裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

落札後の手続

空家物件でのちょっとした注意事項


このブログでも、何度もお話させて頂いている内容です。



空家処理での失敗例です。(東京地判平14、4.22)

空家物件の開札期日に最高価買受申出人となった業者が、

翌日にはもう開錠して、残置物を搬出処分。

なんでも、その物件には買い手がついていたので、急いだようです。

でも、これはまずいです。

裁判で、損害賠償を求められました。


こういう空家は、強制執行で引渡を受けておくべきでした。

執行官(=国)から引渡を受けていれば、

残置物に現金や価値ある骨董があったが、

強制執行の際に無くなった、

などと損害賠償を請求する者がいても、

その相手は、落札者(=買受人)ではなく、「国」です。

買受人には、経済的あるいは精神的負担はありません。



実際の例です。(東京地判平8,1,29)

強制執行で処理された物件です。

強制執行で家財等が搬出された際、

現金が¥1千万ちかくと、

¥3000万近い価格の骨董の茶器とが、

紛失した!

賠償しろ、

と訴えた人がいました。

強制執行で処理されていますので、国を相手にしています。

原告の請求は棄却されました。


これ、強制執行でなく、

勝手に家財等を処理していましたら、
(或いは、勝手に処理するよう仕向けれ、その罠にはまっていたら)

任意の話合で高額の請求をされていたか、

裁判になれば、買受人(=落札者)が被告となりますので、

買受人の精神的負担や弁護士費用など、

想定外の負担で、

楽しくない時間の経過を味わう結果となったでしょう。

空家だからといって、簡単には考えないで、

キチンキチンと処理していきたいものです。






今年最後の記事となりました。

1年間、訪問された方々に感謝致します。

来年は1月16日から、を予定しております。


このブログが多少でもお役にたてたかなあ

そんな?を感じつつ、・・・・・

本当にありがとうございました。



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買受人の明渡交渉の基本的心構えのヒント

「ほんまでっか」というテレビ番組があります。

過日のそれは、本ブログの、

「今は昔、ある債務者が好んだ唄」
http://www.e224.com/archives/2013-07-06.html

でお話させて頂いてことと同趣旨のことが、

コメンテーターである脳科学者澤口俊之氏の発言の一部にありました。

どん底にいる人間にとって、

人生の応援歌の明るい唄は何の役にもたたないそうです。

逆に腹立たしく、非常にイライラしてしまいます。

劣境にいる人間がなんとか前を向くのは、暗い歌といいます。

たしかにそのようです。


債務者の環境と同じような色彩の唄。

逆らわないで、馴染む唄。

債務者の現実を否定せず、ただただ肯く唄。

共感してほしい!のでしょう


やはりテレビ、

DOCTOURS3〜最強の名医〜

主演は、沢村一樹さん。

何回か前の放映です。

ベテランの看護婦さん曰く、

重病患者に対して、

私はただ、一緒に泣いてやるだけ。

それですっきりするみたいよ。



マイホーム競売の所有者(債務者)は、

マイホームを取得、家族が向うのは明るい未来のはずでした。

それが壊れた。

月々の支払いができなくなった。

ローン崩壊は、家族崩壊でもあります。

(家族崩壊はなかったように見える場合、各人が崩壊した自分を自力で立て直し、崩壊の部分は意識の中に隠蔽しているからのようです。)

マイホーム取得時よりも悲惨な環境にいる方が多いです。

こういう時、理詰めの正論は、チョット一休みしてもらいます。

買受人の明渡交渉の基本的心構えのヒントが、

前述の二つのお話に、

隠れているような気がしてなりません。




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債務者兼所有者の選択


差押えされた物件が市場受けのするよい物件ですと、

裁判所が物件の概要(=物件目録)を

配当要求終期の公告として公開した時点から

業者がワンサカ債務者兼所有者のもとに押し寄せます。
(以下、「債務者兼所有者」を「所有者」と短くまとめて、お話させて頂きます。)

DMでの勧誘であったり、社員が直接訪問したり。

そうして、いろんな提案をして、気をひきます。

それは、いろいろな知識・情報を所有者が吸収することにもなります。

それらの情報を基に、

所有者が耳学問でつくった頭の中の参考書は、ページ数が相当に分厚い量です。

でも、この参考書、どうもあまり所有者の為にならないこともあるようです。

情報提供者の宣伝用知識であり、

所有者の為を考慮した内容とは言い難いのもあります。

当然といえば当然ですが・・。


落札後、明渡の交渉を開始しようとしますと、

所有者の中には、駆引きをしてきたりする人がいます。

あきらかに、先の参考書か、誰かの入知恵が、所有者の言動を操っています。

こう言ったら落札者が困るだろう、あわてるだろう、そんな状況を仕掛けてきます。


そういう場合、私は、交渉を静かに打ち切ります。

そうして、粛々と強制執行の手続きをすすめます。

その途中で話合が成立する場合があります。

立退き料の金額は、当初より少ない額です。

これはペナルティというより、

余分にかかっってしまった費用は負担してもらう、という発想です。


そのくせ、駆引きなしにドーーーンとぶつかってこられて懇願されますと、

その正直さに負けて、

想定以上の金銭を提供してしまう事もあります。

こんなことしてたらダメですけどね、

まだまだ未熟!!

でも、この癖をなおすつもりは全くありません。



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引渡命令について


東京地裁の場合です。

(居住用)建物とその敷地を落札して、代金納付後、引渡命令の申立をする場合、

建物のみに対しての引渡命令で、

(執行官の判断ですが)その敷地上の自動車や物置などの工作物に対しても執行できるケースが多いです。

執行官が、土地についての引渡命令が必要と判断した時は、

現場写真や報告書を添付して改めて申立をします。
(「民事執行の実務」第3版不動産執行編下―117ページ下段)

私はてっきり全国の裁判所がそういうスタイルをとるものだと思っていました。


執行予納金は、申立時、基本的な料金は、

債務者1名、執行場所1ケ所で¥65000円。
(債務者が1名増えるごとに¥25000円加算)

予納金は、裁判所によって色々のようです。

大体7万前後が多いようです。

その裁判所の管轄区域の状況などもあり、一定金額とはいかないのでしょう。


(=家財を戸外に搬出して保管する)断行の費用は別途です。

実際に断行作業をする民間業者が見積り、買受人に提示、金銭の授受は直接行っています。


管理人の独断ですが、費用に対する目安は、

http://www.e224.com/archives/52086734.html

裁判所によっては、

最初から土地・建物を一括で引渡命令の対象としているところがあります。


費用の予納につきまして、

強制執行の申立時、予納金の納付はしますが、

催告時、業者が断行費用を見積り、そおの金額を買受人が裁判所に追納して、それから断行、

という手続きのところもあります。

勿論、断行までに取下げになれば、そこで精算。


裁判所によって、色んなスタイルがあるようです。

出来るだけ事前に確認しておくといいですね。



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売却許可決定の取消の申立―――◆ΑΑΠ豢伴圓隆響

前回の続きです。


明渡交渉を始める時期についてのお話です。

明渡交渉の窓口が弁護士さんの場合、殆どの先生は、

所有権を取得(代金納付手続終了)してから話合いましょう、

或いは、

貴社に所有権移転登記されてから話合いましょう、という回答です。

これは正論です。


では、買受人としまして、それまで何もしないでいいものでしょうか。

考えさせられました。

欠陥住宅の超ひどい、今回のような状況が、代金納付後判明したらどうでしょう。

競売の法律の枠内での(本訴に比べての)スピード対応はできません。

時間とお金を費消する訴訟を提起して対処するか、

何もしないで(=出来ないで)泣き寝入りするか、です。

訴訟提起にかかる費用と時間、精神的負担は相当です。

やはり、代金納付手続き終了前に、

買受人として、

何らかの形で物件に接触しておくべき、と思いました。


例えば落札土地を測量するなど、所有者でもないのにとんでもない、という意見があります。

でもですよ、

測量した結果、仮に面積が半分だったら、その時期が売却許可決定が確定したあとでも

代金納付前でしたら、「売却許可決定の取消の申立」で主張ができます。

落札を白紙に戻して、保証金を返還して欲しい、という申立です。

可能性ですが、多分、この場合の主張は通るような気がします。

勿論、測量代の出費は痛いですが、代金納付したあとで分るよりは少ない損失ですみます。

以前お話しましたが、事故物件の場合なども困ります。

私がコンサルさせて頂いた物件で、「売却許可決定の取消の申立」は今回が初めての経験でした。

今回の落札者のAさんが書記官にこの事実を訴えた時も、

書式の雛形をやっと探して「なんせ滅多に無い事だから」と言ったそうです。


今回のまとめ:

弁護士さんは法律を順守することからスタート(当然です)しますが、

我々は、所有権取得前に、可能な範囲で、まず自分の財産を守る為の予備行動をスタートさせるべきだなあ。

これ、実感!!!です。



明渡交渉につきましての私見はここをクリックして下さい。


以下、このブログの参考記事です。


落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項

落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合






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売却許可決定の取消の申立―――



過日、私がコンサルタントをさせて頂いている業者のAさんから連絡。


落札した物件があまりに欠陥がひどいので、代金納付はしません。

保証金(約200万円)は没収されますが、仕方ない。

諦めます。

代金全額を納付して大損するよりも良いです、という内容。


物件は3階建てのマンションの1階部分で、空家です。

残置物はありません。

Aさん、売却許可決定が確定したので、所有者に接触。

鍵を借り、室内点検。

室内に入った瞬間、なんだこれは?

床がブヨブヨです。

根太と床が乖離している為のブヨブヨ感ではありません。

Aさん、長年建築に携わっていましたので、その感触の違いはすぐ分ります。

地下収納庫があったので、籠を取り外して地下内部を覗きました。

ビックリしました。

専門的な解説はひかえますが、

土台部分は、今まで見たこともないような、全くひどい欠陥、欠陥、欠陥の集合体。

よくテレビが呆れつつ写す欠陥住宅の土台部分をはるかにしのぎます。

ところが、評価書、現況調査報告書には、その欠陥についての記載が全くありません。

評価書で、壁、床の張替えが必要、という記載だけです。

業者の良心として、このまま、こんな欠陥住宅を販売はできません。

マンションの土台を全面修復する必要があります。

欠陥部分には共用部分が含まれています。

共用部分は単独で手を加えることはできません。

他の共有者の同意を要します。

そんな工事が簡単に可能かどうか。

技術的な面のほか、他の共有者の経済的状況もかかわってきます。

仮に、長い時間をかけて同意を得たとしても、費用は莫大です。

そういう面に詳しい工務店に見積をして貰って、その金額に兎に角ビックリ。

それで、代金不納付=保証金の放棄、という結論になったわけです。


私、

ダメ元で、「売却許可決定の取消の申立」をしてみたら、と提案しました。

物件に形容できない程の欠陥が見つかりましたので、

入札を白紙に戻して保証金を返還して欲しい、と訴えるのです。

但し、申立てても、認められる可能性は非常に低いので、

「ダメ元」位の気持ちでやらないと、あとでガックリですよ。

競売物件は、瑕疵は買受人負担、というのが原則ですから。


まず、地下部分の写真をもって、裁判所で相談したら如何。

そうして、書記官の反応を見、意見を聞きながら、

必要な資料など揃えて、正式に取消の申立をしませんか。


結果、Aさんの懸命の努力で、この申立は、裁判所が認めてくれました。

保証金は返還されました。

「売却許可決定の取消の申立」を提案した私が驚きました。

非常に珍しい事例ですが、それだけ欠陥が例を見ないひどい状況だったとも言えます。


この事例に接して、つくづく感じたことがあります。

次回、お話させて頂きます。



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形式的競売と明渡についてーーー



形式的競売と明渡についてーーー,砲弔い討蓮△海海鬚翰下さい。


形式的競売物件の明渡交渉です。

この形式的競売の明渡交渉については慎重にしました。

厳密には、交渉、というより、打合せです。

明渡してくれる事は明白ですが、

ゴタゴタしないような段取りをとらなければ・・。


各共有者(所有者)同士で争いがある為、結果的に競売になった物件です。

争いですから、

敵対する共有者がそれぞれ依頼した弁護士さんが二人(二組)以上はいるはずです。

売却許可決定した段階で、「事件記録」を閲覧。

≪「事件記録」につきましては、ここ(  )をご覧ください。≫

形式的競売の概要を把握。

弁護士さんは二組で、その氏名・住所を把握。


郵便送達報告書によれば、

各共有者は、

当然ですが、不動産競売開始の決定正本は、スムーズに受け取っています。

代金納付期限通知書がきたら債務者に出す「明渡のご案内」は、

この時点での発送はしませんでした。

先送りとしました。


代金納付期限通知書が来た段階で、

いつ納付するか、その期日だけを弁護士事務所に連絡。

明渡については、一切触れません。


弁護士さんの場合、

明渡の話合は、買受人が所有権を取得してからやりましょう、

という先生が大半です。

至極尤もな言い分です。


約1ケ月後、代金納付手続きを終了。

同時に各共有者相手に引渡命令の申立。

共有者全員を相手方として、申立書は1通としました。

弁護士事務所に、納付手続きを終えた事をFAX連絡し、

残代金の領収書(保管金受領証書)を添付。


同日夕方、各共有者宛、「明渡のご案内」の手紙を簡易書留でだしました。

各共有者は、引渡命令の判決と、「明渡のご案内」をほぼ同時に受け取るはずです。

その心理的効果を狙いました。

それぞれ依頼している弁護士さんに連絡を入れるでしょう。


「明渡のご案内」の文中には、明渡方法についての選択肢は入れてあります。

遠回しの言い方ですが、若干の「ペナルティー」的文言も。

文面は、弁護士さんが各共有者の意見をまとめやすいよう、工夫しました。

落とし所の設定です。

まあ、それで、明渡についての、ある程度のアウトラインはまとまる筈、という私の読みです。

そして、引渡命令が確定するのを待ちます。

その間、強制執行の申立をする為の書類準備はしっかり作成しておきます。


話の流れによっては、即、強制執行で処理、という姿勢をみせるつもりです。

その場合の執行費用は当然請求します、というこちら側の意思は、先の「明渡のご案内」に明記しています。(←これが「ペナルティー」的文言です。)


今までの経験です。

強制執行の書類準備をしっかりしていますと、

任意でスピード解決のケースが多いのです。

何とかなるだろう、

なんて気楽に構えて、何の準備もしないでいると、何故かごたつきます。

これは私だけのジンクスかも知れませんが・・・。


約10日後、

各共有者が引渡命令を受領した日を裁判所で確認。

同時に、「明渡のご案内」の受領日もネットで確認。


それから約10日後、

引渡命令が確定したのを裁判所で確認。

強制執行の申立は、いつでもゴーです。

この状態になり初めて、明渡についての打合せをしたい旨の連絡を、各弁護士事務所にいれました。

既に、明渡について、各共有者の意思統一はできていました。

2週間後、現地で、先生立会の上、書類と鍵を貰う事になりました。



約2週間後の明渡日はとにかく猛暑。

待ち合せの午前11時、

弁護士先生、暑い中、汗を拭きふき現地到着。

現場で、放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵を貰いました。

無事終了です。


ここまでのお話は、退屈な流れだなあ、と思いつつ読まれた方が多いと思います。

でもね、結構色んな、まだ起きないマイナス状況を想定しつつ、

そうして、そんな状況が起きないように、

私なりに「先読み」をしつつ?

先手をうってるつもり?の経過の流れでした。



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倒産会社の残置物の処理方法

≪前回の(形式的競売と明渡についてーーー 砲梁海を書く予定でしたが、どうも、まとまりません。
まとまり次第、お話させて頂きます。≫




法人所有の建物があります。

その法人は破産しており、会社登記簿は、閉鎖しています。

建物には、残置物があります。

破産管財人の手ははなれています。

この場合、残置物はどう処理すれば良いでしょう。


過去に私がとった方法です。

正式な手続きではありません。

文句が出なければ良いだろう、という現実的な発想。

法人の代表者を探しました。

見つけました。

物件前で会いました。

時間がたっていますが、肩を沈め、寂しさオーラがでています。

分るよなあ、私だっていつそうなるか。


彼、

「ちょっと待ってて下さい。」

建物内に入り、なにか物色していました。

何を探していたのか、分りません。

私は、見て見ぬふり、です。

玄関にいた私が室内に呼ばれました。

若干の金銭を提供して、一筆貰いました。

特別代理人選任にかかる費用と時間を節約したのです。

あれから8年以上経ちました。

なにも起こっておりません。

これは、代表者が見付かりましたので取った方法です。


もし、見つからない場合は、特別代理人を相手方として、引渡命令の申立を行います。

特別代理人がいなければ、引渡命令の申立時、選任の申立も併せて行います。




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形式的競売と明渡についてーーー


(先月、形式的競売の物件の処理が終りました。)


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


Sコース会員様からの資料精査のご依頼です。

三点セットをみました。

物件目録では、多数の共有者(所有者)の氏名と持分の記載があります。

現況調査報告書で、「債権者」、「債務者」という字句がありません。

「関係人の陳述等」のページでは、

競売の申立人を「債権者」と言わず「申立人」

物件の「所有者」という字句を使わず、「相手方」と言っています。

この表現方法は、確か「形式的競売」の一種かな。

(「債権者」、「債務者」の呼び方の形式的競売もありますので、念のため)


。。。。。。。。


・・・・「形式的競売」・・・・

耳慣れない方も多いと思います。

私も専門的な知識は知りません、

・・・実務ではあまり必要とはしませんので・・・。


担保物件の売却を裁判所に依頼して債権回収をはかる普通の競売(ケ)とは内容を異にします。

相続財産でもめた結果や、共有物分割請求に対応しての売却方法。

その換価手続きは、普通の競売手続きと同じ。

その程度の知識しかありません。

明渡交渉の予備知識としては、それで充分と思っています。

多数の共有者(所有者)がいる場合は争いがあるんだ、という程度の認識。

(専門書では、私の上記の認識をはるかに超える色んなケースが記載されていましたが、実務では殆どお目にかかったことはありません。)

。。。。。。。。


現況調査報告書によれば空家です。

普通に人が生活していた家が、突然、人だけが消えて何年も経過。

家財等はそっくりそのまま。

そんな印象の室内写真です。

物件明細書【4 物件の占有状況に関する特記事項】で、

建物は、「本件共有者らが占有している」という文言です。


登記簿謄本をチェックしました。

多数の共有者の住所は関東一円に散らばっています。

差押登記をしているのは、その中の一人です。

事件番号は(ケ)ですが、乙区に抵当権等の担保権はついていません。

相続人の意思統一ができないための「形式的競売」です。


この場合、

抗告屋による手続き時間の引延しや、

郵便物の受領先送り

などの妨害行為の心配はまず無いでしょう。


共有者間の意思が対立している中で、

明渡をスムーズに行うには、段取りが大切、さて・・・。

その為には、引渡命令の申立は必要不可欠でしょう。

各共有者を単独に相手方として、共有者の数だけ申立をおこなうか、

共有者をまとめて表示して1通の申立にしたほうが良いのか、

交渉に効果的なのは、どっちだろう。

そんな疑問がわいていました。

まッ、それは、その時まで考えよう。


会員様から、落札できた、という連絡です。

入札者は10名以上でしたが、無事落札。


さあ、これから、明渡交渉のスタートです。

事件記録を閲覧して、相手方の概要を把握する作業から始めます。

以下、次の機会に。



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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ーぁ頁禺人の立場でー2)



落札物件が収益用物件の場合、

債務者(所有者)と賃借人との賃貸借契約書(写)が綴じ込まれている場合があります。

首都圏の裁判所では結構多いです。

これからも賃貸したい、という場合に参考になります。

でも、無い場合もありますので、要注意。


所有者(個人)の住民票は綴じ込まれています。

住民票に本籍の記載がある場合は見ておきましょう。

勿論、買受人は、落札後、所有者の住民票を取ることはできると思います。

ただ、本籍まで記載されている住民票を取得するのは、

自治体によっては?かも知れません。


空家物件の場合、

所有者の「本籍」が分りますと、

行方不明の所有者を探す手掛かりがつかめる場合があります。

所有者宛の手紙を本籍に出したら、その後、連絡がとれた事が数回あります。

とにかく、手紙を出したり、行ってみたり、

ダメ元と思ってやってみるのも一法です。

近隣の聞込みで、所有者の色んな情報が得られる事もあります。


ただ、人探しはあくまで素人の域。

プロにはかないません。


今は昔、東京渋谷です。

金貸しからまとまったお金を借りたまま、姿を消した男がいました。

金貸しは、必死に探すも全く手掛かりすらつかめません。

仕方なくプロの興信所に依頼して7日目。

興信所は、彼が大阪のドヤ街に潜んでいる事をつきとめてきました。

凄い!!!






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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー(買受人の立場でー1)

事件記録には、

三点セットでは見られない資料が綴じ込まれています。

買受人としましては、一応、チェックしておいたほうが良いですね。


空家の場合。

所有者の転居先が分るかもしれない資料が綴じこまれている事があります。

債権者からの「上申書」というスタイルで、

債権者が債務者の居所や勤務先を調べて、

その内容が記載されている事があります。


「郵便送達報告書」はまず綴じ込まれています。、

これは、債務者(所有者)が、

裁判所からの郵便物(不動産競売開始決定)をどこで受け取ったかの、

郵便局作成の資料です。




そっくり家財をおいたままの空家の場合、

所有者の行方が分からず、

強制執行で引渡を求めますと、費用と時間が馬鹿になりません。

私は、とにかく、まず所有者を探します。

所有者を見つけて話合で解決できれば、

費用と時間のコストダウンを図れるかも知れません。

事件記録は、所有者探しで、結構な手掛かりとなる場合があります。


一部業者の、

空家の残置物は勝手に処分するよ、という話を聞いても、

一般の方は絶対にしないほうが良いでしょう。

滅多にありませんが、

旧所有者からの損害賠償請求なんて起こされては面倒です。

へんな連中から、

「俺の大切なものを勝手に処分して、どうしてくれる!」

こんなトラブルは嫌ですね。


知合いで、勝手に処分している業者がいます。

彼は、後日の為、建物内外の写真をしっかり撮っておきます。

何度か、文句をつけられました。

結局、お金で決着。

額は¥10万位で済んじゃう、との事でした。

これは業者だからできることです。

また、偶々、それで済んだから良いようなものの・・・・。


競売申立され、差押登記後、所有者が破産した場合、

三点セットに記載されていない時があります。

この場合は、明渡の交渉相手が違ってきます。


私の経験です。

残置物を放置した空工場が競売、お客様が落札。

お客様曰く、

無人の工場だし、マッ、勝手に処理してしまおうよ。


私、


それはまずいですよ。

それに、ちょっと待って下さい。

一応、事件記録を見てみましょう。


事件記録を閲覧。

所有者の法人は、差押登記後、破産。

破産管財人(弁護士)がいました。

三点セットには一切記載されていませんでしたが、

明渡交渉の相手が分かりました。

明渡がされなければ、

管財人相手に、引渡命令の申立を行えます。







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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

以前、

民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

で、「民事執行の事件記録」(以下単に「事件記録」と言います。)を閲覧する場合に準備する書類等についてお話させていただきました。

「事件記録」って、一体なに?

三点セットが「事件記録」って言うんじゃあないの?

こんなふうに思っている方もいるようです

もうちょっと、ぶあつい資料の束です。

三点セットを含む、その競売事件の一連の手続き等の関係書類が綴じ込まれている記録を「事件記録」といいます。

三点セットにあらわれない事実が分ったりします。


「事件記録」の外形を目にする事ができるのは、開札期日です。

執行官が、

入札書を事件(物件)毎に分けて、分厚く綴じられた一冊の書類に挟み込んでいます。

あの分厚い書類が「事件記録」です。


事件記録の中身は、入札者なら誰でも見ることができます。

ただ、何時でもみられる、というわけではありません。

開札期日の翌日から売却許可決定が確定するまでの間、

或いは、

売却許可決定の日から確定までの期間

この相違は、裁判所の都合です。

閲覧する場合は、事前に確認してください。


利害関係人と閲覧可能時期につきましては、

東京地裁民事執行センターの

「執行事件記録の閲覧謄写申請に際してのご注意」

が参考になります。


入札者が事件記録を閲覧する場合の効果は、

例えば入札価額が2番手の入札者の場合、

万に一つですが、

仮に、最高価買受申出人(開札期日のトップ当選者)の入札書記載事項や保証金の提出方法でミスがあったりした場合、

異議申立や執行抗告でそのミスを指摘、

あわよくば主張が通り、自分が最高価買受申出人になれるかも・・・。


どんな場合かといいますと、

開札期日の開札風景から推測、なんて方法も。


執行官が、入札者・入札価額等読み上げる段階で、

執行官・書記官が、

重ねられた入札書の一番上や次をめくって見ながらヒソヒソ話合ったり、

或いは、専門書をめくったりして、

スムーズに最高価買受申出人の読み上げをせず、

暫くしてやっと読み上げたような時、

ひょッとしたら、

最高価買受申出人の入札書記載事項や保証金提出方法に問題が発生したかも、と疑ってみるのも良いかも、です。

でも、こんな例は、1000件に1件もあるかどうか、の低い確率ですけれども。


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落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合


前回、事前調査についてお話させて頂きました。

でも、事前調査しても分らない場合があります。

以下の事例は参考までに。


◎空家物件で、三点セットには、自殺についての記載は全くありませんした。

落札してから、自殺があった物件、という事がわかりました。

買受人は、現況調査を担当した執行官が自殺の事実の調査を怠ったのは執行官の調査ミスとして、国家賠償法に基づく損害賠償の請求の訴えを提起しました。

さいたま地裁において、平成21年1月30日、執行官に過失があるとはいえない、として、この訴えは棄却されました。


◎元所有者が競売建物内で自殺した事を縁由とし生活環境が結果的に当該建物の交換価値に減少をきたしたとして民事執行法第75条第1項を類推適用して売却不許可決定がなされた事例。(福岡地裁平成2、10,2)


◎競売の目的居宅内で所有者の夫が自殺した事が判明した場合について民事執行法第75条第1項を類推適用して売却許可決定が取り消された事例。(札幌地裁平10、8,27)


◎事故死かどうかは不明ですが、債務者兼所有者が競売物件であるマンションの一室で死亡し、その遺体が4ケ月も放置され腐乱した状態で発見されたため売買価額を減額せざるを得ない時は、競売物件の交換価値が著しく損なわれたものであり、民事執行法第75条1項の損傷に当たるとされた事例。(名古屋高裁決平22、1,29)
これは、原審では、売却許可決定の取消の申立が却下され、執行抗告で逆転、認められた事例です。


いろんなケースで、裁判所の判断もいろいろのようです。

不幸にして、落札物件が事故死物件だった場合は、

売却不許可決定の申立、或いは売却許可決定の取消の申立をして、

白紙に戻す事を考える、というのも一法です。

ただ、希望通りいくかどうかは分かりませんが、

申立書作成につきましては、弁護士・司法書士など専門家に相談されたほうが良いでしょう。


以下、民事執行法第75条(再掲載)、民事執行規則第29条を掲載させて頂きます。

参考にされて下さい。

。。。。。。。。。

第75条  

1.最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。
2.前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。
3.前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。

。。。。。。。。。

(現況調査報告書)
第二十九条
1 執行官は、不動産の現況調査をしたときは、次に掲げる事項を記載した現況調査報告書を所定の日までに執行裁判所に提出しなければならない。
一 事件の表示
二 不動産の表示
三 調査の日時、場所及び方法
四 調査の目的物が土地であるときは、次に掲げる事項イ 土地の形状及び現況地目ロ 占有者の表示及び占有の状況ハ 占有者が債務者以外の者であるときは、その者の占有の開始時期、権原の有無及び権原の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見ニ 土地に建物が存するときは、その建物の種類、構造、床面積の概略及び所有者の表示
五 調査の目的物が建物であるときは、次に掲げる事項イ 建物の種類、構造及び床面積の概略ロ 前号ロ及びハに掲げる事項ハ 敷地の所有者の表示ニ 敷地の所有者が債務者以外の者であるときは、債務者の敷地に対する占有の権原の有無及び権原の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見
六 当該不動産について、債務者の占有を解いて執行官に保管させる仮処分が執行されているときは、その旨及び執行官が保管を開始した年月日
七 その他執行裁判所が定めた事項
2 現況調査報告書には、調査の目的物である土地又は建物の見取図及び写真を添付しなければならない。
。。。。。。。。。


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落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項


今日のお話は、

物件内で自殺など事故死があったとしても、

転売目的ではないし、そんなことは 気にしないさ、という方には無縁な話です。


事故死の起きた物件には関わりたくない、というのが、普通の感覚でしょう。

その為には、事前調査でのチェックが大切です。

マンション一戸建を問わず、(特に空家は)必ず調べておきたいものです。

私は、現地調査に行った時、所有者の情報は隣家などで聞いてみます。


大分以前、ある信用調査会社のベテランさんの一言。

「一番聞きたいことはさりげなく、

聞かれた相手が聞かれた事を覚えていないような、

さりげない聞き方がいいんだよ。」


私の経験で、こんな例がありました。

「あー、ご主人死にましたよ。」

「死んだ、自殺ですか。」

「いえいえ、たしかガンだったかなあ。市民病院で亡くなりましたけど。」

これは事故死とはいえないでしょう。


実際、所有者が競売物件から数百メーター離れた山林で自殺した事例では、

買受人が売却許可決定の取消を求めましたが、

民事執行法第75条の類推適用はできないとし、

取消は認められませんでした。(仙台高裁決平8、3,5)


お隣近所が留守で情報がとれない、という場合も少なくありません。

ご近所さんの苗字をメモしておき、

事務所に戻り、104番で住所と苗字から電話番号を調べます。

あれば電話しますが、最近は登録していない家も結構あります。


たまに、ネット上で所有者の情報がとれる場合もあります。


とにかく、?を感じたら、やれることは全てやってみます。

それでも分からなければ、

最終的には、資料、現地等を総合しての勘で判断をしています。

ただ、私がテリトリーとしています(横浜地裁を中心とした)神奈川県は、

その面での執行官の調査はしっかりしているなあ、という印象をもっています。



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落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)


私が相談をうけた事例で、以下を経験しました。

住宅街の中にある土地の実面積が、裁判所で売り出した面積より3割も少なかった。

接面道路が、位置指定道路ではなく、建替え時、建築確認がとれないのに、その記載がない。

敷地の一方が広い法地で、古い玉石の擁壁で押えられていました。老朽化した建物を取り壊して、新たに建築する為、建築確認をとるには、擁壁も全面やり換えなければならず、その費用が1000万以上かかるかも知れないのにその記載がない。

これらは、通常の不動産市場で、買手に知らされないで取引が成立、などという事はまず考えられません。

宅地建物取引主任者が、契約前に、重要事項説明書でしっかり説明をします。

大手業者ほど、物件の瑕疵についての説明はしっかりなされているようです。


上記3例とも売却許可決定の言渡しを受けてから判りましたので、売却許可決定の取消を求めました。

言い分が認められたのは,世韻任靴拭


△蓮現在住めるのだから良いだろう。

競売は、転売を目的として、売却を実施しているのでは無い、という理由で、認めて貰えませんでした。

(その後、同じような事例で裁判となり、原告(買受人)が勝訴した、という記事を読んだ記憶はあります。確か、京都地裁ではなかったかなあ。)

も、全く認めて貰えませんでした。

「通常の不動産取引では考えられないですね。」と書記官に皮肉を込めた感想を述べた処、

「競売は、宅地建物取引業法には制約されません。」とピシャリ。


競売物件の瑕疵は、余程の事でないと、なかなか認めては貰えないようです。

事前調査の重要性をつくづく実感した次第です。





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落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー


折角落札した一戸建てが、代金納付手続きを行う前に火事で燃えてしまった、どうしよう。

そういう場合の買受人の救済方法を、競売の法律・民事執行法は第75条で定めています。


まず、買受人が落札物件に放火して燃やしてしまった、なんていう場合は勿論ダメ、適用外です。


あくまで、買受人の責任ではない原因で燃えた場合です。

即裁判所に、

火事で燃えたから、建物は使用できません、

落札した事を白紙にもどして欲しい、

と申立てることができます。

白紙に戻れは、保証金は返還されます。


競売の手続きでは、開札期日から数日〜1週間の間に、

売却許可決定の言渡しがされます。

売却許可決定の言渡しとは、

開札期日のトップ当選者(=最高価買受申出人)に対して、

裁判所が調査して、何の問題もなければ、

正式に「あなたに売却する事を許可します。」と言渡すことです。

開札期日から売却許可決定の間に火事で燃えてしまい、

建物が使えなくなり、これじゃあ要らないよ、という場合は、

売却不許可の申出、をします。

売却する事を許可しない、という決定をしてほしい、と申立てる事です。


売却許可決定が言い渡されてから、

代金納付手続きまでの間に燃えた場合は、

売却許可決定の取消の申立ができます。


書き方は、裁判所で聞いて下さい。

現場写真を撮って、見て貰いながら説明すると良いでしょう。


申出をしたからと言って、全て通るわけではありません。

全焼などは通るでしょうが、程度の軽い場合はどうかな、というのが75条です。

売却許可決定が言い渡されますと、

ともあれ、火災保険をかけておこう、という業者さんもいます。


以下、75条を掲載しておきます。

これは、色んな場合に類推解釈されますので、知っておくと良い条文です。
。。。。。。。。。


第75条  

1. 最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。

2. 前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。

3. 前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。
。。。。。。。。。


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競売物件を取得した年度の固定資産税等は買受人にも負担義務があるの?


通常の取引(=任意売却)の場合、

決済時(=引渡時)において、

取得年度の固定資産税、都市計画税(以下「固定資産税等」と言います)は、

売主・買主が所有期間に応じて、

日割で精算して負担するのが普通です。


競売物件の場合はどうでしょう。

判例では、取得した当該年度の固定資産税等については、

買受人に負担義務はない、としています。

参考までに、判例の要旨を以下に掲載いたします。

。。。。。。。。。。

(東京高裁判決平成13.7,31)

地方税法は、固定資産税について、いわゆる台帳課税主義を採用し(同法343条)、かつ、賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日であると定めております(同法359条)、法律上の納税義務は、同日の所有者名義人のみが負うとされていることが明らかである。

 また、都市計画税については、その賦課徴収は固定資産税の例によるものとされるとともに(同法702条8第1項)、その賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とされており(同法702条の6)、都市計画税についても、法律上の納税義務は、同日の所有名義人のみが負うとされていることが明らかである。

 また、不動産の譲渡が当事者間の合意によって行われる場合には、当事者間で固定資産税又は都市計画税の相当額(以下「固定資産税等相当額」という。)の負担について合意により調整することが可能であるが、不動産競売手続においては、その余地は全くない。さらに、現在の不動産競売の実務において、固定資産税等相当額を買受人に負担させないことを当然の前提として、不動産の評価及び最低売却価格の決定がされていることは、当裁判所に顕著である。

 これらの事情を考慮すれば、不動産競売手続により不動産を取得した者が、その不動産について、取得日が4月1日から翌年1月1日までの間である場合にあっては、当該年度に係る固定資産税等相当額、取得日が1月2日から3月31日までの間である場合にあっては、当該年度及び翌年度に係る固定資産税等相当額を負担しないとしても、その不動産競売手続きにおいて上記固定資産税等相当額を買受人に負担させることを前提として不動産の評価がされ、最低売却価格が決定されたなどの特段の事情のない限り、上記固定資産税等相当額を不当に利得したということはできないというべきである。」

。。。。。。。。。。


マンションの滞納管理費等に対する扱いとはちがいますので、ご注意ください。

マンションの滞納管理費等は、買受人に負担義務がありますので、

売却基準価額算出の際、その時点で明らかな滞納額は、控除しています。

さらに、物件明細書備考欄に、

普通は、「管理費の滞納あり」という注意書が付されています。


固定資産税等につきまして、物件明細書に記載は一切ありません。

買受人に、取得年度の負担義務はありませんので、

入札希望者に注意を促す必要が無いからです。

売却基準価額算出過程におきましても、

固定資産税等の負担義務はない、という事を前提にしています。


以前、競売になった不動産の、

当該年度分の固定資産税等を全納していた旧所有者が、

その年度中に競売で所有権を取得した買受人に対して、

取得以降の期間に相当する固定資産税等に対して、

不当利得返還請求を求めましたが、裁判所は認めませんでした。
(大阪地判平23,2.7)



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引渡命令についてА宗叔禺人が注意する事―その2(旧所有者に貸したら・・)



引渡命令の申立の資格を有する人の注意事項があります。

申立の資格を失う行為を、うっかり何の気なしに行っている場合があります。

あとで指摘され、損害を被るかも知れません。

充分に注意してください。


落札しますと、

「債務者兼所有者に貸しませんか。」

などと提案をしてくる業者?がいます。

貸しても心配ないような条件?を提示してきます。


又、入札希望者からの、こんな相談があります。

「今居住している所有者(債務者)に貸して賃料を貰い、もし家賃滞納したら、引渡命令で強制執行をして出て貰う事を考えていますが、どうでしょうか。」


これは、無理です。

ただ、管理人は、賃貸契約の条件等につきましては、不案内です。

引渡命令の観点からのみ、お話させて頂きます。


一度、旧所有者(債務者)と賃貸借契約を締結すれば、

その後、家賃滞納が生じましても、引渡命令を活用して解決を図ろう、という考えは危険です。

旧所有者に占有を認めていますので、

家賃滞納があったから、さあ出ていけ、

と引渡命令を利用して退去させることはできないい、と思ったほうがよいでしょう。

もし、出て行って欲しい場合は、

新たに、明渡請求訴訟を提起しなければいけません。

突然訪ねてきた業者?の、

「旧所有者(債務者)に貸しませんか」などという提案は,

のらない方が賢明のような気がするのですが・・。


ただ、うちの会員様で、旧所有者に貸している事例があります。

その旧所有者、生活保護を受けていますので、

収入はしっかりしていました。


。。。。。。。。。。


以下は、管理人が参考にさせて頂いている専門書です。

【「民事執行の実務(上)」[補訂版][不動産執行]著者 深沢利一 補訂 園部 厚】
の604ページ中段からの引用です。

(3) 買受人の引渡命令申出資格喪失
に、次の記述がありますので抜粋させて頂きました。

<買受人が目的不動産の占有を取得したり、占有者に対して占有権原を付与したりした場合、以後は、引渡命令の申立資格を喪失すると解される(東京高裁決定平成10・7.・8判例時報1671-77)。>


これは、【「民事執行の実務第3版・不動産執行編・下 編著者 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会】115ページ最下段の3行でも同文が記載されています。

。。。。。。。。。。

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引渡命令についてΑ宗叔禺人が注意する事―その1(空家の場合)



引渡命令の申立の資格を有する人の注意事項があります。

申立の資格を失う行為を、うっかり何の気なしに行っている場合があります。

あとで指摘され、損害を被るかも知れません。

充分に注意してください。


まず、空家物件の場合です。

空家につきましては、過去にここ↓でお話させて頂いております。

http://www.e224.com/archives/51852452.html

あわせてお読み頂ければ、と思います。


空家を落札しますと、心配な事があります。

誰かが入り込みはしないか。

無人のはずが、夜間明るくなっていたり。

室内で悪質な悪戯をされては困ります。

管理人も一度、落札した空アパートに入りこまれた事があります。

家出した高齢男子が寝泊まりしていました。

夏場でしたから良かったものの、

寒い時期で、室内で火でも使われたら、場合によっては一大事です。

防犯上、鍵を換えたくなります。

これ位は許されるだろう、なんて思って換えたら、

チョット、大いに不味いことになる可能性があります。


物件は買受人の占有下となり、占有を取得した、と見做されます。

占有を取得した買受人は、判例にもありますが、

これから占有を取得しようとして申立てる「引渡命令の申立」を申立てる資格を喪失した、とみなされます。

といっても、裁判所の担当者は、鍵を換えた、なんて事は、申立人が黙っていれば分りません。

担当者は、事務的に引渡命令の申立を受理するでしょう。

引渡命令の正本を受理した買受人は、手続きを経て、強制執行の申立をしたとします。


執行官が現場に行き、買受人が鍵を交換した事が分かりますと、

その時点で執行はストップ。

「執行不能」となります。

鍵の交換は、物件が既に買受人の占有下にある、と判断されます。

つまり、執行官(国)を通して、物件の引渡を受ける事ができなくなります。


執行官(=国)を通して引渡を受けていれば、

あとあと、何か言ってこられても、一切は「国」にバトンタッチです。


空家に対しても、慎重に「引渡命令」で処理している超Aクラスの大ベテラン業者もいます。

経験上、競売物件は何が起こるかわからないので、

とにかく「万全を期したい」から、だそうです。


空家だからと言って、気軽に考えず、慎重に対処されて下さい。

(私の場合、所有者が占有していると記載された空家の場合、所有者を探し、話し合い(=金銭の提供)で引渡しを受けています。探し出せない場合は、原則、引渡命令で処理しています。)

。。。。。。。。。。

以下は、管理人が参考にさせて頂いている専門書です。

【「民事執行の実務(上)」[補訂版][不動産執行]著者 深沢利一 補訂 園部 厚】
の604ページ中段からの引用です。

(3) 買受人の引渡命令申出資格喪失
に、次の記述がありますので抜粋させて頂きました。

<買受人が目的不動産の占有を取得したり、占有者に対して占有権原を付与したりした場合、以後は、引渡命令の申立資格を喪失すると解される(東京高裁決定平成10・7.・8判例時報1671-77)。>

これは、【「民事執行の実務第3版・不動産執行編・下 編著者 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会】115ページ最下段の3行でも同文が記載されています。

。。。。。。。。。。


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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売され、その後の処理について



先週、断行で搬出された家財等が保管され、競売に付される時の評価額についてのお話をしました。

今日は、その後についてのお話です。


普通の一戸建の残置家財等(遺留品)の評価額の合計は、多くても1〜2万程度のようです。

それでも、競売日に、わざわざ買いに来る人は、殆どいません。

周知されていない、と言うよりも、コストが高くつく、からでしょう。

結局、物件の買受人(落札者=強制執行の債権者)が買うようです。

購入して、所有権に基づき、処分します。

家財等の売却代金は執行官が法務局に供託、と教科書には記述されているそうです。

実務では違います。

債権者(競売物件の買受人)は、執行官に、家財等(遺留品)を倉庫等に保管していた費用を請求します。

請求書を執行官に提出します。

請求金額は、遺留品の売却代金よりは相当に高い金額です。


私が関係した事例で、強制執行の催告の段階での見積書に記載されている保管費用がどの位かを見てみました。

二例とも、所有者が居住しており、家財等はそっくり置いてある状態での見積です。


1、床面積70坪弱の建物(東京都杉並区)の家財等の保管料は、1ケ月50万円

2、床面積40強坪の建物(神奈川県相模原市)の家財等の保管料は、1ケ月20万円


遺留品の売却代金(1〜2万?)をそっくり債権者に支払っても、保管料の請求代金にはとても足りません。

供託する金額など全くありません。

実際は、請求書と領収書のやりとりで終わります。

。。。。。。。。。。

以上の記事は、私のホームページの質問コーナーで、不動産競売の超ベテラン、窪田氏が回答した内容に、私なりに事例を追加してまとめました。http://8247.teacup.com/224/bbs

。。。。。。。。。

そうして、買取った家財等は、倉庫等から搬出して処分します。

通常は、搬出・放棄の処分作業は、執行補助者に依頼している場合が多いでしょう。


上記1の杉並区の中古住宅の場合の強制執行の見積金額は、催告から最終処分費用まで含めて、300万円を超していました。
(但し、費用は、地域によって相当に格差があるようです。)

上記中古住宅の占有者は、催告後に、殆どの家財を搬出して退去しました。

占有者に問題があった為、後日のトラブルを考慮して、強制執行を取り下げず、物件の引渡は執行官からうけました。

この時は、占有者が、室内動産の所有権放棄書にサインをしていったので、搬出後即廃棄処分し、保管料はかかりませんでした。



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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売される時の評価額


空家で、所有者が見つからず、家財がそっくり残置されている場合があります。

或いは、占有者が立退きに応じない場合があります。


こういう場合、強制執行の断行で、建物内の家財等を搬出・保管します。

そうして、室内がカラッポとなり、空家となった物件は、買受人に引渡されます。

これが基本的な流れです。


保管された家財等は、占有者が1ケ月以内(横浜地裁の場合)に引き取りに来なければ、競売に付されます。

その時の家財等の価格はどの位でしょう。


各裁判所には閲覧室があります。

東京地裁のように、だだっ広い閲覧室。

或いは、売店の傍らにひっそりと長椅子が置かれている小ぢんまりした閲覧場所。

いろんな規模の閲覧室。

それらの書架には、期間入札に付された物件の三点セットが並びます。

他に、「配当要求終期の公告」のファイルもここで見られます。

又、「動産公告」或いは「売却(競り売り)公告」というようなタイトルのファイルもあります。

これは、建物明渡執行事件等で、強制執行実施日(断行日)に債務者に引渡す事ができなかった動産を売却(競り売り)する詳細が記載されたファイルです。


強制執行での債権者・債務者、売却すべき動産の(遺留品)目録、売却期日、売却実施の場所などが記載されています。

売却実施場所は、倉庫が多いようです。


気になる価額です。

これが非常に廉価です。


ファイルの中の一例です。

遺留品目録を見ますと、普通の一般家庭の家財等動産のようです。


雑品入ダンボールルは41個合計で\2050円。

衣類入ダンボールルは6個で300円。

衣類ケースは12個で600円。

他に、個別で目録が列記されています。

3ドア冷蔵庫(800円)

2006年製32型テレビ(1000円)

これなどは高いほう。

コタツ、整理タンス(7抽斗)、洋タンス、扇風機、掃除機、ベビーダンス、書棚、・・・・どれも100円から200円。

合計35点。

トータルで、10000円。


他の例では、10円とか20円の品物が列記されているのも見られます。


普通の家屋で、トータル2万円まではなかなかいかないようです。


購入後、保管場所からの搬出・廃棄処分費用は結構かかるでしょう。

再利用しようとしても、故障していれば、修理は自己負担です。

そうみますと、一概に「安い」とは言えないようです。


書画骨董がある場合は、専門家に鑑定してもらいます。

実際には、高価なものは、断行前に、既に搬出されているでしょう。


私は、ここまでの経験はありません。

知りませんでしたので、今年初めての記事として・・



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初めての立退(明渡)交渉について



初めての明渡交渉、

交渉前の一般の方の心境、

恐らく、頭は真っ白、何が何だか分らなくなる状況。

あまり長い時間だと、緊張感が持続できるかなあ。

第一、明渡交渉って、一体どの位の時間がかかるんだろう。

これは相手次第で、何とも言えませんが、

実際は結構短時間で終わってしまうケースが多いです。


落札者の不安以上に、

所有者の不安は大きいです。


面談する前に、手紙で、要件の概要は伝えています。

相手方は、不安ですが、ある程度の腹をくくっている方が多いです。


15分もあれば、もうお互い話すことがなくなっています。

交渉というよりも、打合せ。

こちらの提示案に、相手がどの位歩み寄れるか、です。


また、相手が願望を言う場合があります。

我々業者ですと、その場で判断できます。

即結論をだせます。

一般の方は、どうしても情がからんでしまう傾向になるようです。

困った、或いは返事のしようのない提案を切り出された時は、

その場で、相手の希望に沿った結論は出さないことです。

再度、面談の機会を約束し、さっさと帰りましょう。

提案は、持ち帰って良く考えましょう。

色々ネットで調べてみるのも良いでしょう。

そうして、2度目の面談で、キッチリ回答することです。


明渡交渉に自信が持てない方、

或いは時間がとれない方は、

初めから専門家に依頼された方が良いのでは・・、と思います。


明渡しについてだけでなく、物件選択につきましても、

事後処理に、あり得ないほどの金銭と時間を費消した事例は、

聞く度にウ〜〜ンと首を傾げ、

重〜〜い気持ちになってしまいます。


。。。。。。。。。。

12月8日の記事は、

「競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。」

を予定しています。

。。。。。。。。。。



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初心者ができる明渡交渉と占有者の区分



競売物件の明渡交渉は難しい、と言われて久しいです。

その間、国は、競売の法律をドンドン改正していきました。

それとともに、競売市場は、

一部の業者等の独占から、一般に開放されていきました。

執行妨害で買受人(=落札者)から金銭を搾取しようとする性質(タチ)の悪い連中が、

競売市場から撤退せざるをえない環境作りが多面的になされた事も大いに影響していると思います。

結局、競売市場への一般人の参入は、「時代の流れ」なのでしょう。

さらに、一般人が参加しやすくなる環境作りがなされていくでしょう。

(ただ、地方では、まだまだの感がある地域もあるようです。)


現在、物件の占有者は大まかに3パターンに区分けされます、


1、(空家を含む)所有者占有物件

2、賃借権が認められない占有者

3、賃借権が認められる賃借人


◎マイホームとして、競売物件を検討される初心者の方へ。


区分1につきましては、

初心者の落札者がご自身で明渡交渉ができるケースがあります。

(勿論、他の要因がクリアーできれば、ですが。)

サラリーマンの住宅ローン破たんの物件です。

住宅ローン破たんは、本人の責任もあるでしょうが、

社会情勢・経済環境の変化であり、

彼らは犠牲者、という側面が多分にあります。

大抵は、それほど癖のない、常識人です。

明渡交渉に慣れない初心者でも、

ある程度の立退料を提示して話せば、

結構スムーズにいくケースがあるかも知れません。

所有者も、明渡交渉の経験は初めてでしょう。

ドキドキはお互い様。

(原則、所有者と直接交渉することです。

第三者の介入は絶対に回避です。)

落札者自身が交渉すれば、業者に支払う手数料を節約できます。

首都圏等の地域では、馬鹿にならない金額です。

その分、立退き料を多少でも多く支払ってやれるかも知れません。

ただ、神経は相当に疲れるはずです、そこは覚悟。

そんな状況はまっぴらご免、という方は、

迷わず専門家にご依頼下さい。


区分2につきましては、

専門家と相談されながらすすめたほうがよいでしょう。


区分3につきましては、諦めて下さい。

収益用物件を探している方の物件です。


競売物件が、住宅ローン破たんが原因かどうか、

業者は、登記簿で大抵分ります。

難しければ、謄本を知合いの不動産屋さんに見て貰うのも良いでしょう。


又、債務者がどんな人か、謄本から推測できる場合もあります。

でも、物件の近隣で聞き込みをする方法が手っ取り早いです。

「◎◎さんの家が売りに出ています。

◎◎さんてどんな人なのか気にいなりまして。」

こんな感じで聞いてみます。

私は、「競売」という事は言いません。

でも、最近は、近隣の方々が、競売にかかっている家、と知っていますね。

それで情報を集められれば、そこで判断、というのも一法です。


。。。。。。。。。。

12月1日の記事は、

「初めての立退(明渡)交渉について」

を予定しています。

。。。。。。。。。。







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空家の残置物に対する注意事項



多少残置物はありますが、空家と思っていたら、

「任意の話合での退去」という趣旨の電話があったりする場合があります。

電話の来る時期は、

大体、売却許可決定の言渡しが確定する前です。

執行抗告ができる期間を残しています。


こういう電話の共通点は、

基本的に、債務者本人からの直接の申出ではなく、

親戚や代理の者を名乗っている、という事です。

債務者以外の第三者の残置物が少しあるので、

ちょっとの間、置いておいてほしい、という依頼をしてきます。

うっかり承知してしまいますと、

引取りに来た電話の主は、

「あれが無くなっている、ここが傷ついている」

などとイチャモンをつけて来、暗に金銭を要求してきます。

無くなったもの、或いは傷ついた物は、代替えの効かない、思い出の品、という設定のようです。


他所で聞いた話ですが、要求の仕方は、半端ではありません。

買受人が、身の危険を感じるような、迫力ある脅しのようです。


この事例の前半部分、残置物の保管依頼は、

約2年位前ですが、私のコンサルを利用された会員様に実際起こった事です。


おかげさまで、キッチリ対応しましたので、トラブルには至りませんでしたが・・。


買受人が業者さんでしたので、強制執行で処理して頂きました。


競売に慣れない一般の方は、

立退いてくれるのなら、少しの期間なら置かしてあげよう、などと喜んでしまうかも知れません。

そこが付け目のようです。

こういう場合、最初に拒絶して、その後一切応答をしないことが一番良いでしょう。

その場合、執行抗告が出される確率は高いです。

でも、1〜2ケ月、手続きが延びるだけ、と思ってほっておけば良いです。

そうして、必ず、強制執行で処理する事です。

物件の引渡は、執行官から受けて置く事が大切です。


相手が文句をつけようとすれば、

文句をつける相手は、買受人ではなく、日本国です。

相手は、そんな事は百も承知しています。

ですから、彼らは、強制執行で処理される事を嫌がります。

なんだかんだと言って、強制執行をさせないように布石をうつかも知れません。

でも、強制執行で処理しておきましょう。

彼らは、せいぜい執行官に嫌みを言って、それでお終いです。



又、明渡しの話合いで面談する時は、

「申し訳ありませんが、初対面ですので、

本人確認のため、免許証を拝見させて下さい。」

というような、確認作業も必要でしょう。



。。。。。。。。。。

11月24日の記事は、

「初心者ができる明渡交渉と占有者の区分」

を予定しています。

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初めての明渡交渉がスムーズに成功した事例と分析。


次のメールは、初めての落札、明渡交渉を見事にやり遂げたHさんからのものです。
原文のまま、掲載させて頂きます。


。。。。。。。。。。。


千葉さま
お礼とその後のご報告です。
9月末に無事、引渡が完了しました。
アドバイス、放棄書兼廃棄依頼書ありがとうございました。

引渡し当日までに放棄書兼廃棄依頼書を先方へ郵送し、
記入を依頼しておきましたので、スムーズに受け取れました。
権利書や図面なども用意しておいて頂けて、
何事もなく無事終わり安心しました。

室内は相当汚れていましたが、
掃除したらかなり綺麗になりました。
10月から毎日のようにリフォームの見積や打合せで
大変でしたが充実した毎日です。
ありがとうございます。

幸いなことにお風呂(給湯器)やキッチンが
そのまま使えるので、リフォームも小額で済みそうです。
購入してから気がついたのですが、
今回は鉄骨造でしたので耐久性も長そうです。
(些細なミスが命取りですが、今回はラッキーでした。)

今回は幸運に恵まれ、
また千葉様からもアドバイスを頂戴でき、
何事もなく引き渡していただけました。
これにおごることなく気を引き締めて2棟目の入札に励もうと思っています。

ありがとうございます。
よろしくお願いいたします。

。。。。。。。。。。

最初のころのメールは緊張感がありました。


落札後、所有者の意向をうけたという業者の訪問がありました。

所有者に賃貸をしませんか、という提案です。

Hさんは、その提案は断りました。


所有者本人との直接の話合をします、と言って、その業者の介入を断りました。

そして手紙を出し、その後、無事明渡を終え、先のメールとなりました。

成功の原因を、頂いたメールから読み取ってみました。


1、 交渉に入る前の心構えがしっかりできていた事。

2、 所有者本人との直接交渉に限定、第三者の介入を入れなかった事。

3、 所有者に対する心配りを良くしていた事。

4、 所有者は、Hさんのお人柄、誠実さを感じ取れる人間性であった事。

5、 立退き料の支払いをした事。


などが理由と思われました。


Hさんに取っては、明渡が終わるまでの間は、大変な精神的疲労ではなかったかな、と想像されます。

Hさん、とにかく、大変お疲れ様でした。

そのうち慣れます。

これからも頑張って下さい。

(※メールの掲載は、Hさんの了解を得ております)





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買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項




買受人(=落札者)が個人の場合、

不動産業を名乗る(或いは名乗らないかも)法人・個人が突然訪問、

こんな提案をして来るかも知れません。

1、買手がいるので売らないか。

2、債務者兼所有者が買戻しできないかと言っている。

3、債務者兼所有者に賃貸しませんか。


管理人の私見としては、

このような申出には一切のらないほうが良い、と思っています。


上記提案者は、

執行妨害を企てて、債務者から金銭の詐取を狙っている輩が、

自ら計画した詐欺行為をもっともらしく見せる為、

買受人をまきこもうと画策しているのでは、

と管理人は疑ってしまいます。


1や2を提案してきた複数の物件には、共通点がありました。


売却許可決定後、執行抗告が出されていた、という点です。

執行抗告とは、不服申立の一種です。

これが出されますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

手続きがストップしますから、その分だけ余分に、債務者は物件に住んでいられることになります。


抗告は、債務者兼所有者の名前で出されています。

しかし、普通の債務者兼所有者は、「抗告」という言葉すら知らない方が殆どです。

債務者名義での抗告状は、

抗告屋と称される、執行妨害を企てる輩が、

経済的に苦労している債務者をたぶらかし、

金銭を詐取している行為です。


こういう執行抗告をして報酬(¥15万〜¥30万位らしいですが・・。)を要求し、

お金に困っている債務者兼所有者から金銭を巻上げる行為は、違法行為です。

恐らく、そういう連中の提案と推測される、上記1〜2の提案は、一切断固拒否すべき、と思っています。

まともな抗告は、たいてい弁護士名義で提出されています。


3の提案につきましてはどうでしょう?

債務者との賃貸借契約は、契約書通り、キチンと賃料が支払われるかどうか、まず難しいのでは、というのが、管理人の感想です。


例外はあります。

管理人が知っている具体例では、

生活保護をうけている方との契約、

及び

債務者で、資産に余裕がある場合、です。

共に、当社会員様の実例です。


3の提案者は、上記の輩のほか、不動産競売に不案内な不動産業者もいるようです。

買受人としては、やはり拒否しておいたほうがよいかも、です。


。。。。。。。。。。

以下は、初心者の方は、とばしてください。

引渡命令と買戻しについての参考判例。

民事執行手続きによる不動産の買受人が、当該不動産を元所有者に売り渡し、引続きこれを占有させた後、元所有者の代金不払いにより売買契約を解除した上、民事執行法83条の不動産引渡命令を申立てる事はできないとされた事例【東京高裁決定平成10・7・8】があります。

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11月17日の記事は、

「空家の残置物についての注意事項」

を予定しています。

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「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動


前回に続きます。


手紙を出しました。

連絡があれば、会う日取りと場所を決めます。

そして、面談。

面談についての注意事項はいずれ又。


連絡がない場合の債務者は、


超頑固な(=プライドが超高い)人、

超弱気(=無気力、放心状態)な人

入れ知恵をしている人がいる(=こちら側の更なる歩み寄りを画策・期待している)、

手紙を読まずにポイ捨てする人(=このタイプ、不思議と、アチコチに借金のある人が多いようです)、


・・・・・などなど、です。


こんな場合、再度手紙を出すか、訪問するか、或いは電話をしてみるか、です。

どの方法を選択するか、それぞれに、はっきりとした根拠はありません。

その物件の調査に入ったころから、その時までの総印象で、自然に選んでいます。


再度手紙を出すときは、プレッシャーを与えぬよう、注意します。

作成する文面では、連絡がなかった事を攻めません。

連絡の気持ちがあれば自然に連絡できるよう、配慮した文面をつくります。

落ち込んでいる(かもしれない)相手の気持ちを更に凹まさないよう、注意します。


電話して相手がでれば、連絡がなかった理由を問い詰めるような会話は控えます。

面談の約束を取り付ける事に専念するような会話をします。


訪問して面談できた時は、「上から目線」的な言葉にならないようにします。

真面目に働いてきたのに、何らかの事情で、現在の環境にいるのかも知れません。

現在は債務者の立場でも、かっては、それなりの社会的立場で活躍していたかも知れません。

(入札前の調査段階ですが、債務者として、閣僚経験のある元大物政治家(故人)さんもいました。)

礼を失するような言動は避けるよう、注意しています。

こうして、相手が気分的には、ホッとなるように留意します。

追い詰めません。


面談中、問われれば、強制執行の「断行」についての実態を伝えます。

強制執行の費用は、債務者に負担義務があることもお話します。

大袈裟な表現は極力避けて淡々とお話します。



ただ、この時、実は強制執行の第一段階「催告」での解決を視野にいれています。

「強制執行申立書」の作成準備も始めています。

面談した時の私の応対に、債務者は、目に見えない何かを感じているかも知れません。


。。。。。。。。。。


以上は、あくまで私のやり方にすぎません。

色んな方法があると思います。


会社の場合でしたら、マニュアル(或いは、らしきもの)があるでしょう。

それで積み上げた実績は、確固とした方針となりますので、それは立派な方法です。


以上、私がお話したやり方を第三者がして、スムーズにいくという保証はありません。

ここでの記事は、ご参考程度にとどめて下さい。


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11月3日の記事は、「今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。 」を予定しています。
息抜き話で、ちょっと小休止、というところです。

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落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型



前回に続きます。

手紙の内容は、以下を基本として、その都度、状況にあわせて手直しをしています。

。。。。。。。。。。

拝啓 

初めてお手紙致します非礼をお許し下さい。

私は、あなた様のお住まいを、裁判所の競売で買い受けた者です。

裁判所から、「代金納付期限通知書」が送達されました。

平成○○年○月○日に残代金納付の手続きをいたします。

つきましては、立退き等今後の事についてお話し合いを致しいと思います。

私としては、円満に立ち退いて頂くようお願いしたいのです。

今後の話合いにつきましては、第三者を介入させず、直接当事者同士での話合を希望しております。

大変失礼とは思いますが、引越料として、若干の金銭の提供は考慮しております。

できるだけ早いご連絡をお待ち致します。

ご家族様の為にも、宜しくお願い申し上げます。               
                                                                                                                   敬具                                                                 
平成○○年○月○日

         神奈川県相模原市南区上鶴間△丁目××番◎号
                             千 葉  重 雄
                    TEL ◎◎◎−×××−△△△△

      誠に申し訳ありませんが、ご連絡は○時から○時の間にお願いします。

 ▽△ ◎◆様
      机 下


。。。。。。。。。。

以上の内容です。

(落札後のコンサルを依頼されている場合は、抽象的な文言は避け、更に、このあと数行加えます。
交渉に臨む依頼者の気持ちを軽くして、強い姿勢で対応できる、おまじないの文言です。)



但し、この手紙でも、効果はあると思います。

とにかく、債務者のかたは、連絡をしたほうが得ですから。


連絡がない場合の債務者のタイプ、私の次の行動につきましては、次回でお話させて頂きます。

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10月27日の記事は、「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動 」を予定しています。

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落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?



落札後の明渡し交渉のスタートは、いつ始めたらよいのでしょう。

開始時期は、業者でも色々だと思います。

その会社、あるいは担当者でそれぞれのスタイルがあるようです。


落札しましたら、その日のうちに訪問して交渉開始、

というところもあります。

債務者の中には、どんな人がいくらで落札したのか早く知りたい、という方がいます。

そういう債務者にとってこの訪問は、次の行動をとる為のいち早い情報となるでしょう。


正攻法というか、法的な根拠でいえば、

所有権を取得した後、所有権に基づいて交渉開始、

これが正論でしょう。


代金納付手続き終了まで、債務者には一切接触しない買受人もいます。

債務者は次第に不安になります。

納付手続き終了後、一気呵成に退去を迫ります。

債務者は不法占有者となっています。

そうい状況の中、ある奥さんが「怖い」と裁判所に相談したそうです。

相手にしてもらえなかったようですが・・。

買受人は所有権に基づき、当然の権利を主張しただけですから。


私の経験ですが、

所有者が破産して、破産管財人の弁護士先生が交渉相手の場合、

落札した旨の連絡をしますと、、

【登記簿で所有権移転が確認できてから】

或いは、

【代金納付手続きが終わったら】

「お話をお伺いしましょう。」

などと言われる事が多かったです。

その場合は、弁護士先生の言葉に従います。

そして所有権を取得してから交渉開始です。

交渉というよりは、打合せ、の感じです。

無茶をいう先生は、いませんでした。


私個人では、最近の交渉開始時期は、それよりは多少早いです。

売却許可決定が確定して数日後、「代金納付期限通知書」が送られてきます。

送られて来る時期は、開札期日からは、2週間ちょっと経過しています。
(執行抗告が出ていない場合です。)


「代金納付期限通知書」とは、

代金納付手続きを裁判所で行う期日が記載されている通知書です。

その日を確認して、案内の手紙をだします。

これが交渉開始のスタートです。

予備交渉、という感じです。


この時期が良いか悪いか、分りません。

支払義務のない立退料を払うのだから、これ位は許されるだろう、という勝手な解釈です。

強制執行は回避できれば回避したいので、話合いに応じる姿勢の有無の確認、という意味もあります。


どんな手紙か、文面の後半部分をはしょって、次回に公開させて頂きます。

全文を書きますと、

管理人へのコンサル依頼者が、
これから交渉するかも知れない債務者の方に手の内を見られてしまうかもしれません。

折角うまくいく交渉がスムーズに運ばないのでは困ります。

但し、掲載した文でも、結構通じるとは思います。


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10月20日の記事は、「 落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型」を予定しています。

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現地調査での判断・・そしてどんでん返し!



現地調査に行ってきました。

一戸建です。

現況調査報告書では、所有者が居住しています。

記載事項の雰囲気から、どうも、男性の独り住まいのようです。

最近よくあるケースかな。

奥さんと子供はとっくに転居、夫だけの単身生活。


現地です。

あれ、誰も住んでいないようです。

表札がありません。

インターホンを押しました。

全く作動しません。

電気は切られています。


家を一周しました。

壁に取り付けられた配線は切断されています。

窓にはカーテンが下がり、中は覘けません。


ポストがあります。

蓋をあけました。

チラシがびっしり詰っていいました。

なかに、郵便物がまじっています。

完全に空家です。

それらの状況を見て、「取下げ」はないだろう、とふみました。

近所の聞き込みでの転居先情報は得られませんでした。


私の感覚では、

買受人(=落札者)にとっては、所有者が住んでる方が良いのです。

家は傷みませんし、明渡の話もできます。


この家の処理は、時間がかかるかも。

勝手に開錠して、もし、室内に残置物があり、

後日トラブっても困ります。

絶対にトラブらない、と断言はできません。

落札できたら、セオリー通り、すすめるしかありません。

ちょっと面倒か?

まッ、とにかく入札して、あとは落ちてから考えよう。


しかし、その物件は入札締切日数日前に「取下げ」となっていました。

「取下げ」の大半は、任意売却で処理されています。

この物件も、謄本上では任意売却の可能性が大。

でも、現地の状況から「取下げ」はないだろうと判断した私の推察は、大間違い。


やられた!

完全な敗北です。

任意売却をすすめた業者の完勝です。

現場の状況は、任意売却の可能性の匂いを消していました。

配線が切られていたり、ポストにはチラシと一緒に郵便物を溢れるほど残していたり・・・。

これで、その業者は、自分が進めている任意売却を邪魔されないように防御したのかな。

うらをかかれたあぁぁぁぁぁ〜〜〜〜!

でも何故か、結構サバサバしている自分を発見。

自分の未熟さが原因ですからね。




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占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



占有者との退去の話合が成立しましたら、その内容を文書化して、お互いに保管しましょう。

これは、双方の安心のためです。

タイトルは、合意書でも約定書でも覚書でも何でもよいでしょう。

ページとページの間は、割り印を押しておきましょう。


以下のひな型は、立退き料支払を前提に、管理人が使用しているものです。

複数の文書を適当にミックスしたものです。

占有者によって、或いは物件の状況によっては、条文の内容はかえています。


条文4は、ペナルテイですから、金額が幾らでも、約束を守れば発生しない内容です。

買受人は、さりげなくその事を相手に告げましょう。

条文7は、このような合意書等では、必ず織り込んでおく文言です。

。。。。。。。。。。


                 合 意 書

 ○○地方裁判所(△△支部)平成  年( )第   号不動産競売事件(以下「本件競売事件」という)に係わる後記物件目録記載の土地・建物(以下「本件不動産」という)に付、本件競売事件の買受人のA(以下「甲」という)と、本件不動産の所有者兼占有者のB(以下「乙」という)との間において、下記条項に基づく合意書を締結しました。

                 条   項

1、乙は平成  年  月  日限り、本件不動産より退去し、第三者の占有があれば乙の責において排除し、占有者のいない完全な空家の状態で甲に引き渡す事を約しました(鍵の授受による)。

2、甲は、乙が前条を履行した時点で、鍵と引換えに立退料として、¥○○万円也を現金にて乙に支払うものとします。

3、第1条に定める期日において、本件不動産の内外に残置せる有体動産・残存廃棄物等(以下「有体動産等」という)がある場合は、乙及びその家族が所有権を放棄したものであり、乙は、甲が如何様に処分しても、後日一切の異議申立て等は為さない事を甲に確約しました。
又、有体動産等に第三者の所有物が混入している場合においても、乙の責において処分依頼したものであり、甲には一切の責任が生ぜず、乙の責において対処する事を甲に確約しました。

4、乙が第1条の期限を徒過した場合、乙は、第2条に定める立退料の請求権を放棄するものとし、且、徒過した日数に付き、1日あたり¥10,000円あたりの遅延損害金を支払うものとします。
その場合、本件不動産の内外に残置している有体動産等を甲が如何様に処分しても異議なく承諾するものとします。
又、強制執行を断行した場合は、その費用に付いては、民事執行法第42条に定める通り乙の負担となる事を特に確認しました。
この場合、甲は「執行費用額確定決定の申立」に基づき、乙に請求する事とします。

5、乙は、本件不動産を甲に引き渡すまでの間、善良なる管理者の注意義務をもって本件不動産を管理するものとします。
  万一、乙の責により、本件不動産を損傷したる場合は、甲は、その程度により、立退料の減額、損害賠償、刑事告訴等を行うことを予め乙に通知し、乙はこれを承諾しました。

6、乙は、甲に対して、本件不動産に係わる関係書類【建築確認書、設計図その他購入時売主より受領した関係書類一式(諸設備に対する仕様書を含む)】等を保有している場合は、引渡日までに譲渡するものとします。

7、甲乙とも本件以外何ら債権債務の存しない事を特に確認しました。


後日の証として本書2通を作成し、著名捺印の上、各1通を保有するものとします。


平成  年  月  日

      住所

      氏名(甲)                      印


      住所

      氏名(乙)                      印



              物件目録


。。。。。。。。。。

以上です。

競売に慣れていない方には、ちょっと分りにくい文章、字句と思います。

現在すぐに参考になるかどうかは分りません。

ただ、ここにこんな記事があった、と記憶して頂ければ、

いつか多少なりともお役にたてる時がくるかも知れませんので・・・。
    



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放棄書兼廃棄依頼書


物件の引渡を受ける時、放棄書兼廃棄依頼書は必ず貰っておくといいですよ。

以下の書式は、私が使っているものです。

複数の友人業者から見せてもらった書式のうちの一枚に、私なりに手直ししたものです。

内容は、一戸建を想定しています。

但し、

物件の種別、

債務者が居住していた場合、

空家の場合、

貰う時期、

によって、更に手直しして使用しています。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

         放棄書兼廃棄依頼書

買受人 AB  DEF殿

私は、○○地方裁判所□□支部平成▲▽年(ケ)第◎×□号競売事件の債務者兼所有者である処、上記競売事件に対する別紙物件目録記載の土地、建物につき、目的建物内及びその敷地内外に存する家財道具、雑品、植木、その他一切の物品(動産類)を全部搬出し、本日、貴殿に対し、目的建物並びにその敷地を明渡(引渡)しました。

本日以降、目的建物内及び敷地内外に残置物がある場合は、所有者名義の如何を問わず、私が廃棄すべきものですが、すべての残置物の所有権を放棄いたしますので、塵芥等として処分して下さい。

尚、第三者名義の残置物がありたる場合、私の責において処分を依頼したものであり、後日、第三者より何らかの請求等生じたる場合も、私の責において解決し、貴殿には一切のご迷惑はお掛け致しません。

又、前記残置物は、どのように処分、処理をされても、異議、請求等の申し出は致しません。

後日の証として本書を作成し、署名押印の上、誓約致します。
(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

平成▲▽年△月◎◎日

氏名                         

氏名                       

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

大体、こんな感じです。

(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

の部分は、印鑑証明書の写しの場合もあります。

2枚目に「物件目録」をつけて綴じ、割り印をしておきます。

物件目録は、三点セットにありますから、コピーして使用しています。

これは、弁護士の先生に作成してもらったものではありません。

法的に正しい書式かどうかは分りません。

幸い、今まで、この書類でもめごとはおきておりません。






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強制執行と買戻しの話についての管理人の感想です。



これまでのanさまの質問経過は、ここ(※)です。

◎anさまのコメントです

そうですね。

あとあと問題が起きると恐いので、やはりこのまま進めたいと思います。

昨日、債務者から連絡があり、物件を買い戻したいとの事ですが、現金を調達出来るとは到底思えないので、強制執行は続行のまま、様子を見る予定です。

どうなることやら・・です。


◎管理人の感想です。


anさま

コメント、ありがとうございます。

anさまも指摘されておりますが、今更買戻しは、無理でしょう。

時間を長引かせる為の口実です。

そんな話は無視して強制執行で処理する事です。

債務者の後ろで、執行妨害を企てている悪質な輩がおり、その者の指示で動いている感じがアリアリです。

それから、間違っても、買戻しの話の中で、ローンを組みたいから、などと懇願されて、売買契約書などは絶対に交わさないことです。

仮に、売買契約書を交わした場合、競売手続き内での強制執行はできなくなり、債務者を物件から出すためには、新たに訴訟を提起しなければいけなくなる可能性大です。

私でしたら、この手の債務者は、まともとは思えませんので、買戻しの話は一切拒絶して、強制執行で対応します。

任意の話合で合意に達したとしましても、後日、債務者或いはその関係筋がなにか難癖をつけてくるかもしれません。

強制執行で退去させた場合、後日、債務者等が難癖をつける場合の相手は、anさまではなく、国(=裁判所)となります。

頑張って下さい。







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代金納付前に、勝手に解錠、動産類を搬出した行為に対して


◎猪子さまのご質問

はじめまして。

現在進行形の競売物件で対処が分からなくてご連絡させていただきました。


私の立場は次順位買受人です。

この競売不動産には、空き家で占有者があり、4t車数台分の動産が放置されています。

現在、「売却許可決定」まで終わりました。

しかし、「確定」まだしていない状態です。

にもかかわらず、最高価買受人は本件不動産に1階ベランダから侵入し、10人ほどの便利屋さんと共に1日がかりで動産を持ち去ってしまいました。

警察も来て全て事情聴取しましたが、「所有者である者からの被害届け待ち」とのことで引き上げました。


要は、未だ残代金を納付していないので、他人の不動産に侵入し、他人の動産を勝手に運び出した状態です。


そこで私は、「売却許可決定に対する取消し」を求めようかと考えたのですが、できるでしょうか?

私が思うに、このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします

◎管理人の回答です。

買受人が、所有者と話合い、承諾を得ての行為かどうかは、分りませんね。

買受人の勝手な行為、としてお話致します。

。。。。。。

手っ取り早い具体的方法は、裁判所の競売係にいって下さい。

物件明細書を作成した書記官に事実を述べます。

そうして、こういう場合、次順位買受(申出?)人として取るべき方法があるか、を聞いてみたら如何でしょうか。
。。。。。。

以下は、管理人の勝手な感想です。
(やはり、買受人の勝手な行為としての感想です。)

まず、猪子さまのご意見はもっともと思います。

所有権を取得していないのに、勝手に建物に侵入して動産類を搬出したのですから、これは、問題です。

ただ、猪子さまが売却許可決定に対して、その取消を求めて執行抗告ができるかどうか、疑問です。

この場合の抗告権者は、実際に被害をうけた所有者(債務者)と思います。


>このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?


お気持ちは分ります。

でも、難しいかなあ、というのが第一勘です。


詳しい方の意見を求める為、

私のホームページ内の掲示板にご質問を投稿させて頂きます。

回答者は、私が尊敬する窪田さんです。

http://8247.teacup.com/224/bbs

是非参考にされて下さい。



ご質問・・所有者死亡、占有者行方不明の空家の対処は?




◎桂様のご相談



はじめてのコメントで不躾な質問になりますが
ご教授下さい

競売落札後に所有者が死亡、占有者が行方不明の事実が判明しました。

賃貸契約書によるとH23年1月までの契約です。

占有者は現在不住で行方不明です。

解錠し、残置物を撤去、リフォームまで行ってもいいのかわかりません。




◎管理人の回答です。


管理人としましては、ご質問の短い文面から、

開錠して残置物を撤去しても良いです、という回答はできません。

司法書士、専門業者に資料を見て貰い、意見を聞かれてはいかがでしょうか。

裁判所競売係で、手続きを聞くのも一つの方法でしょう。


管理人も一度、似たようなケースを経験しています。

その時、管理人が取った行動は以下の通りです。


行方不明の占有者を探しました。


【今回の場合、占有者は賃借人です。

賃貸契約書に仲介業者、連帯保証人が記載されていれば、

そこにあたってみます。】


死亡した所有者の親戚を探し、あたりました。

色々情報を集め、管理人の総合的な判断で処理しました。


相続人(一般承継人)を相手方とする引渡命令での処理は、

場合によっては時間がかかり過ぎる状況となるかもしれません。

そういう情報は、親戚をあたるうちに分ってくると思います。

その場合は、なにか簡易な方法を模索するでしょう。


これ以上のお話ができず申し訳ありません。

他の掲示板等で更にご意見を求められて下さい。


ご質問・・競売物件の空家の落札者に対する架空請求に関して。




◎はるさん様のご相談


先日は御回答いただきありがとうございました。

早速破産管財人の方に連絡をとったところ近日中に残置された動産放棄の書類を送っていただけることになりました。


さてそれとは少し別になるのですが、

今回得体の知れないところから「今回の空家物件には私の金庫が残置されている。証拠のデジカメ写真もある。

だから連絡をくれ」という旨の書留が届きました。

ある意味占有屋の一種みたいなものではないかと考えておりますが、お聞きしたいのはこういう内容の封書が買受人に送られてくるというのはこの業界ではよくあるのでしょうか?

またこのような荒唐無稽な訴えに対しても、そんなものは無かったことを証明するためには結局強制執行により残置物の目録を作成するしかないのでしょうか?

このような言い掛かりがまかりとおるならたとえ所有者の動産放棄書にサインを貰っても念のために必ず強制執行が必要になってしまうような気がするのですが…

すみません、アドバイスいただけると幸いです。


◎管理人の回答です。


これは、競売物件の落札者に対する、架空請求です。

こういう場合の対応は、いろいろあると思います。

管理人なら、次のように動くでしょう。


その書類を持って、裁判所に相談に行きます。

(ひょっとしますと、同様の相談が来ているかも知れません。

裁判所に認識して貰う為です。)


同時に、念のため、破産管財人にも事情を話して、実際はどうなのか、聞いておきます。

もし、可能であれば、動産放棄書には、第三者の遺留物があった場合の処置の文言も入れてもらっておきます。

強制執行での処理も視野にいれます。

得体の知れない手紙の差出人にはコンタクトは取りません。

一切無視です。

但し、警察には届けておきます。


因みに、最近多い事例です。

空家の落札者に、妙な手紙が送られて来ています。

「その物件を管理しているので、・・・・、」という意味のない内容です。

この手紙は、裁判所でも知っていて、警察に届けるよう言われています。


管理人は、手紙の内容に記憶がありました。

調べました。

約10年ほど前、空家の落札者に無差別に送られて来た内容証明と同じ文面でした。

管理人は、その文書を保管していました。

当時、その手紙に対する回答書を出していました。

空家の所有者からは、放棄依頼書を貰っていましたので、

出てきたら警察、と決めていました。

宛所に居ません、という理由で戻っていました。

今なら、差出人に対するコンタクトは一切とりませんが・・。



ご質問・・落札後、残代金納付手続きに持参する印鑑は?、その他。




◎桃多郎さんのご相談

1、(個人)入札時の印鑑は認印で可とありますが、幸運にも落札できた場合、登記等は裁判所がしてくれるとありますが、その際に実印が必要になるのでしょうか?

2、戸籍が他都道府県の場合、戸籍謄本も必要ですか?

以前に入札を試み裁判所で資料を一式いただいてきたのですが、その中に戸籍謄抄本等郵送交付請求書が紛れていました。

時間が少し経っていましたので、無関係なところで紛れたのかもしれませんが


◎管理人の回答です。

落札者は、所有権移転登記手続きをしてもらうため、代金納付手続きをします。

この時、落札者は、入札書に押印した印鑑を持参しなければいけません。

買受人は、残代金納付手続きに提出するのは、住民票(法人の場合、資格証明書)です。

戸籍謄本は必要ありません。





ご質問・・自己破産した債務者の管理費等の支払い義務について



◎みやざき様のご相談

<競売>集合住宅・買受いたしました、前所有者は自己破産しております。
免責決定後に発生した管理費等は特定承継人に対して支払い義務はあるのでしょうか?(管理組合から請求あります)
<免責されれば・債務は消滅・前所有者が集合住宅・処分すれば債務・発生しないのでは?>


◎管理人の回答です。


そのような場合でも、特定承継人は、滞納管理費を負担すると思います。

これにつきましては、以下の記事が参考になると思います。

http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/501.html






競売手続きの、悪質な引延しについて



最近、郵便システムについての勉強の必要性を感じています。

競売妨害に、郵便システムを利用する輩がいました。

どんな内容?

その公開は控えます。

真似されると困ります。

徒に競売手続きの引延しを図るテクニックは、以前は「執行抗告」という方法でした。

裁判所の中での方法です。

それは、今も利用されています。

でも、裁判所は「執行抗告」に対しては、しっかり対応しています。

以前ほどの効果はありません。

そこで目に付けたのが郵便方法の悪質利用です。

これで、引延しをします。

それをやられていた友人業者から相談を受けた時、

ハア、そんな方法もあるのか、と驚きました。

私は、受領拒否、という方法位しか知りませんでした。


そのほか、買受人(落札者)にとって、

債務者探しに利用できる方法もあるようです。

とにかく、ちょっと勉強しなければ・・。





裁判所の対応色々






裁判所によって、

購入希望者にたいする対応、競売の手続きなど、若干、微妙に差があるようです。

ちょっとした事ですが・・。



(質問に対する応対)


三点セットを見て、分らない箇所がありました。

或いは、落札後の手続きについて質問がありました。

三点セットは裁判所がつくった資料です。

手続きは裁判所で行います。

そこで、競売係で聞いてみました。

この場合、

首都圏の裁判所は、概ね親切に対応してくれるようです。

ただ、全国的には、冷たい(と質問者が感じる)裁判所もあるようです。



(入札方法)


(このブログのどこかで既にお話しました。)

入札する時、「入札書在中」と記載された封筒には、

入札書のみ入れる、という方法をとっている裁判所が多いです。

ただ、数は少ないのですが、

「入札書在中」の封筒に、

入札書と住民票(或いは資格証明書)を一緒に入れるスタイルをとる所があります。

これ、首都圏でしか経験がなかったので、最初は驚きました。



(売却決定期日)


民事執行規則35条で、売却決定期日は、開札期日から1週間以内、と定めています。


多くの裁判所は、売却決定期日は、開札期日の1週間目位の目安がおおいです。

ただし、開札期日の数日後を指定しているところもあります。

「期間入札の公告」と記載されたページ(三点セットの表紙)に記載されていますので、見ておきましょう。



(引渡命令申立の時期)


首都圏の裁判所ですが、

代金納付手続き終了後即引渡命令の申立をしてきました。

裁判所も受理してくれました。

ところが、甲信越のある裁判所。

代金納付手続後即申立をした処、

まず、任意の明渡交渉をしてくれ。

それが不成立の場合、初めて申立をしてくれ、という対応です。

・・・・・。

これには本当に驚きました。



このほか、登録免許税の納付方法などで、その裁判所特有のスタイルがあったりします。

ひとつひとつ確認しながら行いたいものです。








ご質問・・競売妨害目的の入札について


◎phcsw836様のご相談(以下、原文のままです。)


買受不適人が高い金額で落札して、妨害行為は実務であるのでしょうか?

(保障金は確定できずもどれば、実害はなく、坂戸のマンションが非常に高い金額で落札された)


◎管理人の回答です。

まず、{買受不適人}の意味です。

なんとなくイメージは想像できますが、・・。


普通、落札して、売却許可決定の言渡しを受け、確定して、代金納付期限までに代金を納付しなければ、保証金は返還されません。


ご質問は、

売却不許可決定の言渡しを受けるか、

或いは、

言い渡された売却許可決定が取り消される?

そういう可能性が高い入札者が高額で落札した場合を想定しての事でしょうか。


申し訳ありませんが、ご質問の内容の実務例は分りません。


相場を無視したような高額での落札は、以下の状況があるかも知れません。

落札者は、債権者(関連)か、或いは債務者関連の場合が考えられます。

また、相場そのものに幅がありますので、入札者の価値観による場合もあるでしょう。





抗告屋への対応



会員様(業者)から届いたメールです。

概略は以下の通りです。

。。。。。。。

(前段略)

21−◎×△につきまして 本日、執行官立会のもと、無事引渡しを受け鍵も交換しました。

千葉さんのおかげで、焦ることなく取り組めました。

ありがとうございます。

また落札することができましたら、コンサルお願していただければ幸いです。

今後ともよろしくお願いします。

。。。。。。。。


これは、抗告屋から請求された立退き料を拒絶し、

正式の手続きで引渡をうけた業者さんのお話です。

。。。。。

落札物件は、多少の残置物を残した空家でした。

債務者に連絡、面談して任意の明渡を計画しました。

面談した債務者は、提示された立退料に対して即答を避けました。

数日後、債務者の親戚、と称する男から電話。

「立退料をアップしてくれ。」

業者さんは、断りました。

「それでは裁判所を通じて処理しますので、立退料は払いません。」

その男

「じゃあ、抗告するよ。」

それで電話は切れました。


抗告とは、「執行抗告」という、異議申立の1種です。

抗告がでますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

物件に居住者がいれば、その分だけ長く住んでいられます。
(落札者にとっては、嫌がらせ=執行妨害以外の何ものでもありません。)

そこに目をつけた輩が、意味のない抗告をして、時間の引延を図ります。

債務者や買受人からなにがしかの金銭をむしり取ろうと画策します。

これが抗告屋


抗告の出来るのは、当事者か弁護士です。

弁護士でない者が報酬をとって抗告するのは違法行為です。

そこで、当事者の名前で、抗告状を作成。

表に出て来ることはまずありません。

6〜7年前ですが、一連の抗告屋が逮捕されています。


会員様に、抗告屋の実態をお話しました。

正式の手続きを踏んで処理するよう、コンサルさせてもらいました。

実際に、無意味な抗告に対する裁判所の対応は、

法改正で、格段に速くなっています。


抗告がだされましたら、

あわてずに、相手の言いなりにならずに対応されることが一番でしょう。

同時に、抗告のコピーをとっておきましょう。

大体、ワンパタ−ンの様式です。

犯罪の証拠として、保管しておきましょう。



空家で注意すべき理由です。


競売で「空家」があります。

既に立ち退いています。

「立退き」で揉めることはない、と思ってしまいます。

これ、危険です。

あッ、脅かすつもりではありません。

確率は非常に少ないのですが、後日トラブルかも知れません。


空家で、殆ど家財はありません。

残置物は、ちょっと見には、ゴミばかり。

落札者が勝手に開錠。

室内のゴミを処理したら・・、


これにイチャモンをつけられる場合があります。

イチャモンをつけてくるのは、所有者の身内を名乗ってくるようです。


思い出深い品物だった!

さあ、どうしてくれる?


残置物の一般的な市場価格とは無縁の内容です。

代替えがきかないのです。


しかも、相手はほとんど暴力団風。

激しい勢いでせめたててきます。

なんぜ脅しのプロ。

身の危険を感じ、冷静な対応などできません。


誰でも、こんな状況はマッピラでしょう。

これを防ぐには?

空家だから良いだろう、なんて勝手に開錠したりしないで、

一般に、「強制執行」とよばれている方法で処理する事です。
(「強制執行」というと、どうも呼び名のイメージが悪いのですが・・。)

裁判所に中に入ってもらうのです。

そうして、明渡して貰う事です。


後日、明渡でトラブルが起きても、落札者は無関係。

相手が損害賠償を求める為には、国を相手にケンカです。


この事例、ごくごく最近、私の取引先で実際に起こっています。

勝手に開錠したくなるような状況を作っていました。

うっかり開錠して、残置物を捨てたら一大事。

相手の思う壺です。
(幸い、取引先は、強制執行で処理しましたので良かったですが・・。)


そんなことで損害賠償が認められるかって?

状況は違うのですが、認めた判例があるのです。

両親の思い出深いお雛様その他諸々に対して、

確か賠償金は、約¥300万+アルフアだったと記憶しています。

勿論、この場合は仕掛けたわけではなく、

本当に思い出深い品物だったようですが・・。


こんな事、交通事故と一緒で、滅多に起きない事ですが、

用心に越したことはありません。





ご質問・・競売で落札された店舗の賃借人の立場




◎ご相談内容

店舗が地主様の対銀行債務不履行によって競売にかかり、新たな不動産会社J様によって落札されました。

J様は将来的に隣接地との合体売却を目論んでの購入だったようです。

当店の賃借権は、建物の抵当権設定前の賃貸契約で「買受人に対抗できる」となっていますが、実際に売却の際は金額によっては立ち退いて、別の場所で商売をしてもよいと思っています。

現在、新たな賃貸契約を交渉中で、敷金と10月までの原契約の継承は了承してもらいましたが、高い賃料と安い立退き料(今のうちに決めておきたいようです)に納得できない場合は最終的には当店にどんな権利があってどんな方法があるのでしょうか。


◎管理人の回答です。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄において、
賃借権として、あなた様と前所有者との賃貸契約の内容が記載されており、
「対抗できる」、という文言があれば、
落札者(買受人)は、原契約の貸主の地位を承継する、という事です。

賃借人からみれば、原契約で、大家さんが代わっただけ、という事です。

契約更新時、買受人が、契約を更新しない、と主張しても、基本的には、認められません。

それが、「対抗できる。」という意味です。

勿論、落札者が新たな契約の申出をするのは自由ですし、賃借人がその申出に応じる、応じないも自由です。


現在の交渉が不成立ならば、原契約内容を主張して、従来の賃料を供託して対抗する、という方法が考えられます。

できれば、早い段階で、弁護士に相談しておくのが良いと思います。

そうすれば、買受人もあまり無理な要求はしないのでは、と思いますが・・。


◎窪田 徹郎氏の回答です。

それは「現在、新たな賃貸契約を交渉中で・・・」と云う点に問題があるのではないでしようか。

即ち、どんな内容の契約であっても旧契約は破棄しますので、新契約に拘束されます。


旧契約を維持していた方が好条件ならば、わざわざ好条件を破棄してまで新契約の必要はないと思います。

もっとも、立ち退き料とのかねあいですが。







競売に係る裏の犯罪ビジネス(またぞろ、抗告屋が跋扈?)





一定の競売手続きに対して文句をつける方法があります。

「執行抗告」と言われる手段もその一つ。


執行抗告をしますと、手続きが一時中断されます。

信号待ちをするような感じ。

ただ、ちょっと赤信号より長いかも。


執行抗告は、

被害をうけたと思っている本人か、

その依頼をうけた弁護士の分野。


通常、殆どの債務者、所有者は、

「執行抗告」についての知識は持ち合わせていません。


そこで、「抗告屋」の出番です。

「出来るだけ長く住めるような方法があります。

多少お金はかかりますが。」

報酬を要求。

そして、本人名義で抗告します。

抗告状は、大体、雛形を作っておき、チョイチョイと手直しをするだけ。
(理由は、売却基準価額、買受可能価額に対する内容が多いようです。)

時間の引延しを画策します

これ、犯罪です。

何年か前、あるグループが逮捕されています。


抗告屋が言うほど、時間は延びません。

裁判所も考えています。



確か7〜8年位前の話です。

落札物件の所有者から抗告がでました。

数週間で棄却(或いは却下)。

その後、所有者と面談。

世間知らずのおぼっちゃまタイプ。


名刺を出して、

「この人が来て、当分住んでいられるようにしてあげます。

費用は、15万にオマケしましょう。

そう言われたので、お願いしました。

7万渡しています。

あと8万渡すことになっています。

でも取りに来ないんですよ。」


あれ、知らないんだ。

数日前の朝刊の社会面、小さな記事がありました。

抗告屋グループが逮捕されたとの事。

名詞の住所は、記事と同じでした。

「残りは渡すこと、ありませんよ。



一昨日、友人の業者が遊びにきました。

落札物件に、抗告がだされた、と言っていました。

聞けば、

出すタイミング、抗告の内容、書式など、

「抗告屋」スタイルそのままです。


犯罪は、忘れた頃にやってくるようです。


詐欺師は、常識を超えたエリアで、夢を語ります。

常識力、判断力を狂わせるテクニック抜群


債務者・所有者の方、うまい話は気をつけましょう。






明渡交渉は何時から始めたらいいのですか?・・。






Yahooの掲示板で、私に質問がありました。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555

以下のように回答させて頂きました。


。。。。。。

代金納付手続きを終えて、所有権を取得し、所有権に基づいて明渡交渉に臨む、というのが、法的には正しい手順でしょう。

こういう手順を踏まない場合(のほうが多いのですが)は、以下の方法です。


売却許可決定が言い渡されてから、

或いは代金納付期限通知書がきて数日以内、

のいずれかに手紙を出しています。

手紙は、繰り返し読み、冷静に考える時間が持てます。
(たまに、読まないで捨てられることもありますが・・。)

その結果、こちらに連絡をする、しないの選択もできます。

。。。。。。


法的に手順を踏む、これは大切です。

ただ、現地調査をして、たまに所有者(又はその奥さん)とお話できたりしますと、


落札されたかどうか、早く知りたい。

いつまで住んでいられるのか、相談したい。

もし、引越料がもらえるなら幾ら位かしら。


そんな質問をされることがあります。

早く結果を知らせる事が相手方の為になる場合も多いです。

私の出す手紙は、出す時期によって、若干内容を違えています。

出す時期は、三点セットを見、現地調査の結果、何となく決めています。

これは、そういう意識になっていますので、出す時期の具体的な違いの理由は、分かり易く説明はできません。


落札されても何の連絡もない場合、これ相手方は結構不安になるようです。

実際に相談を受けたことがあります。


法的に正しい手順を踏むか、

可能な限り早く連絡をするか、
(その結果、相手方の再スタート準備が早くできる)

これは、その方々の考え方、と思います。








空家の場合、行方不明の所有者を探す手掛かりの一つ。




空家です。


近隣の聞き込み情報では、

奥さんが子供を連れていなくなって、

その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、

なんて事があります。


残置物があります。

免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。

裁判所を通じての処理は、時間とお金がかかります。

できれば安く早く処理したい。

後日のトラブル発生も嫌だし。

そんな時、

所有者を探して、任意に引渡を受ければ手っとり早いです。


奥さんの居所を調べて連絡

「もう、離婚しており、関係がありませんから。」

ピシャリ!!

とりつく島がない感じ。


所有者の住民票はそのままです。

こんな時、必ず連絡をしてみる価値のある所があります。

確率は低いですが・・。

それで、数回、連絡がとれ、任意に引渡を受けた経験があります。






所有者の実家です。
(但し、親が生きてる場合限定のようです。)






直接訪問、ということはせず、私は手紙をだします。

こちらの真意がより伝わり、警戒感を薄めて欲しい為です。

宛先は、□■様方、として、次に所有者名を書きます。

この場合、手紙には、提供する金額を明示します。

たとえ僅かでも、所有者にとっては、悪い話ではありません。

こちらも面倒な手続きをせず、助かります。

今までの経験では、所有者は、競売物件の鍵はしっかり持っていました。

無くした、という例はありませんでした。

全部もらいます。

その後、すぐに鍵は交換します。

建築確認書など、購入時の書類があればそれも貰っておきます。

これも、不思議と持っている場合が多いです。


それじゃあ、実家はどうやって探すのでしょう。

情報源は、

近隣の聞き込みや、別れた奥さんです。

そこから得た情報を基に、さらに行動する場合もあります。

(まッ、他の方法もありますが、ここで公開するのはちょっと・・。)


ただ、ご両親は、所有者の為に、散々嫌な思いをしているかも知れません。

その辺に対する配慮はしておきたいものです。




明渡交渉についての雑感・・債務者所有者へのお手紙の注意。







債務者所有者(以下「債務者等」と言います)に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。


手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

(受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。)


直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。


交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面(のつもり)です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと?

(先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。)



普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。



嬉しいメールです



明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。



数日前、西日本の会員様Kさんからメールが届きました。

明渡が無事終わったという内容です。

本当に嬉しいメールです。


初めての明渡交渉です。

今回は、相手(=債務者)が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。

一応のコンサルはさせて貰いましたが、実行するのは会員様です。

相当に不安を感じていたのでは・・・と想像します。


昔からの諺に

「火事場の馬鹿力」

というのがあります。


眼の前に迫った困難に、考えられない力を発揮する、


という意味でしょう。


専門業者が近隣にいない、或いは依頼できない落札者は、自分で交渉を成功させなければいけません。


おそらく、





「必死」




です。


そして見事に成功。


コンサルさせて頂く側の私も非常に心配です。

足の裏を靴の底から掻くような感じです。

でも、おかげさまで、今まではすべて成功しています。

理由は、・・・そうです。


私のコンサルの、上手、下手、ではありません。

落札された会員様の真剣さ、必死さが、成功したと思っています。


もう一つ、

みなさん、比較的時間が自由になるようです。

もし、お時間に余裕が無い方は、業者に依頼、が良いかもしれません。


とにかく、Kさん、おめでとうございました。


今月はあと1件、来月が2件、初めての明渡交渉を待つ会員様がおられます。

私の心配が快い快感に変わる事を願っています。






明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか?



明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか?



裁判所は、落札結果を債務者兼所有者(以下「債務者」と言います)に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。


そして面談時。


希望や質問をぶつけてきます。


。。。。。。。。

1年位住めないかなあ?

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏(春)休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか?

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。


立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。


実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。




(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ





こんなところでしょう。


(ア)の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から2ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。


(イ)の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。


支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

(そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。)


(ウ)は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。


(エ)は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。


(オ)は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。


書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。


ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。










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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

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に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
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