裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

大化けした落札物件

特別売却物件についての感想


このブログでも、特別売却物件について、お話させていただきました。→こちら

これからのお話と重複する部分があります。

ご容赦ください。

特別売却物件は、一口で言えば、売残り物件です。

昔から、「残り物には福がある」なんて諺があります。

競売物件ではどうでしょう。

確かに特別売却物件で大儲けした業者さんはいました。

約10年前、私がタッチして大儲けの具体例はこちらです。


いまはどうでしょう。

売残りとなった理由は色々あります。

大まかには、次の理由が考えられます。

1、買受可能価額が高い。

2、物件に何らかの欠点(含む道路関係)があったり、占有関係で、問題がある。

3、物件を含む地域に何らかの問題がある場合。

4、良い物件なのに、プロの業者がうっかり見落とした場合。

最近、上記4は、恐らく非常に少ないでしょう。

一般の方が、特別売却物件を、チャンス、とばかり飛びつくのは如何なものかな、というのが私の感想です。

問題は2の場合です。

わけあり物件、アウトレッドの傾向が強いです。

これはいろんな事由が考えられます。

購入後、スムーズに使用できないトラブルが内在している可能性があります。

あるいは、使用できても、転売するとき、なかなか転売できない事由があったりします。

道路関係のトラブルは、銀行等のローンが使えない場合が多いです。


とにかく良く調べて下さい。

開札日、入札者がいないため、特別売却物件となる場合、その開始日まで数日あります。

その間に念入りに調べて下さい。


価額が安い、という1点だけに目を奪われて、とびつくことは危険です。

安いのに、業者がパスした物件です。

価額以外の問題がある、と疑ったほうがよいでしょう。

一般の方の失敗は、出費をおさえる?為、地元の不動産業者など専門家に相談しないで独力ですすめたケースが多いです。

落札後の相談を受けつつ、この相談者は、ちょっと専門家に相談していればこの物件の入札はしなかったろうなあ、と思う事がしばしばあります。

特別売却物件は、業者以外の一般の方は、安易に飛びつかない、慎重に、というのが私の結論です。






競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

特別売却物件で儲けた業者さん。

「特別売却物件(これにつきましては、近日中に、「用語・単語の説明」のカテゴリーにて記載致します。)にて、儲けた事例です。

小田急線のある駅利用の物件です。

三点セットでは、スッキリしない地形です。

しかも、私道の奥、ドン詰り。

資料では、どうも乗り気になれない物件です。

私も資料を見てパスしていました。

物件の近くに事務所を持つ業者さんから電話。

良い物件だから入札したい。

しかし、既に入札期間は終っています。

とりあえず、私も現場確認。

しまった!  これはいい物件だった。

全体が醸し出す雰囲気がいいのです。

光って見えます。

バブルの頃の建物です。

建築費も高かったでしょうが、資材も良いものを使用しています。

三点セットを見た時の印象とは、月とスッポン。

女性タレントの、スッポンではなく、スッピンとメイクあと位の大差。

入札者がいなければ、特売で購入です。

開札期日、案の定、入札者はいませんでした。

その場から業者に電話、打ち合わせ。

あとは、特売申込時に、競争相手が現れないことを祈ります。

申込みの日、朝一番、開始時間の30分前に、執行官室前に並びました。

人が通るたびに、真剣な心の声。

「ここで止まるな、並ぶな、あっちに行け。シッ、シッ、・・。」


・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・


時間になり、申込みをしている間も、

「誰も来るな、来るな、来るな。」

・・・・・・・・・・・・

無事、最低売却価額(今なら、買受可能価額)で購入できました。

・・・・・・・・・・・・

明渡しもスムーズに終わりました。

室内点検。

え、まさか。


続きを読む

三点セットだけで判断せず、現場確認が大切。

不動産は現場確認が絶対大切、と実感した例。

三点セットでは、農道と第三者所有の狭い私道に沿った物件です。

私道所有者は、現所有者(債務者)以外の第三者の使用は認めないと、執行官に宣言。

その旨が現況調査報告書に記載されています。

この一文で、皆、この物件はパスです。

資料でみますと、建物は、一目で、お金がかかっている、と実感できるのですが・・。

最初の期間入札では、入札者ナシです。

建物は立派でも、道路が決定的な欠陥で、入札者がいません。

2回目の入札期間です。

私の主催する会の会員様が欲しいと言って来ました。

私は、思いとどまる様説得。

道路の件は承知しているので、やはり欲しいと言います。

物件を見に行った会員様は、敷地前面の通路が、5M位の幅で、整備工事中なので、調べて欲しいといいます。

確かに、道が造られて、工事中です。

建物は、資料で見るよりも何倍も素晴しくみえます。

調べました。

あくまで遊歩道或は緑道(明確な区分は忘れました)であり、建築基準法上に定められた道路では無い事が判明。

しかし、遊歩道は歩行できますので、建物への出入りは、出来ます。

会員様に報告しましたが、建物を気に入っているので、どうしても欲しいといいます。

それでは、様子を見ましょう。

今回の入札期間で、入札者がいなければ、特別売却で購入してはどうでしょう、と提案。

その案で了承してもらいました。

その間、私は物件訪問。

所有者は、建築会社の社長でした。

友人の連帯保証人となり、今回の事態です。

建物は、建築費だけで、平成7年頃、4000万位かかったといいます。

それも、建築会社社長ですから、殆ど原価です。

土地は約80坪。

最低売却価額は、約¥1600万円です。

開札期日。

入札者はいませんでした。

会員様に連絡。

特売で、最低売却価額の約\1600万円で購入。

金融機関からは、道路の件で、融資は断られていました。

残代金は、会員様の親戚から借り入れ決定。

私は明渡交渉で、退去日と、立退料とを決めました。


一切の手続きと明渡し完了。


会員様は、自分で使用するつもりでしたが、貸したら家賃を幾らもらえるか、調べてみました。

その結果、・・・

続きを読む

収益用物件の幸運な落札者

当初想定利回りよりも、大幅アップの利回りになったお話

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

収益用物件(3F建マンション)の落札者が、残務処理依頼のため、会員様になられました。


資料をもって、来社。

謄本(全部事項証明書)は、競売としては綺麗な内容。

2,3Fは、ワンルームマンションです。

現在満室。

1Fは、倉庫、事務所、作業所で、債務者が使用。

・・・・・・

なにはともあれ、現場を見なければ。

物件周囲をグルグル見てまわりました。

資料の地図とは大分変化しており、住宅が増えていましたが、アパート、マンションはあまりありません。

少し先は、工場群。

2,3Fのワンルームの借り手は、これからも心配なし、です。
部屋が空けば、借り手はすぐに付くでしょう。

問題は1Fです。

1Fは、立退いてもらうとしても、この立地では、テナント探しは時間がかかりそうです。

強制執行での立退費用は結構かかりそうです。

(業者のくせで、いつも最悪を想定してしまいます。)


1F全体、見た感じ全体が清潔です。

普通は、汚れた感じが多いのですが、珍しいです。

落札しましたが、「売却許可決定」はまだですので、債務者訪問は控えます。

(事前調査の場合は必ず訪問しますが・・。)


・・・・・・・・・・


明渡交渉は、売却許可決定が確定してから、いつもの方法の手紙作戦を選択。

とにかく、喧嘩したり、脅かしたり、という方法は、最低です。

何の得にもなりません。

好んで「恨み」を造る必要はありません。

私の手紙に、債務者は来社して話をしたいという。

・・・・・・・・

債務者は、いつも相談しているという不動産業者と一緒に来ました。

引続きここで営業したいので、何とか賃貸契約をして欲しい、という提案です。

・・・・・・・・

落札者の意向次第ですが、債務者の立場の方との賃貸契約は、将来において如何なものでしょう。

・・・・・・

分かっています。

ダメなら出ます。

・・・・・・

いろいろ話をしました。

金融機関の理不尽さに抵抗した結果の競売でした。

私は債務者に好感を持ちました。

潔さ,爽やかさを感じました。

債務者の資産(自宅)状況などの調査もした上で検討します、という事で帰ってもらいました。

落札者に面談結果を伝え、債務者の自宅(所有権)の謄本取得。

全く綺麗なものです。

債務者が金融機関の後任の担当者の言うとおり、自宅を共同担保としておけば、競売にはならなかったでしょう。

金融機関として、何らかの事情があったのかもしれません。

債務者は、職人気質で純粋な人。

最初の話と違う、と臍を曲げたようです。

落札者に、しっかりした連帯保証人をつけての賃貸契約締結を進言。

その後、賃料、保証金の相場を確認して、こちらの提示した条件で契約締結。

当分、表面利回り10数%ちょっと、と思っていたのに、

なんと、

続きを読む
ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ