裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

入札価額の出し方

ご質問・・建ぺい率違反の建物の落札価格について





◎クレア様のご相談


およその実勢価格で1800万円程の戸建てが競売にでています。

売却基準価格は830万程です。

田舎ながら比較的人気の高い住宅街です。

ただ、未登記で鉄筋コンクリートの駐車場兼倉庫を増設しています。

このスペースを含めると建ぺい率をオーバーします。

また、所有者は夜逃げ状態で、換金性の低そうな動産は放置しているように見受けられます。


この物件を落札しようとするとき、法人(業者)は駐車場の取り壊し費を視野に入れた金額で入札するものなのでしょうか?

転売するときには法令違反の建物をそのまま販売することはないと思いますがいかがでしょうか?


◎管理人の回答です。


業者でも、色々な考え方があるようです。

現状のままでの販売を図る業者も、数は少ないでしょうが、いるかも知れません。

その辺は、申し訳ありませんが、不明です。




入札参加者の区分と雑感。5





エンドユーザーの方、初めて競売に興味を持ち、

裁判所の決めた額の安さに驚きます。

そして、皆様、その価額で買えるのかな、と思ってしまいます。

当然ですね。

開札結果のイメージがないのですから。



地域、物件にもよりますが、

例えば、一都三県の場合、

その価格(買受可能価額)での落札は99,999・・・%、無理です。

買受可能価額は、相場の半分、或は3分の1以下です。

落札価格はドンとアップします。

(主催者の裁判所も、それを期待しています。)


一体、どんな人が入札に参加するのでしょう。

知っておいても良いかも・・。

落札できなくとも、諦めのつく場合もあります。

入札者は、大まかですが、私なりに4つに分けてみました。



1、 普通の、転売目的の業者

2、 一般のエンドユーザーや、長期所有を目的とする投資家(含業者)

3、 登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人




エンドユーザーの方が入札する時のライバルは、

まず、転売目的の業者です。

業者がどのように入札価格をきめるか、

これは知っておけば多少は便利。


業者は、まず、販売価額を想定、

次に、諸経費を検討していきます。

諸経費の項目につきましては、前回お話しています。



具体的な数値につきましては、物件、地域のレベルで違ってきます。

知人の神奈川県内の業者さんは、

諸経費総額の目安を300万としています。

300万の内訳には、リフォーム代もバッチリ計上。

最後に、どの位儲けようかと利益額を考慮。

難しいのは、

販売価額、諸経費、利益の額が、業者によってマチマチ。

販売価額は、業者の、市場を見通す先見性に相当左右されます。

販売を手がける仲介業者の意気込みにも影響されます。



落札業者は、売主として、仲介業者にチラシを配ります。

当然、手数料を払います。

買手をもっている仲介業者が、それを決めれば、

売主、買主双方から手数料をもらえます。

若干高くても、

ノルマに追われた大手の社員は、売ってしまいます。

両手間(=売主、買主から手数料を貰える物件)以外は案内しない、

これ、販売会社では結構常識になっているようです。

そこで、高めの販売価額設定、という事もあり得ます。



諸経費は、やり方で、同じ物件でも相当の格差がでます。

利益の額も同様です。


じゃあ、一般の方は、どうやればいいの?

物件の相場は、日ごろから、いろいろ情報収集を心がけること。

折込チラシ、ネット、情報誌、その他諸々。

注意点は、街の業者さんの意見です。

売りたい、買いたい、と思った人は、

今は、殆ど大手業者に行きます。

取引実績のない店の意見は、単なる過去の一般的な相場。

参考にしますと、とんだ結果になるかも、です。(例外あり)


大手業者が相談を受けますと、

売りたい、と言えば、安く、

買いたい、と言えば、高く、

言う傾向にあります。

(顧客獲得の為の初期段階のテクニックは考慮外とします。)

結局、手前味噌で恐縮ですが、

その地域の代行業者に相談、これが良いかも・・。




3、登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

の場合、代行業者は、謄本(全部事項証明書)精査で、

入札前に、なんとなく、もしや、と感じることもあります。

(差押)債権者が入札する場合は、

入札価額算出の際、相場を考慮する前に、

もっと重要視するポイントがあるようです。

その物件担保で融資した分で、未回収の貸し金の残高です。

買受可能価額が¥1000万(仮に相場¥3000万とします)の物件に、

¥1億円(残高)の抵当権を有する差押債権者の場合、

その債権者は、相場に関係なく、

¥1億で入札してくるかも知れません。

(その理由の詳細は略します。)


とてつもない高額落札の場合、

こういうケースか、

或は、

入札書の単純記入ミスでしょう。

{入札書の金額記載ミス(=一桁余計に記載)ってあるんですよ。}


債務者関連の場合、及び、


4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人

この区分の入札価額は色々です。

特に、4の方は、似たような特長、共通点があります。

入札価額をきめる時、

物件のマイナス点を指摘、

だから、入札価額はこの位が妥当ではないか、

自身の安く購入したい、という希望の金額を正当化、最優先して、

私の説得を試みます。

(これ、全く無意味なんですけどね〜〜。)


開札結果、ダメだった時、当選者の金額を聞いて、

「それ位だったら出せました。

プロのあなたの説明が悪いッ。」

私をなじります。

これ、女性に多いんです。

受話器の向うから伝わる、怨念の波長の凄いこと・・・・・コワッ


私が「キムタク」の容姿でしたら、ありえないのですが、

「ケムタク」なるような、ハゲ、チビ、短足、

おまけにメガネと来たもんだ

いじめ易いのかもしれません。



こんな事がありました。

品の良いご夫妻が来社、入札価額の打合せ。

婦人曰く、

「¥5550万で入札します。

ゴーゴーゴーで、良いでしょ。

これでダメならスッキリ諦めますわ。」

買受可能価額の約2倍半の入札価額を、

明るく宣言しました。

やっぱり、知性と教養のあふれる女性は、素晴しい。

爽やかなものだなあ。

私が口を差し挟む余地が全くない雰囲気です。

開札期日。

落札価額は¥5600万、¥50万差で落選。

電話で報告しました。

ご主人は、仕方がない、と苦笑い。

ところが奥さん、

「エー〜〜〜〜〜。冗談じゃあないわよ、

人をなんだと思っているの。」

(お客様と思っています。)

大声で、何か喚きました。

私に対する罵詈雑言が、速射砲。

ビックリしました。

あの上品なご婦人が、こんな発言!!!

受話器をもったまま、只々私はうなだれます。


・・・・・・こっちだって、生活かかってるんだ。
     
     本当にガックリしているのは私なのに!


絶対言えません、そんなこと。

お客様と女房は、神様です。

逆らえば、・・・・・・

考えただけでも身の毛がよだつ恐ろしさ。

熟年離婚絶対ハンタ〜〜〜〜イ。



本日の結末が横道にそれましたこと、

日ごろの必死の想いを吐露したとはいえ、

謹んでお詫び申しあげます。






その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



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入札価格の決め方は本当に難しい!!!1





中部圏のある裁判所。

収益物件が出ています。

弊社主催の会の会員様が入札を検討。

売却基準価額¥1121万

買受可能価額¥896,8万

。。。。。。

私の精査結果、

収益用物件として、落札価格の目安は¥2760万前後と報告しました。

。。。。。。

数日後、会員様から再度メール。

幾ら位が合格ラインか、

入札本数は何本位か?

難問です。

。。。。。。

自宅に戻り、持ち返った資料で再検討。

やっぱり、¥2700万〜¥2800万の間かな、という結論。

入札本数は、10本以上でしょうが、あとは分りません。

その旨、メール報告。

ついでに、以下を書き加えました。

。。。。。。

開札結果は、蓋を開けるまで分らないこと。

当選かな、と思っての入札が落選。

全くその逆もあります。

そんなことがしょっちゅうです。

結論は、

予算の範囲内で、

もし、落選しても後悔のない金額での入札をして下さい。

。。。。。。

これ、コンサルになっていないかな。

でも、これ以上の言い方は出来ません。

。。。。。。

会員様が幾らで入札したかは、不明。

。。。。。。

開札日です。

会員様が、入札状況を教えてくれました。

ここの裁判所は、全入札価格を発表してました。

入札件数19件。
 

>1200
> 1436
> 1555
> 1559
> 1625
> 1651
> 1666
> 1685
> 1805
> 1822
> 1852
> 1901
> 2001
> 2089
> 2350
> 2336
> 2560
> 2581
> 2810最高価 個人


これが、入札価格状況です。

落札価格¥2810万

残念です。

私の予想価格では、落札できませんでした。

一応、算出した金額に、もう一押し

+アルフアを加算して、ダメ押しすべきでした。

会員様、どうもすみませんでした。m○m

。。。。。。

とにかく、皆様、落札予想価格は幾らだ、との質問が圧倒的。

当然です。

プロは、それに答えなければいけないでしょう。

でも、「正直、分らない。」というのが本音なのです。

あくまで、予想屋の域です。

だから、裁判所の競売市場は健全に機能している、と言えます。







会員制について


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開札風景の一こま・・勿体ない!5



昨日、開札場に行きました。

FAXによる開札結果の案内が浸透しているのでしょう。

見にきているのは、一般の方が大半。

今日もありました、

入札書記載の不備で、折角のトップ当選が失格。

勿体ない!!!




※ 個人の入札です。

入札書に、住所は記載したものの氏名を書き忘れ。

※ 法人の入札です。

会社名だけの記載で、代表者名の不記載。

印鑑も、「姓」だけで、「名」はないので、

姓名を確認できないので、ダメ、とのこと。

 
これらは、たまにあります。

発表されない、落選者のなかにも見つけた事があります。

100点満点の答案を書いて、氏名の書き忘れと同じ。

勿体ない、注意しましょう。


非常に珍しい例ですが、

相模原支部の入札に、横浜地裁の入札書で、参加していました。

これも無効。





入札価額でも、惜しい!事例。


当選者Aは、○○○○万9105円。

次順位Bが、○○○○万9000円


もし、Bさんが、

百円単位から最後まで端数をつけていれば、

例えば、○○○○万9111円の入札価額なら、

当選できたのに。

まあ、・・・結果論ですが、

私は必ず、端数をつけます。

例えば、○○○○万9999円。

習慣になっています。

皆さんも、端数をつける習慣をつけませんか。









会員制について


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転売目的物件の大胆な入札価格の決め方5




開札期日。

私が代行入札件数6件、

内訳は、転売目的が4件、収益用が2件。

転売目的物件の入札価格は、

超強気でいけると判断した物件に強気の入札価格、1件。

超弱気、相当に低価格なら何とかいけるかも、の物件に買受可能価額+\1000円で1件。

あと2件は、通常の計算方法での入札価格。

収益用物件は、表面利回りから、それぞれ、依頼者が計算した入札価格。

次の2件が当選。

 超強気物件が次順位と約¥50万差で落札。

入札者は20名以上。

¥3000万以上ですので、まあまあ、ホッとした感じ。

◆超弱気物件が、入札者1名で落札。


普通の計算方法での4件は、残念ながらダメ。

今、転売目的の物件を落札しようとすれば、

物件特徴の大胆な分析が絶対

と思っています。


仲介業者から聞いた相場を逆利用します。

。。。。。。。。

私が東京・渋谷の競売専門会社に勤務していたころのお話です。

その頃も、今と同じで、落札は狭き門。

「取下げ」は、今ほど多くはありませんでしたが・・・。

これという物件の入札価格を検討する時、

社長は、友人(競売会社の社長)から聞いた方法でやっていました。

仲介専門業者に、その物件の相場を聞きます。

そして、その相場価格で入札します。

再販価格は、入札価格+諸経費+利益ですから、

それで、転売できるの? という疑問は当然でしょう。

。。。。。。。。


仲介業者は、販売前提で相場を聞かれますから、

自分の売りやすい、相場の下限をいう傾向にあります。

(購入前提で聞きますと、相場の上限を言う傾向?)

相場の下限から逆算したら、まず100%落札は出来ません。


。。。。。。


勿論、会社としては、大前提があります。

強気で販売できる物件です。

買い手が絶対に気に入るポイントがある物件です。

相場はあくまで相場として、

相場+アルフアが付くかどうか、よく特徴を見ます。

相場には縛られない再販価格を設定します。

当然、販売手数料は正規を支払います。

物件の選択を間違わなければ、結構それで売れてしまいました。


。。。。。。

あるベテランの仲介業者が言ってました。

「仲介業者のプロは、

物件価格の高い、安い、良い、悪い、は言いません。

それはお客様が判断すること。

聞かれれば、参考意見は言いますが。

業者は、仲介手数料がより多く得られる物件の中から、

案内する物件を選択するだけです。」

これ、正論かも。。。


。。。。。。。


かって、こんな実例がありました。

 ∧菽藁拈椶琉豸遊を気に入ったお客様。

 ・・・落ち着きますねえ。なんせ実家は寺ですから。

◆⇔找箸離灰鵐リートよう壁が南側にあり、面した部屋の日当たりなし。

 ・・・こういう家を探していました。落ち着いて仕事ができます。

 ・・・お客様は、原稿用紙にむかうお仕事でした。


。。。。。。。。


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収益用物件の落札価格・・高いですね。5


昨日、横浜地裁の開札日。

東白楽200mのアパートがありました。

土地が約30坪、建物が延41,6坪で昭和60年築。

最低売却価額が1556万円。

会員様に対する私の落札予想価格は、エンドユーザーの方が目一杯でいれても¥3384万前後でしょう、と報告。

蓋をあけますと、

入札数49、法人が、¥3482万円で落札。

またまた、私の予想は見事に外れてしまいました。

それにしても、各裁判所のこの状況は、どのような原因からくるのでしょう。

或いは、どのような予兆なのでしょう。

まったく分りません。

バブル崩壊を予見したマスコミ、政府機関が、少なくとも、私の知る範囲では見当たりませんでした。

それどころか崩壊後も、数年で地価はアップする、という期待を政府機関は持っていたように感じました。


いづれにしましても、大変革の真っ只中の、激しく渦巻く渦の中にいるのは確実です。

ある先輩の助言です。

渦の中にいては渦の方向は見えないよ。
渦から離れて渦を見下ろす立場に自分を置かなければ、無理々。

そして、その先輩は、深夜座禅をして見つめる、と言っていました。

でも、私には難しい提案でした。

毎日、深夜は、へべれけに酔っ払って眠っています。


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