分も連帯債務者となっていました。


私と面談した頃は、実家に戻り、パートに出ていました。

病気なんて言っていられません。

1000万以上の借金が残っています。

ある日、落札された自宅の残置物について、私と打ち合せ。

と、そこに電話。

債権者の金融機関、AB信用組合からです。

残債務について、以前そこの担当者から提案がありました。

電話は、その回答を求めてきたのです。


提案は、残っている借金のおよそ1割の100万都合つけてくれれば、

残債務はチャラにするので、なんとかならないか。

私は、「そんなのは断ったら。だって無理でしょう。」

Cさん、100万ならギリギリなんとかなる、と言います。

この際、それでケリがつくのなら、あとくされなくていいかなあ。

とにかく「債務者」という立場は、これだけだから。



Cさんのパート時間は、真夜中から明方にかけての時間帯です。

時給が良いのです。

職場は、たくさんの中年女性が働いています。

休憩時間にお話します。

「私なんかいいほうよ。もっともっと気の毒な人がたくさん来てますよ。」

パートに出て、そんな職場で同じような境遇の人に出会って、気が楽になりました。

主人が逃げて行方不明、病気になって家を失い、実家にいそうろう?

それでも私はまだまだ恵まれているほうよ、といいます。


女性は、どんな環境でも考え方ひとつで前向きに活きていくんですねえ。

強い!

これじゃあ、男はかなわない。

サラリーマン川柳がうける訳だあ!!


Cさん、100万を支払いました。

AB信用組合から、100万円と引換に貰った書類は、

司法書士の先生に見てもらい、OKを貰いました。






競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

債務者のその後◆ΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。


自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半です。


Bさん、リストラで収入が激減、というより、ある期間ほとんどゼロに近い状態もありました。

ローン会社の競売申立で自宅を失いました。

それでも、500万近くの借金が残りました。


Bさんが立ち退いた日のひとこまです。

家財が搬出され、ガランとした居間に向かい合って座りました。

片側の柱の低い位置に、横線が何本か引かれていました。

子供の身長を測ったのかな、年月日入りです。

Bさんの眼、一瞬、チラッとそこを見ました。

すぐ顔をふせ、私が差し出した放棄書兼廃棄依頼書を読み始めました。

・・・・・・・・・・・

奥さんは子供をつれて1年以上前に家をでています。

・・・・・・・・・・。

競売が済み、数ヵ月後、債権者会社から連絡がありました。

残った借金の返済についての相談です。

Bさん、

誰かに聞いたのでしょう、自分で裁判所に行き、破産の申立をしました。

専門家に依頼すれば30万位はかかるようです。

そんなお金はないので、自分でしました。
(勿論、ある団体の無料相談でしっかりレクチャーはうけたそうです。)

一念岩をも通す、です。

申立をして、その受理票をコピーしてローン会社におくりました。

それでローン会社からの連絡はとまりました。

申立から破産決定⇒免責決定。

費用は数万円で済みました。


今はパートです。

でも、苦しみぬいたローン地獄から解放され、毎日気持ちよくお腹がすいています。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!



債務者のその後 ΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。



自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半でしょう。

その後、私の知人の債務者に起こった事例です。

偶々の、例外的な事例かも知れません。


高齢のAさんの自宅、一戸建ですが、長年の不況で差押。

長期に組んだ住宅ローンの返済が滞ったのです。

マチ金、サラ金からの借入はありません。

この時点で任意売却の話がありました。

私にも相談にきました。

「競売だとメチャメチャ安い値段で売られるって本当?」

「いや、物件によりますよ。

良い物件は、ほぼ相場に近い金額での落札もあります。

競売はとにかく安く落札される、という風に思い込んでいる一般の方が結構います。

実際は、業者がびっくりするほどの高値での落札もあります。」

これは、私がここ何年も実際に感じている、東京、神奈川での落札価格の印象です。

場合によったら、任意売却の成約価格よりも高い落札かな・・・。

ただ、これは証明のしようがありません。

「まッ、とにかくその(任意売却の話をすすめた)業者さんの話も良く聞いてから決めたら?」

どちらが良いか、というアドバイスは一切しません。

どちらの方法がよいかは、正直の処、全くわからないからです。

それぞれ、良い点も欠点もあります。

どの点を重要視するかは、競売にかかった人の考え方につきます。

人には言えない本音もあるはず。

借金地獄から出来るだけ遠くに脱出できる方法はどちらが良いのか。


勿論、私が任意売却専門会社の社員でしたら、

絶対、任意売却で処理すべき、と一方的に断言し説得します。


Aさんの住まいは、業者から見れば、多少高値でもすぐ買手がつく良い物件です。

Aさんは、悩んだ末、任意売却はやめて、競売で処理することにしました。

任意売却をすすめた業者さんの説明に、ちょっと不安をおぼえたようです。


落札価格は、予想通りの高額。

任意売却での提示価格よりも高額でした。

それでも約1000万位借金が残りました。

債権者の弁護士から通知がありました。

残債1000万の返済について、どうするか、という内容です。

当時、Aさんは市の郊外、古い古い2DKの借家に転居していました。

本業は開店休業状態なので、ハローワークに行ってます。

高齢者にはなかなか仕事がありません。

収入は国民年金と、奥さんのパートです。

返済までの余裕はありません。

それでも、生活保護は絶対うけない、と突っ張っています。


プライドじゃあないのです。

自分より困っている人がたくさんいるのに、・・・という理由です。


送られてきた書類に、その経済状態を記述して送りました。

先の弁護士から電話がありました。

書いた通りの事を話しました。

その後約4年経ちますが、請求等一切の連絡はありません。

(但し、残債務につきまして、債権者側が完全に放棄したという訳ではありません。債権譲渡を受けた会社から改めて返済を求められる事例はよくあります。念の為、付言致します。)



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。

今は昔。

競売の法律が未整備だった頃、そして私が競売専門会社の社員だった頃。

数十年も前のお話です。


落札した物件で、担保をつけていたマチ金業者の社員Gさんから話を聞きました。

当時のマチ金では、貸出先が倒産、逃げた、という情報がはいりますと、

いち早く物件を占有して、その頃はまだ利用できた短期賃借権を活用して、

債権回収をはかる業者がおりました。

その為の書類は、お金を貸す時に貰いすぎるほどしっかり貰っています。

物件でマチ金業者同士が鉢合わせ、大騒動になることもあったようです。


或る時、事務所にヤクザが押し掛けました。

「Gはどいつだ。」

「わたしです。」

Gさんにピストルが突きつけられました。

さすがに顔色がかわったのが自分でも分ったといいます。

この時の恐怖感は、経験したものしか分らないようです。。

奥にいた社長が飛び出してきました。


「うちの社員になにをする!

責任者はおれだ。

撃つならおれを撃て。

親ご様から預かっている大切な社員だ。

指一本ふれてみろ。

ただではおかないぞ。」


低いですが腹に響く鋭い声

絶対にひかないぞ、という気持ちがすごい迫力で伝わりました。


「そのあとどうなりました。」という私のミーハー的質問に、

Gさん、ニッコニコしながら

「この通り、五体満足。かすり傷一つありませんよ。

でも社長は凄いなあ。

だからうちの社員は皆、社長を裏切らないですよ。」


そして、色んな話をした流れのなかで、

「社長には、貸出先の幕引きだけはするな、とよく言われます。」

私の「幕引きってなんですか。」の質問には、やはりニコニコ。

金融業者ではない私には何のことやらチンプンカンプン。


立派な社長と立派な社員!!

怠け者社員だった私には、なんともうらやましいお話でした。



。。。。。。。。。。

11月10日の記事は、

「買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」

を予定しています。


。。。。。。。。。。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

3,11以降の福島県南部近辺の地価についての近況。


お彼岸で、妻が福島県の「いわき」に帰りました。

驚きました。

国民的歌手の歌碑が建つ、「Sの岬」付近の宅地地価の暴落情報です。

3,11前は、坪10万位が相場。

現在は、坪単価で¥1万を切っている、との事です。

ここだけに限った事ではないでしょう。

海岸沿いの近況かな、と思いました。


反面、高台の物件は非常に少ないそうです。

当然、地価は上昇しています。


競売で、地元業者曰く、全くのど田舎物件がありました。

普段なら、検討以前でしょう。

とにかく物件が少ないです。

まず販売価格を設定して、そこから経費等控除して入札価格を決め、入札しました。

・・・・・開札期日。

落札したのは、県外の業者でした。

落札価格は、地元業者の販売価格に近い金額でした。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

ある債務者の「それから」ー(2)




≪ある債務者の「それから」≫は、ここ(※)でお話させていただきました。


その彼が昨日私の事務所に遊びにきました。

天ぷら弁当持参です。

「千葉さん、お昼を一緒にしようよ。」

私、チラッと弁当を見て

「あれ、美味そうだね。」

エビ天に弱い私は、遠慮しません。

二人でパクパク。

「1年半前は(私の分まで弁当を買うなんて)考えられなかった。

やっと少し落ち着いたかなあ。

・・・・・・

引越してから、仕事の注文依頼は、本当に切れずに入ってきています。

同業者の友達はみんな仕事が少ないのに、有難いよ。」

取引先の業者が彼のアパートに訪ねてくると、決まって言う言葉は、

「ここに来たら何となく気分がいいなあ。前の家とは大違いだ。」

それを、何人からも聞いて、

非科学的な事象を全く信じない彼が首を傾げます。

彼が前向きの姿勢で頑張るので、空気まで前向きに明るくなって応援しているのでは、・・・。

頑張れ頑張れ!



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

ある債務者の「それから」


ちょっとした友人の自宅が競売になりました。

そこに転居して以来、良いことがありません。

自営業ですが、この不景気の結果の競売、

と本人も私も思っていました。

競売について、多少アドバイスはしました。

開札期日。

法人に落札されました。

彼、さっさと引越してしまいました。

立退き料などの金銭は貰わずに、

そうして現在まで約1年が経過。

世の中、不景気は益々深まっています。

彼も大変だろうなあ。

久々連絡をいれました。

不思議です。

あんなに暇だった彼が、今、結構忙しいのです。

昔のお客さんから、突然注文依頼が来たりしています。

転居した家は、ちっちゃな古いアパートの2階。

間取りは、鰻の寝床の2K。

ここに引っ越して来てから、不思議に落着くんだよなあ。

空気がうまいんだ。

窓からの景色もきれいだし。

前の(競売になった)家は、4LDKあったけれど、

なんだかいつも落着かなくて、イライラしていた。


事情を知っている友達が、

人相が良くなった、と言って笑うんだよ。


管理人は思いました。

こういう債務者、たまに見かけます。

「立つ鳥後を濁さず。」

と思い切りよくキレイに引越す人。

不思議と運命が好転しているようです。

キレイに引っ越せる人は、逆境に対して前向きです。


尤も、最悪の状態からのやり直しです。

好転する以外の道はないのかもしれませんが・・・。

彼の引越費用ですか、勿論借金してですが、そのお金はとっくに返済済み、という事でした。



債務者だった方から「幸せな今」が届きました。


ブログに嬉しいコメントがありました。

こん太さん、という方です。

こん太さんは競売となった自宅をきれいに立ち退きました。

その後、ゆっくりと「びっくり現象」が何度か起こり、

今は、家族とともに幸せな毎日を過ごされておられます。

このコメントを読み、

「そんなの、たまたま、偶然だよ。」

という方がおられると思います。

当然の感覚でしょう。

ただ、長年競売業務に携わってきた私には、

やっぱりなあ、

という思いが強く湧きました。

以下、中途の一部抜粋ですが、原文をそのまま掲載させて頂きます。
(掲載は、ご本人様了解済みです。)

【】内の文言は、管理人が勝手に区分けしたタイトルです。

原文は、【】無しで続いています。

。。。。。。。。


【退去するまでの嫌なこと】

勤務先の倒産でバブル時に組んだローンは

求職活動が長引くのを尻目に見る見る内に破綻し、

あっけなく競売になりました。

掲示板で頂いたアドバイスは的確で、

すべて何事もなかったように、事が済んで行きました。


あの競売を経験した事で一番ショックだったのが、

ハイエナ不動産会社の近所の電柱に張り巡らされたビラでした。

『アウトレット不動産』とか、『特選不動産』などの見出しで、

限りなく場所を特定し、ご近所の見た人すべてが一目瞭然なビラでした。


しかし、違法ではなく抗議もできずに、

夜中に家内と二人でビラを剥がし続けたものでした。

結果的には住み続けれる状態ではなく、

周囲の哀れみの眼差しの中、小学生の一人息子の身体を抱きながら

引越しした記憶は今も鮮明に記憶しております。

【びっくり現象】

ただ、引越し後は悪い事だけでは、ありませんでした。

出身地に帰った私達家族3人は親元へ居候となりましたが、

その2ヶ月後に裕福な隣人の勝手な都合で、

相場の倍以上の価格で実家の譲渡を求められました。


私の両親はその話しを受諾し、

私達5人は近所の中古住宅をキャッシュで購入出来ました。


以前の実家より、新しく広い家で、

5人すべてが満足しておりました。


以前はいじめられがちだった息子も、

ひょんな特技が幸いし、ずっと人気者で過ごす事ができ、

私は旧友に紹介された仕事が順調で、

引越しから5年ほどで、以前の報酬を大幅に上回る状態となりました。

。。。。。。。。

そして、良い事はさらに続いておきています。

コメント全体は以下です。

http://www.e224.com/archives/51929495.html#comments

こん太さん、素晴らしいお話を、本当にありがとうございました。

読ませて頂き、私なりに、自信につながりました。

益々のお幸せを心から祈念致します。



岡山の競売物件で起こった殺人事件について。



既にご存知の方も多いと思います。


岡山県美作市で、競売物件で事件が起きました。

数十年に一度位の確率で起こっているかなあ、というのが、私の印象です。

買受人から明渡交渉を依頼された業者が、4月21日、債務者に殺害されたのです。

業者は、昨年秋ごろから明渡交渉を開始していました。

何度も債務者宅に足を運んだようです。


この記事を掲載された新聞を読み、首を傾げた業者は多いと思います。


どうして、引渡命令を利用しなかったのだろうか。

そうすれば、とっくに処理ができているのに。

確かに、占有者の排除だけでしたら、そうでしょう。


被害者の業者さんは61歳。

何事にも、幅広く考えられる、或いは考えてしまう年齢です。

強制執行で処理することは、

広い意味での買受人に対する弊害を考え、

あくまで任意交渉を選択、だったのかもしれません。

結果を見て、あーだこーだとは言えますが、あくまで結果論。

当事者にしか分らない部分があったはずです。



こういう事態を100%回避する方法はないと思います。

できるだけ可能性を低める手段として、


現況調査報告書を良く見る、

謄本チェックを必ず行う、

現地調査を徹底する




等々、事前調査をしっかり行い、

債務者の人間性(常識的かどうか)を出来るだけ把握する他ないのでは、

と思わざるを得ません。








強制執行と警察



明渡(引渡)の強制執行で、占有者が妨害する場合がたまにあります。

私の経験です。

断行(家財を実力で搬出)の時、

占有者がスコップを振りかざして

殴りかかってきました。

執行官は、一時、執行を中断。

裁判所に連絡。

約1時間後、警察が来ました。

占有者は、パトカーに乗せられ、連行。

そして、粛々と家財搬出。

。。。。。。

その後の占有者、

一晩警察に泊められました。

翌朝、物件の前に立っていましたが、

敷地に入る事はせず、どこかに立ち去ったそうです。

。。。。。。


競売を司っている、民事執行法、という法律があります。

その中で、


(執行官等の職務の執行の確保)


第六条 執行官は、職務の執行に際し抵抗を受けるときは、その抵抗を排除するために、威力を用い、又は警察上の援助を求めることができる。


これは、予め、抵抗が予想される時にも適用されるようです。


以下、知合いの弁護士の話です。

占有者が暴力団の物件の執行の際、

所在地を管轄する警察に要請、警察官立会で執行しています。


。。。。。。


逆に、断行の際、占有者の妻が110番したケースがありました。

受話器にむかって泣き叫んでいます。

今はあまり見かけなくなった悪質な占有屋の妻です。

すぐに警察官が自転車でやってきました。

警察官の姿を見た通報者の女性、

「どうだ」と胸をそらしました。

警察官は、執行官の説明を聞き、敬礼して帰ってしまいました。

それから数時間経過。

6DKの家は、カラッポになっていました。



競売に係る裏の犯罪ビジネス(またぞろ、抗告屋が跋扈?)





一定の競売手続きに対して文句をつける方法があります。

「執行抗告」と言われる手段もその一つ。


執行抗告をしますと、手続きが一時中断されます。

信号待ちをするような感じ。

ただ、ちょっと赤信号より長いかも。


執行抗告は、

被害をうけたと思っている本人か、

その依頼をうけた弁護士の分野。


通常、殆どの債務者、所有者は、

「執行抗告」についての知識は持ち合わせていません。


そこで、「抗告屋」の出番です。

「出来るだけ長く住めるような方法があります。

多少お金はかかりますが。」

報酬を要求。

そして、本人名義で抗告します。

抗告状は、大体、雛形を作っておき、チョイチョイと手直しをするだけ。
(理由は、売却基準価額、買受可能価額に対する内容が多いようです。)

時間の引延しを画策します

これ、犯罪です。

何年か前、あるグループが逮捕されています。


抗告屋が言うほど、時間は延びません。

裁判所も考えています。



確か7〜8年位前の話です。

落札物件の所有者から抗告がでました。

数週間で棄却(或いは却下)。

その後、所有者と面談。

世間知らずのおぼっちゃまタイプ。


名刺を出して、

「この人が来て、当分住んでいられるようにしてあげます。

費用は、15万にオマケしましょう。

そう言われたので、お願いしました。

7万渡しています。

あと8万渡すことになっています。

でも取りに来ないんですよ。」


あれ、知らないんだ。

数日前の朝刊の社会面、小さな記事がありました。

抗告屋グループが逮捕されたとの事。

名詞の住所は、記事と同じでした。

「残りは渡すこと、ありませんよ。



一昨日、友人の業者が遊びにきました。

落札物件に、抗告がだされた、と言っていました。

聞けば、

出すタイミング、抗告の内容、書式など、

「抗告屋」スタイルそのままです。


犯罪は、忘れた頃にやってくるようです。


詐欺師は、常識を超えたエリアで、夢を語ります。

常識力、判断力を狂わせるテクニック抜群


債務者・所有者の方、うまい話は気をつけましょう。






不景気の雑感5






三点セットをネットで見ますと個人名が黒色で消されています。

昨日、横浜地裁に行きました。

入札前に、個人名を確認したいためです。

閲覧室で、三点セットを見ました。


ついでに、「配当要求終期の公告」という小冊子をみました。

差押されたばかりの物件の一覧です。

これを見、登記簿謄本を取得して所有者を調べて訪問、任意売却を勧める業者がたくさんいます。

「配当要求終期の公告」を暫くぶりに見て、あれ、ちょっと違う雰囲気に気付きました。

鎌倉、藤沢の湘南地域の物件が、以前閲覧した時より、確実に増えています。

湘南は、神奈川県内の多額納税者が多数住んでいます。

同様に、横浜市青葉区の高級住宅街の物件も増えています。

すべて敷地の広い一戸建です。


ここまで不景気の波がジワジワ浸透しているのですね。

不景気は、競売物件が増えて忙しいでしょう、という方がいます。

しかし、購入者も減少しています。


まあ、誰にでも都合の良い時代なんてあるわけないでしょう。







競売今昔の雑感




「裁判所の競売」は、色んな見方があります。

破綻を来たした一連の債権債務関係に一応のケリをつける、債権回収作業。

資本主義社会の不動産病院、資源回収、再生システム、産業廃棄物処理・・。

もっともっと、色んな文言があるでしょう。

それぞれの立場から見方もかわるようです。

昔の事をいいますと、顰蹙を買いますが、承知で言います。

競売にかかった個人、法人、ともに、私は「お仕置き」的な臭いを感じていました。

なにか、社会通念上のルール違反をした者に対して、神様がゲンコツポン

例えば、ギャンブル狂い・女狂い・浪費癖・・・

一方に健全な経済活動・人間生活があり、その対極に競売がありました。

今、ルール違反の臭いがしない競売物件が増えています。

勿論、物件購入、使用方法の最終判断は当事者がしています。

これは、今も昔も一緒。

結構まともに働いて、ルール違反もしないで、それで自宅競売。

ルール違反をしたのは勤務先の会社で、そのトバッチリでグシャッ。

ここまで考えて、その先を考えて、ゾッとしてしまいました

ここで、考えるのを止めました。

10分後、今のうちに味わえる焼酎のお湯割りに逃げ込んでいました、ウイッ










クレームに対して5



昨日、クレーム電話がありました。

匿名の中年婦人が、ものすごい剣幕だった、と言います。

電話を受けた女子は震えていました。


私は、ホームページに神奈川県内の競売物件の開札結果を掲載しています。

入札者数と、落札価格です。

マンションは部屋番号、戸建は枝番をカットしています。

関係部署と相談の上、個人情報に抵触しないよう、配慮しています。


ところが、それが個人情報に抵触、と怒り狂っていたそうです。

聞けば、5年前の結果、とのことです。

その婦人、友人から教えられたそうです。


私は、5年前から3年分すぐに削除しました。

匿名で、しかも連絡先も言わないクレームなんか拒否してしまえ、とは、昔の考え。


60歳過ぎた今は違います。


これ、なんだか「天の声」に聞こえたのです。


開札結果を含めた物件情報の掲載作業は、結構つらいのです。

眼がショボショボしだしてからは、特に大変な作業です。

ただ、自分でやるから勉強になります。

しかし、開札結果のアクセスは、せいぜい1年前の分で、あとは殆どゼロ。

「来年からは、中止しようかな。その分の時間で他の内容の充実を更に図れれば、・・」

なんて思考中のクレームです。


これは、今の考えをすすめていいよ、という「天の声」と思えたのです。


最近、こういう事で、思い当たることが時々おきます。

素直に従いますと、良いことが待っています。


60歳前、理不尽には、無理にでも逆らうところがありました。
(勿論、相手によります。強い者には直ぐ巻かれます、特に妻。)

結果・・・、残るのは後悔と経済的マイナス、という状況が多かった・・・。


「年をとると丸くなる。」とは、こんな意味もあるのかな。



私は、凛として、傍らの妻に宣言しました。

「俺は老後を平和に暮したい!だから、お前には逆らわない事にする!!!」

どうだ、妻よ、驚いたか?

「あら、お父さん!お父さん、私に逆らったことなんて今まで一度もないわよ。」

私の存在をかけた死に物狂いの反抗の数々・・・、

妻の眼には、全く記憶に残らない平穏な日常の出来事だったようです





姉妹編HP

最近の競売物件の種別傾向と雑感5




神奈川県での競売物件は、大都市圏では、本当にマンションが増えています。

土地付一戸建の数倍の件数はあるでしょう。

公庫のゆとりローンの返済は、来年から始まるそうです。

またも、マンションの競売件数は増えるでしょう。



「蟻の一穴から・・」ということわざがあります。

不動産の資産としての価値下落はマンションから・・、という事になるのかなあ。

いやいや既にそうなっている・・。

新築マンションは、粗製とは言わないまでも、乱造は間違いありませんから。


大手のマンション業者の経営者は何を考えているのだろう。

需給のバランスはとっくに崩れているのに、何故・・。

供給が増えるほどにその価格・価値の下落は自然の理です。



ある友人に笑われました。

「君は、大会社の社員は優秀、という前提で話しているね。

確かに、入社する時は優秀だよ。

でも、入社したら、自分で考える、という人間の基本を失くしてしまう。

そうしないと組織では生き残れないんだよ。

だから、段々脳が錆付くんだよ。

役員なんかは、その典型、だよ。」

(そういえば、彼も社会人のスタートは超有名な一部上場会社でした。)


彼の子息は、東大出の40歳半ば、一流企業の幹部社員です。

「倅にはいつも言ってるんだ。早く辞めてしまえって。

でも、もう手遅れかなあ。」


彼、本気でそう思っています。


子息は、現役で東大に入りました。

5月祭はどんなものか、夫妻で見にいきました。

この夫妻、ちょっと変わった夫妻のようです。


5月祭で見た、東大生とその父兄・

彼の眼には、半分の人は狂っているように見えました。


大変だ。


この集団にいれば、息子も狂ってしまう・・。

その年の夏休み、彼は子息を外国旅行に叩き出しました。

東大なんか忘れて、とにかく世界を見て来い。


私、大企業はダメなんですね。

彼、ニヤッとしました。

本当は、だから良いんだよ。

もし、大企業の人間が、謙虚に仕事をして成果をだしたら、零細企業の歩く道は細くて歩けないよ。

傲慢の良いところは、その陰で、地道に努力する人間が活きていける道が自然にできてしまうんだよ。


そうかぁ、私にも生きる道は残されてるんだ、良し!


そうだよ、そして不景気は、いつもチャンスなんだよ。

特に、こんどのやつは大きなチャンスだよ。


いつも、思うのです。

彼との会話、凡人にはなかなか・・ねえ。







遠隔地の現地調査です。5





遠隔地の現地調査です。

昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。

海岸沿いの別荘?的一戸建です。

とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。

私が住む神奈川から車で約2時間半。

一時期、ブームに沸いた地域です。

行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。

一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。

でも、眼には優しい色彩です。

緑のなかに、家が見えてきました。

数軒、並んでいます。

目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。

長期間空家のように見えます。

競売の家に訪問して色々聞くことができました。

数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。

「引っ越したのですね。」と私。

「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」

。。。。。。

最近、こんな風景を時々見かけます。

別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。

街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。

ぞっとしますが、現実です。

しっかり直視しなければ・・。



入札書の提出の仕方、所変われば・・。5







私のテリトリーは、神奈川です。

たまに、東京・千葉・埼玉です。

首都圏の裁判所は、

入札書を入れる封筒には、入札書のみ、1枚だけ、入れます。

住民票或は資格証明書は、封筒に添えて提出します。

これが当り前、全国共通と思っていました。



関西の友人と話した時、

入札書をいれる封筒に、住民票も一緒にいれる、というのです。

お互いに、びっくりして、ウッソォーーー・・・・


全国に高等裁判所は8ケ所あります。

そこの地裁執行官室にてそれぞれ確認してみました(H19,9,5)。

札幌地裁、大阪地裁は、

入札書をいれる封筒に住民票も一緒にいれます。


他の裁判所は、入札書にいれるのは、入札書のみでした。


初めて競売に参加される方は、

執行官室に、事前に確認したほうが良いです。



良く見るのが、執行官室窓口(カウンター)での風景です。

初めての方が、入札価格を記載した入札書を示して、

書き方がこれでいいかどうか、確認して欲しい。

これには、窓口のお嬢様、慌てて、入札書から目を背けます

入札書記載の手引きを事前に読んでみてほしいですね。


郵送での入札の場合の注意事項です。

まず、裁判所が郵送用封筒を用意している場合、

「書留」の文字がプリントされています。

私製の封筒で郵送する場合は、書留で送ってください。

普通郵便では、失格です。

入札書をいれた封筒は、しっかり糊付けして下さい。

折角の入札が無効では大変です。




その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収






姉妹編HP









強制執行から見た男女の違い1





男性と女性は違う生き物、とは良く言われます。

生き物=生き方=考え方=感覚、の違いでしょうか?


男性がビックリするのは、女性の「現実」に対する対応の敏感さです。

夢に振り回されている男性には、

ほとんど持ち合わせていない「現実直視」のエネルギーを発揮します。

その行動力には、只々脱帽です。


かって。

交渉が二転三転した後、強制執行の断行(=家財搬出)の時です。

居住する夫人は、泣き喚き、暴れました

暴れ方は、執行を妨害するのではなく、

玩具を欲しがる子供が、

売場の前でダダをこね、ギャーギャー泣く姿に二重写しです。


強制執行は粛々と行われました。


翌日、化粧をしたその女性が来社しました

社長が、それまでの経緯には目をつぶり、

急遽、多少のお金を渡す約束をしたのです。

しなやかな雰囲気、笑顔満面の中年女性

えッ、昨日と同じ女性?

一瞬、ポカ〜〜〜〜ンとする男子社員

お金の入った封筒を受取り、

ニコニコと紙幣を数えます。

数え終わると、アララッ、封筒をサッとバッグにしまい、

サッと立ち上がっています




任意の明渡交渉では、怒鳴りちらし、

脅したり煩い事を言ったりした男性は、

強制執行の催告をされた後、断行前、

引越代には目もくれず、さっさと転居する人も結構います。



こういう風景に、男女の違いがでるようです。

プライドと夢に生きる男性。

超現実主義を突き進む女性。



妻に話しましたら、

「当り前でしょ、大切なのは今なの。

今が連続して未来があるの。

だから何時も“今“が良ければいいの!」

私は、なにかしっくりしないのです。

でも、返事は、

「そうだよな〜〜あ〜。」

逆らいません。

恐怖と惨めさの体験はまっぴらぴらぴら



その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収


姉妹編HP




復活する債務者5




地獄の真っ只中にいる、たくさんの債務者に会いました。

何らかの形で、債務者のその後に接することが、たまにあります。

見事復活の方がおられます。

その特長を発見しました。

差押登記がされてから、少なくとも数ヵ月後、私は債務者と面談します。


皆、さわやかな雰囲気です。

とにかく明るいのです。

一時は悩んだはずです。

気持ちの切り替えがしっかりしているのでしょう。

現在の環境を受け入れています。

そして、大小を問わず、例えぼんやりとでも、夢を持っています。


連帯保証人になったのも、

会社上層部の経営判断の誤りから倒産にあったのも、

不渡り手形を掴まされたのも、

リストラで収入大幅減少も

全て、自分の責任、と結論しています。

決して他人のせいにはしません。

これ、一番最短コースで立ち直ったことですね。


他人を恨んだって、

時給がアップするわけでもなし、

ファミレスのランチが只になるわけでもなし、

ましてや、恨んだ人が反省したって、

競売手続きが止まるわけではなし。



このブログのどこかで書きました。

20年以上前、世田谷の自宅が競売となったNさんに会ったお話。

当時60歳は超えていました。

競売になった原因は、自分が入院中、部下の使い込み。

私との面談時間の大半は、自分が創った健康食品のPR。

キラキラした眼、

体全体から醸し出る黄金色のオーラ

一体、競売なんてどこの話?

「○日に引っ越しますから、安心して下さい。」

終始にこやか

それから数年後、Nさんの健康食品は、雑誌に広告掲載されていました。

今、毎日テレビで宣伝されています。

Nさんにとって競売は、

大きく飛躍するホップだったのかもしれません。



.




その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収






姉妹編HP




記録閲覧のひとこま5




落札者の代理人として、記録閲覧に行きました。

申請の時、自分の「認め」を忘れた事に気づいて、しまったあ。




私が関係した落札物件は、必ず、記録を見ることにしています。

「記録」とは、「競売の申立」から始まる手続一切の書類を綴じ込んだ資料です。

勿論、三点セットも含まれています。

又、入札者全員の入札書を見ることができます。

(裁判所によっては、開札期日、トップ当選者と次順位のみ、住所・氏名を呼び上げる所が結構あります。)

私は、記録を見ておくことは大切、と思っています。

見ても、閲覧者の経験等で、役にたつ場合、たたない場合とがあります。

でも、見ることが大切です。

何度も見ているうちに、いろんなことに気付いてきます。


先週、落札物件の記録閲覧のため、裁判所に行きました。

落札者は当社の取引先(法人)です。

競売専門会社に勤めていた時は、させてもらえなかった作業です。


閲覧するとき、落札者の委任状等を持参します。

そこに押されている印鑑は、入札書に使用した印鑑を押します。

たまたま、入札書におした社印は預かってきていました。

うっかり、自分の「認め」を持参するのを忘れていました。

閲覧申請書に記入する際に気がつきました。

このまま閲覧できずに帰らなければいけないのかな。

困った。

事実を書記官に言いました。

男女の書記官が二人、私に聞こえる位のヒソヒソ話をしていました。

「仕方ないね、使者という事にしましょうか。」

「そうだね、そうしましょう。」


提出した委任状等は返されました。

落札者の名前で閲覧申請をし、閲覧できました。


私は、正式に法律を勉強したことはありません。

競売に関する法律を若干かじった程度です。

閲覧できた理由は分かりません。


理由はともあれ、閲覧できて、ホッ。

ただ、落札者の(入札書に押した)印鑑を持参すれば、

私の「認め」、委任状がなくとも閲覧できる、

という事を学びました。

でも、裁判所によっては、扱いが違うかもしれません。

これからは気をつけよう。

一応、メデタシメデタシ。

エッ、閲覧の結果ですか。

やっぱり、見てて、プラスになりました。


(委任状等で閲覧できるのは、落札者が法人の場合です。

個人の場合、弁護士等、一定の資格がないと、 閲覧できません。

ご注意下さい。)



その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収


姉妹編HP





昨日の開札結果と最近のマンション事情。4







昨日8/3の横浜地裁の開札は、今までと違った強烈な結果でした。

マンションです。

1物件の入札数が30人以上、というだけでも珍しいのに、

そんな物件が8件もありました。

横浜地裁で、これほどの入札数は、今までには、あまり例がありません。

落札者は、法人が7名、個人は1名です。

マンションの共通点を見てみました。

1、 築年数が比較的新しい。
2、 駅からの距離が徒歩圏内
3、 総戸数が多い
4、 比較的売り物の少ない地域
5、 有名マンション群

落札マンションは、これらの特長を複数、持っています。

法人は、当然転売目的でしょう。

或は、収益目的もあるでしょう。

落札価格は、どれも買受可能価額の2,3〜3倍。

落札した法人は、再販価格を念頭に入札価格を検討しているはずです。

10数年前のバブルの頃と違うと感じる点があります。

各業者は、物件の選定には、相当厳しいラインを引いているようです。

勝組の沿線・地域における勝組の物件限定です。

そうして、思い切った価格で入札をしています。


都心のマンションブームが飛び火したのでしょうか。


そういえば、つい数日前の話。

友人の業者が、売却依頼されたマンションをレインズに登録しました。

即、都心の複数の業者が、自ら買主として「買付け」を入れてきました。

友人はびっくり。

高目のエンドユーザー価格を設定したつもりでした。

そのマンションは、駅近の著名なマンション群の一戸でした。

比較的売物が少ないのですが、相場らしきものは一応存在します。

いえ、存在していました。

値付けが違ったのかなあ?

その価格は、私の感覚では、

ちょっと高いんじゃあないの、という感じでした。








その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)






姉妹編HP










業者の会員様から落札のご報告。5







投稿日ではありませんが、ワクワク気分でつい投稿。

昨日、嬉しい連絡がありました

神奈川からはちょっと離れた地方の会員、Mさんからです。

落札できた、という報告です。

入札3回目で、落札も2回目。

今回は次順位との差、数万円です。

これには、ビックリしました


資料精査を報告しました。

その中で、入札価格の概算は示しました。

現地を見ないでの判断です。

どうしても、数字は大雑把にならざるをえません。

あとは、Mさんご自身の判断です。

運の強い方です。


マイホーム目的の1回目は落選。

この時の失敗を大変な糧にされたのでしょう。


2回目は落札。

次順位とは僅差。

明渡交渉も独力成功。

尤も、交渉前日、ドキドキします、と電話あり。

「大丈夫です、必ず成功します。

会員様専用HPを何度も読んで頑張って下さい。」

力ない返事で、

「明日夕方会いますので、なんとかやってみます。

結果は、あっけなく成功。



今回は転売用。

私、「これで、ガッチリ儲かりますね。」

Mさん「いやあ、はッ、はッ、はッ、はッ。

とにかく、嬉しそうです。

会員様の笑い声を聞くのは、本当に楽しいのです。

それで、予定外の臨時投稿。


心から、おめでとうございます






その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)








姉妹編HP





旧債務者との偶然出会いと「熟年離婚」の感想。5

現地調査に向いました。

途中、お昼になりました。

街道沿いの「山田うどん」に入りました。

以前貰った「¥50円割引券」の有効期間があと2日。

これを利用しない手はありません。

(セコイかなあ。

カウンターに座り、注文。

水を貰い、なにげなく脇を見ました。

あれれ、この間、引越しをしてもらった旧債務者です。


私、挨拶をしようと思いました。

彼は、視線を合わせようとしません。

気がついている証拠です。

彼、結構ナーバスな一面がありました。


やはり、地元では、気まずいのでしょう。

私が声をだせば良いのでしょうが、

何故か、出ません。

なんせ若い頃から、少しでも緊張しますと、

気持ちがストレートに顔の表情に出せない、

という困った癖があります。

例えば、待ち合わせして、待ち人が来て嬉しいのに、

ブスッとした顔です。



その内、注文品がきました。

まず、彼。

おッ、俺よりも高いものを頼んでいるぞ

その意気だよ!いじけるな。


私にも来ました。

50円安く食べれる喜びを味わいつつ、

無心に箸と口をうごかします。


食べ終わって、彼を見ました。

既にいませんでした。


彼の場合、嫌といえない性格が災い。

保証人を頼まれて、

自宅を、他人の借金の担保に提供したのです。


ほんとに、保証人は怖いです。


このブログをご覧頂いている方々、

絶対に、保証人にはならないことです。

これだけは、例外規定はおかないほうが良いでしょう。

99%の確率で家庭が崩壊。

非常に珍しい例外です。)


我が家では、

妻からの厳命で、

どんな小さな保証人も絶対にダメ。

これは約束させられています。

もし、約束を破れば、

地獄よりも恐ろしい、

「熟年離婚」が言い渡されます。

離婚したら、離れ離れ

「介護なんてしませんからね。」

エッ、

という事は、今は「介護」する気持ちがあるのだ!

やったあ

この感動は、その年齢にならねば絶対に分かりません。



お若い方、やりたいことをやるのは良いのです。

でも、妻の恨みを買う行為(浮気)をしますと、

女性は、ニコニコしながらしっかり覚えてます。

恐ろしい程の記憶力です。

これに時効はありません。


夫の快楽の過去形は、

妻には、現在進行形の怨念です。


「熟年離婚」は、

それを恐ろしいと実感する年齢になってから、

初めて目の前に突きつけられる、という特性があるようです。


オー。コワッ









その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



姉妹編HP





入札参加者の区分と雑感。5





エンドユーザーの方、初めて競売に興味を持ち、

裁判所の決めた額の安さに驚きます。

そして、皆様、その価額で買えるのかな、と思ってしまいます。

当然ですね。

開札結果のイメージがないのですから。



地域、物件にもよりますが、

例えば、一都三県の場合、

その価格(買受可能価額)での落札は99,999・・・%、無理です。

買受可能価額は、相場の半分、或は3分の1以下です。

落札価格はドンとアップします。

(主催者の裁判所も、それを期待しています。)


一体、どんな人が入札に参加するのでしょう。

知っておいても良いかも・・。

落札できなくとも、諦めのつく場合もあります。

入札者は、大まかですが、私なりに4つに分けてみました。



1、 普通の、転売目的の業者

2、 一般のエンドユーザーや、長期所有を目的とする投資家(含業者)

3、 登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人




エンドユーザーの方が入札する時のライバルは、

まず、転売目的の業者です。

業者がどのように入札価格をきめるか、

これは知っておけば多少は便利。


業者は、まず、販売価額を想定、

次に、諸経費を検討していきます。

諸経費の項目につきましては、前回お話しています。



具体的な数値につきましては、物件、地域のレベルで違ってきます。

知人の神奈川県内の業者さんは、

諸経費総額の目安を300万としています。

300万の内訳には、リフォーム代もバッチリ計上。

最後に、どの位儲けようかと利益額を考慮。

難しいのは、

販売価額、諸経費、利益の額が、業者によってマチマチ。

販売価額は、業者の、市場を見通す先見性に相当左右されます。

販売を手がける仲介業者の意気込みにも影響されます。



落札業者は、売主として、仲介業者にチラシを配ります。

当然、手数料を払います。

買手をもっている仲介業者が、それを決めれば、

売主、買主双方から手数料をもらえます。

若干高くても、

ノルマに追われた大手の社員は、売ってしまいます。

両手間(=売主、買主から手数料を貰える物件)以外は案内しない、

これ、販売会社では結構常識になっているようです。

そこで、高めの販売価額設定、という事もあり得ます。



諸経費は、やり方で、同じ物件でも相当の格差がでます。

利益の額も同様です。


じゃあ、一般の方は、どうやればいいの?

物件の相場は、日ごろから、いろいろ情報収集を心がけること。

折込チラシ、ネット、情報誌、その他諸々。

注意点は、街の業者さんの意見です。

売りたい、買いたい、と思った人は、

今は、殆ど大手業者に行きます。

取引実績のない店の意見は、単なる過去の一般的な相場。

参考にしますと、とんだ結果になるかも、です。(例外あり)


大手業者が相談を受けますと、

売りたい、と言えば、安く、

買いたい、と言えば、高く、

言う傾向にあります。

(顧客獲得の為の初期段階のテクニックは考慮外とします。)

結局、手前味噌で恐縮ですが、

その地域の代行業者に相談、これが良いかも・・。




3、登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

の場合、代行業者は、謄本(全部事項証明書)精査で、

入札前に、なんとなく、もしや、と感じることもあります。

(差押)債権者が入札する場合は、

入札価額算出の際、相場を考慮する前に、

もっと重要視するポイントがあるようです。

その物件担保で融資した分で、未回収の貸し金の残高です。

買受可能価額が¥1000万(仮に相場¥3000万とします)の物件に、

¥1億円(残高)の抵当権を有する差押債権者の場合、

その債権者は、相場に関係なく、

¥1億で入札してくるかも知れません。

(その理由の詳細は略します。)


とてつもない高額落札の場合、

こういうケースか、

或は、

入札書の単純記入ミスでしょう。

{入札書の金額記載ミス(=一桁余計に記載)ってあるんですよ。}


債務者関連の場合、及び、


4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人

この区分の入札価額は色々です。

特に、4の方は、似たような特長、共通点があります。

入札価額をきめる時、

物件のマイナス点を指摘、

だから、入札価額はこの位が妥当ではないか、

自身の安く購入したい、という希望の金額を正当化、最優先して、

私の説得を試みます。

(これ、全く無意味なんですけどね〜〜。)


開札結果、ダメだった時、当選者の金額を聞いて、

「それ位だったら出せました。

プロのあなたの説明が悪いッ。」

私をなじります。

これ、女性に多いんです。

受話器の向うから伝わる、怨念の波長の凄いこと・・・・・コワッ


私が「キムタク」の容姿でしたら、ありえないのですが、

「ケムタク」なるような、ハゲ、チビ、短足、

おまけにメガネと来たもんだ

いじめ易いのかもしれません。



こんな事がありました。

品の良いご夫妻が来社、入札価額の打合せ。

婦人曰く、

「¥5550万で入札します。

ゴーゴーゴーで、良いでしょ。

これでダメならスッキリ諦めますわ。」

買受可能価額の約2倍半の入札価額を、

明るく宣言しました。

やっぱり、知性と教養のあふれる女性は、素晴しい。

爽やかなものだなあ。

私が口を差し挟む余地が全くない雰囲気です。

開札期日。

落札価額は¥5600万、¥50万差で落選。

電話で報告しました。

ご主人は、仕方がない、と苦笑い。

ところが奥さん、

「エー〜〜〜〜〜。冗談じゃあないわよ、

人をなんだと思っているの。」

(お客様と思っています。)

大声で、何か喚きました。

私に対する罵詈雑言が、速射砲。

ビックリしました。

あの上品なご婦人が、こんな発言!!!

受話器をもったまま、只々私はうなだれます。


・・・・・・こっちだって、生活かかってるんだ。
     
     本当にガックリしているのは私なのに!


絶対言えません、そんなこと。

お客様と女房は、神様です。

逆らえば、・・・・・・

考えただけでも身の毛がよだつ恐ろしさ。

熟年離婚絶対ハンタ〜〜〜〜イ。



本日の結末が横道にそれましたこと、

日ごろの必死の想いを吐露したとはいえ、

謹んでお詫び申しあげます。






その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



姉妹編HP












一戸建現地調査の時のチェック事項(近隣の分譲マンション)5






一戸建ての現地調査です。

駅からの距離は結構あります。

現況調査報告書を見ますと、

今流行の「中年男性の独り住い」のようです。

執行官に対して、あまり協力的ではありません。

シブシブ、という態度がありありです。

明渡交渉は、強制執行も視野に入れようか。

法的には、三点セットに問題はありません。



現地到着。

電気メーターはクルクルまわっています。

玄関トビラの前に立ちます。

玄関は常識人の顔をしています。


チャイムを押します。

数分待ちますが、全く応答なし。

この時間帯(お昼ちょっと前)、在宅してるほうがおかしいので、これは自然。



隣家訪問。

夫人在宅。

債務者は、近所付合いをしないようです。

「殆ど見かけませんよ。」

私の質問に対しては、

「全く分らないですねえ。」

顔の表情から、ホントです。

情報はそれ位。

でも、この物件に対する明渡交渉のスタイルは、私なりに出来上りました。



近所に分譲マンションがありました。

戸数も結構あります。

飛び込んで、管理人と面談。

マンションの入居状況や、取引価格をききます。


都内は分りませんが、神奈川県は、一部地域をのぞいて、

やはりマンションよりも土地付建物志向が強いです。

転売目的で、入札を検討する場合、

近隣のマンションの状況は、大切なチェック事項です。

転売を目論む業者は大抵行っています。




現在、満室です。

これは意外でしたが、事実。

現場第一主義の私には、良い情報。

取引価格も結構しています。

強気でいける物件、という結論でした。

でも、最近の競売は、

強気を超える「超々強気」の方の大活躍市場。

まッ、宝くじと一緒で、買わなきゃあ(=入札しなきゃあ)、当りません。

頑張ろうっと。(落札率の低さに辟易しながら。)


................










会員制について


姉妹編HP





市町村合併が落札価格に影響を与えている?そのほか雑感など。5






神奈川県のお話です。


相模原市に合併される前の津久井郡津久井町の物件は、

入札者は少なく、

しかも、限られた業者さん5〜6社のみの参加です。

相模原市の業者さんも、津久井郡の物件には、あまり参加していませんでした。

やはり、ですから、販売面では足が遅いです。

まだ井戸水を利用したりしている家もあったりして、

腰をひいてしまう業者さんが多かったです。

合併で、津久井郡津久井町は、相模原市津久井町となりました。



昨日の相模原支部の開札です。

相模原市津久井町の物件がありました。

取引先の業者Aさんが入札しました。

津久井には20年以上住んでおり、地域全体に精通しています。

その物件の事前調査は、ここでお話しています。



Aさんは、末端の販売価格を¥1300万前後と査定しました。

買受可能価額¥322,4万です。

Aさんの入札価格¥811万です。

業者としての目一杯の金額です。

私は、これは落札できるだろう、と思いました。




開札結果は無残

入札数はナント28件。

津久井郡の頃は、ありえない件数です。

落札価格は¥1311万、Aさんが算出した相場です。

多摩市の業者さんです。

しかも、次順位がいました。

町田市の業者さんです。


津久井郡の物件は、相模原市に合併してから、

序々に序々に、入札数・落札価格が、アップしています。

落札業者も、東京の業者さんが増えています。

地元業者は、「いままで」の実績で入札価格を決めてきます。

圏外業者は「これから」を予測して入札価格を決めているようです。

確かに、「郡」より「市」のほうが販売し易いです。



今回の合併劇は、全国規模です。

地価「上昇」或は(地域によっては)「下落」、という現象が、各地で起こっているのかしら。

今頃気付いても、ちょっと遅いかな


このチャンスを活かした業者も多いはず。



Aさんとの会話。

A「荒っぽい業者は、不思議と先を見る目をもっているよ。

我々のような慎重な業者にはマネができない。」

私「先が見えるから、一見荒っぽいように見える事ができるのでしょう。

本人は、荒っぽいとは思っていないのでは。

我々が慎重なのは、先が見えないので、仕方ありません。」

A「そうだねえ。

我々は大きくは伸びないけれども、転ぶこともない。

ただ、激変してる時は対応が遅れてしまうね。」










会員制について


姉妹編HP



現地調査で、新人のころの私を見ました。5







今週、晴れた日、一戸建ての現地調査に行きました。

三点セット精査で、任意売却は100%ない、と判断。

駅から徒歩10数分で、現地到着。

落ち着いた住宅街です。

目指す物件の前にたちます。

インターホーンを押しましたが、留守。

隣家のインターホ−ンを押しました。

奥さんがでたので、色々情報収集。

駅から歩きましたので、ちょっと疲れました

そばに小公園があります。

天気も良いし、少し休むか。

のんびり、ベンチに腰掛け、30m位先の家を見ていました。

良い感じです。これは強気で販売できる物件だ。



ムッ、20代半ば、背広の男性が物件に向って歩いていきます。

物件の前で立ち止りました。

インターホーンを押そうとしていますが迷っています

慣れない新人のようです。

(私、思わず、押せ、押せ、押すんだ!

右手が宙にういたまま、動きません。

(あと1cmだよ、ほれ、押すんだよッ。)

暫く迷っています。

(分る分る、最初は誰でもそうだよ。)

結局、押さずに表玄関を離れました。

(ダメかあ、でも、そのうち、慣れるさ。)

路上を、行ったり来たり。

(彼は、私のホームページを見てほしいなあ。少しは参考になるかも、です。)

まるで、新人のころの私。

まだ、彼のほうがマシかな。

しっかり物件の前に立っていました。

最初、私は立ち止まれなかった。

立った瞬間、家人が飛び出してきたらどうしよう。

自分勝手に、困った状況を想像していました。

強度の対人恐怖症、赤面症です。

でも、何年もやっていれば、それなりに慣れるものです。


訪問して、殴られたことなんて一度もありません。

その寸前は、一度だけありました。

田園調布の一戸建調査のとき、です。

道路の端に立って、家を見ていました。

突然、玄関ドアが開きました。

「何を見てるんだあ。」

20歳前後の男性が飛び出して来ました。

青白い顔が引きつっていました。

私、とっさに、スタコラ逃げました。

恐らく何十人と見に来たのでしょう。



相変わらず小公園のベンチで休む私。



さっきの若い男性は、6〜7分して、また戻ってきました。

住環境を調べていたようです。

なかなか、帰ろうとしません。

ウロウロしています。

納得がいかないのでしょう。

分るなあ。

(私も、納得できない時は、なかなか現場から離れられません。)

彼、良い調査マンになるでしょう。

(アレッ、これ、ひょっとしたら間接的な自画自賛?



会員制について


姉妹編HP




今日は、業者さん以外は、少し分りにくいかも知れません。3



新潟県の友人が、面白い情報を提供してくれました。

地元「財界にいがた」の記事をFAXしてくれました。

タイトルは、

「地裁長岡支部で発生した驚愕の競売事件」

内容は、

。。。。。

平成16年(ヌ)19号。

売却基準価額は、¥11万円。

買受可能価額は、¥8,8万円

土地、4,17屐◆々枩地です。

根抵当権が極度額¥10億で設定されています。

この強制競売での落札価額が、¥10億円。

¥3500万前後の入札者もいた模様。

それに対して、色んな専門家などの意見が掲載。

。。。。。


※※※※この記事を鵜呑みにして、以後の文章。※※※※


この現象は、普通は、“曰く不可解“でしょう。

常識では理解できません。

裁判所の評価は、相場の2〜3分の1が普通です。

これでいくと、最高でも¥50万前後が相場の上限?

落札価額¥10億は、全く不可思議。

この意味が理解できる方は、相当詳しい方です。

但し、この意味は一般の方は、パスしていいです。



私が感じたのは、裁判所によって、

物件明細書の作成の仕方が色々、ということです。



「申立債権者より¥10億円での買受申込あり」


こんな文言を物件明細書に記載して欲しいですね。


記事によりますと、この競売は(ヌ)という記号です。

強制競売と呼んでいます。

公正証書、確定した判決等で、競売申立がなされます。

(住宅ローンの滞りなどは、(ケ)という記号になります。)



競売は、貸したお金の回収が主目的です。



この物件を競売で売却して、

その売却代金から、私の貸したお金を返してよ、


というシステムです。


もし、その物件を売却しても、

競売を申立てた債権者に、

一円も配当されないと予想されますと、

手続きはストップ、という決りがあります。



あんたの競売申立に基づいて、

裁判所が調べた価格で売却されれば、  

あんたに1円も配当がないから、

あんたにとっては意味がないから、

これ以上競売手続きは進められないよ、ダメ。



債権者によっては、

どうしても競売して欲しい場合があるでしょう。



債権者は、自分に配当があるようにすれば良いのです。


一つの方法として、

自分に配当がくる金額を設定して、

その金額で買います、

という申出でを裁判所にします。

裁判所は、手続きを進めざるをえません。



この事実は、

物件明細書備考欄に記載したほうが、サービスでしょう。

そうすれば、

少なくとも¥3500万円の入札者は、

無駄な時間の消費は省けたのでは、と思います。



(解釈に無理がありましたら、お詫び致します。)



それにしても、

新潟の友人には、ひたすら感謝です。

いつも、本当にありがとうございます。

これからも、宜しくお願いいたします、エチゴヤさん。





会員制について


姉妹編HP














収益用物件の昨今。2




相変わらず、大家さんになろう、というブームがムンムン。

将来的な安定的収入の確保です。

競売市場も、そのブームにスッポリつつまれている感じ。


でも、私は、怖いなあ、と思っている事があります。

業者としては、とても言い難いことです。


金融機関から借金して、

賃料で返済を予定する計画で、購入。

借入額にもよりますが、


この方法が成功するには、大前提があります。

「賃料相場が下落しないで、継続的に収入確保ができること。」


その背景は


1、 物件の需要が供給を上回っていること。

あるいは、競合物件よりプラス面の特長があること。

ただ、特長によっては、すぐ真似されます。

2、 安定的に地価(=賃料)が上昇していること。


ここをしっかり認識していませんと、大変です。

家族を巻き込んで地獄行き。

10数年前のバブルの崩壊という、

貴重な現実を思い出してください。


購入した物件担保に借り入れて新たな物件購入。

それを繰り返していく。

一見、無駄がなく、素晴しい方法です。

でも、それで失敗した人が沢山います。

どうも、私の知る限り、

一時的に成功しても、結局はダメ。


堅実に自己資金でまかなうのが一番のようです。

私は、幸い?に、都心から1時間以上かかる地域に住んでいます。

(予算の関係で、ここしか住めないのですが。

不動産市場の悪い動きは即現れます。

アパート、マンションの空室が目立ちます。

これが段々、各駅停車の速さで都心に向かうのかなあ。



但し、例外があります。



友人の業者は、奥さんと二人でやっています。

彼の事務所近辺は、

テレビコマーシャルで知られる有名賃貸業者の支店がズラリ。


彼は、約500室ほど、預かっています。

ほとんど、入居しています。

彼は、偏屈、頑固ですが、アイデアマンです。

2棟並んだアパートの1棟が彼の管理。

満室です。

もう1棟は、全国的知名度のある業者の管理。

1部屋も埋まっていません。

一連のアイデアを聞いて、すごい、と舌を巻きました。

ただ、ここでそのアイデアの公開は出来ません。

彼、

「そのうち、真似されるだろうなあ。」

大手業者は実行できないアイデアでした。


彼が、賃貸専門に切り替えた頃。

「賃貸業は奥が深いよ〜〜〜。

簡単に出来ると思ったけど、

とんでもないね。

家賃決めるのでも、ものすごく微妙だよ。」


こういう業者に出会えたことに感謝です。







会員制について


姉妹編HP




開札期日の結果と入札価格。



昨日は相模原支部の開札期日。

2件入札しています。

取引先の業者Aさんと、エンドユーザー(会員様)のKさん。


◎Aさんは、ある地域の物件専門に入札。

その地域の物件の価格設定は、私が遠く及ばぬプロ。

落札後、転売に失敗している売残り物件がゴロゴロしている地域。

Aさんは、手堅く転売に成功しています。

今まで失敗はありません。

結果、本日は落選。

当選者との差が約¥200万。

Aさんの計算では、まず無理な数字。

今日の落札価格から再販価格を算出しますと、

その金額で、新築があるそうです。

微妙な価格帯ですが、エンドユーザーの方はしっかり見ています。

そういえば、当選者は、遠く離れた所の業者さん。


※ 怖い現実があります。

業者の地元管轄の裁判所の物件がなかなか落札できない時、

新天地を求めて、周辺の裁判所の物件入札に転向します。

落札できても、

簡単に転売ができる(利益が確保できる)価格設定予想は難しいようです。

これはよく聞くお話です。

それで失敗している業者さんも結構いるようです。

「買って売る」だけの単純な発想では、

これからの競売業界では、如何なものでしょう。





会員制について


姉妹編HP





賃貸市場の一こま4


30年来の友人業者と銀行で待ち合わせ。

入札保証金を振り込んで、入札書類の作成。

その間に四方山話。

彼は、小田急線A駅に、ワンルーム4所帯のアパートを所有しています。

駅から徒歩10数分、築15年位です。


この駅は、賃貸物件の空室の多いところです。

距離、築年数とどちらも、普通は嫌われる条件です。


「今、入ってますか。」

「満室だよ。」

「立派ですね。」

「なあに、家賃をさげれば良いんだよ。」



最近のワンルームは、結構中年熟年の単身者が多いということです。

彼のアパートにも、熟年男性が借りています。

契約して2ヶ月目から家賃滞納。


仲介業者は、借り手の生活保護の申請のお手伝いです。

何件もやっているから、手馴れたもの。

「お陰で、(家賃は)順調に入っているよ。」

(ここでは公開できない裏技的現実にビックリ)

。。。。そんな手があったんだ。。。。


それにしても、マンション建築は益々増えています。

賃料ダウンで勝負しなければならない物件が増えるでしょう。


従来の利回計算では対応できない地域が拡大することは必至。


収益用物件を検討する時は、よ〜〜〜く物件と地域性を観察したいものです。







会員制について


姉妹編HP





マンションの滞納管理費

ここ数回のことです。

横浜地裁の競売情報をみて、おや、と思いました。

いままで、1入札期間に、せいぜい1件あるかないかの

マンションの「滞納管理費なし」、

これが、明らかに増えています。

事件番号でみますと、

手続きがスムーズにすすんだ物件です。


(手続きがスムーズにすすんだ物件とは、

その期間入札に出ている物件のうち、

新しい番号が、それにあたります。)


所有者・債務者は、

なんとか、管理費はまだ払える経済状態での競売。

滞納管理費もしっかり溜まってからの競売ではありません。

私は、ホームページで、

滞納管理費のない債務者・所有者が居住する物件の明渡交渉は、

初めて競売に参加した初心者でも、

何とかできる可能性が非常に高い、と書いています。

管理費を払っている居住者は、

常識的行動と思考の方です。

自働引き落としの口座にまだ余裕があり、です。

話せば分る方々です。



不良債権処理がすすんだ結果、

今まで見過ごさざるを得なかった、

薄い灰色部分にまで処理がおよんでいる?

或は、偶々こうなっただけ、


私なりに、気になる点でした。








会員制について


姉妹編HP





物件調査の一風景3




昨日、調査依頼のあった一戸建を3件、見てきました。


依頼は数日前にありました。

晴天の日を待っていました。

ポイントの日当たりを実際に確認したい為です。


1件目、現場到着。

この時点では、

三点セットの情報を忘れます。

頭の中は白紙にします。

物件を包む町並が良い雰囲気です。

郭公のさえずりが気持ちに癒しをもたらします。

物件の車庫には車がありません。

敷地にはいります。

チャイムを押します。

応答なし。

家の回りを歩きます。

電気メーターがあります。

ゆっくり回っています。

窓ガラスの向こうにも、道具類がみえます。

空家ではないようです。

隣家を訪問。

50歳前後のご夫妻が在宅。

例によって、色々と聞込み開始。

聞込みのコツのひとつは、

教えてくれる方への「敬い」の気持を持つこと。

不思議と、そんな想いは、伝わります。

教えてやろうか、という気持になるようです。


この物件で訊きたいことは、

{どのような立退交渉が一番良いか。}

話合か、強制執行か。

或はその併用か。

その為の下情報の採集です。


ちょっとしたこともインプット。

落札後の方針を組み立てます。

軌道修正は毎度のこと。

ただ、しっかり情報を集めておけば、慌てることは少ないです。

相手にもよりますが、できれば、強制執行は避けたいものです。

若い頃と違い、「恨み」を残さないよう、腐心します。

最近思います。

年をとる、って、結構楽しい。

いろんなことを発見できます。

あっ、本題から離れました、すみません。









会員制について


姉妹編HP



開札結果2



今週は、入札した4件の開札がありました。

千葉地裁、小田原支部、相模原支部(2件)です。

結果は、・・・・・・全てボウル。

ホアボールなのに、出塁できないのが辛い。

ただ、それまでの一切を考えさせられる環境に置かれます。

これは、感謝です。

その意味では、出塁。

相撲や、他の競技と同じ。

「負けて覚える相撲かな」

幅広い意味で、勝つための考え方を再検討。

(最近は「再検討ばっかり。」、という現実は痛いです。)

ただ、競売は、

安く購入できなければ(参加する)意味がありません。

これは、(一部の物件を除けば)絶対的な要素でしょう。

。。。。。。。。。。

昨日今日で、

横浜、川崎、横須賀、相模原の各裁判所の開札結果を、

ひとつひとつ見ました。

暫く無かった「特別売却」物件が出てきました。

そろそろ競売ブーム衰退の序曲の始まりかしら。

ブーム衰退は、引き潮と同じです。

引き潮は、手掴みで貝がひろえる状態。

そうなるまでは、まだまだ時間がかかるでしょう。

でも、前にもあったんですよ、そういう時が。

絶えず、海岸に立っていないと、見えない現象です。

ま、じっくり待ちます、待ちましょう。

いずれ、そうなりましたら、このブログでお知らせしたいですね。

出来るかな?

でも、管理人の人間性では、

ひっそりシコシコ一人で稼いだりする可能性は充分にありますが・・。

フッ、フッ、フッ。







会員制について


姉妹編HP





ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ