裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

競売等関連記事

今日は余談です(その7)・・・昨年の競売の落札件数


平成26年の全国裁判所の落札件数をまとめてみました。→詳細はこちら
裁判所の競売のホームページhttp://bit.sikkou.jp/の「売却結果」を参考にしました。)

件数の多い順に10位までは以下の通りです。

 1、大阪府   1919件(内、戸建は1164件、マンションは 644件)
 2、東京都   1795件(内、戸建は 652件、マンションは1091件)
 3、神奈川県 1461件(内、戸建は 630件、マンションは 744件)
 4、埼玉県   1377件(内、戸建は 854件、マンションは 459件)
 5、茨城県   1142件(内、戸建は 685件、マンションは  67件)
 6、兵庫県   1141件(内、戸建は 646件、マンションは 381件)
 7、愛知県    989件(内、戸建は 512件、マンションは 349件)
 8、福岡県    912件(内、戸建は 509件、マンションは 273件)
 9、静岡県    725件(内、戸建は 441件、マンションは 125件)
10、栃木県    575件(内、戸建は 387件、マンションは  36件)

一戸建は、共同住宅や事務所、店舗もありますが、ほとんどがマイホームです。

マンションは、ワンルームもありますが、やはり、マイホームが大半です。


ここ数年の全国裁判所の合計の落札件数は以下の通りです。

ジイサマが老眼を駆使して、

計算機のキーをチョコチョコ触りながら集計しましたので、絶対正確とは言えません。

その辺はおおめにお願いします。

   平成26年  23968件→詳細はこちら   
   平成25年  30780件→詳細はこちら   
   平成24年  32833件→詳細はこちら   
   平成23年  36551件→詳細はこちら   


平成26年は、平成23年からみますと、落札件数は約35%減。

ここから何を読み取るのか、或いは何が読み取れるのか、

いろんな見方、考え方があると思います。

まあ、なんとなく見ていただければいいです。







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田舎物件を購入する時の注意点。


今まで、田舎物件につきまして、

「田舎暮らし」で思う事

「入札を見送る勇気

と題して、感想などお話させて頂きました。

田舎物件を検討する時の参考になるかも知れません。

今回の記事は、それらの内容と重複しますがひとこと。


よく、テレビなどで、澄んだ空気の田園風景などが紹介されます。

そこに有名人が生活しています。

ご近所は皆その有名人の田舎生活を楽しそうに助けています。

なんてやさしい風景だろう。

なんてみんな親切なんだ!

追いたてられ、心臓を絞られ続ける不健康な24時間とは大違い!

住んでみたいなあ。

こんな環境で生活できれば・・・・・。


この想像、甘いかも、です


(以下、無名人のひがみの産物です。) 


美しい田園風景を見て、

人間関係まで楽しくすごせるんだ、

なんてうっとりしますと、ちょっと待って下さい。


笑顔があつまっている映像は、

中心に有名人がおり、

有名人と話すことで自分も有名になったような嬉しさと、

テレビに映る晴れがましさからくる、

錯覚のそれかも知れません。

無名人の実際の田舎生活は、

結構大変な日常があるようですよ、場所によっては・・。。


暖かい地方の田舎物件を(競売ではなく)普通に購入して住んだ友人Aさんがいます。

近所の人はニコニコ挨拶はしてくれたけど、

本当に受け入れてもらったと実感する迄、10年位はかかったなあ!


でもこれ、立場をかえれば、当然でしょうね。


田園風景のなかの、昔からの住人からすれば、

突然の侵入者ーー見ず知らずの都会人?が来て、

田舎の風習、考え方、生き方にはまったく無知で無頓着、

自分中心の生き方だけを思い描き(だから転居したのかな?)、

従来から続いている生活環境と人間関係にひびをいれられてしまうかも知れない、

そんな警戒感をもちながら、観察しています。


上述のAさんは、

移り住んだ田舎のしきたりに馴染むまで、

親代々住む近所の人は、

Aさんを仲間として安心するまで、

お互い10年位かかったということでしょう。


業者は、転売目的で落札します。

転売すれば物件から離れます。

エンドユーザーはそうはいきません。

永い生活が待っています。

業者が説明した「重要事項説明書」には記載されない、

しきたりやお付合いの方法など、これこそ重要です。

ただ、それを調べる方法が私にはわかりませんのでお話できないのが残念です。





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珍しい事例を発見・・抵当権の目的となっていた地上権のみ(単独)の競売・落札。


競売物件情報で、裁判所が作成しているのがBITです。

http://bit.sikkou.jp/

そこの「競売物件情報サイト」を開きます。

地域を選んで、目的の裁判所をクリックします。

条件検索のページがでます。

左上に、「条件探索」という文字があります。

その下が「種別」という文字で、以下の4個が区分されています。


□ 土地

□ 戸建て

□ マンション

□ その他


「□ その他」はどのような物件があるのだろう?


以前、ある裁判所の競売係で、

「どんな物件が該当するのですか?」

答えは、真面目な顔で、

「さあ、何でしょうねえ?」

私、

「だったら、こんな項目いらないですようねえ。」

「いやあ、なにかあるんでしょう。」

彼は何も分っちゃあいなかった。


数十年前、横浜地裁で、小型船舶の競売がありました。

それなんかは、「□ その他」に分類されるのかなあ。

昨年(平成24年)の全国裁判所の「過去データ」(落札物件の詳細)を見ていました。

なんと「□ その他」に1件、見つけました。

全国の裁判所の「過去データ」で、平成22年、23年には無かったです。


種別「地上権」です。


那覇地裁沖縄支部。

売却基準価額419万が、1606万で落札されていました。

「地上権」は抵当権の目的になります。

過去に何回か謄本で見ています。

マンションの敷地が「地上権」という記憶です。

現実に、「地上権」のみ単独で競売になり、落札された事例をみるのはこれが初めて。
(因みに、やはり抵当権の目的となる永小作権は、謄本でも見たことがありません。)

つくづく思いました。

何年に1回しか起こらないことでも、ちゃんと受け皿を作っている、

BITを作った人って、頭が良い人たちなんですねえ〜〜〜、

凄いもんだ!!









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3,11以降の福島県南部近辺の地価についての近況。


お彼岸で、妻が福島県の「いわき」に帰りました。

驚きました。

国民的歌手の歌碑が建つ、「Sの岬」付近の宅地地価の暴落情報です。

3,11前は、坪10万位が相場。

現在は、坪単価で¥1万を切っている、との事です。

ここだけに限った事ではないでしょう。

海岸沿いの近況かな、と思いました。


反面、高台の物件は非常に少ないそうです。

当然、地価は上昇しています。


競売で、地元業者曰く、全くのど田舎物件がありました。

普段なら、検討以前でしょう。

とにかく物件が少ないです。

まず販売価格を設定して、そこから経費等控除して入札価格を決め、入札しました。

・・・・・開札期日。

落札したのは、県外の業者でした。

落札価格は、地元業者の販売価格に近い金額でした。





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競売の色々が分かるホームページがあります。

競売の知識が色々分かるホームページです。

一度、覗いてみてください。

超プロの実務家か提案する、民事執行法改正案のご紹介です。






この業界で、私が尊敬する大先輩がいます。

窪田徹郎さん、と言います。

私が初めてこの業界に入った時、

既にトップクラスの業者でした。

今、窪田さんは、

不動産競売について、その実績と知識・経験では、

おそらく「日本一」

と、私は確信しています。
(本人は、とんでもない、と即座に否定するでしょうが・・。)


彼が提案しました。


現在の競売の法律「民事執行法」で、

一般人の参加を困難にしている箇所を指摘、

こうすべき、との具体的提案です。

誰でもが気楽に参加できるシステムの構築を目指しています。

詳細は、私のホ−ムページでも紹介させて貰いました。

http://www.keibai.co.jp/kirakunaohanashi/kubotakaiseiiann/index.html

お時間があれば、覘いて見て下さい。

私も勉強させて貰いました。

このブログの左側のパーツ、2番目

「競売の法律を深く理解する」からもリンクしています。

参考になれば、と思います



◎以前、入札書一式を貰うのに、有料の裁判所がありました。

さらに、有料でも、料金がマチマチでした。

◎以前、保証金の振込は、各金融機関備え付けの用紙を使用していました。


この二点の改正案を最高裁に意見具申したのが、窪田さんです。

暫くして、全国のどこの裁判所も、

入札書一式は無料配布となり、

保証金の振込用紙の統一化がなされました。

これで、窪田さんは、最高裁からお礼状を貰っています。





今日は、業者さん以外は、少し分りにくいかも知れません。3



新潟県の友人が、面白い情報を提供してくれました。

地元「財界にいがた」の記事をFAXしてくれました。

タイトルは、

「地裁長岡支部で発生した驚愕の競売事件」

内容は、

。。。。。

平成16年(ヌ)19号。

売却基準価額は、¥11万円。

買受可能価額は、¥8,8万円

土地、4,17屐◆々枩地です。

根抵当権が極度額¥10億で設定されています。

この強制競売での落札価額が、¥10億円。

¥3500万前後の入札者もいた模様。

それに対して、色んな専門家などの意見が掲載。

。。。。。


※※※※この記事を鵜呑みにして、以後の文章。※※※※


この現象は、普通は、“曰く不可解“でしょう。

常識では理解できません。

裁判所の評価は、相場の2〜3分の1が普通です。

これでいくと、最高でも¥50万前後が相場の上限?

落札価額¥10億は、全く不可思議。

この意味が理解できる方は、相当詳しい方です。

但し、この意味は一般の方は、パスしていいです。



私が感じたのは、裁判所によって、

物件明細書の作成の仕方が色々、ということです。



「申立債権者より¥10億円での買受申込あり」


こんな文言を物件明細書に記載して欲しいですね。


記事によりますと、この競売は(ヌ)という記号です。

強制競売と呼んでいます。

公正証書、確定した判決等で、競売申立がなされます。

(住宅ローンの滞りなどは、(ケ)という記号になります。)



競売は、貸したお金の回収が主目的です。



この物件を競売で売却して、

その売却代金から、私の貸したお金を返してよ、


というシステムです。


もし、その物件を売却しても、

競売を申立てた債権者に、

一円も配当されないと予想されますと、

手続きはストップ、という決りがあります。



あんたの競売申立に基づいて、

裁判所が調べた価格で売却されれば、  

あんたに1円も配当がないから、

あんたにとっては意味がないから、

これ以上競売手続きは進められないよ、ダメ。



債権者によっては、

どうしても競売して欲しい場合があるでしょう。



債権者は、自分に配当があるようにすれば良いのです。


一つの方法として、

自分に配当がくる金額を設定して、

その金額で買います、

という申出でを裁判所にします。

裁判所は、手続きを進めざるをえません。



この事実は、

物件明細書備考欄に記載したほうが、サービスでしょう。

そうすれば、

少なくとも¥3500万円の入札者は、

無駄な時間の消費は省けたのでは、と思います。



(解釈に無理がありましたら、お詫び致します。)



それにしても、

新潟の友人には、ひたすら感謝です。

いつも、本当にありがとうございます。

これからも、宜しくお願いいたします、エチゴヤさん。





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こんな記事がありました。

日経からの抜粋です。


担保不動産、競売の民間開放を検討・法務省

 法務省は現在は裁判所しかできない担保不動産の競売の民間開放の検討に着手する。

現行制度は手続きが厳格なため、売却までに1年以上かかる事例も少なくない。

米国では民間に委ね、3カ月程度で終了していることから、日本で導入した場合の問題点などを洗い出す。

 7日に「競売制度研究会」(座長・山本和彦一橋大教授)を設置し、2年程度で結論を得たい考え。

民間開放する場合、民事執行法改正案か新規立法を国会に提出する。



。。。。。。。




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競売での借地権付建物のリスク



彼女(41)はグラフィックデザイナー、夫(44)はコピーライターで、ともに自宅が職場を兼ねていた。最近仕事が忙しく、10年間住んでいた借家が手狭になって、2人は引っ越しを考えた。どうせなら古くても好きなように改変できる家がいいと思った。

 そんなとき友人から「競売物件もいいんじゃない。値段も普通より安いわよ」と聞いた。雑誌などで話題になっていることは知っていたので、夫も面白がり、さっそく2人は裁判所に出かけた。入札物件の記録を閲覧するためだ。

 数十件の物件について事件番号、所在地、交通、間取り、最低売却価格などが公告されていた。競売不動産を選ぶときの重要な基本情報が、物件明細書、現況調査報告書、評価書という「3点セット」だということも知った。

 彼女たちは900万円以内で2人の仕事場が確保できる物件を探した。すると、やや交通は不便だが、広さ70平方メートルで800万円、借地権付き建物というのがあった。

 3日後、現地に行ってみると、値段相応に古く、中には人がまだ住んでいた。

 「住んでいる人がいると面倒かなぁ……きっともめるんだろうな」。夫がその家の門前でつぶやいていたら、偶然にも家のあるじが出てきた。白髪の中年の男性。いきなりでびっくりしたが、彼女はこの際だと思って声をかけた。

 「この家、競売に出されているんですよね?」。彼女の問いに、男性は半ば達観したかのように言った。「事情があってね……仕方ないよ。ただ、土地は地主に確認したほうがいいよ」

 例外的なことだろうが、家の中まで見せてもらった。間取りは希望と合致していた。

 その後数件を回ったがここほどの印象はなく、結局この物件に入札して売却許可を得た。代金を納付し、登記の移転も完了。改めて現地に行くと、あの中年男性もいなくなっていた。

 ところが2週間後、その土地の地主から電話がきた。「あの家には住めないよ。借地権を解除したから」

 突然の言葉の意味が、すぐには彼女にはわからなかった。「裁判所の書類には借地権付きってありますよ。間違いじゃないですか?」

 「違うよ。あの借家人がずっと地代を払わないから、借地権契約を切ったんだよ」

 彼女は地主の話から、借地権契約が売却許可決定日の4日前に解除されていたことを知った。

 借地権のない家なんて家じゃない……。彼女はその場にぼうぜんと立ち尽くした。

【アドバイス】代金は債権者に返還請求を

 このケースでは、裁判所の現況報告書などには「借地権付き」とあったのに、売却許可決定日の直前に地主が建物(競売物件)の所有者(借地人)と結んでいた借地権契約を解除していた。裁判所の執行官が作った現況報告書は、閲覧日や売却許可決定日とタイムラグがあるために、必ずしもその時々の現況を正確に反映しているとは限らない。

 借地権がなければ、彼女はその家を壊して土地を明け渡さなければならず、そんな家を買う理由はない。彼女はこの競売を解除して、払った代金分を取り戻したいが、競売物件の元の持ち主に資力はない。このような場合、競売物件の持ち主に貸し付けをしていた債権者が競売代金から貸付金を回収しているので、そこから彼女の払った代金を返還するよう請求できる。

 競売物件には、確かに値段のわりにいい物件があるのも事実だが、権利関係の処理や占有者の排除など、入札・落札時に注意を要する問題がある。一度は弁護士などの専門家に相談する方が無難だ。【朝日新聞(16/10/30)より転載。】
                                     


【ブログ管理人から一言】

競売物件の借地権付建物の場合、地主の意向を事前確認しておくことは、必須事項です


このブログ内の関連記事はここです。



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3点セットをしっかり見る必要性を実感する判例。


                                     
裁判所・不動産競売訴訟 女性の上告を棄却、国の賠償責任が確定−−最高裁 /石川

 金沢地裁の不動産競売で土地を落札した金沢市の女性が、地裁が過大に面積を表記した新聞広告を出したために損害を受けたとして国に賠償を求めた訴訟で、最高裁第3小法廷(藤田宙靖(ときやす)裁判長)は11月30日付で、女性側の上告を棄却する決定を出した。国に約400万円の賠償を命じた名古屋高裁金沢支部判決(今年2月)が確定した。

 2審判決によると、女性は02年、新聞広告で面積約580平方メートルと表記された土地を落札したが、実際の面積は約100平方メートルも小さかった。

 女性は支払い済みの入札保証金と慰謝料など総額約890万円の賠償を求めたが、2審は「女性にも正確な面積が記載された書類をほとんど調べなかった過失がある」として、1審より賠償額を約140万円減額した。このため、女性側が判決を不服として上告していた。毎日新聞・・16/12/4【小林直】





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空家に残置された動産類を処分して損害賠償。



これから数回、新聞に掲載された、競売に関する記事を転載します。

最初は、空家(と思われた)居宅内の動産類を勝手に処分して、損害賠償を請求された事例。


。。。。。。。。。。

                              
東京地裁、自宅競売、思い出の品勝手に処分――落札業者に賠償命令。

 競売された自宅に残した思い出の品を勝手に処分されたとして、東京都内の女性らが落札した札幌市の不動産業者に約二千万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は二十二日、不動産業者に慰謝料二百万円を含む三百三十万円の支払いを命じた。
 高橋利文裁判長は「何物にも代え難い貴重なものをごみと一緒に廃棄され、多大な精神的苦痛を受けた」と認定。不動産業者が建物内に残された品物を保管する手立てを一切講じなかったことについて、「所有権を侵害した違法行為」と述べた。
 判決によると、女性は一九九三年に金融機関から融資を受け自宅を購入、九五年に東京都に転居した。その後返済が滞り、自宅は九七年に競売にかけられた。建物には祖父母の代から受け継いだタンスや五月人形などが残されていたが、無断で廃棄された。(日本経済新聞 2002/04/23)

。。。。。。。。。。



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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
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無事故をめざしつつ、
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でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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