裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

コンサルの実際

明渡のコンサル完了

直近落札物件の明渡が終りました。

代金納付手続きが終わってから約1ケ月経過していましたが、

私の最終期限は2ケ月位をメドにしていますので、

まッ、いッか!

明渡当日の約束時間は夕方5時です。


落札会社の社員さんと現地到着。

高齢者男性の独り住まいです。

10分くらい早かったのですが、

インターフォンをおすと、「どうぞ」。

室内に入ります。

壁際に並んだ古いタンスは、動かした形跡なし。

その前に、ダンボールや衣類が、散らばり重なっています。


≪約3週間くらい前の面談にて≫


・・・・・・今度借りるのは、恐らく1ルームか1DK。

この家(4LDK)の家具を置くスペースはないと思います。

持っていくのは必要最小限にしたいのです。

殆ど置いていきたいのですが、良いですか?・・・・・・・


明渡は、とにかく、占有者の退去が最優先。

あとの残置物の処理はなんとでもなります。

「車は持っていきますね?」

「ええ」

大型冷蔵庫がありました。

「あれは?」

「あッ、持っていきますよ。」

それなら、良いかな。

残置物については、

「放棄書兼廃棄依頼書」で、

所有権について明確にしておけばよい、という判断です。


仏壇がなかったので、恐らく奥さんとは生き別れ。

でも、詳しい事は立入りません。


こういう状況でも、

多少なり金銭の支払いをするのが私のやり方です。

最近は、立退き料は払わない、という業者さんが増えています。

法的には、それでなんら問題はありません。

色々な考え方、やり方のあるところ。

自分の心情(=或いは会社の方針)に沿った方法で、

対処していくだけでしょう。

小心の私は、とにかく恨みを残さないようにと、こだわっているだけです。


放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵や建築確認書、検査済み証を受領。

約束のお金を渡しました。

1枚1枚、ゆっくりと数えていましたが、

「はい、確かに」

こちらで用意した領収書に、サインを貰いましいた。


それから私たちは内部点検です。

10分くらいあと、玄関からの声。

「それじゃあどうもォ〜〜」

債務者が長年暮らした家を去る時のあいさつ言葉でした。

私たちに云ったのか?あるいはこの家にも云ったのかな!



あとが大変でした。

残置物が、当初の予想をはるかにうわまわる量だった!

よく確認しなかった屋根裏部屋が広く高く、

そこにびっしり放り込まれていた物、物、物。

ハンパじゃあない量です。

でも、不確かな点をいくつもかかえながらの見切り発車は、

競売物件の宿命です。

こんな状況は、現在の競売の法律では避けられません。


三点セットの現況調査報告書には、物件写真が添付されています。

みると、室内は結構整頓されていますし、家財もそこそこ。

うっかりこんな写真を信用したら大変、という事態も何回かありました。


ここのところ、廃棄費用が大幅アップ。

まあ、強制執行での処理費用に比べれば安いのですが・・。

今回の物件も、

とにかく早く仕上げて再販体制のベルトコンベヤーにのっけなくては。


次の物件の検討には入っていますが、

以前より競売物件の件数が減っています。

そのなかから、売れる物件を選択することになりますが、

こんな時期に、あせってババ的物件を掴んでは最悪です。

ひとつ物件が塩漬けになりますと、

相当数物件の転売利益がまとまって吹っ飛んでしまいます。

気をつけて・・・気をつけて・・・・。



追記:

空家に残された位牌は、

所有者がつかまらず、強制執行の場合、

近所のお寺さんを探してお願いするようになるでしょう。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

会員 I 様が落札




所有者に出した手紙に対して、弁護士から連絡が入りました。

所有者は、自己破産をしたとの事。

賃借人から預かっていた敷金は、賃料と相殺したといいます。

現在は、賃料は受領していません。

鍵は、仲介業者に預けっぱなし、とのこと。

あとはそちらでどうぞ、と言う。


この連絡をもらえれば、充分。

あとあと、所有者が何か言ってくることは無いでしょう。

会員様にそのことを連絡。

ついでに、これから管理を依頼する業者のことを聞きます。

選定はおわり、現賃借人との折衝が進んでいる、とのこと。

鍵も業者に依頼して替えます、という。


私のコンサルは、これで一応終了。

会員様が困る点は、今のところ、ありません。



あとは、順調に家賃を受領してくれれば、と願います。


・・・・・


入札前に相談して頂ければ、落札後の手続き等は、大体スムーズにいきます。

スムーズにいかないような物件は、パスしてもらいます。

「スムーズにいく」という感覚が、エンドユーザーの方と業者とでは、全く違います。

業者の常識が、トラブルと感じる方が結構おられます。


・・・・・


落札後に初めて相談される場合、

「なんでこんな物件を落としたの?」

というケースが多いです。

そんなこと、相談者には言いませんが。


・・・・・


競売を検討される方に、本当にお願いです。

入札をされる前に、必ず専門家に聞いて下さい。

物件自体のトラブル関係は、裁判所書記官、弁護士、専門業者。

物件の将来的見通を含めたコンサルは、専門業者




・・・・・



エンドユーザーの方、

裁判所がやってるから「安心」ではありません。

とにかく、慎重にして下さい。

専門家にチェックしてもらってください。

大切なお金で、夢を買うつもりがトラブルを買った、では、大変ですよ。



・・・・・


会員制について

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会員 I 様が落札





会員のI様が事務所にきました。

裁判所で、3点セット以外の資料のコピーをお願いしていました。

その資料を持参してもらいました。

「代金納付期限通知」も来ています。

賃貸借契約書のコピーを見ます。

賃借人に電話するも出ません。

青森にいる、保証人のお母さんに電話。

出ました。

こんど、Iさんが貸主となること、今の状態で賃貸借契約を継続したい旨を伝えます。

「なんか息子が、部屋を変わりたいといます。Y国大に通うのが不便というのです。」

「仲介業者さんから連絡が行きますので、その辺を含めてお話をして下さい。」

Iさんには、至急物件近くの業者さんを選定するようにお願いしました。


同時に、資料上判明した所有者の住所に手紙。

鍵と管理規約を渡して欲しい旨を記載しました。


代金納付に関する打ち合わせをします。

納付時提出する書類の取得方法をコンサル。


マンションの管理会社の連絡も、お願いしました。

所有者の変更申請、滞納管理費の支払等をしてもらいます。


IさんはSコース会員様で、ご自身で一切を行ないます。

代行手数料は発生しません。

勿論、困らないようアドバイスは充分にさせて頂きます。


所有者から連絡状況、その後のIさんの行動につきましては、次回この項の最終回で。



会員制について

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会員 I 様が落札



会員 I 様が落札


昨日、会員様が収益用物件(1R)を落札した事を記載しました。

会員様が熱心だった事はすでにブログしました。

これからの手続きのコンサルをさせて頂きます。

手続きの概要は以下です。



 1、売却許可決定が言い渡されます。

 2、(執行抗告がなければ)売却許可決定が確定します。

     執行抗告がでた場合は、
     その時に実際の対応をコンサルさせて頂きます。

 3、「代金納付期限通知書」が送達されます。

    代金納付手続きをする期日(期限)のお知らせです。
    指定された期日が都合わるければ、担当書記官と相談します。
    担当書記官は、通知書に記載されています。

 4、裁判所で記録を閲覧してもらいます。

    賃貸契約書をコピーします。
   ◆⊇衢者が、裁判所からの書類をどこで受け取っているかを確認します。
   、資料の内容によっては、所有者に連絡をとる場合もあります。

 5、現賃貸借契約の仲介業者に、賃貸契約の依頼します。

     自分で出来れば、それでも構いませんが・・。

 6、(仲介業者から)賃借人に通知をしてもらいます。

 7、代金納付手続きの準備です。

    いろいろと書類を集めます。
    集める書類は、「代金納付期限通知書」に記載されています。

    ∋堋村で評価証明書を取得します。
     (登録免許税の計算です。
     分からなければ、裁判所担当書記官に証明書をFAXして計算してもらいましょう。)

   ◆登録免許税の納付書を税務署にて取得

   、代金を裁判所から幾られた振込み用紙で振込みます。
     同時に、登録免許税を振込みます。

   ぁ個人の場合は住民票、法人の場合は、資格証明書を取得。
     物件の登記簿謄本(全部事項証明書)を取得。
     マンションの場合は、
     「敷地権の表示」に記載された土地の謄本も取って下さい。

 8、この間に、賃借人との契約の引継ぎがあるかもしれません。

    これは、仲介業者と打ち合わせて下さい。

 9、裁判所で手続きをします。難しくはありません。

     簡単です。数十分で終ります。
    入札者のご主人が忙しい場合、奥様が手続きにいっても構いません。
    特別、委任状などは入りません。
     但し、裁判所によっては、違う場合があるかも知れません。
    事前に裁判所で必ず確認して下さい。 
   
   ◎持参するもの

    ・入札書に押した印鑑
    ・住民票
    ・登記簿謄本(全部事項証明書)
    ・評価証明書
    ・代金、登録免許税を納付した振込みの控え
    ・あとは、裁判所から指定された書類があればそれです。
     例えば、物件目録・当事者目録など。

10、登記嘱託書副本が特別送達されます。

    これが「権利書」・「権利証」と呼ばれる、大切な書類です。

11、できれば、登記簿謄本をとって下さい。

   ご自分に所有権移転登記されていることを確認しておいてください。


以上が、サラッとした手続きの流れです。

上記記載は順序は目安です。

絶対ではありませんので、臨機応変にされて下さい。

銀行ローンを利用される場合は、取引銀行が司法書士をしする筈です。

司法書士とローン担当者の指示に従ってください。

納付手続きは、絶対に遅れないで下さい。

万一遅れますと、全てがパーです。

保証金も没収されます大変です。




これから、会員I様の実際につきましては、その都度、報告させて頂きます。






◎占有者がいて、退去を求める場合は、上記手順に絡んできます。

 その場合も、時間があれば、ご自身でできる場合もあります。

 実際、遠隔地居住の会員様で、比較的時間がある方は、実行されています。

 コンサルは、本気で真剣です。

 お蔭様で、今の処、会員様へのコンサルは、トラブルはおこっておりません。

 全て、上手くいっております。





会員制について

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会員 I 様が落札

会員 I 様が落札


先週金曜日、Sコース会員様が横浜地裁で収益用物件(1Rマンション)を落札しました。

【会員制についてここです。】

良かった!!

入札して4回位は失敗の連続。

しかし、ものすごく熱心です。

普通は3回位落選しますと、嫌気がさしてくる方が多いのですが。

私の事務所で、最低数時間はアレコレ検討します。

同様の規模の物件が幾ら位で販売されているかどうか、取引事例は?、賃貸の場合の賃料相場は?・・

私は、会員様の指示に従い、業者専門のホームページから、せっせと資料採取に追われます。

登記簿(全部事項証明)もネットで取得、検討材料とします。

これから競売手続きがすすむ、差押ホヤホヤの物件(配当要求終期の公告)も見ています。

そこから選択しては、任意売却交渉の依頼もしてきます。

当然こちらも、よりいっそう真剣になっています。



検討過程で、求めれれれば、落札価額の予想は述べます。

あくまで参考意見です。

入札価額を決めるのは、会員様です。

私は絶対に強制はしません。

(その為に、結果的に恨まれた事(逆恨み?)が何回かあります、全て女性の依頼者です、トホホ。。。。。。)

私の予想は、業者ですから、当然、良い線を言い当てる事も結構あります。

(これって自慢話?)


しかし、しかし、。。。


過去にこんな例があります。


。。。。。。。。。。


絶対にダメ、と思われる位の低額での入札価額での代行依頼がありました。

断りました。

しかし、是非入札をしたいので、手伝って欲しい、の一点張り。

日当にプレミアをつけるといいます。

それを聞いて、物量作戦に全く弱い私は、反射的に首を大きく縦にふってニッコリ承諾。

入札書一式を取り出しますと、丁寧に記載方法をアドバイス。

(変われば変わる自分に何の疑問も持たない処は、プロ?、かな。)


開札期日、なんと、そのお客様が落札。

あの時は本当にビックリ、でした。

早速、電話連絡。


・・・・・・

「もしもし、落ちましたよ。」

「そうですか、やっぱりダメでしたか・・。」

「いやいや、落ちたんです、受かったんですよ、おめでとうございます。」

「あッ、落ちたんですね。」

「そうそう、受かったんですよ。」

「落ちたんだあ、いやあ良かったあ。」

訳の分からない会話ですが、二人とも感動に咽んでいました。


・・・私の予想が全く外れた事例でした・・・。


。。。。。。。。。。


以来、お客様のご依頼には、無理かなあ、という数字でも、お断りは致しません。

勿論、プレミアを暗に期待はしておりませんので、ご安心下さい。



1回の入札期間で、(裁判所にもよりますが)数十件の物件が競売に出ます。

その中で、一番良いと思われる物件には、入札者は殺到します。

当然、落札価額もアップします。

投資用物件でしたら、利回りは低下します。

3番手、4番手と思われる物件に思い切った入札価額で狙う、というのも一法かもしれません。

良いかどうかは、相当に主観が入いりますので、視点をかえてみる、という考え方です。

今回の会員様の落札は、そういう方法でした。


(以下は何気ない振りをしつつ、さりげなくPRです。)


さあ、今後のアドバイスをしなければ・・。

今回の落札は、資料の検討だけで、現場チェックはしていません。

弊社への代行報酬は発生しません。

(時間のある)会員様が自ら動いて手続き等一切をします。

但し、アドバイスは徹底的に最後までさせて頂きます。

お蔭様で、今までトラブルはありません。

この方法は、(B,Sコース)会員制のひとつのやり方です。



これから、手続きの流れをコンサルしていきます。

詳細は、逐次、このブログに記載したいと思います。





会員制について

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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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