裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

入札手続と開札期日

アー、勿体ない!!!入札書提出方法の選択で!!!



開札結果をBIT(裁判所の競売のHP )でみます。


あれ、うちより低い入札価額が当選してる?

うちの入札はどうなったんだろう。

おかしいなあ。


たまに、こんな状況を経験された入札者がいるかもしれません。


入札書の記載方法に問題があったか、

振込金額が違っていたか、

或いは、

入札書の提出方法がちょっと問題、

それで、最高額での入札が無効になったのかもしれません。


入札書は、持参するのが一番確実。

次、郵送は書留か簡易書留。

普通郵便でもいいのですが、

私は、入札を普通郵便でする方の神経にはウ〜〜〜ン・・・・?????

まして、信託が認められているからといって、

民間の郵送手段を利用するなんて、

熟年ジジイの私などには、信じられない方法です。
(そういう方法に全く慣れていない、無知、というのが本当の理由です。)

実際、過日、その方法で入札したつもりが、

提出方法で入札者にちょっとした手違いがあったようで、

入札が無効になった事例がありました。

折角、最高額での入札で、

入札方法さえ間違っていなければ、らくらく当選できたのに、

もったいないなあ。


入札するまでのいろんな手続きや検討など、

費やした時間とエネルギーの集積を考慮すれば、

提出方法には充分に注意したいものです。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

入札書金額欄の記載方法についてほか



過去にこんな事例がありました。

入札金額を初め¥1,500,000と記載しました。

その後、万の単位の「0」を、上からなぞるような形で、「6」と訂正され、訂正印はありません。

この入札書は無効と判断されました。(仙台高裁決定2,6,19)


入札書の金額の記載は慎重にして下さい。 

間違えたら新しい入札書に書き直して提出したほうが良いでしょう。

一応、東京地裁では、書き損じた場合は、一度は訂正印を押せば認めてくれるようです。
(2度の訂正は認めておりません。)

入札書の下段記載の「注意」の3にて、書き損じた時は新しい用紙に書き直すよう、わざわざ注意を促しています。


入札書を入れましたら、封筒は糊付けなどでしっかり封をしてください。

うっかり封をするのを忘れる時があります。

執行官室に持参して提出する場合は、

その場で指導されますから、しっかり封ができます。

郵送での提出の場合は、封が出来ません。

結果、開札に加えて貰えません。

即ち「無効」です。


入札手続きは厳格です。

まあ、これでも通るだろう、という適当な判断は要注意です。



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入札時の資格証明書の提出について。




毎回、複数の入札をしている業者さんのアイデアです。


細かいと思われるけれど、何通もの資格証明書取得費用がなにかもったいない。

一度に複数分の入札書を提出する場合、1通の資格証明書ですませられないのかなあ。

例え6件の入札をするとき、

入札書一式をチェックする窓口で、

1件の入札書一式に資格証明を添付、

他の5通分には、例えば「平成○○年(ケ)第××号入札書に資格証明提出済」というようなスタンプを押して代用なんてことはできないのかしら。


答えは、ノー。


競売手続きを定める民事執行規則の38条3には、

法人である入札人は、代表者の資格を証する文書を執行官に提出しなければならない。≫

という規定があります。


この条文に対する裁判所の見解は、入札対象の物件グループごとに資格証明書は提出しなければいけない、ということです。

事件番号はおなじですが、複数の物件グループに区分けされて、夫々売却基準価額が設定されている場合も、やはり夫々に資格証明書の提出が必要です。


また、その物件の競売手続きで、既に、資格証明書を提出している場合(例えば、その事件の申立債権者)でも、入札時は、再度資格証明書を提出しなければいけません。


まッ、面倒でも、その都度、資格証明書は添付して下さい。







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債務者は入札に参加できない、って本当ですか?



債務者は入札に参加できない、って本当ですか?

本当です。

裁判所の競売を司る民事執行法という法律の68条には、

次のような条文があります。

。。。。。。。。

(債務者の買受けの申出の禁止)
第68条 債務者は、買受けの申出をすることができない。
。。。。。。。。

理由は、債務者はまず弁済(借金を返済)すべきである、という判断です。

では、連帯保証人、第三取得者、担保権実行における債務者でない不動産所有者、はどうでしょう。

全て、「可」、入札に参加できます。


連帯保証人は 売却許可決定を受けるのは何ら問題はない、としています。(東京高裁決定昭和59、6,13)


第三取得者とは、抵当権のついている不動産を、抵当権のついたまま、所有権等を取得した人(法人)を言います。

通常の取引では、所有権を取得する場合、それまでの抵当権等は抹消します。

そして新たに銀行ローンを組んだりします。

抵当権等を抹消しないで所有権を取得するなどは、

一般の方にはなじみのうすい取得形態ですね。

第三取得者は競買人となることができます。(大判明38,5,8)


お金を借りた(債務者)人の為に、自分の所有する不動産を担保として、金融機関に提供した人(法人)は、どうでしょう。

この場合の所有者は、入札には参加できます。

【担保権実行における債務者でない不動産所有者の買受申出の可否。
(昭和55年度広島高裁管内協議会、山口、岡山、鳥取、秋田地裁管内執行事務打合せ会(執務資料(二)[51]))
○積極。】


又、買受の申出でをすることができる者が制限されている時は、所定の資格を有することを証する文書を提出するのが普通です。

例えば、農地の場合の適格証明書です。



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保証金の額は間違わないように!


入札保証金の額は、しっかり確認しましょう。

まあ、普通、入札保証金の金額を間違うことは滅多にないと思います。

でもね、ウッカリミスは、本当にウッカリ気分の時、

たまぁ〜〜〜に起こるかも知れません。。


かって、こんな事がありました。


Aさんは、保証金が¥4、946、400円の処、うっかり、400円少ない¥4、946、000円を保証金とし、入札に参加しました。

開札期日において、執行官は、Aさんを開札に加えず、他の入札者の中からYさんを最高価買受申出人としました。

Aさんは文句をつけました。

結果、執行官の措置に対して、著しく不当である、として、Yさんは 売却不許可決定となりました。(仙台高裁決定平成2,1,10)


それから約半年経過。


Bさんは、保証金が¥1、384、000円のところ、4、000円少ない¥1、380、000円を保証金と思いこみ、その額で入札に参加しました。

開札期日において、執行官は、Bさんを入札に加え、最高価買受申出人としました。

この措置に文句をつけられました。

結果、執行官のこの措置は、売却不許可事由にあたる、としました。(大阪高裁決定平成2,7,12)


全く正反対の判断です。


これあ、現場の執行官の先生方も、「どうすりゃいいんだ思案橋!」(←昭和演歌の引用)で、頭にきているかも知れません。


まあ、保証金の額は、間違わない事が一番です。




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入札期間開始前に入札保証金振込の可否



ゴールデンウイーク中の入札依頼がありました。

依頼者の都合で、入札期間中の入札保証金の振込ができません。

入札開始の前日しか振込む事ができません。

生憎、私はこのことには不勉強でした。

直接入札する裁判所の執行官室に聞いてみました。

「かまいませんよ~~。

できるだけ入札開始日に近い日でお願いしいます。」


念のため、他の裁判所に聞きました。

「入札期間中に振込んでください。」

私の疑問:「それでは、入札期間前に振り込んだら無効ですか。」

「無効ではありません。」

私:「じゃあ、有効という事ですね。」

「無効ではないという事です。

とにかく期間入札中に振込んでください。」

この会話の繰り返し。

答えている女性は、なにか必死の感じ。

要領を得ぬまま、電話を切りました。


東京地裁に聞いてみました。

「あ〜〜、今のところは、いいですよ。」

軽く明るい声の回答です。

何回か、同じ質問があった雰囲気です。


競売手続きの具体的方法を定めている「民事執行規則」で調べてみました。

特に、振込む時期についての規則はありませんでした。


(期間入札における買受けの申出の保証の提供方法)

第四十八条

 期間入札における買受けの申出の保証は、執行裁判所の預金口座に一定の額の金銭を振り込んだ旨の金融機関の証明書又は第四十条第一項第四号の文書を、入札書を入れて封をし、開札期日を記載した封筒と共に執行官に提出する方法により提供しなければならない。


まあ、これからは、入札期間中に振込むようにはしますが。


ご質問・・複数名義の入札について。




◎まん丸様のご相談


私は障害を持っています。長年に渡り自分の体に応じた家を探した結果 見つかったのが 競売物件でした。

貯金したお金を入れて 子どもと二人の名義にしたいのですが、こういうケースも入札をできるのでしょうか?


◎管理人の回答です。


勿論、入札できます。

複数名義での入札は、「共同入札」といいます。


以下、注意点です。

共同入札をする場合、事前に執行官の許可をえなければいけません。

決して難しい手続きではありません。

裁判所に電話して下さい。

執行官室をお願いします、と言って下さい。

出ましたら、親子で入札したいのですが、どうすればよいですか、と聞いて下さい。

子供さんと一緒に暮らしていれば、おそらく二人の名前の記載された住民票を用意して、と言われると思います。

ただ裁判所によっては、他の公文書も用意するよういわれるかも知れません。


書類を確認しましたら、その書類を用意して裁判所の執行官室に行って下さい。

「共同入札買受許可申立書」という書類を貰って、必要事項を記入して提出します。

記入事項は分らなければ、受付で聞いて下さい。


「持分」を記入する欄があります。

一つの物を複数で買い受けますので、親子で持分割合を事前に決めておいて下さい。

例えば、2分の1づつとか、或いは4分の1と4分の3とか、二人の持分合計が「1」となるようにします。


許可書を貰ったら、入札書と一緒に提出します。

不明な点は、受付で確認されて下さい。


ひとつ心配なのは、まん丸様は、競売が初めてのようです。

どのような物件を選択されたか、その物件にリスクがないか、です。

もし、よろしければ、私のHPで、簡単な回答ですが、無料コンサルをしていいます。

それで簡単チェックをしてみませんか?

http://www.keibai.co.jp/kaiinnsei/sa-bisukonnsarumousikomi.htm

以上、回答させて頂きます。


今後とも宜しくお願い申し上げます。

ありがとうございました。



入札書の提出の仕方、所変われば・・。5







私のテリトリーは、神奈川です。

たまに、東京・千葉・埼玉です。

首都圏の裁判所は、

入札書を入れる封筒には、入札書のみ、1枚だけ、入れます。

住民票或は資格証明書は、封筒に添えて提出します。

これが当り前、全国共通と思っていました。



関西の友人と話した時、

入札書をいれる封筒に、住民票も一緒にいれる、というのです。

お互いに、びっくりして、ウッソォーーー・・・・


全国に高等裁判所は8ケ所あります。

そこの地裁執行官室にてそれぞれ確認してみました(H19,9,5)。

札幌地裁、大阪地裁は、

入札書をいれる封筒に住民票も一緒にいれます。


他の裁判所は、入札書にいれるのは、入札書のみでした。


初めて競売に参加される方は、

執行官室に、事前に確認したほうが良いです。



良く見るのが、執行官室窓口(カウンター)での風景です。

初めての方が、入札価格を記載した入札書を示して、

書き方がこれでいいかどうか、確認して欲しい。

これには、窓口のお嬢様、慌てて、入札書から目を背けます

入札書記載の手引きを事前に読んでみてほしいですね。


郵送での入札の場合の注意事項です。

まず、裁判所が郵送用封筒を用意している場合、

「書留」の文字がプリントされています。

私製の封筒で郵送する場合は、書留で送ってください。

普通郵便では、失格です。

入札書をいれた封筒は、しっかり糊付けして下さい。

折角の入札が無効では大変です。




その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収






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入札書の書き方など5





入札したあとで、心配になることがあります

どうしても欲しい物件です。

あの入札価格では、落札できないかも、

そんな不安がわいてきます。

入札期日の締切日がまだある場合、

いろんなアイデアがうかんできます



1、入札書記載の入札価格の変更はできないかなあ。

2、だめなら、入札書の引換え(交換)はできないかしら。

3、それもダメなら、もう1回入札してしまおうか。

  最初の入札価格より高かったら、文句はないだろう。



結論をいいます。

全て、ダメです。



裁判所の競売は、民事執行法という法律で主催されます。

具体的な手続は、民事執行規則に則って行われます。



入札書を提出したあとは、入札の変更も取消しもできません。

もし、認めたら大変な事態が生じるかもしれません。

手続が完全に混乱します

入札者間どうしで、紛争が生じるかもしれません

業者向高額物件によっては、談合が起るかもしれません


注意するのは、3です。

上記1、2は、執行官室の窓口指導で拒否されます。

3は、うっかり、という場合があるかも知れません。

郵送入札で、見逃した、なんて事がおこるかも。


同じ物件に、同じ名前での複数回の入札は禁じられています。

2回入札しますと、両方とも無効となります。



勿論、執行官室で、入札書提出前に、

入札価格を訂正したい場合、

入札書押印の印鑑を持っていれば、

そこで訂正はできます。

でも、その場合は、

新たに入札書を貰って書き直したほうが良いでしょう。



東京地裁の場合、

入札価格の訂正をしても訂正印がなけれな、ダメです。

また、訂正をさらに訂正した場合、

訂正印があっても開札には加えられません。


法人(会社)が入札した場合、

入札書一式に押す印鑑は社印でなくても良いです。

代表者個人のミトメでもOKです。






開札期日の風景の一こまはここにも書きました。




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昨日の開札結果と最近のマンション事情。4







昨日8/3の横浜地裁の開札は、今までと違った強烈な結果でした。

マンションです。

1物件の入札数が30人以上、というだけでも珍しいのに、

そんな物件が8件もありました。

横浜地裁で、これほどの入札数は、今までには、あまり例がありません。

落札者は、法人が7名、個人は1名です。

マンションの共通点を見てみました。

1、 築年数が比較的新しい。
2、 駅からの距離が徒歩圏内
3、 総戸数が多い
4、 比較的売り物の少ない地域
5、 有名マンション群

落札マンションは、これらの特長を複数、持っています。

法人は、当然転売目的でしょう。

或は、収益目的もあるでしょう。

落札価格は、どれも買受可能価額の2,3〜3倍。

落札した法人は、再販価格を念頭に入札価格を検討しているはずです。

10数年前のバブルの頃と違うと感じる点があります。

各業者は、物件の選定には、相当厳しいラインを引いているようです。

勝組の沿線・地域における勝組の物件限定です。

そうして、思い切った価格で入札をしています。


都心のマンションブームが飛び火したのでしょうか。


そういえば、つい数日前の話。

友人の業者が、売却依頼されたマンションをレインズに登録しました。

即、都心の複数の業者が、自ら買主として「買付け」を入れてきました。

友人はびっくり。

高目のエンドユーザー価格を設定したつもりでした。

そのマンションは、駅近の著名なマンション群の一戸でした。

比較的売物が少ないのですが、相場らしきものは一応存在します。

いえ、存在していました。

値付けが違ったのかなあ?

その価格は、私の感覚では、

ちょっと高いんじゃあないの、という感じでした。








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売却許可決定期日について5






売却許可決定期日について


三点セットの表紙は、

大抵は、「期間入札の公告」となっています。

その下に、

「入札期間」、「開札期日」、「売却決定期日」、が記されています。


「開札期日」にトップ当選した入札者は、

「最高価買受申出人」とよばれます。

裁判所は、最高価買受申出人に対して、

それまでの手続、

その他、法が定める規定での、一定の審査をします。

問題がなければ、

最高価買受申出人に対して、

「売却許可決定」が言い渡されます。

開札期日のトップ当選が、「契約の申込」とすれば、

「売却許可決定」の言渡しは、

「契約の承諾」といえます。

この時点で、

「最高価買受申出人」は、「買受人」となります。

(但し、売却許可決定が確定して「買受人」と呼ぶべき、という説あり。)

「売却許可決定」は、手続上の一つの節目です。

実務上では、大半が許可されています。

その詳細は、物件ごとに公開されます。

これは電話でも教えてくれます。

もし、コピ−を必要とする場合でしたら、

「売却決定期日」欄に記載された日時に、

裁判所記録閲覧室に行ってください。


裁判所の記録閲覧室で、

「売却許可決定」と記載された冊子が据え置かれています。

そこには、事件番号ごとに、落札者の住所・氏名・落札価額が記載されています。


コピーを必要とする場合とは、



・・銀行に提出、

・・売買契約締結の際の証明資料、

・・開錠技術者(鍵屋さん)に提示して開錠してもらう場合、・・・・

などがあります。

コピーじゃあダメ、という場合は、

売却許可決定の謄本を貰ってください。

「謄本交付申請」すれば良いです。

書式は教えてくれます。

決して難しくはありません。

コピーした、売却許可決定の数枚の綴りの最後に、

「これは謄本である」

という文言の記載された書類が1枚重ねられ、

裁判所書記官の氏名、印が押されています。

権威ある「公文書」となります。











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市町村合併が落札価格に影響を与えている?そのほか雑感など。5






神奈川県のお話です。


相模原市に合併される前の津久井郡津久井町の物件は、

入札者は少なく、

しかも、限られた業者さん5〜6社のみの参加です。

相模原市の業者さんも、津久井郡の物件には、あまり参加していませんでした。

やはり、ですから、販売面では足が遅いです。

まだ井戸水を利用したりしている家もあったりして、

腰をひいてしまう業者さんが多かったです。

合併で、津久井郡津久井町は、相模原市津久井町となりました。



昨日の相模原支部の開札です。

相模原市津久井町の物件がありました。

取引先の業者Aさんが入札しました。

津久井には20年以上住んでおり、地域全体に精通しています。

その物件の事前調査は、ここでお話しています。



Aさんは、末端の販売価格を¥1300万前後と査定しました。

買受可能価額¥322,4万です。

Aさんの入札価格¥811万です。

業者としての目一杯の金額です。

私は、これは落札できるだろう、と思いました。




開札結果は無残

入札数はナント28件。

津久井郡の頃は、ありえない件数です。

落札価格は¥1311万、Aさんが算出した相場です。

多摩市の業者さんです。

しかも、次順位がいました。

町田市の業者さんです。


津久井郡の物件は、相模原市に合併してから、

序々に序々に、入札数・落札価格が、アップしています。

落札業者も、東京の業者さんが増えています。

地元業者は、「いままで」の実績で入札価格を決めてきます。

圏外業者は「これから」を予測して入札価格を決めているようです。

確かに、「郡」より「市」のほうが販売し易いです。



今回の合併劇は、全国規模です。

地価「上昇」或は(地域によっては)「下落」、という現象が、各地で起こっているのかしら。

今頃気付いても、ちょっと遅いかな


このチャンスを活かした業者も多いはず。



Aさんとの会話。

A「荒っぽい業者は、不思議と先を見る目をもっているよ。

我々のような慎重な業者にはマネができない。」

私「先が見えるから、一見荒っぽいように見える事ができるのでしょう。

本人は、荒っぽいとは思っていないのでは。

我々が慎重なのは、先が見えないので、仕方ありません。」

A「そうだねえ。

我々は大きくは伸びないけれども、転ぶこともない。

ただ、激変してる時は対応が遅れてしまうね。」










会員制について


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「共同入札」について


今日は、普通はあんまり馴染みのない、

「共同入札」についてお話させて頂きます。



一つの物件に、複数名義で入札するのを、「共同入札」といいます。


「共同入札」したい時は、

入札する前に、入札者らの関係を裁判所に申立て、

執行官の許可を必要します。

夫婦、親子、兄弟、などは許可を与えられるようです。

他には、私道の各利用者など。


入札する前に、

執行官室に備え置かれている、

「共同入札許可申立書」に必要事項を記入、著名押印して、

執行官宛提出します。

記載方法は、執行官室で聞けば、教えてくれます。

申立書には、入札者らの関係を証明する公文書を添付します。

住民票、戸籍謄本、全部事項証明書(登記簿謄本)、・・・。

どんな公文書かは、必ず、執行官室で確認されて下さい。

裁判所によって、若干の違いがあるようです。



また、申立書を提出する日の前日にでも、

執行官室に何時頃行けばよいか、

電話で聞いておいたほうが良いでしょう。

小さな裁判所などで、

折角行ったのに、執行官不在で暫く待たされた、なんてこともあるかも知れません。

共同入札をする場合は、締切日の、最低4〜5日前には、

執行官室で、要領を聞いてください。

提出する書類の準備もありますので。



最高価買受申出人(開札期日にトップ当選)となっても、

もし、共同入札人のうち、一人に不許可事由があれば、

全員について、不許可となります。

(ここは難しいので、分らなくとも結構です。)


残代金納付義務も、各共同入札者が、それぞれ、全額について、負担義務があります。


申立書には、各入札人の持分を記入しなければいけません。


以上の共同入札の際の許可申立制度は、

専門書によりますと、

以前行われていた競売業者の談合防止の為に設けられました。

「次順位買受の申出」のシステムも同様です。


一般のユ−ザーや業者がドンドン入札に参加している現在、

専門業者同志の談合は不可能でしょう。

もう充分にお役目を果たし終えた条文かな、という感じがしています。




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開札風景の一こま・・勿体ない!5



昨日、開札場に行きました。

FAXによる開札結果の案内が浸透しているのでしょう。

見にきているのは、一般の方が大半。

今日もありました、

入札書記載の不備で、折角のトップ当選が失格。

勿体ない!!!




※ 個人の入札です。

入札書に、住所は記載したものの氏名を書き忘れ。

※ 法人の入札です。

会社名だけの記載で、代表者名の不記載。

印鑑も、「姓」だけで、「名」はないので、

姓名を確認できないので、ダメ、とのこと。

 
これらは、たまにあります。

発表されない、落選者のなかにも見つけた事があります。

100点満点の答案を書いて、氏名の書き忘れと同じ。

勿体ない、注意しましょう。


非常に珍しい例ですが、

相模原支部の入札に、横浜地裁の入札書で、参加していました。

これも無効。





入札価額でも、惜しい!事例。


当選者Aは、○○○○万9105円。

次順位Bが、○○○○万9000円


もし、Bさんが、

百円単位から最後まで端数をつけていれば、

例えば、○○○○万9111円の入札価額なら、

当選できたのに。

まあ、・・・結果論ですが、

私は必ず、端数をつけます。

例えば、○○○○万9999円。

習慣になっています。

皆さんも、端数をつける習慣をつけませんか。









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開札期日の結果と入札価格。



昨日は相模原支部の開札期日。

2件入札しています。

取引先の業者Aさんと、エンドユーザー(会員様)のKさん。


◎Aさんは、ある地域の物件専門に入札。

その地域の物件の価格設定は、私が遠く及ばぬプロ。

落札後、転売に失敗している売残り物件がゴロゴロしている地域。

Aさんは、手堅く転売に成功しています。

今まで失敗はありません。

結果、本日は落選。

当選者との差が約¥200万。

Aさんの計算では、まず無理な数字。

今日の落札価格から再販価格を算出しますと、

その金額で、新築があるそうです。

微妙な価格帯ですが、エンドユーザーの方はしっかり見ています。

そういえば、当選者は、遠く離れた所の業者さん。


※ 怖い現実があります。

業者の地元管轄の裁判所の物件がなかなか落札できない時、

新天地を求めて、周辺の裁判所の物件入札に転向します。

落札できても、

簡単に転売ができる(利益が確保できる)価格設定予想は難しいようです。

これはよく聞くお話です。

それで失敗している業者さんも結構いるようです。

「買って売る」だけの単純な発想では、

これからの競売業界では、如何なものでしょう。





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転売目的物件の大胆な入札価格の決め方5




開札期日。

私が代行入札件数6件、

内訳は、転売目的が4件、収益用が2件。

転売目的物件の入札価格は、

超強気でいけると判断した物件に強気の入札価格、1件。

超弱気、相当に低価格なら何とかいけるかも、の物件に買受可能価額+\1000円で1件。

あと2件は、通常の計算方法での入札価格。

収益用物件は、表面利回りから、それぞれ、依頼者が計算した入札価格。

次の2件が当選。

 超強気物件が次順位と約¥50万差で落札。

入札者は20名以上。

¥3000万以上ですので、まあまあ、ホッとした感じ。

◆超弱気物件が、入札者1名で落札。


普通の計算方法での4件は、残念ながらダメ。

今、転売目的の物件を落札しようとすれば、

物件特徴の大胆な分析が絶対

と思っています。


仲介業者から聞いた相場を逆利用します。

。。。。。。。。

私が東京・渋谷の競売専門会社に勤務していたころのお話です。

その頃も、今と同じで、落札は狭き門。

「取下げ」は、今ほど多くはありませんでしたが・・・。

これという物件の入札価格を検討する時、

社長は、友人(競売会社の社長)から聞いた方法でやっていました。

仲介専門業者に、その物件の相場を聞きます。

そして、その相場価格で入札します。

再販価格は、入札価格+諸経費+利益ですから、

それで、転売できるの? という疑問は当然でしょう。

。。。。。。。。


仲介業者は、販売前提で相場を聞かれますから、

自分の売りやすい、相場の下限をいう傾向にあります。

(購入前提で聞きますと、相場の上限を言う傾向?)

相場の下限から逆算したら、まず100%落札は出来ません。


。。。。。。


勿論、会社としては、大前提があります。

強気で販売できる物件です。

買い手が絶対に気に入るポイントがある物件です。

相場はあくまで相場として、

相場+アルフアが付くかどうか、よく特徴を見ます。

相場には縛られない再販価格を設定します。

当然、販売手数料は正規を支払います。

物件の選択を間違わなければ、結構それで売れてしまいました。


。。。。。。

あるベテランの仲介業者が言ってました。

「仲介業者のプロは、

物件価格の高い、安い、良い、悪い、は言いません。

それはお客様が判断すること。

聞かれれば、参考意見は言いますが。

業者は、仲介手数料がより多く得られる物件の中から、

案内する物件を選択するだけです。」

これ、正論かも。。。


。。。。。。。


かって、こんな実例がありました。

 ∧菽藁拈椶琉豸遊を気に入ったお客様。

 ・・・落ち着きますねえ。なんせ実家は寺ですから。

◆⇔找箸離灰鵐リートよう壁が南側にあり、面した部屋の日当たりなし。

 ・・・こういう家を探していました。落ち着いて仕事ができます。

 ・・・お客様は、原稿用紙にむかうお仕事でした。


。。。。。。。。


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管理人 千葉 重雄



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管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

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