裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

現地調査のポイント

今日は余談です(その13)・・競売とネット利用について。



平成24年10月、

全国の裁判所の競売情報のインターネット導入がおわりました。

ホームページアドレスは、

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/です。

タイトルはBITですので、

「ビット」と言っています。

BITのアクセス数は、平成25年で、月75万件を超え、

三点セットのダウンロード数は、

平成25年、月92万件を超えています。

たいへんな件数です。

おかげで、裁判所は、どこの閲覧室もガラガラ。


ただ、ネットでの三点セット閲覧は、

資料の中に出てくる個人名は、黒線で消され、

代わりにアルフアベットでの表記です。

黒線部分の具体名が、謄本で分る場合もありますが、

破産管財人、相続財産管理人などの記載があれば、

また、沢山のアルフアベットが出てくる場合などの時、

神奈川県内でしたら、私は裁判所に出向くことにしています。

裁判所備え付けの三点セットは、個人名が消されていません。

具体名が確認できます。

そのうえで、ネットで、その名前を検索、

何らかの情報があれば、得るようにしています。

債務者が法人の場合は、

或いは、債権者が法人の場合で見慣れない名前の時、

まず、会社名を検索して、そこの情報をえるようにしています。

どうも、自分なりに納得のいかないときは、

法人の登記簿をネットで取得してチェック、

役員は検索してみます。


業者専用のホームページで、取引事例などは必ず検索。


過日、大学関係者と話す機会がありました。

今の学生の傾向は、研究課題をネットで調べる方が多いようです。

そこまでの情報で、課題をまとめてしまうレポートが多いとか。

なにか物足りません。

ネットで得た情報が必ずしも正しいものばかりとは限りません。

その辺の突っ込み不足が、教える側としては不満、

そこをどうやって更に深い研究を自分からするようになるか、

その指導方法を模索中とか。


そうか、ネット検索結果で足れり、としてはまずいんだ。

やっぱり現地での聞き込み調査は必要だなあ。

そういえば、テレビドラマでの記憶、

「伝説の刑事の情報収集」も足だった。

原始的な方法でも、

人に頼らず、自分の足で集めた情報が貴重なんだ。

ふと、そんな事を感じたひとときでした。




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今年初めての現地調査



今年初めての現地調査に行ってきました。

最寄駅まで徒歩約12〜13分の木造アパートです。

築年数は10年未満。

三点セットでは、6戸のうち、4戸が入居しています。

現地調査をしますと、

現況調査報告書では入居中の部屋が空家になっていることが結構あります。



現地到着。

6戸の玄関ドアとご対面。

表札のつもりなのか、

ポストの縁やのぞき穴の下に張り付けられた紙に記載された氏名は、

三点セット記載の氏名とおなじです。


一戸一戸、ドアの上にくっついている電気メーターを見上げます。

一所帯、クルクル回っています。

在室?

チャイムを押します。

応答がありません。

数回押しましたが、応答がありません。

いろんな訪問者で応対に疲れて、面倒になったのかもしれません。

まッ、いいや。



他の入居中の3部屋のメーターをみます。

ゆっくりゆっくりメッターが回っています。

留守のようです。

ドアの下方についたポストの中をみます。

カラッポです。

空き室の2部屋は、チラシがつまっています。

メーターは止まっています。


隣家は普通の住宅です。

訪問してみます。

昼近い時間帯ですから、居るのは奥さんとお年寄りでしょう。

入居者の情報収集です。

常識人なら良いのですが、アウトローの類では面倒です。

両隣りともお年寄りがいました。


沢山見に来てますよ。

入っている人?

まあ、普通の人でしょうね。

喋ったことはないので、見た感じだが・・。


いえいえ、そういう情報がほしいのです。

ありがとうございました。


現場での調査時間約20分。

慣れませんと、誰かに声をかけられたらどうしよう?

ドキドキしたりします。

考えようです。

情報収集の良い機会です。

その時は、ニコニコしながら色々聞いちゃいましょう。


賃貸専門の友人業者が言っていました。

この地域は、いいとこ徒歩6〜7分くらいまでだよ。

10分以上かかると、一度空いたら次埋まるまでかったるいぞ。

第一、お客さんが見に行ってくれない。


ハア〜〜、そういう地域なんだ。


空家問題がテレビで特集を組まれたりしています。

ババ引きにならないよう、

そのアドバイス、有難く受けたまわります。



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現地調査での気付き。


現地調査に行き、一戸建を訪問。

物件の前に立った業者は、

留守かどうか何となくわかる場合が多いです。

ムッ、留守のように見えるけれど、誰かいるな。

玄関わきのインターホーンのボタンをおします。

・・・・・・あれ・・・・・・またおします。

・・・・・・うんとも反応しません。

電源が切れてるようです。


今度は、◎◇さ〜〜ん、と呼びます。

シンとしています。

返事がありません。

でも、

たしかに居ます!


謄本の内容とあわせてですが、

こんな場合は、任意売却がすすんでいるかも・・・。
(一応、近隣で聞き込みはしてから帰ります。)

そうして、

任意売却が成功すれば、その物件は「取下げ」となります。

入札した物件の「取下げ」は、残念ですが、仕方のない所です。


大半は、業者が、

何カ月も前から、所有者・債権者に接触して、

任意売却をすすめての結果でしょう。

とにかく、良い物件が競売にかかりますと、

任意売却をすすめる案内状が数十通以上、

営業マンの訪問も、時間を問わず何十です。

所有者はたまりません。

でも、夜討朝がけで所有者と接触を持ち、

やっと商談のチャンスをつかんだ業者も心配でしょう。

折角すすめた商談が、

他社に、いつひっくり返されるか?

セールストークの中で、

いろいろと防御策をたてている筈です。


昔から取られている、わかりやすい防御策の一つ。

その第一歩は、所有者宛の情報ルートの遮断、

他社との面談はカット。

これが、今日の現場での状況、

インターホーンは不通にしておき、

とにかく他社との面談は一切させないようにしておきます。


ただ、こういう物件が「取下げ」になっていず、

残っている場合もありました。

何か支障がおこり、うまく運ばなかったのでしょう。

「取下げ」かな、と思っても、

札締切日に残っていれば、入札だけはしておきたいものです。



なかには、

うるさいなあ、次から次と、余計なお世話だ、

と、単に面倒がって、なるようになれ、

不貞腐れて、インターホーンは切ってしまい、

誰が来ても居留守、

面談を拒む所有者もいます。

そういえば、こんな所有者がいました。

落札者の提案にも一切回答せず、完全無視。

仕方ありません、強制執行の、まず催告。

これも全く無視。

いよいよ断行という日の前日夕方、初めて連絡してきました。

主人の非礼を詫びた奥さんは泣きながら、

あと1週間位待てないか、でしたが、もう遅かった。

余計な出費と後味の悪さは、

誰だってなんですけど!!!!




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売却許可決定の取消の申立―――◆ΑΑΠ豢伴圓隆響

前回の続きです。


明渡交渉を始める時期についてのお話です。

明渡交渉の窓口が弁護士さんの場合、殆どの先生は、

所有権を取得(代金納付手続終了)してから話合いましょう、

或いは、

貴社に所有権移転登記されてから話合いましょう、という回答です。

これは正論です。


では、買受人としまして、それまで何もしないでいいものでしょうか。

考えさせられました。

欠陥住宅の超ひどい、今回のような状況が、代金納付後判明したらどうでしょう。

競売の法律の枠内での(本訴に比べての)スピード対応はできません。

時間とお金を費消する訴訟を提起して対処するか、

何もしないで(=出来ないで)泣き寝入りするか、です。

訴訟提起にかかる費用と時間、精神的負担は相当です。

やはり、代金納付手続き終了前に、

買受人として、

何らかの形で物件に接触しておくべき、と思いました。


例えば落札土地を測量するなど、所有者でもないのにとんでもない、という意見があります。

でもですよ、

測量した結果、仮に面積が半分だったら、その時期が売却許可決定が確定したあとでも

代金納付前でしたら、「売却許可決定の取消の申立」で主張ができます。

落札を白紙に戻して、保証金を返還して欲しい、という申立です。

可能性ですが、多分、この場合の主張は通るような気がします。

勿論、測量代の出費は痛いですが、代金納付したあとで分るよりは少ない損失ですみます。

以前お話しましたが、事故物件の場合なども困ります。

私がコンサルさせて頂いた物件で、「売却許可決定の取消の申立」は今回が初めての経験でした。

今回の落札者のAさんが書記官にこの事実を訴えた時も、

書式の雛形をやっと探して「なんせ滅多に無い事だから」と言ったそうです。


今回のまとめ:

弁護士さんは法律を順守することからスタート(当然です)しますが、

我々は、所有権取得前に、可能な範囲で、まず自分の財産を守る為の予備行動をスタートさせるべきだなあ。

これ、実感!!!です。



明渡交渉につきましての私見はここをクリックして下さい。


以下、このブログの参考記事です。


落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項

落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合






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売却許可決定の取消の申立―――



過日、私がコンサルタントをさせて頂いている業者のAさんから連絡。


落札した物件があまりに欠陥がひどいので、代金納付はしません。

保証金(約200万円)は没収されますが、仕方ない。

諦めます。

代金全額を納付して大損するよりも良いです、という内容。


物件は3階建てのマンションの1階部分で、空家です。

残置物はありません。

Aさん、売却許可決定が確定したので、所有者に接触。

鍵を借り、室内点検。

室内に入った瞬間、なんだこれは?

床がブヨブヨです。

根太と床が乖離している為のブヨブヨ感ではありません。

Aさん、長年建築に携わっていましたので、その感触の違いはすぐ分ります。

地下収納庫があったので、籠を取り外して地下内部を覗きました。

ビックリしました。

専門的な解説はひかえますが、

土台部分は、今まで見たこともないような、全くひどい欠陥、欠陥、欠陥の集合体。

よくテレビが呆れつつ写す欠陥住宅の土台部分をはるかにしのぎます。

ところが、評価書、現況調査報告書には、その欠陥についての記載が全くありません。

評価書で、壁、床の張替えが必要、という記載だけです。

業者の良心として、このまま、こんな欠陥住宅を販売はできません。

マンションの土台を全面修復する必要があります。

欠陥部分には共用部分が含まれています。

共用部分は単独で手を加えることはできません。

他の共有者の同意を要します。

そんな工事が簡単に可能かどうか。

技術的な面のほか、他の共有者の経済的状況もかかわってきます。

仮に、長い時間をかけて同意を得たとしても、費用は莫大です。

そういう面に詳しい工務店に見積をして貰って、その金額に兎に角ビックリ。

それで、代金不納付=保証金の放棄、という結論になったわけです。


私、

ダメ元で、「売却許可決定の取消の申立」をしてみたら、と提案しました。

物件に形容できない程の欠陥が見つかりましたので、

入札を白紙に戻して保証金を返還して欲しい、と訴えるのです。

但し、申立てても、認められる可能性は非常に低いので、

「ダメ元」位の気持ちでやらないと、あとでガックリですよ。

競売物件は、瑕疵は買受人負担、というのが原則ですから。


まず、地下部分の写真をもって、裁判所で相談したら如何。

そうして、書記官の反応を見、意見を聞きながら、

必要な資料など揃えて、正式に取消の申立をしませんか。


結果、Aさんの懸命の努力で、この申立は、裁判所が認めてくれました。

保証金は返還されました。

「売却許可決定の取消の申立」を提案した私が驚きました。

非常に珍しい事例ですが、それだけ欠陥が例を見ないひどい状況だったとも言えます。


この事例に接して、つくづく感じたことがあります。

次回、お話させて頂きます。



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落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項


今日のお話は、

物件内で自殺など事故死があったとしても、

転売目的ではないし、そんなことは 気にしないさ、という方には無縁な話です。


事故死の起きた物件には関わりたくない、というのが、普通の感覚でしょう。

その為には、事前調査でのチェックが大切です。

マンション一戸建を問わず、(特に空家は)必ず調べておきたいものです。

私は、現地調査に行った時、所有者の情報は隣家などで聞いてみます。


大分以前、ある信用調査会社のベテランさんの一言。

「一番聞きたいことはさりげなく、

聞かれた相手が聞かれた事を覚えていないような、

さりげない聞き方がいいんだよ。」


私の経験で、こんな例がありました。

「あー、ご主人死にましたよ。」

「死んだ、自殺ですか。」

「いえいえ、たしかガンだったかなあ。市民病院で亡くなりましたけど。」

これは事故死とはいえないでしょう。


実際、所有者が競売物件から数百メーター離れた山林で自殺した事例では、

買受人が売却許可決定の取消を求めましたが、

民事執行法第75条の類推適用はできないとし、

取消は認められませんでした。(仙台高裁決平8、3,5)


お隣近所が留守で情報がとれない、という場合も少なくありません。

ご近所さんの苗字をメモしておき、

事務所に戻り、104番で住所と苗字から電話番号を調べます。

あれば電話しますが、最近は登録していない家も結構あります。


たまに、ネット上で所有者の情報がとれる場合もあります。


とにかく、?を感じたら、やれることは全てやってみます。

それでも分からなければ、

最終的には、資料、現地等を総合しての勘で判断をしています。

ただ、私がテリトリーとしています(横浜地裁を中心とした)神奈川県は、

その面での執行官の調査はしっかりしているなあ、という印象をもっています。



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土地選びは地盤が大切・・地震対策


仙台の姉からお歳暮が届きました。

お礼の電話をして、久しぶりに話しました。

私が、毎日夕方5時からはアルコールタイム、と言ったら、

3,11の仮設住宅にもそういう人が多い、と言います。

身内が流され家族が無い、仕事も無い、飲むしか無い・・

思わず、グッときました。

単なる飲兵衛の管理人とは大違い!


競売にあった男女と同じだあ。

殆どの男はいつまでも立ち上がれない。

女は、過去にとらわれても、

それ以上の新しいエネルギーで前を向いて活きていきます。

底力の差?!


一昨日の地震、津波の話をしますと、

3,11を経験しているので、

あんな程度は、どうってことないさ。


今、管理人の自宅の屋根、軒下、外壁塗装、など修理の真っ最中です。


我が家について、今回判明した事実があります。

手抜きと言うか、

メチャクチャの建築物、という事が分りました。


修理を頼んでいる、非常に親しい工務店社長が、

滅多に見せない表情で、

遠慮がちに言うには、

「千葉さん、本当に言い難いけれど、この建物はプロの仕事とは思えない。」

そうして、高所恐怖症の私に代わって、

携帯で撮った写真を色々見せてくれました。

この社長とは長い付合いですが、

今まで、人のやった建築にケチをつけるのを聞いたことがありません。

今回初めてです。

極めて大雑把、こだわらないズボラな私の性格を知っていますので、

話しても大丈夫、と踏んだのでしょう。


そんな事を姉に話しました処、

姉曰く、3,11の経験者としてのアドバイス、

「地盤だよ、とにかく地盤がしっかりしていれば、

重雄(管理人の本名です)の家が相当ヤワでも

そんな事は問題ない、大丈夫だよ。

つぶれる時は潰れるから、ハッハッハッ・・。」

楽しそうに笑いました。

相変わらず、弟想いの優しい姉です。

そうして、

地盤が弱いと、立派な建物でもダメになった例は多いと、

励まして?くれました。


例えば、田んぼなどの埋立地は?のようです。

地元の人は知っていいますが、

県外から来た人が知らずに買い、甚大な被害にあった、

そういう人が多いといいます。


なるほど、なるほど、

業者として、

これからの土地選びの基準として、

「地盤」についての重要性は、

結構、強烈に胸に突き刺さりました。


大きな災害から「建物」を守るのは「地盤」

あれ、この「建物」の部分を、

「人生」とか「ビジネス」とか置き換えても同じかな!


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現地調査での判断・・そしてどんでん返し!



現地調査に行ってきました。

一戸建です。

現況調査報告書では、所有者が居住しています。

記載事項の雰囲気から、どうも、男性の独り住まいのようです。

最近よくあるケースかな。

奥さんと子供はとっくに転居、夫だけの単身生活。


現地です。

あれ、誰も住んでいないようです。

表札がありません。

インターホンを押しました。

全く作動しません。

電気は切られています。


家を一周しました。

壁に取り付けられた配線は切断されています。

窓にはカーテンが下がり、中は覘けません。


ポストがあります。

蓋をあけました。

チラシがびっしり詰っていいました。

なかに、郵便物がまじっています。

完全に空家です。

それらの状況を見て、「取下げ」はないだろう、とふみました。

近所の聞き込みでの転居先情報は得られませんでした。


私の感覚では、

買受人(=落札者)にとっては、所有者が住んでる方が良いのです。

家は傷みませんし、明渡の話もできます。


この家の処理は、時間がかかるかも。

勝手に開錠して、もし、室内に残置物があり、

後日トラブっても困ります。

絶対にトラブらない、と断言はできません。

落札できたら、セオリー通り、すすめるしかありません。

ちょっと面倒か?

まッ、とにかく入札して、あとは落ちてから考えよう。


しかし、その物件は入札締切日数日前に「取下げ」となっていました。

「取下げ」の大半は、任意売却で処理されています。

この物件も、謄本上では任意売却の可能性が大。

でも、現地の状況から「取下げ」はないだろうと判断した私の推察は、大間違い。


やられた!

完全な敗北です。

任意売却をすすめた業者の完勝です。

現場の状況は、任意売却の可能性の匂いを消していました。

配線が切られていたり、ポストにはチラシと一緒に郵便物を溢れるほど残していたり・・・。

これで、その業者は、自分が進めている任意売却を邪魔されないように防御したのかな。

うらをかかれたあぁぁぁぁぁ〜〜〜〜!

でも何故か、結構サバサバしている自分を発見。

自分の未熟さが原因ですからね。




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初心者の方の現場での注意事項、その他の雑感など。




普通、住い探しは、必ず現地を見ます。

競売に慣れない初心者のかたは、競売物件現地でなにを見ればよいのでしょう。

まず、絶対に日当たり。

次に環境を見、漂う雰囲気を感じます。

不動産も相性があるように思っています。

それは、見る方が感じることです。

ここまでは、普通の不動産市場での物件探しと同じです。


競売物件に関しては、次の事に注意しましょう。

住んでいる人がどんな人か、見える現象で推測します。

常識人かどうか、

常識人なら、立退きの話合も抵抗なくいく可能性が高いでしょう。

初心者の方は、落札後は立退きがうまくいくかどうかで、頭がいっぱいのようです。


玄関を見ます。

貼付シールがありますか。

私はNHKのシールをみますと、それだけでUターンしてしまう位です。

住人は常識をわきまえていると思ってしまいます。

ほかに白蟻消毒や赤十字など、これらもそれに準じます。
(シールがないから非常識、というのではありません・・念の為。)


表札も見てみましょう。

子供の名前を含めて、家族全員の氏名が書いてある表札があります。

フェンスに花が飾ってあったり、

庭に盆栽の棚が並んでいたりするのを見ますと、

暖かい家庭なんだなあ、きっと。


立退き交渉はスムーズにいくな、と思いこんでしまいます。


現場ではありませんが、マンションの管理費の滞納状況は結構参考になります。

1年以上滞納している人、案外、室内は荒れていたりします。

(男児がいれば、マンションでも一戸建でも、傷みはひどいかも・・。)

半年位の滞納は、差押えの前後から滞納が始まった人です。

まあ、普通です。

こういう人は、結構簡単な交渉で終わりそうです。


業者は、いざとなったら強制執行で処理できる、という頭があります。

そのくせ、強制執行はめったにないさ、  な〜〜に、ちょっと話せば出ていくものさ。

結構軽い気持ちで臨んでいるでしょうね。

現地では、商品価値としてどうかな、という観点を主にして見ています。

業者はこれでよいと思います。


一般の方にとっては、とにかくスムーズに出て行ってもらいたい。

強制執行などは、聞いただけでも大事件の印象です。

そんな事態は避けたいもの。

その為には、所有者のチョットした情報をこまめに集めて総合的に判断することです。


立退(明渡)交渉は、素人には難しい、と言われています。

たしかに、そういう状況もあるでしょう。

でもね、入札前に集めた情報から推察して、やればできる場合も結構あります。

相手だって初めての経験、という方が大半です。

初心者どうし、お互いにハラハラドキドキ、いつの間にか終わっていた、なんてことも・・・。


時間的に余裕のない方、

慣れないことはしない主義の方、

交渉ごとが大嫌いな方、

職業柄、社会的立場上、交渉の当事者になるのが不都合な方、

交渉が弱い者いじめみたいで、気がすすまない方、

これらの方々は、

悩まず、専門家にまかせたほうがよいでしょう。




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現地調査・・空家のポストを見てのちょっとした注意。


三点セットの「現況調査報告書」では、居住者がいました。

調査に行ったら、どうも空家のようだ、という場合があります。

その時、ちょっと注意しておきたい確認事項があります。

一戸建で、敷地内に入ってポストの中身が見みられる場合です。

チラシ等がポストから溢れている事があります。

これを見て、あー、やっぱり空家だ、で帰ってくるのは勿体ないです。

チラシ等の中を見て下さい。

郵便物が混じっているかどうか、チェックします。

溢れたチラシの中に郵便物がない場合、所有者は転居先を郵便局に届けているのでしょう。

引渡命令は送達されるでしょう。

或いは、所有者が来てポストを確認、郵便物だけ抜き取っていった、という事もあるかもしれません。
(管理人の経験では、このような状況では、チラシも整理されてありませんが・・。)

空家かどうか不明の時は、できる範囲で、電気・ガスメーターのチェックはしておきたい作業です。


引渡命令の送達を受領しない債務者に対して、裁判所が「付郵便送達」をする時、事前に買受人に求める「上申書・調査報告書」は、表札の有無、電気、・ガスメーターの作動状況、郵便受けの状況、近隣の聞き込み情報の記載欄があります。

可能な限り、調べておきましょう。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


この場合の「付郵便送達」とは、特別送達された引渡命令を、そこに住んでいる債務者が受け取らないので、裁判所が付郵便送達をすることで、その発送時に債務者が受領した事となる送達方法です。

発送から1週間経過して、執行抗告がでなければ、引渡命令は確定します。

強制執行の申立が可能となります。




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現地調査の前の下調べ



物件の現地調査に行く場合、

資料から所有者等の情報集めの下調べをします。


謄本は、一戸建の場合は建物だけ、共同担保目録付をとります。

現段階では、土地は取りません。

これは、長年の習慣です。

今は殆どありませんが、妨害行為は建物に細工して謄本に反映させるからです。


所有者名等をインターネットで検索します。

所有者が数年以上前の詐欺事件の犯人だった事があります。


差押債権者が個人でしたら、電話を調べ、分れば連絡をします。

色々、所有者についての情報が聞ける場合があります。


所有者が法人の場合、必ず法人の登記簿はチェックします。

法人・代表者をネットでチェック。

法人の電話が分れば、電話します。

繋がらない場合もありますが、それも情報。


三点セットには記載がありませんでしたが、破産手続き中だった、なんて事もありました。

こんな下調べを予めしておき、現地に向かいます。


とにかく、競売の調査は地味な作業の積重ね。

コツコツコツコツやっていくしかないようです。



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現地調査・・誰でもできます。



暫くぶりに、一戸建ての調査です。

住宅がたてこんんでいる現地に到着。

どこに車をとめようか、

暫く現地付近をグルグル。

やっと停めて、物件へ。

見た瞬間、留守かあ。

玄関ドアの貼付ラベルは普通の感じです。

念のため、インターホンを押します。

応答なし。

両隣の家も留守。

ここ数軒は、築年数が比較的新しいです。

こういう場合は、共稼ぎが多いです。

仕方がない。

物件の裏側に回りました。

住宅が並んでいます。

丁度、郵便配達員が小荷物を届けている家があります。

「すみませ〜〜ん。」

私は、ニコニコ笑顔をつくります。

奥さんと話す事ができました。

「あそこの家が売りにでてまして、

欲しい人がいます。

どんな人が住んでいるのか、

気にしていまして・・。」

物件から少し離れていますので、

「競売」とは言いません。

債務者についての若干の情報を得ました。

両隣の家ですと、

競売になっている、というのは殆ど知っています。

奥さんと面談できれば、持参した三点セットを見せます。

売却基準価額を見て、

「んまあ、こんな値段なの!」

一瞬ガックリ。

そこで、ホロー。

会話の糸口とします。

まッ、こんな感じです。

ちょっと慣れれば、誰でもできます。

三点セットの現況調査報告書に書かれている事以外にも

相手の情報は出来れば知っていたほうが良いです。



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現地調査です。


町田市の、バブルの頃分譲された高級住宅街の一角。

三点セットによれば、空家。

所有者婦人は数年前に死亡。

家財は残置されています。

気になるのは、所有者の死に方。

これだけは絶対に確認します。

事故(室内で自殺など)物件は避けなければ・・。


私は、空家は色々と情報を集める習性があります。

所有者居住の物件は、玄関だけ見て、

ユーターン、なんて場合が結構ありますが。


。。。。。。。。現地到着。。。。。。。。


近隣での聞き込み開始。

チャイムを押し、用件を告げます。


「ちょっとお待ちください。」


所有者は病死であり、病院で死亡していました。

あまり近所付合いはなく、詳細は分らないようです。

今も、たまに、娘さんが訪れています。

そのほか、色々と街の様子などを聞きます。


話を聞きながら、心が落着いてきましたので、

丁重にお礼をして、調査終了。




現地調査・・一戸建




数日前、一戸建てを見て来ました。

駅からちょっと距離があります。

どうかなあ?


私の車はカーナビがありません。

地図を頼りに、現地付近に着きました。

車からおり、探します。

私、この作業が好きです。

楽しんでます。

カーナビで、一発で現地到着、なんて、味もそっけもない・・・。
(この感覚、やはり高齢者?)

ありました、表札を確認、。

玄関を見ます。

ドアの貼付ラベルを見ます。

普通の家庭のようです。

庭の手入れが良いです。

こりゃあ、任意売却の線もあるかも・・。

門柱のインターホンを押します。

ダメ、なりません、線を切っています。

やっと、競売物件の雰囲気です。

地域、物件にもよるでしょうが、「差押」がついてからは訪問者が何十人の処も・・。

いい加減、嫌になるでしょう。

まッ、仕方ないか。

とりあえず、チェックだけでも・・。

敷地内にはいり、玄関ドアを開けてみます。

なんと、ドアが開きました。

室内の雰囲気は静かです。

全く掃除をしていない感じの乱雑さ。


「すみませ〜〜ん。Aさ〜〜〜〜ん。」


少し大きな声で呼んでみました。

・・・・・。

全く応答なし。

気配がありません。

・・・・・・

この物件の調査は、これで終わりです

私の中で、

【もっと調べたら?】

という声がおこりませんでしたので。

普通は、この程度の調査です。

誰でもできます。


ただ、物件によっては、

【もう帰ろう】

という気分にならない場合があります。

その時は、物件周辺をうろついています。

聞き込みもします。

結構、必要な情報を得てから、

【もういいよ。】

感覚が、調査終了のタイミングを教えてくれます。













ご質問・・賃借人がどんな人か調べる方法は?



◎リエ様のご相談

はじめまして!
最近競売物件に興味を持っています。

私が狙っている競売物件は、賃借人が入居している築浅物件です。

投資用として考えています。

ただ、どのような人が住んでいるかが詳しくわからないので少し不安です。

このような物件を落札するにはどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?

落札する前に管理会社に疑問点を質問しても良いのでしょうか?


◎管理人の回答


管理会社があるのであれば、そこに聞いてみるのも一法でしょう。

その管理会社が、信用がおければ、入居審査はしっかりしているでしょう。

ただ、管理会社の信用判定は、一般の方には少し難しいかも。

管理会社を直接訪問してみたり、電話をかけてみて、良い印象かどうか、なども一つの判断基準になるかも知れません。

しかし、管理会社(あるいはそこの関連)が入札を検討している事もあり、その時は藪蛇、なんてこともあるかも知れません。


現況調査報告書をじっくり見て、執行官に対する態度やそのほかが読み取れれば、そこから管理会社と賃借人について何らかの情報が得られるかもしれません。


又、休みの日に物件の一戸一戸を訪問して、情報を得る、という事も考えられます。


以上、普段やっている事を羅列しいてみましたが、取止めのない内容になってしまいました。

多少でも参考になれば嬉しいのですが。


窪田 徹郎氏の回答です。


どんな人かは、受け取る側との関係で、仮に、逢ったとしてもわからないのではないでしようか ?

通常の賃貸では家主さんが借りたいと云う人と逢ってから貸す、と云うようなことを聞いたことありますが、競売の場合は不可能です。

管理会社や近隣で聞いたとしても、好みなどわからないでしよう。

買った後で判断し、貸したくないなら引渡命令等の手続きしてはどうでしよう。

「どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?」といいますが、何をどのように気をつけたとしても、人は10人10いろですから、気をつけようがないと思います。





ご質問・・事前調査について



◎自称「初心者」の方からのご相談

>はじめまして。

競売にこれからチャレンジしようと思っている者です。

事前調査ですが、どういった事を主に聞き込んだ方がいいのでしょうか?

自殺があったかどうかなど、近所の人は教えてくれないイメージがあります。

それと、私服で聞き込むのはどう思われますか?

全くの素人ですが、どうかお時間ある時にでもコメント頂けると幸いです。



◎管理人の回答です。



事前の現地調査もいろんなやり方があると思います。

以下、私流の調査のやり方をお話させて頂きます。


100%完全な調査など、誰にもできません。

できる範囲で聞けば良い、と思っています。


刑事が警察手帳を出して聞くスタイルは想像しないでください。


私服で結構です。

また、聞く時、「上から目線」的言動・態度はしないほうが良いと思います。

あくまで下手。


正直に、聞きたい事を聞けば良いのでは・・。


入札を検討しているが、

物件内で過去に自殺なんかありましたか?

所有者は常識の分る普通人?

寝たきり老人がいたりしませんか?


私の経験では、近所の奥さんなど、結構教えてくれます。


なかには、教えてくれない方がいいます。

気にしない気にしない、

サッサとそこは切り上げます。


ご近所が留守の時は、

名前を控えておき、

夜、電話を調べて聞いたりします。


手前みそで恐縮ですが、私のHPで

http://www.keibai.co.jp/genntitouchousa/index.htm

なども参考になるかも知れません。

頑張ってください。











事前調査はしっかりしましょう。





落札した物件で、所有者が自殺しているのが、判明しました。

現況調査報告書には、全く記載がありません。


これ、代金納付手続き前でしたら、執行手続き内で、救済措置がとられるかも知れません。

分った時点で、即裁判所競売係で相談です。


代金納付手続きが終わり、所有権移転登記されたのち、自殺がわかったら、どうでしょう。

国に対して、損害賠償訴訟をおこして、認められるでしょうか。


これにつきまして、

今年発行の「新民事執行実務No.8」に関連記事が掲載されていました。


二つの裁判例が掲載されています。

ともに、長期間空家であり、相続財産管理人が選定されていました。


(ア)、≪さいたま地判平21・1・30≫(一戸建)

(イ)、≪福岡地判平17・9・13≫(マンション)



現況調査報告書を作成した執行官の注意義務と責任が問われる内容です。

買受人の請求は、共に棄却されました。


(ア)、は、執行官には、積極的な調査義務なし、

(イ)、は、自殺を疑わせる情報や風評がないのに、管理人等から事情聴取すべき義務なし。


転売を目論む業者にとっては、困った問題です。

自用でも、自殺した物件では、普通は、あまり気持ちの良いものではありません。


相続財産管理人は、物件情報を100%把握しているとは限りません。

空家の場合、事前の聞込みが大切なポイントです。


。。。。。。

◎「新民事執行実務」
編集:日本執行官連盟 発行:民事法研究会
発行は年1回、2000円(税別)
業者の方は、サラリとでも見ておくと面白いです。

私が今回の記事で驚いた事。

執行官の前職は書記官とばかり思っていました。
ところがびっくり。
座談会に出席した執行官の先生方の前職は、

銀行員、
不動産鑑定士、
県庁の職員、
法律事務所の事務員
不動産会社の社員
・・・などなど。

一般から採用されていました。
。。。。。。




見おくる勇気




海外在留の日本人Aさん。

私の主催する会員制をご利用。

マイホームとして、田舎の物件を物色。

中部地方に候補物件がでました。

数週間前、三点セットの精査ご依頼です。

精査しました。

特に問題はありません。


ネットで取得したゼンリンの住宅地図で、

物件周辺を見てみます。

典型的な「田舎」風。

住宅の苗字が2種類しかありません。

私は「危険」を感じました。


同じ苗字は、殆ど姻戚関係で繋がっているはず。

その中で、競売にかかった家があったとします。

競売物件の買受人が住もうものなら、大変。

敵視されるのもいいところ。

村八分どころか村十分。

精査報告には、控えめにその辺の危惧を記載しました。


Aさん、外国暮らしが長いようで、

私の危惧はあまり気にならない?

入札期間がせまった時期、

四泊五日で来日予定のメールです。

役所を調べ、現地を見、入札して戻る日程です。


暫くしてメールがきました。

結局、入札はしなかった、というのです。
(私はホッとしました。)

現地調査で接した村人たちの対応にビックリ。

とても住めない、と判断したようです。


私はAさんの「見送った勇気」に拍手をしました。


田舎になるほど、まだまだ競売に対するイメージは悪いです。

都会では考えられない現象ですy。

判官びいきの風潮です。

それを良い、悪いで議論しても仕方がありません。

現実を受け止めて、避けていくのも一法かも。



一戸建ての現地調査の一例



一戸建ての現地調査に行ってきました。


三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。

見た目の印象は重要です。


もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。

入札の競争相手が増えるでしょう。

でも、こういう感覚は、業者感覚かも知れません。


一般の方は、なかなかこうはいかないようです。

もう、自分が落札できたような感覚にひたりつつ、舞い上がってしまうのが普通です。


次は、居住者がどのような人か、のチェックです。

立退きが、話合か、強制執行か、その併用か、の判断材料が欲しいのです。

訪問して、在宅していれば、質問して、話が聞ける時があります。

何人位訪問者が来たか、なにげなく聞いておきます。


今回の物件所有者は、地元出身の建築・不動産業者でした。

高齢のご夫妻二人きりの生活です。

高齢者所有物件は、子供の為の担保提供での競売が結構あります。

今回の競売は、老社長の、人を救う、という男気が原因でした。

面白い人物です。

色々話を聞きました。


平成初期のバブル真っ盛りの頃、ある会合がありました。

地元名士、地元選出の議員等が集まった席で、

「こんな事(バブル)が長く続く筈がない、いずれ地価はさがる!」

暫くの間、変人(馬鹿)扱いをされたといいます。


数字がめっちゃ好きです。

毎月の小遣いは、ミニロトで稼いでいます。

今まで、1等は数回。

ロト6はしないといいます。

600万通りも組合せがあるので、確率が低すぎる、という理由。


この社長、そういえば、非常に気になる事を言っていました。

これからは、個人が、マイホーム以外の不動産を所有するのは大変になる。

よほど厳選しないとね、殆どは、単に負担になるだけだよ。


私は異論あり、です。

従来の不動産活用法以外の方法が必ずあるはずです。

まだ誰も見つけていないだけ、と思っています。


一戸建ての現地調査です。5




カーナビをつけていないので、明細地図片手に現地まで行きます。

このやり方、結構満足しています。

周辺の環境把握に役立っているような・・。


現場に着きましいた。

車があります。

在宅しているのかな?

コンクリートの階段を上って、玄関ドアの前。

ドアの貼付ラベルを自然にチェック。

それにしても、玄関がゴミだらけ、汚い!

これは男性の独り住いの特徴です。

立退きの手紙を出しても、返事をくれる確率は5割以下。

強制執行の催告をして、やっと引っ越す準備を始める類かなあ・・・。


女性がいれば、まず、玄関は掃除して「見てくれの美」を保とうとします。

女性本能でしょう。

洗濯物の干し方ひとつ取っても、男女では大違い。

そのくせ、女性の独り住いの場合の立退交渉は、神経を使います。

一度した約束を平気で破り、新たな要求をしてきます。

それがのめないなら、それはあなたが絶対に悪い、と真剣に思う方がたまあ〜〜〜におります。


チャイムを押しました。

暫く待ちましたが、応答がありません。

まッ、いいか。

そのまま、車に戻りました。

近隣の聞きこみをやろう、という気持ちにはなりません。

落札できたら、あとの流れができていましたので。


物件内の自殺についての雑感






投資用として、ワンルームマンション、1DKなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。

過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。

内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを忘れた、というのです。

横浜地裁管轄物件です。

私は、横浜地裁の、その点の調査はしっかりしているという印象をもっています。

その旨を告げましたが、確実ではありません。

念のため、判例を調べました。

今年1月の判例がありました。

さいたま地裁です。

物件内で自殺の事実があったのに、現況調査報告書にその事実の記載がまったくありませんでした。

買受人が、それについて、損害賠償を求めた事案でした。

裁判では、執行官の調査についての過失は認めていませんでした。

まあ、物件内の自殺事故なんて、滅多には起こりません。

でも、三点セット記載事項を鵜呑みにせず、しっかりした現地調査が大切、という認識を改めてもった次第です。



教訓集・・債務者の言うことは信用しない。5


競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


  
今回は、「債務者の言う事は信用しない。」についてお話させて頂きます。


最初にお断りしておきます。



この文言は、債務者の方が「嘘つき」ということでは絶対にありません




事前調査で、競売にかかった物件を訪問して、債務者所有者に面談した時の心構えについて言っています。

債務者は、不安いっぱい、それこそ毎日悩んでいます。

勝手に訪問して来た第三者が、答えの分からない質問をする場合もあります。

一番触られたくない、「痛み」の部分かもしれません。

適当な返事で追い返してしまおう、と思う方がいても当然です。


そういう場合の会話からでも、債務者の「情報」を読み取れ、と、この諺は言っています。

初めて訪問した人間に、債務者(所有者)が発した言葉に隠された情報を感じ取れ、と教えています。


任意売却の話が進行している場合は、債務者が相談している人から、言動を拘束されている場合もあります。

債務者は、あなた様が訪問する数ヶ月前、

差押されて数日後には、業者が訪問しています。

都内の物件では、数十人(社)の訪問がある、という話も聞いています。

所有者は、沢山の訪問者の応対で疲れています。

中には、神経を逆撫でするような言動の訪問者もいたかもしれません。

面談できれば、相手の人間性をみておけばいいのです。

例えば、訪問しますと、睨んで「帰れ」という人もたまにいます。

それはそれで「情報」です。

立ち退きの交渉に、多少強い態度も必要かなあ、という「情報」の獲得です。

一般の方が訪問して、心配の余り、

『出ていってくれますか?』

等と聞いたりする方がいるようです。

聞きたいお気持ちは分かります。

でも、こういう質問はあまりしないほうが良いでしょう。

そのような質問をされましたら、10人のうち9人までは、不快の念を持ちます。

そうでなくても、追い詰められているのです。

ムッとするでしょう。

心を閉ざしてしまいます。

「銀行と話がつきましたか?」とか、

「色んな人が訪問して大変ですね。あッ、私もその一人ですが・・。」

位に、フワッといくといいのですが・・。



かって、私の現地調査での失敗話。



『競売の話はついていますので競売にはなりません。』

  明るく言い放った奥さん。


別の物件では、


『色々動きましたが、競売で処理するしか方法はありません。』

  うなだれる60歳過ぎの男性。



言葉と雰囲気が一致しています。

私は両方とも信用し、次の行動をとりました。

結果は惨めでした。

債務者の言葉は、全く反対だったのです。

私は地団駄踏んでいました、自分のあさはかさに、です。

やっぱり、諺は活きている!

普段、えらそうなことを言ってる割には、結構ドジのしまくりです、幾つになっても。


教訓集◆Α更地、空家は慎重に調査しよう5





競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。




今回は、「2、更地、空家は慎重に調査しよう」について、お話します。

これは、競売の法律が今より未整備だった頃の教訓です。

今でも一部通用すると思います。

更地、空家は、利害関係人が直接見えません。

誰も居ないのですから。

特に、空家の場合。

調査した時点では、無人だったのに、

入札したあと、行ってみたら誰かが占有しているようだ。

たま〜〜に、こんなケースがあります。

決して、不安をあおるわけではありません。


数週間前にも、同様の相談がありました。

業者の場合、事前調査のとき、資料、現場の様子で、

何となく、リスク、嫌な臭いを感じる場合はあります。

普通のエンドユーザーの入札希望者の方は、

ちょっと、分らないかも知れません。



落札後、そのような事態が発生した場合、

裁判所を通じて処理することです。

方法は、それほど難しくはありません。

話合(金銭提供)での解決は、ドロボーに追い銭、でしょう。


落札後、心配だから鍵だけでも変えておこう、

これは、止めたほうが良いです。

引渡に関して、

簡易手続きで占有者を退去させる引渡命令によっての処理が、

出来なくなる可能性があります。

そのあと、誰かが占有しても、

裁判所は、もうこちらは関係ないよ、と、とりあってくれないでしょう。

新たに訴訟を提起して排除するようになります。


「誰も居ないのだから、

これは、債務者が、将来の落札者に、

任意に明渡したと判断できるから、

室内に残置してある家財は、勝手に処分してもいいはずだ。」



こんな判断は絶対にしないで下さい。



正式な手続きを踏み、裁判所を経由して、物件の引渡を受けておくのが基本です。

業者は、経験上、関係資料・現場の確認で、なんとなく分かる場合が多いですが・・。


一般の方は、人が住んでいますと、敬遠する傾向にあります。

所有者でしたら、住んでいたほうが、建物が傷みませんので、良いですよ。

明渡交渉が大変だろうなあ、というお気持ちは分ります。

でもね、所有者居住でしたら、それほど大変じゃあありません。

但し、時間と、(業者へ支払う報酬の)金額を節約しようという気持ちのある方に限ります。

実際に、うちの主催する会の会員様で、

時間のある方は、皆様、自力でやり遂げています。

なかには、1件目があまりに簡単に出来たものですから、

2件目は、当初から、弊社に相談なし。

ドンドン進めていました。

執行抗告されて、初めて相談にきた方もいました。

「思い切ってやってください。

手に負えなくなったら、あと処理は引き受けます。

ただし、報酬はもらいますよ。」

その会員様は、

「報酬を盗られてたまるものか、節約してやる〜〜〜〜!」

きっと、そう心に念じたのでしょう。

結局、ご自身で上手く解決。

暫くして、「転居通知」が来ましたので、それが分りました。

残念!!

業者としては、できれば依頼してほしかったのですが・・。


逆の例があります。

賃貸中のワンルームマンションやアパート。

落札して、訪問したら、既に退去。

これは、結構あります。

特に、女子大生の賃借人にその傾向が見られます。

田舎の親のアドバイスでしょう。

娘を持つ身としては良く理解できます。

ただ、落札者から見れば、賃料が入らず、反対に、リフォーム代が出費。

痛!


教訓集ー◆ΑΧデ簓堝飴困蓮調査に始まって調査に終わる。◆叱獣歪敢5



競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。





今日は、{1、競売不動産は、調査に始まって調査に終わる。}について、現地調査の実際を検討します。


マイホーム取得の場合と収益用物件の場合の、ちょっとした調査の気配りです。




1、マイホーム取得

慣れない方は、ゆっくり物件の前に立ち止まって物件を観察する、という事がなかなか出来ません。

ドキドキして、突然扉が開いて出てきたらどうしよう、と思ったりします。

心配要りません。

競売物件を調査に行って、殺された人は、未だかって聞いたことがありません。

怪我をした人も聞いた事がありません。

{滅多にありませんが、怒鳴られる(経験あり・・約30年間で1回)位です。}

ゆっくり、のんびり見て見ましょう。

玄関は、住む人の顔です。

いろんな事を教えてくれます。

訪問してみよう、という勇気のある方は、この言葉だけは注意して下さい。

(私はアチコチで書いていますので、知ってる方も多いと思います。)

「落札したら出ていってくれますか。」

10人のうち、8人までは、怒り出すか、それ以上の会話はストップしてしまうでしょう。

相手は、「家を盗られる」感覚です。

そこに追い討ちをかけるような言葉をあびせることになります。

神経を逆撫でする言葉は避けたほうが良いのでは・・。

「債権者と話がつきましたか。」位が妥当と思います。

それに対する回答で、任意売却をすすめていれば、その進行具合がわかるかもしれません。



2、収益用物件の場合

借りている物件が競売、と知って、転居する賃借人が結構います。

三点セット記載事項を鵜呑みにしないで下さい。

空き室かどうか、直接確認しておきましょう。

分譲マンションの一戸でしたら、管理人さんに聞いてもいいです。

玄関扉の上あたりについている電気メーターが動いているかどうか、チェックできれば良いです。

郵便ポストの状況も、ある程度は分かります。

ポストの中に手をいれてチェックする、という業者さんもいるようです。

(あえて、私と言わない所がいやらしいかな。)

ベランダなどからの観察も分かる場合があります。

最近は、入札期間が過ぎてから転居、というケースもあります。

この場合、困るのは、

(予定していた)賃料が入らず、

(予定していなかった)リフォーム代がかかること、です。

現地調査の更に詳しいやり方は、

ここです。



遠隔地の現地調査です。5





遠隔地の現地調査です。

昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。

海岸沿いの別荘?的一戸建です。

とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。

私が住む神奈川から車で約2時間半。

一時期、ブームに沸いた地域です。

行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。

一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。

でも、眼には優しい色彩です。

緑のなかに、家が見えてきました。

数軒、並んでいます。

目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。

長期間空家のように見えます。

競売の家に訪問して色々聞くことができました。

数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。

「引っ越したのですね。」と私。

「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」

。。。。。。

最近、こんな風景を時々見かけます。

別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。

街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。

ぞっとしますが、現実です。

しっかり直視しなければ・・。



戸建の現地調査です5







昨日、戸建の現地調査に行きました。

道路から物件を見ます。

全体の雰囲気は、非常にいい感じ。

雨戸がしまっており、車庫に車がありません、

玄関の両開きのフェンス扉をあけようとしましたがあきません。

あれ、どうしてかな?

よくみますと、両開きの扉の端が紐で一緒に括られています。

扉が故障しているのか、敷地への立入を拒否しているのか、どっちかのようです。

故障しているようには見えません。

そうすると、ここの住人は、よほど純粋な人のようです。

道路に接する車庫から迂回して、建物の前に立つことは、小学生でも思いつくのに。

私もそのようにして、玄関ドアの前に立ち、貼られたシールを見ます。

感じとしては、まッ、普通の常識人のようです。

チャイムを押します、・・・、手ごたえがありません。

あれ、もう一回押してみます。

やはり、室内でなってる気配がありません。

引っ越したのかなあ?

電気メーターを探し、観察。

メーターはしっかり回っています。

とりあえず、聞き込みをして帰ろう。

この住環境では、「競売」ということは伏せてみよう。

相手がしっていれば良いが、そうでなければ、情報収集面で、マイナスかも知れないから。

隣家訪問。

奥さん、不信感を体全体に表しながら、

「何でしょう?」

「突然すみません、お隣のAさんの事でおたずねしたいのですが。」

「はあ?」

「私、不動産屋なんですが、実はAさんのお宅が内々で売り出されているのですが、そのことでちょっと。」

「あ〜〜ら、そう。」

この辺から、私への不信感が隣家売却に関心がうつっていきます。

「自殺とかそんなことがありました?」

「Aさんとは同じ位の時期に家を買っていますからねえ、そんなことはありませんよ。」

そして、色々と聞いていきます。

家族構成も聞いておきます。

男の子がいれば、室内はあれているかも知れません。

ただ、お子さんがいれば、話合で退去するでしょう。

寝たきりのお年寄がいれば、私は、基本的に、そういう物件はパスしてしまいます。

プロにあるまじき選択、と嗤われましても、これは譲れない私の価値観です。


債務者情報がある程度分かれば上出来です。

明渡方法が、話合で済むか、強制執行までいくか、目安をつけたいのです。





現場での心構え・・落ち着いて。5








4月から暫く休ませて頂きます。

在庫ネタを公開して、さっぱりしま〜〜〜す。



現場で落ち着いて観察する(できる)心構えにつきまして、

少しお話させて頂きます。


。。。。。。。。

入札したい物件は、皆様、必ず見に行きますよね。

少なくとも、近隣の環境、日当たり。

でも、最初は、落ち着いて物件を観察なんかできないのが普通です。

私もそうでした。

生来内気で、なにかに出あうと、すぐ尻込みする性格。

最初は、メチャクチャひどかった。

現場近くに行きますと、

心臓に流れ込む血液の量がドッと増えます。

ドッキンドッキン・・、音が体中に響きます。

物件の前を歩くとき、

玄関とは反対方向に顔を向けます。


・・・私は普通の通行人です。

この家(競売物件)を見に来たのではありません。・・・


そんな言い訳めいた言葉で、自分をガードしています。

横目でチラチラ物件を見ながら、何故か急ぎ足です。

誰かが玄関ドアを開けてでてきたら嫌だな。

物件を通りすぎます。

背中から言葉が浴びせ掛けられたら、なんて言おう。、

誰かに背中を押されたように、更に急ぎ足になっています。

でも、このまま帰社したら、上司に

「そんなの調査じゃあないぞ。」

それで、何度も、物件の前を走るように行ったり来たり。


。。。。。。。。


これが、競売業界に入って調査をし始めた頃の私です。

余裕なんて全くありませんでした。


どうですか、皆様は?

慣れない、と言っても、私よりはマシでしょう。

自信がついたところで、物件の前で立ち止まってください。

落ち着いて玄関をよく見ましょう。

どうしても、落ち着けないですか。

「あのブログ管理人なんか、

今は一人前の顔しているけれど、

もっとひどかったんだなあ。」

そう思い出だして下さい。

不思議に落ち着いてくる筈です。






その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)






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久しぶりに、Mさんと飲みました。5



Mさんは、ここでお話したことがある、豪傑です。


なにやら、試験が受かった、とうれしそう。

聞けば、全て英文の試験問題。

日本語だけ大好きの私には、まるで別世界。

日本での合格者はまだ数える程の難しい資格試験のようです。



Mさん、会社では購買の仕事です。

会社は5社以上変わりましたが、

ず〜〜〜ッと、購買畑一本です。

購買部門の基本理念、

それは、「出づるを制す。」ことでしょう。

徳川家康、松下幸之助、斉藤一人、我家のカアチャン・・

偉人たちは皆そう言ってます。

ところが、購買部門の大半の実情は、

馴れ合い・しがらみ、がんじがらみの前例踏襲。

悪い例が公官庁の予算消化?

Mさん、それらを完全に断ち切ってしまいます。

取引先や上司は嫌うでしょうねエ、このタイプ。


はるかに大きい取引先の会社の担当者を替えたり、

直属上司に捨身で噛み付いたり、

本人、反省(?)の色はサラサラ無く、

鉄壁の強固な意志力で、

会社のため、というよりも、

「真の購買業務はこうだ。」

と雄叫びをあげながら、グングン邁進しているように見えます。



いつ首になってもいいように、

賃貸マンションを探しています。



数時間前、一緒に入札希望のマンションを2件下見。

(同行調査ではありません。)

駅から歩きます。

2件とも、徒歩数分圏内です。

収益用ですので、駅からの距離は最大ポイント。

物件までの景色も大切です。

日常生活面での環境もそうですが、

セキュリテイ面です。

マンション自体のセキュリテイは勿論、

物件までの風景も青信号的な安心さの漂うことが大切。


駅から物件までは商店街。

不動産の店が結構ありました。

全国的知名度の高い大手業者はありません。

店頭掲示物件の貼り方も綺麗です。

この地域は、活きている!

やっぱり、地元不動産業者がキラキラ輝く地域は、

気持ちが良いなあ。

(この感想、物凄く独善的?・・・ですね。)


生物は、明るさを求めます。

キラキラ活気のある街の物件選択は、私的には重要事項です。

利回りばかりにこだわって、

物件周辺地域の特性に気付きませんと、

利回り検討以前の状況(=空室)に陥るかもしれません。


Mさんにお酒を注ぎ、注いでもらいます。

冷の日本酒、生酒の空きびんが増えていきます。


Mさんの色んな話を聞いていて、

思い出した本があります。


五日市剛さんという工学博士が、

「ツキを呼ぶ魔法の言葉」。

という著書を出版しています。

隠れた超大ベストセラーです。

500万部突破したかな。

本屋さんでは売っていません。

この中で、

五日市さんが、

どうしようもないダメ女子生徒の家庭教師となって、

見事某県内一の有名進学校に合格させてしまう逸話が載っています。

感動しました。


Mさん、

ワインとタバコの大好きな、成績オール「1」、

ダメ男子中学生の家庭教師をして、

学校が絶対無理、と断言した

ハイレベル高校に合格させていました。


なにをやるにも真剣、ガチンコ勝負Mさんの年収は、

同年齢の平均をはるかにはるかに超えていました。







その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)




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一戸建現地調査の時のチェック事項(近隣の分譲マンション)5






一戸建ての現地調査です。

駅からの距離は結構あります。

現況調査報告書を見ますと、

今流行の「中年男性の独り住い」のようです。

執行官に対して、あまり協力的ではありません。

シブシブ、という態度がありありです。

明渡交渉は、強制執行も視野に入れようか。

法的には、三点セットに問題はありません。



現地到着。

電気メーターはクルクルまわっています。

玄関トビラの前に立ちます。

玄関は常識人の顔をしています。


チャイムを押します。

数分待ちますが、全く応答なし。

この時間帯(お昼ちょっと前)、在宅してるほうがおかしいので、これは自然。



隣家訪問。

夫人在宅。

債務者は、近所付合いをしないようです。

「殆ど見かけませんよ。」

私の質問に対しては、

「全く分らないですねえ。」

顔の表情から、ホントです。

情報はそれ位。

でも、この物件に対する明渡交渉のスタイルは、私なりに出来上りました。



近所に分譲マンションがありました。

戸数も結構あります。

飛び込んで、管理人と面談。

マンションの入居状況や、取引価格をききます。


都内は分りませんが、神奈川県は、一部地域をのぞいて、

やはりマンションよりも土地付建物志向が強いです。

転売目的で、入札を検討する場合、

近隣のマンションの状況は、大切なチェック事項です。

転売を目論む業者は大抵行っています。




現在、満室です。

これは意外でしたが、事実。

現場第一主義の私には、良い情報。

取引価格も結構しています。

強気でいける物件、という結論でした。

でも、最近の競売は、

強気を超える「超々強気」の方の大活躍市場。

まッ、宝くじと一緒で、買わなきゃあ(=入札しなきゃあ)、当りません。

頑張ろうっと。(落札率の低さに辟易しながら。)


................










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現地調査で、新人のころの私を見ました。5







今週、晴れた日、一戸建ての現地調査に行きました。

三点セット精査で、任意売却は100%ない、と判断。

駅から徒歩10数分で、現地到着。

落ち着いた住宅街です。

目指す物件の前にたちます。

インターホーンを押しましたが、留守。

隣家のインターホ−ンを押しました。

奥さんがでたので、色々情報収集。

駅から歩きましたので、ちょっと疲れました

そばに小公園があります。

天気も良いし、少し休むか。

のんびり、ベンチに腰掛け、30m位先の家を見ていました。

良い感じです。これは強気で販売できる物件だ。



ムッ、20代半ば、背広の男性が物件に向って歩いていきます。

物件の前で立ち止りました。

インターホーンを押そうとしていますが迷っています

慣れない新人のようです。

(私、思わず、押せ、押せ、押すんだ!

右手が宙にういたまま、動きません。

(あと1cmだよ、ほれ、押すんだよッ。)

暫く迷っています。

(分る分る、最初は誰でもそうだよ。)

結局、押さずに表玄関を離れました。

(ダメかあ、でも、そのうち、慣れるさ。)

路上を、行ったり来たり。

(彼は、私のホームページを見てほしいなあ。少しは参考になるかも、です。)

まるで、新人のころの私。

まだ、彼のほうがマシかな。

しっかり物件の前に立っていました。

最初、私は立ち止まれなかった。

立った瞬間、家人が飛び出してきたらどうしよう。

自分勝手に、困った状況を想像していました。

強度の対人恐怖症、赤面症です。

でも、何年もやっていれば、それなりに慣れるものです。


訪問して、殴られたことなんて一度もありません。

その寸前は、一度だけありました。

田園調布の一戸建調査のとき、です。

道路の端に立って、家を見ていました。

突然、玄関ドアが開きました。

「何を見てるんだあ。」

20歳前後の男性が飛び出して来ました。

青白い顔が引きつっていました。

私、とっさに、スタコラ逃げました。

恐らく何十人と見に来たのでしょう。



相変わらず小公園のベンチで休む私。



さっきの若い男性は、6〜7分して、また戻ってきました。

住環境を調べていたようです。

なかなか、帰ろうとしません。

ウロウロしています。

納得がいかないのでしょう。

分るなあ。

(私も、納得できない時は、なかなか現場から離れられません。)

彼、良い調査マンになるでしょう。

(アレッ、これ、ひょっとしたら間接的な自画自賛?



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現地調査です。5





調査依頼の現地に行ってきました。

物件明細書には、「所有者が占有中」との記載です。

現況調査報告書では、「空家」。

室内写真は、家財がそっくり残っています。

「生活臭が感じられない。」という文言があります。



現地到着。

なかなか洒落た建物です。

庭が荒れていますが、これは空家ですから当然。

表玄関は、しっかり閉まっています。

暫く、全体を眺めました。

何か違うぞ。

微妙に人の出入りの匂いがします。

表玄関からドアまでの通路の感じが、

庭と違うのです。

現況調査報告書の文言の

「生活臭が感じられない」という文言は、

「人の出入りがない」という事ではありません。



。。。。。。

ご近所を訪問。

いろんな事が分りました。

人の出入りは、ありました。

利害関係人がチョコチョコ来ています。

但し、ここで宿泊はしていません。


所有者は、自営業。

数年前まで、相当に贅沢な生活を楽しんでいました。

夫妻とも、高級外車です。

夫の若い愛人が出産

で、

「生まれちゃった離婚。」

(今流行ってるのは、「できちゃった結婚」)

妻は、子供をつれて転居

その後、無理した設備投資のしわ寄せで、資金繰りピンチ

結果、自宅競売。

その他、ここでは書けない諸々の情報を得ました。

。。。。。。


現地調査に行き、

占有者に退去を求めるケースでは

「さあ、引渡命令は、どのようにしようかな。」

まず、私は、これを考えています。

私は、強制執行での退去は、基本的には、しない方針です。

但し、最悪の場合をいつも想定しています。

この物件は、記録上は非常に簡単ですが、

現実は、ちょっと、入り組んでいるようです。

手際良く処理しませんと、依頼者に迷惑です。

効率的な引渡命令の申立を考えておかねば・・・。

。。。。。。

裁判所資料(三点セット)で「空家」となっていても、

鵜呑みにはしないほうが良いですよ。

「弘法も筆の誤り」があるかも知れません。

もう、大分前ですが、鎌倉でも、同じようなケースがありました。


ある業者さん。

うっかり、「空家」と思って、家財を勝手に処分。

損害賠償請求で、

数百万の支払いを命じられた判例が数年前にあります。

おかしい、と思ったら、裁判所経由で処理しましょう


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現場でのちょっとしたチェックの仕方3



昨日は、一戸建を3件見てきました。

1件目。

離婚した男性が単身で居住。

玄関ドアに、貼付ラベルは1枚もなし。


管理人が、

貼付ラベルで所有者の人間性が分る、

なんて、アチコチで書いているので、その影響?

そんなことはないでしょうが・・・。


まず、インターホーンを押します。

数秒経過。

人の気配です。

「はい」との声。

あれッ、昼間なのに、在宅だ!

「フジホーと言いますが、お住まいの件、話はつきました?」

文字にしますと単調。

無意識ながら、思いやりの気持ちを精一杯込めています。

債務者の気持ちを逆撫でしないよう、

気配りです。


ちょっと間。


「その件なら結構です。」

(チェッ、またかあ、うるさいなあ)

という感情をモロに滲ませつつ、

しかも理性で抑えながらの返事。


「そうですか、失礼しました。」

そして退散。

これでいいんです。

相手の人柄の把握ができました。

突然の非礼な訪問者にも、

短い言葉でしたが、表面上は丁寧な応対でした。

瞬間的に常識が働く人柄。

立退きは、話合でいく筈です。



現地調査は、

ちょっとした事でも、見逃さないことです。

そうしたら、結構情報収集はできます。


。。。。。。。


一般の方の永遠のテーマは、

{住んでる人が立ち退いてくれるのかなあ}

業者は、気にしません。

占有者が、強制執行で立退かせる類かどうか、

しっかり把握しています。

”強制執行”

家財等が搬出されて、他所に保管。

実際に経験すれば、その強烈さにはビックリ。

邪魔をすれば、1〜2時間後には確実に逮捕、連行。

30坪位の建物でしたら、数時間で、空っぽ。

業者は、

これに担保されている競売物件を選択しいる場合が多いです。


。。。。。。。








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仲介物件の下調べ。1


競売物件も仲介物件も、業者として調べることは同じです。

お客様のご希望に該当する物件を3件、業者専用のホームページで検索。

図面を取り寄せ、現場訪問してチェック。

1軒は空家です。

空家の場合、不思議と物件が「近所で聞いてごらん。」と囁いてくれる場合があります。

今回、そうでした。

図面に、不快な印象はありません。

大手有名業者が専任です。


隣の家を訪問。

所有者が病院で死亡、子供がいないので、親戚が相続。

敷地に問題がありました。

もともと1宅地を分割して分譲した土地。

その時、造成業者が、解体した家屋の廃棄物を地中に埋めた、との事。

地中の数十センチ分がスカスカ。

「家が傾いているの、見て分るでしょう。我家は欠陥住宅よ。」

そう言われなければ、気がつきません。

「お隣さん(空家)も、何回も門を換えたのよ。

ずれて閉まらなくなるからね。」

「その造成業者はどうしました?」

「とっくに無いわよ。」

「天罰ですね。」

「人罰よ。世間が許さないもの。」




隣が古いアパートです。

南米人が入居している、とのこと。

「今(昼間)は静かよ。

皆、働きに出てるから。

夜が大変。

普通の会話が大声なの。

家の内も外も関係ないのね。

うっるさいわよ〜〜〜〜〜

11時過ぎてもうるさい時は警察に来てもらいようにしているの。

お宅、業者さんだから、私の言った事、適当に判断して(お客様に)話してよ。」

きさくで、人柄は良い人間性。

「そうですか。

貴重な情報、ありがとうございました。

私は全部話しますよ。」

(人罰が怖いです。)



アー、聞いてよかった







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都心部の収益用物件調査の実際。3


都心部の物件の調査依頼がありました。

実際の現地調査の記録です。

多少、参考になるかも知れません。


雨が止んだ曇り空の昨日、調査のため、都心部にでました。

地下鉄最寄駅で下車。

ネットで取得した地図を頼りに、トコトコ歩きます。



物件は、収益用の一棟マンションです。

とにかく、買受可能価額が安いので、相当の購入希望者はあるはず・・。


途中、既存の賃貸用マンションがあると、玄関から訪問。

管理人にギラリと睨まれますと、ニッコリ。

私は怪しい者ではありません、というPR作戦。

管理人がいなければ、ポストチェック。

入居状況を確認します。

都心部でも結構空室がありました。

家賃設定が悪いのかな。

今は、貸主が強気の時代ではありませんよ〜〜。

ただ、弱気になる地域ではありません。

相場だったら、心配のない地域です。

勿論、ワンルーム、1K、1DKの単身者用の間取りに限ります。

何件かマンションを見て、

まッ、退去者が出た場合、

長期間空き室となる心配はない地域と確信。


不動産屋の貼紙もチェック。

売物件、賃貸マンションの内容から、情報を得ます。

以前は、訪問していました。

今は、地域によっては、していません。

そこの業者がライバル、というケースがあります。

何回か、自分のお人好し、を実感させられました。




物件到着。

静かな住環境です。

これは、OK.

将来、更地にしても強気で売れる土地です。


全体的には汚れた印象です。

これは仕方に無いところ。

手をかければ、見違えるようにリフレッシュ可能です。


マンション内に立ち入ります。

三点セットでは、満室です。

1件1件、ドアの上の電気メーターの回転を確認。

1件、停止の部屋あり。

水道の使用開始の場合のパンフレットがドアノブに下がっていました。

退去しています。

競売になって、退去者1名は上出来。

普通は、もっといます。


近隣の奥さんに話を聞きます。

「(入居者は)若い方が多いですよ。

おじいさんも一人いますけど、いい人です。

とにかく、毎日すごいですねえ、見にくる人が。」

「オーナーは、どこの人ですか。」

な〜に、知っていますが、聞いてみます。

なにか情報があるかも知れません。

「さあ、時々きますが、お嫁さんかなあ、上品な人ですよ。」

これは、良い情報です。

品の良い人は、自らトラブルをあまり創りません。


奥さんと話している間も、見に来た人あり。

奥さんに丁重にお礼を言い、退去。


物件近辺を再度ウロウロ。

なにか、マイナス点はあるかな・・。

ありません。


物件から少し離れたところの所有者宅訪問。

インターホン越しの会話。

弁護士に一切任せています、という。

弁護士の名前確認。


これは、落札した後、

三点セットの問題点をつくのかな、という疑問。


この物件、実は三点セットに問題がありました。

少なくとも、私が債務者なら、

イチャモンをつける箇所発見。

(場合によっては、売却許可決定がひっくりかえる?
まあ、これは無いでしょうが、・・・。)

ズーッと、それを心配した物件です。


弁護士に電話。

「落札されたら、落札者に全面協力。

ゴタゴタ言いませんよ。

ただね、任意売却してくれ、という話が多いですよ。

こっち(債務者)はOK。

債権者との話がつけばね。交渉はそっちでやってよ。」



「実は、三点セットの記載事項と○さん(債務者)の主張が違うんです。

落札したあと、

そこをつつかれて文句をつけられては困るものですから。」

「えッ、そうか。

まだ、資料は見てないんだよ。

でもね、そんなことはしないよ。

綺麗に引き渡すから。」

ほッ。

今までの、ズーと感じていたモヤモヤが雲散霧消。


事務所に戻ります。

こういう、トラブルのない報告書作成は気分さわやかです。

相場、落札価格の予想は、報告書に記載。


あとは実際の入札価格の検討。

これは、依頼者の方の分野です。







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マンションの現地調査3




賃貸中のマンションの現地調査です。
ブロブで何回か紹介させて頂いているM様の同行調査です。

目的物件に行く途中は、結構分譲マンションが多いです。
数件立ち寄ってみますが、殆ど入居しています。
借り手の心配はないようです。

物件に到着。

管理人室は不在。
隔日午前中の出勤です。
これでは、管理人からの情報は取れません。

ポストをチェック。
中はカラ。
まだ賃借人は入居しているようです。

投資目的で、賃借人がいるマンションを検討する場合、
注意点がひとつ。

資料では入居しているはずの賃借人が退去している場合が結構あります。
そうしますと、リフォームして、新たに借手募集となります。
余分の費用出費となります。

かならず、まだいるかどうかの確認はしたほうが良いです。


オートロックのため、暫く玄関で待ちます。
10分位経って、外出者があり、ドアが開きました。
入れ替わりに入ります。

EV内部はきれいです。
これはM様の指摘。

目的の部屋の前にたちます。
電気メーターが回っていることを確認。
速度から、普通に日常生活が営まれている感じです。

EVで、最上階まで行きます。
非常階段を降りつつ、眺望その他を確認。
外に回り、外観を見ます。

日当たりはOK.。
入札することが決定。


そのあと、駅前の居酒屋で一杯。
打ち合わせと雑談。

◎、M様は、地価下落率の激しさで一躍有名になったK市に居住しています。

以前、テレビがK駅とその周辺を放映しました。
駅ビルは、大型店舗が退去して、閑散としています。
これから衰退の一途をたどるような印象を与える説明。

私は、その説明を鵜呑みにしました。

M様に聞きました。

確かに地価は下落しました。
そのため、賃料相場も下落。
大型安売店が進出。

結構、生活がしやすい、といいます。

K市の住宅地は広範囲に拡がっています。
地価の上昇、下降にのみ視点をおく業者の悲しい性の盲点でした。
テレビは、不幸、悲惨を拡大したイメージで放映する傾向にあります。

報道を鵜呑みにして勝手な想像をしていた自分にハッとしました。

真実は、やっぱり現地に行ってみないと分らないようです。

深〜〜〜〜く反省。





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物件調査の一風景3




昨日、調査依頼のあった一戸建を3件、見てきました。


依頼は数日前にありました。

晴天の日を待っていました。

ポイントの日当たりを実際に確認したい為です。


1件目、現場到着。

この時点では、

三点セットの情報を忘れます。

頭の中は白紙にします。

物件を包む町並が良い雰囲気です。

郭公のさえずりが気持ちに癒しをもたらします。

物件の車庫には車がありません。

敷地にはいります。

チャイムを押します。

応答なし。

家の回りを歩きます。

電気メーターがあります。

ゆっくり回っています。

窓ガラスの向こうにも、道具類がみえます。

空家ではないようです。

隣家を訪問。

50歳前後のご夫妻が在宅。

例によって、色々と聞込み開始。

聞込みのコツのひとつは、

教えてくれる方への「敬い」の気持を持つこと。

不思議と、そんな想いは、伝わります。

教えてやろうか、という気持になるようです。


この物件で訊きたいことは、

{どのような立退交渉が一番良いか。}

話合か、強制執行か。

或はその併用か。

その為の下情報の採集です。


ちょっとしたこともインプット。

落札後の方針を組み立てます。

軌道修正は毎度のこと。

ただ、しっかり情報を集めておけば、慌てることは少ないです。

相手にもよりますが、できれば、強制執行は避けたいものです。

若い頃と違い、「恨み」を残さないよう、腐心します。

最近思います。

年をとる、って、結構楽しい。

いろんなことを発見できます。

あっ、本題から離れました、すみません。









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さわやか債務者婦人5



一戸建の調査に行ってきました。

買受可能価額は,1000万を切っています。

現場到着。

。。。。。。。。。。

建物は、品の良い風格が滲みでています。

良い建物は、時が経過する程、実に良い味がでます

(仲の良い熟年夫婦の醸し出す味、にも似ています。

見る人に感動を与えます。)

申し訳ありませんが、建売住宅では少ない現象。

我が家も建売ですので、この感じはちょっと無理

。。。。。。。。。。

チャイムを押しました。

暫く待つも応答なし。

ちょうどガレージに入れましたので、邸内に不法侵入。

暫く、建物や庭を眺めていました。

突然、家の、ガレージ側の窓が開きました。

ドキッ

50歳前後の婦人が、携帯をかけながら、こちらを見ています。

私、

怪しい者ではありません、という自己主張のため。

瞬間的に、顔中笑顔

どうぞ、携帯を続けてください、

私は玄関で待ってます、

とジヱスチャーで表現。

婦人も分ったようです。

やがて、婦人がでてきました。

「お住まいの件、話はつきましたか?」

「今、やってるんですよ。ただ、時間的に間に合うかどうか?」

婦人の顔を見て、アレッ。

債務者婦人の顔ではありません。

ふっくらぽってりの福相です

思わず、

「いいお顔されていますねえ。」

婦人、

「あら、この間まではうつ病で、大変だったんですよ。」

バブルの頃の建築で、3千万円位との事。

土地代は約5千万。

しめて8千万かけた一戸建。

ローンは順調にいけば、今年いっぱいで終わる筈だったといいます。

ゴール寸前、転倒したマラソン走者?

でも、ニコニコしています。

「腹を決めたんです。

主人と二人、裸で田舎から出て来たんですから。」

そして、多少雑談。

ホームレスから億万長者になった社長と同じ匂いを感じました。

アー、このご婦人、神様の宿題に、見事満点解答。

このブログ゙で勝手に呼ばせて頂いております、

「かちびと(価値人と勝人)」のお一人でしょう。


勝組もいいですが、価値組もお忘れなく!!


・・・このご婦人に、全ての良き事が雪崩のように起きます。・・・
   (斉藤一人さんの指導より。)





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ネット情報・現地チェックなどなど・・4



昨日、横浜地裁相模原支部に行きました。

相模原支部の物件は、まだ、ネット上で見られません。

物件のネット公開は、最高裁が作業を進めています。

いずれは、殆どの裁判所の物件が、

ネットで見られるようになるのかな。

それどころか、ネットから「入札」なんてことも、

頭のいいお役人様は検討しているかもしれません。

時間はかかるでしょうが・・。

それに伴って、なんかニュービジネスないかしら。

さ〜〜〜がそうっと。



それはさておき、



弊社のお客様(業者)2社からのご依頼で、

6件の物件の三点セットをチェック。

1件、どうも全体的な雰囲気がおかしい。

資料上は、問題なし。

入札者は多い筈。

でも、これは、どうかなあ。

少なくとも、私だったら、

手続きの引き延ばしの為の屁理屈のイチャモンはつけられます。

売却許可決定と引渡命令送達後、

それぞれ執行抗告という、異議申立をすれば、

数ヶ月は、手続きを中断できます。

(勿論、私は弁護士ではありませんので、実際には行いません。)

そういうアドバイザーの影がチラチラ資料の行間から窺えます。

早期資金回収を信条とするA社長には不向きの物件と判断。

その姿勢、経営方針としては、正解と思います。

その場から電話連絡。



じゃあ、それは止めておこう。



承知致しました、と私。



他の物件の現場を駆け巡ります。

訪問するも、全て不在。

これ、当たり前。

寝惚けたような声で、奥さんが出てきたりしますと、

ひたすら、ご主人に同情。

同時に、うちは、こんな女性でなくて良かった、と自己満足。



物件とその周辺を含めて、よ〜〜〜く、見ます。

価格以外のポイントはあるかな、

探します。

病院や、ショッピングセンター、コンビニ、

小中学校などもチェック。



私のホームページでは、

もし、留守の場合、

近隣訪問したほうが良いです、

と書いています。

最初、私はそうしていました。



最近、物件が留守でも、

近隣を訪問する事があまりありません。


その理由は、

現況調査報告書がしっかりしている事がひとつ。

内容で、ある程度、判断できます。

それと、物件の前に立ちますと、

何となく、分かります。

居住者が、常識人かどうか、です。

常識人は、ある程度の金銭で、円満に退去します。

費用と時間のかかる強制執行は避けたいものです。

後味も良くありません。



空家の場合は、必ず、近隣訪問は欠かせません。

特に、家財を残置している場合、

人が住んでいる物件よりも、慎重になります。







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基本には忠実に。

昨日は、お客様と急に物件下見。

このお客様、ちょっと面白い方。

今はほとんど姿を消した占有屋のお手伝いもしていた人。

占有屋に指示された物件に住み込みます。

立退料を稼いでいました。

本人は、自分の行為がどのような意味があるのか、全く無関心。

人助け、のような感覚です。

渥美きよしさん演ずる「風天の寅さん」のような人柄。

そういえば、若い頃はそんな仕事もしていたという。

寅さんと違う点、

しっかりものの奥さんがおり、

不動産を購入できる現金の所有。

四角い顔全体から発せられる笑顔は明るく、

思わずこちらもニッコリニコニコ。

それはさておき、

貸して家賃をもらうか、ダメなら転売、という発想。

物件としては、まあまあ。

そこで、資料をチェック。

あれれ、前面私道の持分がないのです。

使用するのに、問題はないような感じ。

ただし、しっかりした金融機関は、融資を渋ります。

転売時、スムーズにいかないかも知れません。

入札締切日は間近。

私道持分者にあたっている時間はありません。



これは、パスしましょう。

うん、分かったよ。



近くのファミレスで結論。

普段なら、資料チェックの段階でパスします。

今回は、事情で、現場下見が先になってしまいました。

基本ルールをはずした事の時間の無駄でした。

いやいや、入札する前に気付いて、ついてるついてる、でした。





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現場見ないで入札




昨日は、相模原支部入札期間の締切日。

10年来お取引頂いています業者さんを訪問。

入札予定物件の1件が突然「期日変更」

代わりにこれを入札しようか。

社長は、簡易資料を示します。

社長、物件を見てるのですか?

見てるよ。

ちょっと待ってください。
最低、資料チェックをして来ます。
それで連絡をいれますので、保証金はそれから振り込んでください。

裁判所まで、裏道を車で20分。
3点セットを見る。
問題なし。
所有者の電話番号を104番で確認。
登録されています。
まあ、普通人でしょう。
連絡をいれて保証金を振り込んでもらいました。

入札書数件分を執行官室に提出。

さあ、とにかく現場チェック。

でも、今日は記念日となりました。
現場チェックをしないで入札をしましたのは、初めての経験です。

。。。。。。。。

物件は、一軒家です。

玄関ドアに貼付しているシール、表札をチェック。

居住者の人間的特長の一部が現れていますので。

どうせ留守だろう、念のため、チャイムを鳴らします。

不機嫌そうな中年女性の声。

はい

ご主人はいらっしゃいますか。

・・・会社ですが・・・。

お住まいの件ですけど、話はつきました?

はあ?

とにかく不機嫌な声。

あッ、結構です。失礼しました。

。。。。。。。。。

これだけでO,K。

あとは、落札できれば、一次方程式で解決できるケース。

。。。。。。。。

自宅が競売にかかっているのに、のんびり・・・????。

たまたま、パート先が休みだったのな。

でも、そんな感じじゃあない。

長年調査していますと、何となく分かります。

大手勤務のサラリーマンがリストラ。

会社が変わり、大幅な収入ダウン。

ご主人は必死に働いています。

それでも、ローン返済の滞り、競売。

奥さん、テレビを見ながらゴロゴロ。

不満ブーブーで不貞腐れ。

疲れきって帰宅するご主人に怒りの口(?)撃

これじゃあ、だんなが浮かばれない。

まッ、男はジッと我慢、か。

債務者夫婦と立ち退きの話し合いをしていながら、

あまり勝手な文句を言う奥さんを、

ご主人に代わって、ぶん殴ってやりたいような気分になるときがあります。

いえいえ、殆どの奥さんは、山内一豊の妻、お千代さんのような方です。

(ここで、あわててホローする管理人でした。)

。。。。。。。

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エッそんなのアリ?(事前調査の重要性)・・今は昔のお話です。

戸建を落札。

事前調査時、賃借人の奥さんと面談。

和服の似合う、物静かで上品な超美人。

思わず、クラクラ。

入札価格は、美人指数を多いに反映させて高めに設定。

当然落札。

明渡交渉で、初めてご主人と会う。

目が血走って、迫力があります。

どちらの手か忘れましたが、指先がありません。

しかも三本・・。

(ゲッ。)

表情は平然を装います。

唇にギュッと力をいれます。

ぐらつきそうな姿勢を踏ん張ります。

内心は、震度10の激激激の大激震。

短時間で交渉は決裂。

「裁判でやりますから、結構です。」

かっこ良く言えば、断固言い放って毅然と退去。

実態は、急いでひたすら逃げただけ。

一歩、戸外にでた途端、全身の力がぬけました。

重い足取り、とはこういうこと?

腰まで浸かった泥沼を歩いたら、こんな感じ?

これから襲うであろう様々のプレッシャーが早々と全身を締め付けます。

いやはや・・

・・・・・若気いやバカ気の至り。

結局、裁判で出てもらいました。

採算は、辛うじて合ったように記憶しています。

とても良い教訓でした。

皆さん!!!





美人には特に気をつけましょう。





(民事執行法が改正される前のお話でした。今なら、即強制執行ですが・・。)





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現地調査・・抵抗する債務者


物件調査に行きました。

一戸建です。

債権者は、系列の不動産会社によく任意売却をさせているところ。

これも任売かな。

資料では、離婚した債務者男性が子供とくらしています。

現場到着。

3点セットの写真と大違い。

ガレージから玄関から、ビッシリとガラクタの山。

あれれ、やっぱり引っ越すために、家財を搬出しているのか。

チャイムを押すも不在。

隣家を訪問。

「この荷物はいつ頃から出しているのですか?」

「何日か前から運び込んでいるんですよ。理由は分かりませんが。」

・・・執行妨害だ。・・・

入札希望者を牽制しているつもりなのでしょう。

いるんですよ、たま〜〜に。

一種のノイローゼ或いは狂気状態。

任意の引越し(立退き)の話合いは、占有者が常識人、というのが、前提です。

経費算出の際、強制執行費用を確実に計上しておかなければ・・。




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現地調査をしての感想


昨日は、久し振りに競売物件の調査に行って来ました。


ここの処、任意物件の仲介で時間をとられていました。





調査依頼は一戸建。

買受可能価額は、\1000万ちょっと。

所有者居住中。

物件の前にたちますと、シンとしています。

ちょっと留守をしているのと、長期間空家では、空気が違います。

空気が静かで落ち着いています。

温もりが感じられません。

人間の匂いを伝えて来ません。

おかしいなあ。

玄関から敷地に入りました。

普通ならチャイムを押します。

空気の異変で、忘れていました。

家の周りを一めぐり。

電気メーターがありましたが、回っていません。

線が切れています。

表に戻って、チャイムに気付きます。

念のため押します。

当然、反応はありません。

近所を訪問。

在宅した奥さんから情報収集。



「お宅で何人目かなあ、来ましたよ、沢山。」



情報を喋ってくれました。


約8年前、新築で¥4500万位の価格です。

債務者は離婚。

奥さんは、自分の家財のみ搬出。

毎年、暮と夏には仕事先の外国から帰国するご主人が今年は帰りません。

相当数の家財が残置のまま。


「とにかく派手だったわよ。ご近所じゃあ評判。」

「アッ、それ、競売にかかる伝統的パタ−ンのひとつですよ。」

「やっぱり・・・。そうよねえ。」

妙に納得して肯きながら、ニコニコ。


そこに郵便配達員が来ました。

隣家を見て、首をかしげています。


すると奥さん、

「そこは誰もいませんよ。

裁判所に取られたの、先月から。」

「裁判所?」

「そうなの、裁判所よ、サ、イ、バ、ン、ショ。」

声のトーンをあげながら、勝ち誇ったような感じの明るい声です。

(「まだ取られてはいませんよ。」、なんて野暮な事は言いません。)



引渡を受ける方法は、落札できたら、記録閲覧で判断。



訪問した人の大半は、


「物件を買いませんか。」

「借金をしても買ったほうが良いですよ。」


熱心な売り込みセールスをしていきました。


業者が転売するスタイルが減っているのかな。

落札したものの転売できず、抱えて悪戦苦闘している会社を結構聞きます。





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収益用マンションの現地同行調査 

         


2日前の土曜日夕方、私鉄沿線の駅で会員のMさんと待ち合わせ。

収益用マンションの下見です。

Mさん曰く

「僕が、良いなあ、と感じるかどうかを大切にしています。」

その感覚は、私も大賛成。

    自分の感覚>販売業者の説明+説得

物件までにコンビニを発見。

若い人対象のアパート、マンションに、コンビニは必須事項。

物件到着。

土曜日で、管理人さんは、午前中のみ。

午後は、管理人室は閉まっています。

オートロックです。

暫く立ち話。

その内、住人がきました。

そのあとから進入。

物件のドア前まで行けました。

内部を見ておくのも、大切です。

Mさん、物件は気に入ったようです。

近くのファミレスで打合せ。


私の中で、ひとつの基準があります。

 △匹Δ靴討蘯茲蠅燭な件。

◆¬詰しない範囲で、取りたい物件。

、取れれば取りたい物件。

但し、あくまで、予算の範囲内。

その意味では、3つとも「無理をしない」という事になりますが・・。


この物件はどの範疇にはいるかなあ。

(物件を見た瞬間区分はできていますが、ここでは秘密。)


打合せの最後に、入札書一式を数部渡しました。

Mさんの家は遠方で、いつも郵送での入札です。

最終的な入札価格は、あとで聞きます。

Mさんの物件選びの感覚は、いろんな点で、私とほぼ同じ。

安心できます。

さあ、あとは、落札できることを祈るだけです。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


このMさん、非常に珍しい考え方、生き方をしています。

私のように、

「長いものにはすすんで巻かれます。

ひたすら権力者のご機嫌をとります。

権力者がかわれば、そちらに絶対服従致します。」

そして「保身を計る」という生き方の発想は、Mさんには全くありません。

戦時中に生きていれば、堂々と「戦争反対」を主張。

「非国民」のレッテルで、獄中で拷問でしょう。

会社の不正、或は不合理のことには、自己保身、というブレーキが全くきかなくなる異常(スミマセン)体質(?)。

不正、不合理に対して、アクセルいっぱいの踏み込み。

車ごと、突っ込んでしまうようです。

いづれ、機会があれば、「その生き様」を簡単に紹介させて頂きます。

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


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1棟売の収益用マンションを案内しました。




昨日は、収益用物件、一棟売マンションの案内をしました。

競売物件ではなく、普通の仲介物件です。

私鉄の各駅停車駅から徒歩10分以内。

駅周辺には、風俗等の店はありません。

物件まで寂しい道もありません。

適当に、いろんな店が並んでいます。

コンビニが途中にあります。

広い通りをひょいと曲がって1分位に物件です。


さあ、物件です。

6〜7ケ所見た物件から選択しました。

(今の段階ではここには書けない、重要なポイントを備えています。)

下見の時は、車を使わず、電車等の交通機関で現場までいきます.

時間を使いますが、こうしませんと、地域と物件の把握が出来ません。



お客様はある程度は気に入ったようです。


賃貸市場の現状と将来については説明済。


一棟のマンション、或はアパートを購入した場合、


決して満室の場合の賃料収入の想定はしないで下さい。

大資本が、設備の良い賃貸物件をドンドン造っています。


収益物件の将来について、どうなるか、誰も分からないのでは・・。

はっきりしているのが「少子高齢化」という避けられない現象。

賃貸市場から分譲マンションへの移動が多い現状。

業者としては、テナントが切れないだろうと思う地域の、しっかりした物件を選択するしかありません。


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家財残置の空家の事前調査




昨日は、裁判所で三点セット採取。

入札書一式取得。

そして現地調査に行きました。

弊社ホームページをご覧いただいたお客様のご依頼です。




最近、代行業者の事前調査は、無料が増えています。

お客様にとっては、安い方が良いに決まっています。

落札できるかどうか分からない段階での調査です。

只なら、もっと良いです。

そういうシステムを採用している所もあります。

すみませんが、弊社は有料です。

基本的な料金は、1件につき、¥25,000円頂いています。

。。。。。。。。。。。


ここで思い出して欲しいんですけど・・。

「只が一番高くつく。」という諺(法則)を。






資料によりますと、物件は空家です。

写真では、家財はそっくり残置。

ポストは郵便物であふれています。

庭の盆栽は枯れています。

隣家での聞込み開始。

2年位前から空家です。

所有者の男性は、とても人の良い、しかも小心な自営業者。

(業種名は内緒です。)

仕事は真面目によくやっていました。

60歳前後で独り暮し。

市内に親がいますが、「縁切り」状態。

遠くに住む子供も同様の状態。

所有者がどこにいるのか親も皆目分からない、と言います。

アチコチから借金です。

前はよく、借金取りがドアを叩いていたとの事。

愛人らしき女性の出入りもかなりあった模様。


こういうケースの場合、

「所有者を探そう」をモットーにしている管理人もまず、お手上げ。

今までで一度だけ、探せなかったケースによく似ています。


まあ、現地調査の情報収集は、こんな程度でOKです。

あとは、落札できたら、最後の方法を二つ実行。

方法?

それは、「聞込みの内容」と「事件番号」からのアイデアです。

ま、これで大抵はなんとかなる筈です。

それでダメなら、仕方ありません。

依頼者と相談して強制執行です。

。。。。。。。。。。


昨日は水曜日で、不動産業者は休みです。

飛び込んでの情報収集はお預けです。

。。。。。。。。。


それにしても、理由はともあれ、60歳位で自宅を捨てざるを得ない状況。

同世代の管理人としては、切ないですねえ。

何とか探し出して、多少の金銭の提供をしてあげたい・・。


。。。。。。。。。。


帰りの道は、足が重く感じました。

「あ、足はもともと太かったのです、ヘヘヘ。」と何故かテレ笑い。

一歩間違えれば、人事ではありませんでしたので。

(「人事」という文字は「ひとごと」と読んでください。「じんじ」とは読まないで下さい。
)



是非、宜しくお願い致します。


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競売での借地権付建物のリスク



彼女(41)はグラフィックデザイナー、夫(44)はコピーライターで、ともに自宅が職場を兼ねていた。最近仕事が忙しく、10年間住んでいた借家が手狭になって、2人は引っ越しを考えた。どうせなら古くても好きなように改変できる家がいいと思った。

 そんなとき友人から「競売物件もいいんじゃない。値段も普通より安いわよ」と聞いた。雑誌などで話題になっていることは知っていたので、夫も面白がり、さっそく2人は裁判所に出かけた。入札物件の記録を閲覧するためだ。

 数十件の物件について事件番号、所在地、交通、間取り、最低売却価格などが公告されていた。競売不動産を選ぶときの重要な基本情報が、物件明細書、現況調査報告書、評価書という「3点セット」だということも知った。

 彼女たちは900万円以内で2人の仕事場が確保できる物件を探した。すると、やや交通は不便だが、広さ70平方メートルで800万円、借地権付き建物というのがあった。

 3日後、現地に行ってみると、値段相応に古く、中には人がまだ住んでいた。

 「住んでいる人がいると面倒かなぁ……きっともめるんだろうな」。夫がその家の門前でつぶやいていたら、偶然にも家のあるじが出てきた。白髪の中年の男性。いきなりでびっくりしたが、彼女はこの際だと思って声をかけた。

 「この家、競売に出されているんですよね?」。彼女の問いに、男性は半ば達観したかのように言った。「事情があってね……仕方ないよ。ただ、土地は地主に確認したほうがいいよ」

 例外的なことだろうが、家の中まで見せてもらった。間取りは希望と合致していた。

 その後数件を回ったがここほどの印象はなく、結局この物件に入札して売却許可を得た。代金を納付し、登記の移転も完了。改めて現地に行くと、あの中年男性もいなくなっていた。

 ところが2週間後、その土地の地主から電話がきた。「あの家には住めないよ。借地権を解除したから」

 突然の言葉の意味が、すぐには彼女にはわからなかった。「裁判所の書類には借地権付きってありますよ。間違いじゃないですか?」

 「違うよ。あの借家人がずっと地代を払わないから、借地権契約を切ったんだよ」

 彼女は地主の話から、借地権契約が売却許可決定日の4日前に解除されていたことを知った。

 借地権のない家なんて家じゃない……。彼女はその場にぼうぜんと立ち尽くした。

【アドバイス】代金は債権者に返還請求を

 このケースでは、裁判所の現況報告書などには「借地権付き」とあったのに、売却許可決定日の直前に地主が建物(競売物件)の所有者(借地人)と結んでいた借地権契約を解除していた。裁判所の執行官が作った現況報告書は、閲覧日や売却許可決定日とタイムラグがあるために、必ずしもその時々の現況を正確に反映しているとは限らない。

 借地権がなければ、彼女はその家を壊して土地を明け渡さなければならず、そんな家を買う理由はない。彼女はこの競売を解除して、払った代金分を取り戻したいが、競売物件の元の持ち主に資力はない。このような場合、競売物件の持ち主に貸し付けをしていた債権者が競売代金から貸付金を回収しているので、そこから彼女の払った代金を返還するよう請求できる。

 競売物件には、確かに値段のわりにいい物件があるのも事実だが、権利関係の処理や占有者の排除など、入札・落札時に注意を要する問題がある。一度は弁護士などの専門家に相談する方が無難だ。【朝日新聞(16/10/30)より転載。】
                                     


【ブログ管理人から一言】

競売物件の借地権付建物の場合、地主の意向を事前確認しておくことは、必須事項です


このブログ内の関連記事はここです。



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現地調査ぁΑ収益用1Rの場合・・まとめ

首都圏は、建物数の供給が、需要を上回っています。

収益用物件を購入しますと同時に家賃も入って来るものだと思い込むのは、やめましょう。

どんな場所でも、購入すれば家賃が入ってくる、という時代はとっくに終っています。

じゃあ、賃貸物件はもう採算が合わないのでしょうか・

とんでもありません。

物件を厳選すれば、これからも需要はあります。

必要とされる場所に、必要とされる条件を兼ね備えた物件を選択すれば良いのです。

1Rマンションに限定して、管理人が無責任に感覚的に、これからも必要とされる物件の合格基準の目安を列挙してみます。

以下の条件を全て満足させる物件はありません。

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現地調査・・賃借人のいるマンション調査

昨日、マンションの現地調査に行って来ました。

駅から数分です。

ファミリータイプに、短期賃借人が居住。

オートロックで、部屋番号を押しました。

こちらに来てくれ、という返事。

ドアの前に行き、インターホンを押す前に、ドアを見ます。

これは、とても大切な行為で、深〜〜〜い意味があります。


インターホンを押しました。

ご主人が出てきました。

・・・・・・・・・・・・・・・

もう、うんざりですよ。

落としたら引越ししてくれますか。

落としたら引越ししてもらいます。

同じことばっかり言って、随分たくさん来ましたよ。

・・・・・・・・・・・・・・・・


聞いて、私はビックリ。

今時、まあだ、そんなことを言って調査しているところがあるとは!

その調査結果を聞いて、上司はどんな判断をするのでしょう。

玄関払いをされても仕方がない処、折角面談してくれている賃借人がお気の毒。

神経を逆撫でするような言葉は禁句です。

情報が取れません。

見ず知らずの訪問のそんな質問に、本当のことを答えるでしょうか。

(或は、訪問者の最初の数人には、本当のことを言うかもしれませんが。)

こういう場合、私は・・。


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現地調査◆Α収益用1Rの場合・・物件とその周辺の確認

前回、ポストをチェックしたら、という提案をしました。

マンションによっては、入居者がいない部屋のポストは、投函口にガムテープを貼っているところがあります。
あまり、ガムテープの貼っている部屋が多い場合は、?ですね。

また、ポストが、チラシで溢れているのは、入居者がいないケースですから、それも見ておきましょう。

外観は、ベランダのほうから見てください。


但し、全部1Rマンションだけの場合は、建物全体の印象はどうでしょう。

所有者が居住していないマンションは、はっきり言って、今一、パットしない場合があります。

管理人が常住していればいいのですが、1週間に数回、来ても数時間、なんていう管理形態のマンションは、将来心配です。


それと、現場周辺の住環境を見ておいてください。


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今は、
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この頃、
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本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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