裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

知識

クイズですーーその3(所有権取得について)


競売の法律「民事執行法」の第79条が以下です。

(不動産の取得の時期)
第七十九条  買受人は、代金を納付した時に不動産を取得する。


次の場合、買受人は所有権を取得したと主張できますでしょうか?


自宅担保の借金は全額返済していましたが、抵当権の登記の抹消を忘れており、登記がのこっていました。

その登記をもとに競売の申立がなされ、手続きが進行し、落札され、買受人が代金を納付しました。


都内一等地の更地で、所有者は遠くにいました。

詐欺師集団が、偽の書類をでっちあげて、その土地の名義をかえ、それを担保に借入をし、結果競売となり、買受人が代金納付をしました。

。。。。。。。。。。。。。。

と△里おきな違いは、一つです。

元所有者が、競売手続きの当事者となっているか、どうか、です。

は、競売手続きでは所有者です。

この場合、競売手続きの進行状況を所有者は把握しています。

いつでも文句を言える状況でした。


は、真実の所有者は、更地が競売になっていること、手続きの進んでいることなど知りません。

ツンボ桟敷もいいところ。

文句を言おうにも、まったくわかりませんので、何も言えません。

。。。。。。。。。。。。。。












結論は、△両豺腓蓮⊃深造僚衢者は、買受人に対して、

所有権移転登記の抹消登記手続きを求めことができます。


クイズです。ーーーその1




今日は、クイズ形式で、ちょっと考えてもらうと嬉しいです。

役にたつような、たたなくぃような・・・雑知識ですが・・・。



次の文章は正しいでしょうか?



。。。。。。。。。。


1、入札書を提出する場合、入札書と住民票(或いは、資格証明)の提出方法は全国どこの裁判所も同じです。


2、特別売却は、一度入札者を募集し、売れ残った物件の売却方法であり、全国どこの裁判所でもおこなわれています。


3、前所有者が滞納していた固定資産税等は、マンションの滞納管理費等と同様、買受人が負担します。


4、引渡命令の申立は、所有者が占有している場合、代金納付手続きを終えた新所有者は、いつでも申立をすることができます。


5、買受人Aは、債務者兼所有者の懇願により、落札物件に対して賃貸借契約を締結して貸しました。2か月後賃料支払いが滞りましたので、賃貸借契約を解除して、「不動産引渡命令の申立」をして強制執行で退去させることができます。


。。。。。。。。。。


どうでしたか。

回答は ↓ ↓ ↓ ↓ です。











































答えはすべて、正しくありませんでした。

1、入札書と住民票を、一緒の封筒にいれるところと、入札書には入札書のみいれて、住民票は添えて提出するところがあります。
入札を郵送で行うときなどは、事前に確認しておきましょう。


2、神戸地裁は違います。


3、取得時年の固定資産税等は、買受人に負担義務はありません。


4、申立期間は、代金納付時から6ケ月以内です。


5、一度、占有を許していますので、引渡命令の申立はできません。






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事件番号の年より2年後れた差押登記にビックリ!!

こんな事例は初めてでした。


東日本のある裁判所の競売事件です。

仮に、事件番号が平成25年(ケ)第1007号とします。

私の認識では、

平成25年に裁判所に競売の申立をした物件であり、

差押え登記も、原則その受付年は25年、というのが基本線です。

(例外的に、年末ギリギリの申立の場合、
ひょっとして翌年初めの差押の受付はあるかも。)

これは、競売の基本的な事務手続きであり、

申立の年と、差押の年の間が2年もある、

などという事例は全くありませんでした。

いつものように、上記事件番号の物件の謄本をチェックしました。

ビックリ仰天です。

上記事件番号、平成25年(ケ)第1007号の差押え登記の受付年は平成27年でした。

最初、なにかの間違いだろうと思いました。

ひょっとしたら、裁判所の受付が間違ったのかな。

それが、担当部署のだれもが看過して手続きが進んだのかな。

勝手な想像をしました。

3点セットをみました。

現況調査報告書の最初のページの右上をみました。

現地調査日や、報告書の提出日が記載されています。

間違いなく、平成27年です。

指摘すれば、事件番号の訂正があるのかな。

今は入札期間中。

余計な事を裁判所にいって、

「変更」なんてされたら、折角入札しようとしているお客様の熱が冷めるかな。

でも、あとあとゴタゴタするよりはいいか。


裁判所にききました。

電話の先で、数十秒の沈黙。

折り返し連絡をします、

私の携帯番号を伝え、電話がきられました。

そして、10分くらい後に連絡がはいりました。


結論は、裁判所のミスではなく、

債務者・所有者側に相続が発生しており、

その手続きをして、差押登記をするのに、時間がかかった、ということでした。

そんなこともあるのですねえ。

細かい事情はわかりませんが、

ひとつ、勉強しました。





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平成24年の全国裁判所の落札件数のデータです。



平成24年の全国裁判所の物件種別毎落札件数です。

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/rakusatude-ta.html




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珍しい事例を発見・・抵当権の目的となっていた地上権のみ(単独)の競売・落札。


競売物件情報で、裁判所が作成しているのがBITです。

http://bit.sikkou.jp/

そこの「競売物件情報サイト」を開きます。

地域を選んで、目的の裁判所をクリックします。

条件検索のページがでます。

左上に、「条件探索」という文字があります。

その下が「種別」という文字で、以下の4個が区分されています。


□ 土地

□ 戸建て

□ マンション

□ その他


「□ その他」はどのような物件があるのだろう?


以前、ある裁判所の競売係で、

「どんな物件が該当するのですか?」

答えは、真面目な顔で、

「さあ、何でしょうねえ?」

私、

「だったら、こんな項目いらないですようねえ。」

「いやあ、なにかあるんでしょう。」

彼は何も分っちゃあいなかった。


数十年前、横浜地裁で、小型船舶の競売がありました。

それなんかは、「□ その他」に分類されるのかなあ。

昨年(平成24年)の全国裁判所の「過去データ」(落札物件の詳細)を見ていました。

なんと「□ その他」に1件、見つけました。

全国の裁判所の「過去データ」で、平成22年、23年には無かったです。


種別「地上権」です。


那覇地裁沖縄支部。

売却基準価額419万が、1606万で落札されていました。

「地上権」は抵当権の目的になります。

過去に何回か謄本で見ています。

マンションの敷地が「地上権」という記憶です。

現実に、「地上権」のみ単独で競売になり、落札された事例をみるのはこれが初めて。
(因みに、やはり抵当権の目的となる永小作権は、謄本でも見たことがありません。)

つくづく思いました。

何年に1回しか起こらないことでも、ちゃんと受け皿を作っている、

BITを作った人って、頭が良い人たちなんですねえ〜〜〜、

凄いもんだ!!









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債務者への案内書--信用できるのはどれ?


知人の自宅が競売になりました。

差押登記がされました。

「配当要求終期の公告」に、物件目録が掲載されました。


「配当要求終期の公告」とは、

差押されたばかりの物件の一覧表みたいなもの。

これは、裁判所に行けば誰でも見られます。

この公告が公開されてから、

4〜6ケ月位あとに期間入札が行われるのが、

普通の流れです。


配当要求終期の公告を見て、

「任意売却」というビジネスをしている業者がいます。



道路付け、道路幅、建物のデザイン、築年数・・どれもベストです。

知人宅には、任意売却の案内が続々届きました。

神奈川県ですが、50通近くです。

都内ならもっとすごいでしょう。

案内書は色々工夫を凝らしています。

どの業者さんも、新ビジネスの開拓に必死です。

派手な色彩で、魅力的なキャッチフレーズを大きく謳う案内書もチラホラ。


債務者の皆さん、

貴方様にとって,、

飛びつきたいような、心地よいキャッチフレーズは、

まず信用しないほうが良いでしょう。

もし、その提案が実現できるのであれば、

ご自分の努力で、或いは他人のアドバイスで、

とっくに実現していますよ。



でも面白いですねえ。

案内書の雰囲気が、

そのまま会社の方針を表しているようです。


知人が、

「これはどうだい。」

差しだされた案内書は、業者の私が見ても、

ここは良さそう。

結果的に、債務者を騙すような事をしないで、

任意売却手続きを実行していくだろうと思える雰囲気です。


どこが違うのだろう。

そッか!

専門用語の使い分けが正しく、

ハッタリがありません。

これは、競売の基本知識・常識が身についているのでしょう。

我々業者から見て、

これは詐欺(的)だよ、と思わざるを得ない、

甘い勧誘の言葉もありません。


ここならいいかも、ね。



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全国裁判所の平成22年の落札件数



昨年の、各裁判所の落札件数を調べてみました。

不動産競売情報サイト・BITの「過去データ」の数字を基に作成しました。

「平成22年・全国裁判所の落札件数一覧」として、私のHPに掲載しました。


一番落札総数の多い裁判所は千葉地裁(2527件)、

東京地裁(2252件)を超えていました。

これは意外でした。

マンションは、やはり東京地裁(1423件)が断トツ、

二番手の大阪地裁(820件)を大きく上回っていました。

戸建ては、千葉地裁(1620件)がトップ、二番手が札幌地裁(973件)でした。


データは、イメージと現実を区分します。

見る人の立場(環境)で、様々に展開します。

このデータがどのように展開していくか、

眺めてみるつもりです。



なんでこんな手続きがあるんだ、という疑問に対する雑感です。



不動産競売の手続きは、民事執行法という法律に基づいて行われています。

いろんな手続きのなかで、なんでこんな規則があるんだろう、と不思議に思う事はありませんか。

例えば、前回のブログでお話しました共同入札の場合の許可です。

或いは、「次順位買受の申出」です。

又は、期間入札です。

1週間以上1ケ月以内の期間で定められる「期間入札」、なんてまどろっこしい手続きをとるのだろう。

期日入札で、入札したその日のうちに結果がわかればいいのに。


以上の疑問点に、管理人が勝手に想像してお話しします。


これらの手続きの目的は、談合防止でしょう。


入札で、業者同士が共同して入札する事を防止する為の、事前の許可申請。


次順位買受申出ができる入札者の条件を決めています。

もし、申出条件を決めないで、次順位ならどんな金額でも申出ができたら、どうでしょう。

相場を無視した高額でのトップ当選者と、はるか低額の次順位とで、色んな画策ができるかも知れません。


期日入札ですと、入札手続きに慣れない一般の方は、入札価額など事前に探られるかも知れません。

それより、参加する事すら大変な環境になっているかも知れません。


民事執行法、同規則はいろんな観点から、談合防止を目論んでいるようです。




クイズコーナー新設しました。


ホームページで、クイズコーナーを新設しました。

10問だけです。

100点とっても、賞金賞品はありません。

初心者向けのクイズコーナーです。

お暇なおりにどうぞ。



入札書の書き方など5





入札したあとで、心配になることがあります

どうしても欲しい物件です。

あの入札価格では、落札できないかも、

そんな不安がわいてきます。

入札期日の締切日がまだある場合、

いろんなアイデアがうかんできます



1、入札書記載の入札価格の変更はできないかなあ。

2、だめなら、入札書の引換え(交換)はできないかしら。

3、それもダメなら、もう1回入札してしまおうか。

  最初の入札価格より高かったら、文句はないだろう。



結論をいいます。

全て、ダメです。



裁判所の競売は、民事執行法という法律で主催されます。

具体的な手続は、民事執行規則に則って行われます。



入札書を提出したあとは、入札の変更も取消しもできません。

もし、認めたら大変な事態が生じるかもしれません。

手続が完全に混乱します

入札者間どうしで、紛争が生じるかもしれません

業者向高額物件によっては、談合が起るかもしれません


注意するのは、3です。

上記1、2は、執行官室の窓口指導で拒否されます。

3は、うっかり、という場合があるかも知れません。

郵送入札で、見逃した、なんて事がおこるかも。


同じ物件に、同じ名前での複数回の入札は禁じられています。

2回入札しますと、両方とも無効となります。



勿論、執行官室で、入札書提出前に、

入札価格を訂正したい場合、

入札書押印の印鑑を持っていれば、

そこで訂正はできます。

でも、その場合は、

新たに入札書を貰って書き直したほうが良いでしょう。



東京地裁の場合、

入札価格の訂正をしても訂正印がなけれな、ダメです。

また、訂正をさらに訂正した場合、

訂正印があっても開札には加えられません。


法人(会社)が入札した場合、

入札書一式に押す印鑑は社印でなくても良いです。

代表者個人のミトメでもOKです。






開札期日の風景の一こまはここにも書きました。




その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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昔の出版本から3

今日のお話は、固い文言で分かり難い部分があると思います。

申し訳ありません。





「執行官事務に関する協議要録」という本があります。

執行官の実務とその関連についての、

各裁判所の見解を示した内容です。

相当以前の出版です。

発行者は、法曹会。

編者は、最高裁判所事務総局です。

いろんな事例があり、面白いです。

次の場合はどうなるか、記事がありました。

。。。。。。。。。。。。

(167)引渡命令において将来の引渡しを命ずることの可否。

代金納付日から6ケ月以内に期間が満了しない賃借権者等に対し、

競落不動産を将来引き渡すべき旨を命ずることができるか。

。。。。。。

これができたら、買受人は楽でしょうね。

その判決文をチラつかせながら、交渉できます。

でも、これは、ダメでした。

残念!!!


。。。。。。。。。。。。



(378)退去を拒む債務者を退去させる方法


家屋明渡しの強制執行に際し、債務者及びその家族が屋内からの退去を拒むときは、その身体にふれて屋外に退去させることができるか。   

。。。。。。


強制執行で、家財は全部搬出されても、

債務者がそこを動かなかったら、困ります。

その場合の方法です。

こう記載されています。

。。。。。。


○ 債務者及びその家族が病気でない限り、積極に解する。

ただし、人体に傷を負わすおそれのある行為はさけるべきである。


。。。。。。


これを読みますと、

じゃあ、病気になれば、強制執行は逃れられるかな、

なんて、不埒な輩は考えるでしょうね。

こんな記事もありました。

。。。。。。


(447)債務者の妻が病気と称して寝ている場合の建物収去の執行方法

(「建物収去」とは、「建物の取り壊し)です。)

(1)、建物収去事件につき、債務者と同居している内縁の妻が、病気と称して寝ており、医師の診断を拒否している場合の執行方法及び執行の限度はどうか。

(2)、右の場合、執行官の権限で医師の診断を受けさせることができるか。
医師の同行及び診察等に関する費用の負担関係はどうか。

これに対する協議内容は、

○ (1)、医師の診断を拒否している場合でも、その者の病状に関する医師の外見上の所見、近隣居住者からの事情聴取又は執行官の現場における観察等により病気を装った消極的抵抗と認定できるならば執行を実施する。しかし、病状について正確な判断ができないときは、執行不能とせざるを得ない。

(2)、診察を拒否する者に受診を強制することはできない。医師の同行に要する費用、所見手数料及び医師の診察に応じた場合の費用は、債権者に予納さすが、執行手続に必要な費用として、最終的には、債務者の負担となる。

。。。。。。

なにか、分り難い表現ですが、これは仕方のない処でしょう。

実際は、その場その場での執行官の判断ですから。

まあ、結局、執行妨害する輩に得(=徳)はない、という事でしょう。

。。。。。。

大分前の著書です。

対応が変わっている場合もあると思います。

こんなお話もある、位の感じでどうぞ。



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「不法占有」と法改正の感想等5






他人の不動産を使用している形態は、大まかですが、次の3つに区分されます。


1、 賃貸借

2、 使用貸借

3、 不法占有


。。。。。。


今日は、「不法占有」についてお話させて頂きます。


競売物件の「不法占有」とは、

買受人に対して、

何の権原もないのに、勝手に他人の不動産を占有することです。

最近、少なくなっていますが、まだ若干みられます。


◎、建物について。


神奈川県内でいえば、X支部管轄の物件に偶にあります。

三点セットで空家と認定されているのに、

暴力団が占有している。

強制執行が出来るとはいえ、

経験上、精神的には物凄く悪いです。


。。。。。。


以前、驚いたことがありました。

関東近県のある小さな裁判所(支部)執行官室に、

強制執行の申立書記載の件で電話しました。

女子事務員、ごく普通に

「相手方(=占有者のこと)は、債務者ですか、ヤクザですか。」

え〜〜〜ッ、何て地域だろう・・あ然・・。


。。。。。。


空家に「占有している」という貼紙をして、

素人の落札者から何がしかの金銭をたかるスタイルが、

一時期、全国に蔓延しました。

最近は見なくなりました。

ひょっとしたら、逮捕されたか、

身の危険(=逮捕)を感じて姿を消したのかもしれません。


。。。。。。


平成16年4月1日から、改正民法395条が適用になりました。

競売物件の賃借人が、一定の条件下において、

不法占有者と同視される法的立場に置かれます。

債権回収・執行妨害を図る悪質占有者とは、はっきり区分される、

全くの善意の賃借人が、

買受人が代金納付手続きを終えた瞬間、

一転して、不法占有者の仲間入りです。

預託した敷金・保証金は、新しい所有者(買受人)には、請求できません。

これは、お気の毒、としか言いようがありません。

これの関連記事は、このブログのここ()でお話しています。


。。。。。。


ただ、競売物件を買受ける側の立場としては、

至極当然の改正、というのが実感です。

法の盲点をついた、悪質極まりない輩の跋扈は目にあまりました。

一般人が多数参加するようになった競売市場で、

「だからシロウトは手をだしてはダメ。」

この文言がまかり通るようでは、

まだまだ法的に未成熟な市場でしょう。

国が主催して、一般人の参加を促して来たのです。

一般人こそ保護すべきです。

その為の法改正は、ドンドンして欲しいです。

善良な賃借人の保護も必要ですが、

別の手立てを採用すべきでしょう。


。。。。。。


以下、テナントビル等の募集についての余談です。

担保権が設定された物件は、テナントが敬遠するかも知れません。

現在は、賃貸契約の段階になって、

やっと、重要事項説明で、担保権の有無が説明されます。

将来、テナント募集の際、

担保権の有無が、

賃料、間取りや設備状況等と同じように、

物件案内の前に説明されるようになるかもしれません。

特に、多額の敷金・保証金を預託するケースにおいては、です。


預託金保険、のような商品が出現。

貸主、借主の双方、或は一方が加入して、

借主の預託した金額の全額、あるいは何割かが、

いざ、という場合に保全される制度ができるかも、ですね。

(でも、そうなると、それを狙った保険金詐欺の発生、なんてことが・・。)


。。。。。。


◎ 件外建物の競売申立について。


競売になった土地(敷地)の一部に、

第三者名義の建物が建っているケースがあります。

建築時期は、抵当権設定後です。

執行妨害に悪用しようという意図ありありのケースでも、

訴訟での解決しか、ありませんでした。

話合では、法外な金銭の要求です。

とても応じる事はできません。


改正民法で、このような場合の解決策を示しました。

抵当権者に対抗できない第三者の建物は、

土地と一緒に競売の申立ができます。

「一括競売」といいます。

この場合の建物は、土地の賃借権はありません。

建物の評価は、その現在価額のみです。

土地は、更地価格としての評価です。


。。。。。。


今回の民法・民事執行法改正の1〜2年前から、

法の盲点を食い物にして、悪銭を稼いだ輩のうち、

目先の利いた連中は、

サッサと、法の未整備な他の業界に移って行ったとの事です。

(私にこの情報を提供した業者?も、その後サッサと消えてしまいました。)

ただ、不動産競売の闇の部分の解消は、

貸金業界の浄化とも関連しているような気がしています。

難しいですね。





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仲介物件の下調べ。1


競売物件も仲介物件も、業者として調べることは同じです。

お客様のご希望に該当する物件を3件、業者専用のホームページで検索。

図面を取り寄せ、現場訪問してチェック。

1軒は空家です。

空家の場合、不思議と物件が「近所で聞いてごらん。」と囁いてくれる場合があります。

今回、そうでした。

図面に、不快な印象はありません。

大手有名業者が専任です。


隣の家を訪問。

所有者が病院で死亡、子供がいないので、親戚が相続。

敷地に問題がありました。

もともと1宅地を分割して分譲した土地。

その時、造成業者が、解体した家屋の廃棄物を地中に埋めた、との事。

地中の数十センチ分がスカスカ。

「家が傾いているの、見て分るでしょう。我家は欠陥住宅よ。」

そう言われなければ、気がつきません。

「お隣さん(空家)も、何回も門を換えたのよ。

ずれて閉まらなくなるからね。」

「その造成業者はどうしました?」

「とっくに無いわよ。」

「天罰ですね。」

「人罰よ。世間が許さないもの。」




隣が古いアパートです。

南米人が入居している、とのこと。

「今(昼間)は静かよ。

皆、働きに出てるから。

夜が大変。

普通の会話が大声なの。

家の内も外も関係ないのね。

うっるさいわよ〜〜〜〜〜

11時過ぎてもうるさい時は警察に来てもらいようにしているの。

お宅、業者さんだから、私の言った事、適当に判断して(お客様に)話してよ。」

きさくで、人柄は良い人間性。

「そうですか。

貴重な情報、ありがとうございました。

私は全部話しますよ。」

(人罰が怖いです。)



アー、聞いてよかった







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開札結果2



今週は、入札した4件の開札がありました。

千葉地裁、小田原支部、相模原支部(2件)です。

結果は、・・・・・・全てボウル。

ホアボールなのに、出塁できないのが辛い。

ただ、それまでの一切を考えさせられる環境に置かれます。

これは、感謝です。

その意味では、出塁。

相撲や、他の競技と同じ。

「負けて覚える相撲かな」

幅広い意味で、勝つための考え方を再検討。

(最近は「再検討ばっかり。」、という現実は痛いです。)

ただ、競売は、

安く購入できなければ(参加する)意味がありません。

これは、(一部の物件を除けば)絶対的な要素でしょう。

。。。。。。。。。。

昨日今日で、

横浜、川崎、横須賀、相模原の各裁判所の開札結果を、

ひとつひとつ見ました。

暫く無かった「特別売却」物件が出てきました。

そろそろ競売ブーム衰退の序曲の始まりかしら。

ブーム衰退は、引き潮と同じです。

引き潮は、手掴みで貝がひろえる状態。

そうなるまでは、まだまだ時間がかかるでしょう。

でも、前にもあったんですよ、そういう時が。

絶えず、海岸に立っていないと、見えない現象です。

ま、じっくり待ちます、待ちましょう。

いずれ、そうなりましたら、このブログでお知らせしたいですね。

出来るかな?

でも、管理人の人間性では、

ひっそりシコシコ一人で稼いだりする可能性は充分にありますが・・。

フッ、フッ、フッ。







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競売物件で、銀行ローンを利用できますか?3





このご質問も多いです。

競売物件を主催する法律のなかで、ローンを利用できるシステムがあります。

ただし、都市銀行の殆どは、そのシステムの利用を拒絶しています。

エンドユーザーが相談にいっても門前払いと思ったほうが良いでしょう。


地方銀行、信用金庫、信用組合のほうが相談にのってくれる所が多いです。

少なくとも、都銀よりは頼りになります。

弊社の場合でも、エンドユーザーの方が都市銀行を利用した、という例はありません。


競売で、収益用物件の(ローン利用での)購入を検討される方は、

自己資金が、購入金額の半分以上は持っていないと大変のようです。



マイホーム購入で相談に行く場合、次の場合は難しいです。

第三者占有、建蔽率等超過の違反物件、道路に問題点がある場合等・・・。


金融機関利用して、競売物件購入を検討される場合、充分な注意が必要です。

落札後、融資不可、となり、

残代金は納付できなくなった場合、

既に振り込んだ保証金は没収されてしまいます。


更に、代金納付をしなかった買受人は、

ペナルティとして、

その物件が再競売となった時、入札に参加は出来ません。

(これは、現在ではあまり意味のない規則となっています。)






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「田舎暮らし」で思うこと。


競売物件で田舎暮らしを目指す方に一言。


テレビなどで、田舎暮らしのノンビリを放映しています。

いいなあ。

でもね、ちょっと待ってください。

人間関係については放映していません。

放映できない、というのが事実でしょう。

タレントさんなど有名人の田舎暮らしは、うまくいっているようです。

迎える田舎の人は、旧知の感じでしょう。

タレントさんは、どこでもチヤホヤされます。

でもね、一般の人は大変なケースもあるようです。

なかなか受け入れられず、苦労、苦労、苦労・・・。

受け入れる方だって、簡単に、ハイドウゾ、とはいかないでしょう。

どんな人か、知らないのです。

習慣、考え方も違うでしょう。



でも、とっておきの良いところの情報がありますよ。

私はそう思い込んでいます。

栃木県の大田原市。

「転勤なんかで、一度ここで生活すると、定年後、戻ってくる方が多いです。

人情と風光明媚が良いようなんですよ。」

そう私に自慢していた巨漢の司法書士さんがいました。

一、二度登記をお願いしただけの縁で、わざわざ私の結婚式に、遠方から出てくれました。

義理固い、誠実なお人柄です。

5〜6年後、その方は、大田原市長選に立候補。

びっくりしました。

大変失礼な言い方ですが、知名度、お金、いわゆるバックは全くゼロ。

自民党超大物議員の地盤での反乱です。

大田原をもっと良い街にしたい、という一念だったのでしょう。

当選してしまったのです。

「本当に手弁当だけの戦いでした。」とは奥さんの話。

数々の改革を手がけた模様。

時折、新聞、テレビで活躍が小さく報道。

私たち夫婦は、それを見つけては、喜んでいます。

30年ほど会ってはいませんが。

おそらく、30年前より、もっと住みやすい街になっていると思います。

きっと、都会からの移住者にも、温かいと思います。

その方は「千保 一夫」さんと言います。

まだ、市長です。







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開札期日に行って来ました。

昨日は、開札期日に行って来ました。


珍しいことが2件。

 ∨/佑入札書に代表者名を記載せず、トップだったにも係らず、失格。

  あーッ惜しい。


◆∈嚢皺素禺申出人が二人。

  ¥350万でした。

  二人とも不出頭です。

  再入札が出来ません。

  執行官がくじ引きで決定。

  なぜ、端数をつけないのでしょう。

例えば、350万9999円とでもしておけば、

  トップ当選していたのに・・・。

  因みに、一人だけ出頭していた場合、その方が再入札に参加できます。

  









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立退料について・・雑感



立退料につきましては、ここ←でも記載しています。



以前、地方の会員様のコンサルをさせてもらった時のこと。

そこは、土地付一戸建の落札価額が\100万円台なんていう場合も結構あるようです。

会員様が落札した物件の写真がきました。

3DKでまあまあ。

近所の業者の話では、リメイクして¥5万円なら借り手がいるとのこと。

債務者が住んでいます。

さあて、ここで、ちょっと困りました。

私は、基本的には立退料を払って退去してもらう方針です。

その額が問題です。

落札価額¥1500万の物件に対して¥40万の引越料ならまあまあ。

落札価額¥150万の物件に対して¥40万では、・・ウーン・・。

投資用物件としては、利回りが全く違ってきます。

首都圏の感覚を押し付ける訳には行かないようです。

・・・・・・・・・

会員様に引渡命令の申立をしてもらいました。

ここの裁判所(支部)では、「引渡命令の申し立て」は、久しぶりのようです。

(引渡命令につきましては、ここに記載しています。)

判決が債務者に送達されました。

何日かして、訪問した処、既に引越しをしておりました。

近所に鍵を預けていました。

・・・・・・・・・

複雑な気持ちで、会員様に、

「良かったですねえ。」

受話器を置きました。

「フーッ、」

フーッ、という呼吸は、

「何とかケリはついたけれども、??????」の部分の

「??????」にあたるようです。




会員制について

姉妹編HP

競売物件のサイトです。

裁判所の競売物件購入についての、私のホームページです。

参考になるかも知れません。
お暇でしたら、一度、覘いてみていただけますと、ありがたいです。

私の30数年間の実務経験をベースに作成しました。
但し、主にマイホーム主体ですが、投資用マンション等についても、記載しました。

今、投資用物件は大ブームですが、要注意です。
良く選択しませんと、ババを掴まされる、なんて事態も予想されます。
目先の利回りよりも、継続的な収入をポイントに選ぶべきでしょう。

住宅は、余っています。

借り手が物件を選ぶ時代です。
借り手の目線で選択しませんと、いつまでも空家、借金だけが増えていく、そして「競売」なんて事態になりかねません。

実際にいくらでも例があります。

不動産も、いろいろな形で「ブーム」がきます。
本当に「ブーム」で得をする人は、皆が「ブーム」かな、と思い始めた時は、手を引いている場合が結構多いようです。





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chiba30

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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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